학교 행정실 업무 배우기

 제주에서 행복의 터전을 만들려는 이들에게

은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들

외부에서 부동산 시장에 대한 강연을 한 적이 있었는데 강연이 끝난 후, 중년 신사 한 분이 찾아온 적이 있다. 그는 금융기관을 오래 다니다 은퇴했다고 자신을 소개하면서, 은퇴 이후 생활에 대해 이것저것 알아보고 있지만 현금 흐름이 생각만큼 잘 나오지 않아 고민이 많다고 했다.

그는 지금 거주 중인 집 한 채와 현금이 4억 원 정도 있는데, 4억 원을 가지고 갭투자를 하려니 어디에 투자해야 할지 모르겠고, 월세를 받으려고 하니 기업형 임대주택이다 임대소득 과세다 복잡해져 만 가는 것 같고, 재건축 • 재개발에 투자하려니 투자 원금이 많이 들어 부담이 크다고 했다. 그러면서 내게는 “갭투자할 만한 좋은 아파트 있으면 추천 좀 해달라”고 하셨다. 이 상담이 내게 준 임팩트는 짧지만 강렬했다.

'폭탄 돌리기'리는 말을 들어본 적이 있을 것이다.

타이머가 설치된 가짜 폭탄을 상대방에게 넘기다가, 자기 손 안 에서 폭탄이 터지면 술래가 되는 게임이다. 어떤 이들은 우리나라 부동산 시장을 두고 '세대 간의 폭탄 돌리기가 같다고 표현한다. 50~60대가 은퇴하여 집을 팔면 이를 30~40대가 시주고, 30~40대 가 은퇴하여 집을 팔면 이를 현재의 20~30대가 사주는 식으로, 아래 세대가 위 세대의 집을 사주다 보면 결국에는 인구는 감소하기 때문에 더 이상 집을 사줄 세대가 사라져서 그 시점에 집값이라는 폭탄이 터질 거라는 비유다. 그래서 소득이 낮은 다음 세대가 내 집을 사주지 못하면 어떡하나 하고 걱정하는 사람들이 있다.

그런데 나음의 기사 헤드라인과 같이 이러한 통념을 깬 주장들이 나오고 있다. 50~60대가 집을 더 많이 사고 있다는 것이다. 이 말은 위 세대가 나음 세대에서 폭탄을 넘기지 않고 오히려 껴안고 있다 는 의미다. 왜 그럴까?

“빗나간 정론, 5060 주택 구매 급증

5년간 60대 구매 건수 5796 늘어, 투자 차원 큰손으로 떠올라 노후 자금 마련 위한 집단 매도가 집값 끌어내린다는 전망 뒤집어”(출처:조전비즈)

많은 전문가가 한국의 베이비부머들이 은퇴하면 집을 유지할 수입(현금흐름)이 없어지므로, 대출이 포함된 집을 팔고 더 작은 집으로 이사하여, 집 판 돈으로 생활하게 될 거라고 말한다. 이 주장은 그 레고리 맨큐와 데이비드 웨일 교수의 논문〈Baby boom, Baby burst and the housing market(1989)>이 주요 논거이기도 하고, 이미 베이비 부머들이 은퇴한 나라에서 발견된 현상이기도 해서 우리나라 또한 그런 흐름으로 갈 것으로 받아들여져 왔다.

그런데 왜 우리나라에서는 은퇴를 앞둔 베이비부머들이 오히려 더 많은 집을 사는, 정반대의 현상이 나타나는 걸까?

내가 아는 한 지인은 2006년 경기도에서, 보유 중인 토지를 도시 개발사업을 위해 수용하면서 약 32억 원을 보상받았다. 그중 일부는 자녀에게 증여하고, 나머지 25억 원은 예금에 가입하여 이자를 받아 생활해왔다. 그런데 지금은 어떤가. 금리가 엄청나게 떨어져서 2006년과 같은 이자 수익을 얻지 못한다. 그래서 그는 마포나 상암 지역의 오피스텔을 매수하여 월수입을 보전하기 위해 거꾸로 부동 산 투자에 뛰어들었다.

