손실 없는 투자 타이밍은 따로 있다!
사야 할 타이밍 vs. 팔아야 할 타이밍


거침없이 오르던 대한민국 부동산은 정부의 강력한 규제정책과 금리인상이라는 암초를 만나 숨고르기에 들어 갔다. 투자자뿐만 아니라 실거주자들도 지금 부동산을 사야 할지 팔아야 할지 극심한 눈치싸움과 혼란의 한가운데 서 있다.


이 책은 대한민국 부동산의 변곡점에서 투자자 중심으로 향후 어떻게 투자 포지션을 잡아가야 할지 전략을 공개한다. 저자가 말하는 부동산 투자의 핵심은 부동산을 싸게 사라 이다. 부동산이 떨어지고 사려는 사람들이 실종된 상황에서 여유 있게 투자를 시작해야만 성공 할 수 있다고 말한다. 많은 사람들이 부동산을 어려워하고 투자에 실패하는 이유는 대중의 길을 걷기 때문이다. 부동산 광고가 넘치고, 길거리와 인터넷 등에서서 분양광고가 넘칠 때 대부분의 사람들이 투자에 뛰어든다. 뉴스에서 분양현장에 사람들이 줄을 서서 기다린다는 기사가 나올 때 동참한다는 것은 막차를 타게 된다고 조언한다.



그렇다면 향후 대한민국 부동산 시장에서 필승으로 통할 부동산 매입 시점은 언제인가? 투자자는 어떻게 투자 타이밍과 분위기를 읽을 수 있을 것인가? 저자는 이 물음에 답한다.


이 책은 또한 정부의 정책이 부동산에 미치는 영향을 분석하며, 향후 금리가 어디까지 오를 것인지 예측한다. 그리고 과거 부동산 상승을 이끌었던 중요 요소인 ‘서울과의 근접성’을 토대로 새로 날 길과 그로 인해 새롭게 떠오를 지역을 소개한다.


뿐만 아니라 저자는 정부의 규제정책이나 금리인상과 상관없이 지금 당장 투자할 수 있는 부동산을 추천한다. 인구절벽의 시대라고 하는데, 이 현상을 뛰어넘을 전략적인 부동산에 투자할 것을 권고한다.


이책은 사람들이 가장 많은 관심을 갖고 있는 아파트뿐만 아니라 상가, 오피스텔, 수익형호텔, 빌라, 전원주택, 토지에 이르기까지 거의 모든 분야를 총망라하여 투자에 실제적인 도움이 되도록 하였다.


이 책의 저자 허준열은 향후 대한민국 부동산 전망에 대해 다음과 같이 밝힌다. “그동안 대한민국 부동산은 호황이었습니다. 행복한 시절을 보냈죠. 단도직입적으로 말해, 2018년 하반기부터는 가격이 떨어지는 시점으로 기록될 것입니다. 2018년 하반기를 시작으로 3년, 길게는 4~5년 동안 계속해서 하락기라고 생각합니다.” 상승과 하락 전망이 나뉘는 이 대혼돈의 시대에 투자자들은 어떻게 부동산에 투자해야 할 것인가? 저자는 이 책을 통해, 부동산 하락이 시작되는 시기와 부동산 불경기에 투자자들이 어떻게 투자하여 수익을 올릴 수 있는지 핵심 전략을 제시한다.

책의 후반부에는 그동안 자신이 투자현장에서 만나왔던 투자자들의 성공과 실패 사례를 소개하여, 투자자들이 반면교사로 삼을 수 있도록 하였으며, 책의 전반에 다양한 사례를 배치하여 독자들이 쉽게 이해하고, 투자에 적용하도록 돕는다.










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시장의 양극화로 주택정책은 변곡점 맞이할 것


8.2대책으로 다주택자의 주택보유 부담이 늘어나고 이에, 핵심 자산과 비핵심자산에 분산되어 있던 투자금이 핵심자산으로 대거 이동하면서 비핵심자산의 매도와 가격조정은 어느정도 예상되었다. 다만, 이런 추세가 장기화 될 시 양극화는 주거정책 추진에 대단한 걸림돌로 작용할 것이기에, 2018년 주택관련 정책은 오히려 주택시장이 침체되는 지역을 중심으로 부양책이 나타날 가능성, 또 규제일변도에서 일정부분 완화된 스탠스로 변할 가능성이 높아지고 있다.

내년 주택 시장은 전반적으로 약보합을 이어가는 가운데 강남 재건축 등 일부 지역의 강세는 이어질 것이란 전망이 높다. 집값 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 만큼 규제 리스크가 큰 데다 입주물량이 많아 주택시장 여건이 좋지는 않다.