사질 은퇴 이후 부동산을 매입하는 사례는 너무 많아서 통계로도 제공되고 있다. 그런데 앞으로는 이런 움직임이 더 많아질 것이다. 금리가 너무 낮기 때문이다. 그래서 그나마 4~50%대의 자기자본 수 익률~을 달성할 수 있는 월세에 대한 요구가 거세고, 이는 막을 수 없는 거대한 흐름이 될 것이다. 자본은 수익을 찾아 흐르기 때문이다.

종종 50~60대 시니어를 대상으로 강의할 때가 있다. 강의 후에는 여러 질문을 받는데, 한 번은 월세를 받기 위해 집을 여러 채 보 유했고 투자도 늘렸다는 중년 남성이 이런 질문을 했다.

“지금 20~30대는 과거와 달리 소득이 증가하지 않는데••• 그들이 나중에 우리가 파는 집을 사줄 수 있을까요?” 이 말은 폭탄 돌리기의 끝이 다가오고 있으니 보유하고 있는 집을 서둘러 처분하는 게 맞지 않냐는 질문이었다.

“다음 세대가 집을 사지 못할 것을 걱정하시면서 막상 월세 투자를 하고 계시네요. 선생님께서는 다음 세대의 소득이 감소하는 것을 염려하시는 건가요, 아니면 환영하시는 건가요? 선생님과 같이 은퇴를 앞둔 50~60대분들이 월세를 받기 위해 집을 삽니다. 그런데 월세입자들의 소득이 크게 늘어 집을 사게 되면 임대 수요가 감소 하고 임대료도 줄겠죠. 그러면 선생님이 하신 투지는 실패하게 됩니다. 다주택자들, 특히 월세를 놓는 다주택자들은 안정적인 임차인을 원합니다. 안정적인 임차인이란 뭔가요? 임대시장에 계속 남아 있는 임차인을 말하는 거죠. 임대시장에 계속 남아 있다는 건 뭔가요?

집을 사지 못한다는 것 아닙니까? 결국 선생님 같은 분들이 미래 세대의 소득이 증가하지 못하면 더 좋아하실 분 아닌가요?” 다시는 그 모임에서 나를 부르지 않을 것이다.

100만 원으로 강남 건물주 되기

애널리스트로서 가장 재미 있으면서 어려운 일이 뭐냐고 묻는다 면 단연코 본업인 '종목 매수(매도) 의견'이라고 하겠다. 시장은 항상 꿈틀거리는 생물과 같아서 건설주는 상승했는데 내가 추천한 건설 주의 개별 종목은 하락할 수 있고, 그 반대의 경우도 생길 수 있다. 혹은 국내 시장의 범위를 벗어나는 이벤트가 발생하여 국내 주식 가격이 변화할 수도 있다.

부동산도 마찬가지다. 우리나라 부동산 시장의 내적 요인이 견고 하고 거시적으로 양호하디는 것을 인정하더라도, 대부분의 사람들이 가장 궁금해하는 것은 “그래서 어디를 사야 되나요?”일 것이다.

이 질문은 모든 투자 상품에 적용될 수 있는 공통된 질문이어서, 항상 존재해왔지만 가장 답하기 어려운 질문이기도 하다.

한 번은 페이스북을 통해 공개적으로 이런 질문을 한 적이 있다. 1900년대 초에 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시가 동시 다발적으로 건설될 때 분당을 선택한 분들은 무슨 합리적인 이유로 선택했냐는 질문이었다. 지금 시점에 비유하면 세종시가 1구역부터 6구역까지 동시에 개발되는데, 세종시 투자자라면 1구역부터 6구역 중 어느 구역에, 왜 투자할지 묻는 것과 유사하다고 보면 되겠다.

많은 댓글이 달렸는데, 부모님 직장이 서초라서 분당을 택했다는 의견처럼 직장 근처여서 갔다는 이유가 가장 많았다. 당시 강남구로 출퇴근하는 직장인은 분당을 선택하고, 여의도나 광화문으로 출퇴근하는 일산을 선택하는 경우가 많았다. 그런데 결과적으로 분당은 “천당 위에 분당”이라는 말을 할 정도로 부동산 가격이 급등했지만, 일산은 그러지 못했다. 강남권 전체가 급격히 발전하면서 일산과 분 당의 가격 차이도 나타나기 시작한 것이다.

내 은사이신 교수님께서 이에 대한 답변들을 정리해주셨다. 분당 은 강남 등 서울로의 접근이 편리하고, 경부선 교통축이어서 수원 이나 안양, 용인에 대한 접근이 탁월하며, 신도시 규모가 크고, 배후에 성남시가 있어서 배후 지원도 용이했다고 한다. 또 적정 밀도를 유지하여 생활하기 편리했고, 공공기관 이전 유치에 대한 발표 등도 분당을 선택하게 한 이유였다고 한다. 어쨌거나 그 선택은 미래를 달라지게 했다.

투자 선택의 문제는 투자 손익의 결과로 직결된다. 그리고 투자 방법에 있어서 자신이 직접 하는 투지를 직접 투자, 타인에게 위임 하는 투자를 간접 투자라고 한다.

간접 투자는 주식형 펀드 등이 포함되어 일반인들에게도 잘 알려 진 방식이다. 한때 적립식 편드 열풍이 불어 매월 일정 금액을 주식 형 펀드에 넣는 재테크가 널리 퍼진 적이 있는데, 2008년 금융 위기 와 함께 적립식 펀드의 수익률이 곤두박질치면서 적립식 간접 투자 펀드의 열풍도 사그라졌다.

그런데 부동산 시장에서는 주식형 적립식 펀드처럼 개인이 간접 투지를 할 수 있는 방법이 사실상 없다. 그래서 부동산에 투자하고 싶으면 목돈이 들어가는 직접 투자를 해야 하는데, 이는 리드에 대한 부담이 큰 사람들이 선뜻 참여하기 어려운 방법이다. 그렇기 때문에 부동산 시장에서 개인이 할 수 있는 유일한 소액 투자 전략으로, 갭투자가 끊임없이 회자되는 것이다.

반면 펀드와 같은 집합 투자 자산은 모든 자산이 특정 상품에 집 중 투자되는 리스크를 분산시켜, 다양한 분야의 주식을 운용한다. 최소 30~50개 종목에 분산 투자하는 방식은, 높은 수익률을 원하는 사람들에게는 만족스럽지 않을 수 있으나 기본적으로 개별 종목에 올인하는 리스크를 해제하는 것만으로도 훌륭한 상품이다. 예를 들 어 과거 용인의 대형 평수 아파트를 매수했는데 현재는 집값이 고 점 대비 500% 하락한 상태라고 해보자. 이와 같이 한 재산에 집중 투 자했을 때 생기는 리스크가, 편드형 방식에서는 여러 개의 종목으로 분산 투자되면서 낮아진다.

그런데 최근 정부는 개인이 부동산 시장에 간접 투자할 기회를 만들기 위해 힘쓰고 있다.

국내 최대 부동산자산운용사인 이지스자산운용이 2017년 공모 형 부동산 펀드의 포문을 열었다. 2월 23일에 청약한 이 펀드의 1인 최소 가입액은 100만 원이었는데, 총 329억 원의 투자 모집을 완료 했다. 모집된 공모 자금은 서울 삼성동 바른빌딩의 매입비로 사용됐 다. 바른빌딩은 국내 7위 로펌인 법무법인 바른이 2009년 준공한 빌 딩으로, 바른은 이 건물을 펀드에 매각하고 건물 전체를 다시 10년 간 장기 임차하는 '세일즈 앤 리스백(salesandleaseback)' 방식으로 운용 한다. 강남구 상업용 빌딩을 매입하는 공모 자금이 하루 민에 모집 된 것은 공모형 펀드의 미래를 보여주는 것으로, 물건이 좋다면 돈 은 금방 모인다는 간단한 진리를 보여준 사례다.

공모형간접 편드 이외에 추가로 공모형재간접 펀드 논의도 한창 이다. 금융위원회는 2016년 9월, '공모재간접 부동산 편드'를 설정할 수 있도록 자본시장법을 개정하는 내용을 발표했다. '공모재간접 부동산 편드'리는 이름 자체가 복잡하다고 느낄지 모르겠지만, 각 단어가 의미하는 바가 있다.