 특히 권역별로 시장의 온도차가 감지될 것으로 보인다. 전국적으로 6만7000여가구에 이르렀던 미분양 주택은 최근 5만5000여가구까지 감소했다. 다만 지방의 미분양 물량은 증가세를 이어가며 2017년 11월 기준 4만6000여가구에 이르렀다. 전국 미분양 물량의 80% 가량이 지방에서 발생한 셈이다. 분양시장에서 지방의 청약순위 미달, 아파트 매매가격 하락 등이 새해 들어 가속화될 수 있단 분석이 나오는 배경이다. 수도권은 전국 입주물량의 92% 가량이 몰리는 만큼 외곽 지역의 역전세난, 주택 매매가격 하락이 불가피하다는 분석이 나온다.

아울러, 소규모 투자자들은 강남등 서울 중심권, 85제곱미터이하의 중소형, 교육여건 좋은 학군호재지역, 역세권에 편의시설 두루 갖춘 차별화된 아파트에 투자하시는 것이 리스크를 최소화할 수 있는 방법이 될 듯 하다.

아울러 미분양 물량이 넘치는 지방의 침체, 보유세 인상 가능성과 양도세 중과 등의 추가 규제 등으로 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 몰리면서 입지가 양호한 지역으로 수요 쏠림이 일어날 것으로 전문가들은 관측한다.

 규제 리스크에 입주폭탄

올해 정부가 집값 잡겠다면서 내놓은 부동산 시장 규제책들이 내년에 줄줄이 시행되는데다 한국은행의 추가 금리인상 등 정책적 요인이 집값 상승을 가로막는 가장 큰 요인으로 꼽힌다.

내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 부채에 기존 주택담보대출 원금까지 포함한 신DTI를 도입하는데다 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 보유세 인상 등 추가 부동산 규제가 예고된 상황에서 다주택자들이 지방과 수도권 외곽지역의 주택을 우선적으로 처분할 가능성이 높다. 4월부터는 다주택자에 대해 양도세 중과가 부과된다.

정부가 보유세 개선을 검토하겠다고 밝히면서 종합부동산세가 강화될 가능성도 있다.

수급 측면에서는 공급과잉이 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해보다 14.5% 늘어난 43만9000여가구에 달한다. 역대 최대 규모로 ‘입주 폭탄’이라는 말까지 나온다.

현재의 서울권 상승기는 2년 이상 중장기적 흐름으로 진행되어 보이기는 하나, 정부규제의 중첩된 사슬에 묶여있는 시장은 하락반전이 예상보다 빨리 돌아올수 있기에 2년 정도 관망하는 것도 좋은 방법 중 하나이다.

 뜨거운 재건축…양극화 전망

다만 일부 지역은 강세를 이어가면서 양극화 현상이 나타날 것이란 전망도 나온다. 서울 강남 등지의 재건축 단지나 개발 호재가 있는 지역의 전망은 밝다. 

특히 연내에 관리처분인가를 받아 내년 1일부터 적용되는 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들은 강세를 이어갈 것으로 보인다. 

다만 입지여건이 양호한 지역들의 경우 오히려 호황을 보일 수 있단 지적이 나온다. 다주택자들을 필두로 추가 규제에 대비하기 위해 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 양상이 보이기 때문이다. 세부적으로 전월 대비 거래량 증가율은 강남구는 50%, 송파구는 14.4%, 양천구의 경우 29.4%로 나타났다. 은마아파트, 잠실주공5단지, 목동신시가지1~4단지의 재건축 추진에 대한 기대감이 작용한 결과다. GTX-A 노선 착공 등으로 인한 교통호재, 판교 제2테크노밸리 활성화 등 개발호재가 있는 수도권 인접 지역도 수요심리를 자극할 수 있단 분석이 나온다.


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‘8·2 부동산 대책’ 이후 발생한 부동산거래 불법행위가 2만4000건에 달하는 것으로 나타났다.

정부가 부동산 시장의 이상 과열을 초래하는 불법전매와 업·다운 계약 등 불법행위를 근절하기 위해 이달 중 ‘특별사법경찰’을 현장에 투입한다. 정부는 지난해 8.2부동산대책 발표 후 자금조달계획 및 신규분양주택 조사 등을 실시한 결과 총 2만4365건을 적발하고 행정조치를 내렸다.

정부는 이달 중 고발권, 수사권을 가진 공무원인 특별사법경찰(특사경)이 이달중 출범해 불법거래와의 전쟁에서 최일선에 투입하여 부동산 불법거래에 대한 단속의 실효성을 높일 방침이다.