먼저 이 편드는 '사모가 아니라 '공보로 진행된다. '사보란 50인 미만을 모집할 때, '공보란 50인 이상을 모집할 때 사용하는 단어다. 그다음, 부동산 편드는 주식형 펀드처럼 취급 대상이 주식이 아닌 부동산인 것을 말한다. 부동산에는 주택뿐 아니라 기관투자자들 이 선호하는 상업용 오피스텔, 전시장, 사회 기반 시설, 물류센터 등 을 모두 포함하는 것이어서 부동산 펀드가 실제 매수하는 대상은 광 범위하다. 마지막으로 '재간접'이라는 단어가 이 법 개정의 핵심 내 용이다. 재간접이란 일반적인 부동산 펀드가 간접 투지를 통해서 이를 줄여야 한다. 그리고 공모재간접편드가 하나의 방법이 될 수 있 을 거라고 본다.

투지를 할 때 직접 투자, 간접 투자, 재간접 투자 중 무엇이 가장 낫냐는 질문은 어찌 보면 무의미하다. 각자 자신에게 맞는 적절한 방식이 있고, 투자 성향, 투자금의 성격, 투자 대상에 따라 모두 다 르기 때문이다.

그럼에도 불구하고 부-동산 투자에 관심이 많으면서 직접 투자의 불확실성 때문에 적극적으로 나서기 어려운 개인투자지들에게, 0 모형재간접 부동산 편드는 일대 혁신을 갖고 올 가능성이 높다.

나도 훗날 이런 상품이 나온다면 당연히 가입할 것이다. 물론 부 동산 펀드를 운영하는 편드 매니저와 운영사, 운영 방침을 확인하는 것은 필수일 테지만 말이다.

• http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=12105212

새로운 월세 시대의 도래, 기회는 지금이다.

월급 외의 파이프라인을 만들어라

고시원보다 쉐어하우스 찾는 사람들

대세가 된 1인 가구와 비혼 세대의 트렌드는?

또오르는 공유 경제, 시대의 흐름에 올라타라

돈 없이도 가능한 새로운 임대 사업의 개념

리스크 제로! 한 달 월급만 투자하면 꼬박꼬박 월세 받는다.

빌린 집으로 매달 제2의 월급을 받을 수 있다. 

내 집 없이도 임대 사업하는 방법

공실 제로에 도전한다. 공실 없애는 노하우

시작하며 부자의 지도는 부동산의 본질을 향합니다.

"Power is a log like real estate.

 It's all about location, location, location.

 The closer you are to the source, the higher your property value."

 정치 암투극을 다룬 미국의 인기 드라마<House of Cards>에 나오는 대사 입니다. 본질에 가까울수록 가치가 올라간다는 마지막 문장 속에는 부동산의 근본 원리를 꿰뚫는 노하우가 포함되어 있습니다.

 그렇다면 부동산의 본질은 무엇일까요? 어떻게 해야 부동산의 본질에 다가 갈 수 있을까요? 이는 부동산에 20여 년 이상 관심을 가져오면서 가장 많이 고민했던 내용이었습니다. 재미있는 점은 고민했던 내용들은 10년이 지나서야 그 답을 얻을 수 있었다는 것입니다. 지금의 고민들은 10년 후에야 그 답을 알 수 있다는 의미가 됩니다. 부동산은 선택과 동시에 100%를 기대할 수 없다는 점을 기억해 주셨으면 합니다. 10년이 지나야 그것이 최선의 선택이었는지, 차선이었는지, 결코 해서는 안 될 선택이었는지 판단할 수 있습니다.

 항상 부동산 시장을 주도하는 두 세력이 있습니다. 부동산은 거품이니, 폭락해야 한다는 세력과 언제든 저렴하게 투자할 물건을 찾아 투자해야 한다는 세력이 그것입니다. 이들은 팽팽한 긴장관계를 유지하며, 지금까지의 부동산 시장 관련 이슈들을 지배해왔습니다. 시장 상황에 따라 한쪽 세력의 목소리가 커지고, 다른 한쪽은 작아지는 현상이 계속되었습니다. 이런 현상이 반복되어 나타나는 이유는 어떤 집단의 논리에 주목해야 하는지에 대한 정확한 판단 기준이 없기 때문입니다.

 부동산 활황 시장에서 소외된 사람들은 폭락론에 열광합니다. 부동산 투자성공담에 열광하는 사람들은 갭투자나 경공매의 성공 사례에 푹 빠집니다. 이도 저도 아닌, 아예 부동산에 관심 없는 분들은 그저 과거의 저럼했던 부동산 시세를 그리워할 뿐입니다. 우리가 주목해야 하는 것은 폭락론자도, 투자를 권유하는 전문가 집단도 아닙니다. 시장의 혼란 속에서도 그저 묵묵히 본질을 바라보며 자신만의 투자를 하고 있는 부자들의 방향성입니다.

 부동산 관련 의사 결정 시 일반인과 전문가 그리고 부자, 이렇게 크게 세 집단으로 나누어 살펴보면, 부자 집단의 특성이 뚜렷이 나타납니다.

 먼저 일반인들은 과거의 결과물에만 주목합니다. 당연히 현재의 의사결정을 어려워하고, 미래를 예측하는 것은 신의 영역이라 합니다. 부동산 전문가들은 현재에 주목합니다. 다만, 자신의 논점에 맞는 과거의 특정 사례를 크게 확대시켜 현재를 '재해석'하지요, 마지막으로 부자들의 관심은 늘 미리에 있습니다. 과거의 모습을 통해 현재를 정리하고, 현재의 움직임을 통해 미래의 향방을 그리는 것입니다. 우리는 이 방향성에 주목해야 합니다. 부자들이 그리는 ㅣㅈ도를 따라 그려볼 필요가 있는 것이지요. 내가 직접 그려봐야 확신이 생기기 때문입니다.

 돈을 좇으면 돈을 벌 수 없다는 격언이 있습니다. 부동산도 마찬가지입니다. 남들이 제안하는 의견에 따르기보다는 여러분만의 부동산 지도를 직접 그려보시기 바랍니다. 작은 지역부터 시작하면 됩니다. 그렇게 하나씩 하나씩 지도를 추가해가면, 어느새 여러분만의 미래 지도가 완성되어 있을 것입니다. 이 부자의 지도가 그런 길잡이 역할을 해드릴 것입니다.

경기도 광주시의 변화, 대규모 개발이 진행되다.

성남 ~ 여주 복선전철 개발은 광주시의 새로운 발전 동력이 되고 있습니다. 계획된 전철역 주변과 광주시 곳곳에 이전에 없던 대규모 개발이 추진되고 있기 때문입니다.

 먼저 역동에 개발중인 e편한세상 광주역이 있습니다. 무려 2,122세대가 한 번에 공급됩니다. 이 아파트의 개발 전에는 곤지암읍에 있는 1,152세대의 킴스빌리지가 가장 큰 단지였습니다. 그 다음이 오포읍의 대주파크빌 832세대, 탄벌동의 동보아파트 815세대 순이었습니다. 특히 킴스빌리지는 소형평형으로 이루어져서, 대단지라기에는 뭔가 좀 부족합니다. 이처럼 지금까지 광주에 대단지가 없었던 이유를 상주인구가 많지 않아서, 그 인구만으로는 1,000세대가 넘는 물량을 소화할 수 없기 때문이 아닌가라고 분석하기도 했습니다. 결국 상주인구를 늘리려면 외부 지역으로 출퇴근하는 세대들이 유입되어야 하는데, 그러기엔 교통편이 불편합니다. 인접한 지자체로 이동하려면 43번 국도, 45번 국도, 3번 국도 등의 도로망을 이용하는 방법이 유일하기 때문입니다. 지역발전에 있어서 전철망이 없다는 것은 이렇게 큰 걸림돌이 됩니다.

 이제 경기도 광주시의 발목을 잡고 있던 전철망이 드디어 들어섭니다. 성남~여주 복선전철이 개통되면 광주시는 자동차로만 접근할 수 있는 지역이 아니라, 전철로도 진입이 가능한 곳이 됩니다. 광주시의 교통 환경이 획기적인 전환점을 맞이하게 되는 것입니다. 더불어 성남~장호원간 고속화도로가 현재 공사중에 있습니다. 이미 2015년 10월 현재 성남시에서 초월읍까지 일부 구간이 개통된 이 도로가 완성되면, 성남으로의 접근이 매우 원활해질 것이라 개대 됩니다.