부동산 불법거래를 단속하는 공무원이 특별사법경찰 직무를 수행하면 권한이 대폭 확대된다. 현재는 공무원들이 관계기관 합동으로 현장점검을 실시할 수 있지만 수사권이 없다. 이에 피의자‧참고인 조사, 증거물 압수‧수색‧보전, 현행범 체포, 검찰에 사건송치 등의 수사권이 제한된다. 다만 사법경찰 직무를 부여받는 공무원은 수사권을 가지기에 상시적 점검을 할 수 있어 부동산 시장 불법행위 단속의 실효성이 높아진다는 평가를 받는다.


하지만 특사경이 갖는 한계도 명확히 인식해야 한다는 분석이 나온다. 특사경 제도는 기존 공무원의 업무범위를 확대하는 내용이 골자다. 이들이 부동산 불법거래 단속만을 전담하지 않는 만큼 특사경이 도입된다고 단속 실효성이 당장 제고될 가능성은 적다는 지적도 제기된다. 아울러 불법거래만으로 국지적 집값 과열이 이뤄지지 않는 만큼 특사법과 시장 안정화는 별개로 인식해야 한다는 의견도 나온다.

국토교통부는 9일 부동산 시장 안정화를 위해 이달 중 국토부와 지방자치단체 공무원 특별사법경찰 지정 절차를 완료하고 이들을 투기 의심 지역에 투입해 본격적인 조사를 벌이게 할 방침이라며 이같이 밝혔다.

아울러 국토부는 지난해 8.2부동산대책 발표 후 상시모니터링·현장단속·자금조달계획 조사·신규분양주택 조사 등을 실시한 결과 총 2만4365건(7만2407명)을 적발하고 행정조치를 내렸다고 밝혔다. 행정조치는 ▲허위신고 등 167건에 대한 과태료 부과 ▲편법증여 등 의심 141건 국세청 통보 ▲불법전매 등 의심 1136건 경찰청 통보 ▲업·다운계약 등 의심 2만2852건 지자체 통보 등이다.

국토부는 집값 상승이 높은 지역을 대상으로 부동산거래신고시스템에 신고된 주택매매건 중 9억원 이상 고가 주택, 30세 미만 저연령, 단기·다수 거래건 등을 집중 조사했다.

적발된 부동산 거래 불법행위는 편법증여와 업다운 계약, 불법전매, 위장전입 등이었다. 이 중에도 업다운 계약과 양도세 탈루 등이 2만2000여건으로 가장 많았고 편법증여 등은 360여건, 불법전매와 위장전입 등은 1100여건이었다. 

국토부는 허위 신고 등으로 판명된 167건에 과태료를 부과하고 편법 증여와 양도세 탈루 혐의가 짙은 141건(269명)은 국세청에 통보했다. 또 업다운 계약이 의심되는 2만2852건은 지방자치단체에 통보, 정밀 조사를 하도록 했다.

조사는 집값상승률이 높은 지역을 대상으로 부동산거래신고시스템에 신고된 주택매매건 중 9억원 이상 고가주택, 30세 미만 저연령, 단기·다수 거래건 등에 집중됐다. 정부는 허위신고 등이 의심되는 1191건(4058명)에 대해 소명자료를 제출토록 했다. 또 자금조달계획서를 활용해 거래대금 증빙자료와 더불어 자금조성내역, 거래대금 지출내역, 거래 전후의 사실관계 등의 소명자료를 제출토록하고 조사를 진행했다.

조사결과 허위신고 등으로 판명된 167건(293명, 6억1900억원)에 대해서는 관련법령에 따라 과태료를 부과했고, 편법증여 및 양도세 탈루 혐의가 짙은 141건(269명)에 대해서는 국세청에 통보했다. 기타 서류작성 미비 등 60건(95명)에 대해서는 행정지도를 하는 등 총 368건(657명)에 대해서는 행정조치를 내렸다.

정부가 투기 거래로 의심하는 것은 고가 거래, 저연령, 다수·단기 거래 등이다. 지난해 1월 1일부터 의무화 직전인 9월 25일까지 전체 거래 중 48.1%가 이 같은 유형에 속했지만 자금조달계획서 제출이 시작된 9월 26일부터 12월 31일까지는 32.6%였다. 국토부 관계자는 “9억원 이상 고가 거래, 저연령, 다수·단기 거래 등을 단순히 투기 목적으로 연결하기는 어렵지만 충분히 투기 거래 소지는 있다”고 설명했다.

 “부동산 시장이 안정화될 때까지 상시모니터링 및 부동산거래조사팀 운영 등을 통한 부동산 불법행위 점검 및 조사를 지속해 나갈 계획”이라며 “특사경 지정절차가 완료되면, 불법전매와 청약통장 거래 등 부동산 시장 불법행위에 대한 조사 강도가 더 강해질 것”이라고 전해진다. 


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