 이러한 교통망의 확장을 바탕으로 드디어 광주에도 대규모 개발이 가능하게 된 것입니다. 앞서 말씀드린 e편한세상 광주역뿐만아니라 태전지구, 고산지구에도 약 12,000세대가 계속 공급될 예정입니다. 특히 태전지구에는 거의 같은 시기에 힐스테이트 3개 단지 4,252세대가 분양되었습니다. 아이파트, e편한세상도 함께 분양되었고요. 이렇게 1군 브랜드 아파트들이 대규모로 한꺼번에 개발되는 것은 이 지역의 발전 가능성이 높다고 판단했기 때문입니다. 이 ㅁ낳은 주거 시설을 모두 수용할 수요층이 있다는 것이지요. 광주시 자체수요는 물론이고 성남, 송파 등 인근 지역에서의 유입도 이루어질 것이라 기대됩니다.

 교통망의 확장으로 지역의 쓰임새가 광역화되기 시작했습니다. 새로운 사람들의 유입은 확실히 예전과는 다른 분위기를 만들어 냅니다. 이제 경기도 광주시는 더이 이상 과거의 광주시가 아닙니다.

경기 광주시 태전지구에서도 브랜드 상가가 나온다. 현대건설은 이달 17일 광주 태전5·6지구에서 힐스테이트 태전 단지 내 상가 입찰을 진행한다. 지상 1층, 전용면적 22~65㎡ 32개 점포 규모다. 5지구(4·5·6블록)와 6지구(7·8·9블록) 등 총 6개 블록에 각각 1개 동씩 들어선다. 

이 상가의 가장 큰 장점은 대규모 고정수요를 확보할 수 있다는 점이다. 태전지구에서 가구 규모가 큰 3146가구를 고정 수요로 품었다. 지난달부터 입주를 시작해 계약 즉시 입점이 가능하다는 게 업체 측의 설명이다.

이 상가 앞으로 상업지구가 조성될 예정이다. 인근에 광남초·중·고, 태전초 등 각급학교 7곳(신설 예정)이 있다.
 
분양 관계자는 "빠른 임차인 모집과 함께 단기 내 임대 수익을 창출할 수 있어 투자의 불확실성 감소 및 수익성 극대화를 기대할 수 있다"고 설명했다.

분양 홍보관은 경기 광주시 태전5지구에 있다. 입찰은 17일 경기 광주터미널 2층 스시아이 컨벤션에서 실시할 예정이다.

https://ajmsky1.blog.me/memo/221166922150

# 빌라와 아파트의 차이

앞에 서도 언급했듯이 우리나라 사람들의 새 것에 대한 열망은 남다르다. 빌라도 많은 사람들에게 사랑을 받으면서 새 빌라에 대한 인기가 높아졌다. 이번에는 빌라와 아파트의 차이 점 등을 낱낱이 파헤 쳐 보기로 하자.

빌라를 구입하는 사람들에 게 왜 빌라를 구입 하느냐고 물어 보면 아파트는 너무 비싸고 자금은 부족해서 선택했다는 대답을 듣곤 한 다. 빌라에 대해 편견을 가지고 있는 사람들은 ‘빌라는 사는 순간부 터 가격이 떨어진다', ‘하자 투성이라 인테리어 등 추가비용이 많이 들어간다', ‘사는 사람이 별로 없어 나중에 팔기 어렵다'라고 말한 다. 과연 사실일까? 그렇다면 반대로 ‘아파트 가격은 계속 오른다', 아파트는 하자가 없다', ‘아파트는 나중에 팔기 좋다'라는 생각은 어떤7t? 사실일까? 빌라를 제대로 고를 수 있다면 빌라로 내 집을 마련하는 이유가 아파트보다 싸서도 아니고, 자금이 부족해서도 아니라는 것, 그리고 아파트보다 가격이 오르지 않거나 생활편의성이 떨어지지도 않는 다는 것을 알 수 있다 먼저 빌라를 실거주용으로 생각한다면 그런 걱정은 필요 없다. 내 집을 마련하면 최소한 5년 이상 거주하기 때문이다. 빌라를 투자 수 단으로 생각한다면 2一3년 이내에 매매를 통해 시세차익은 니기야 하지 만, 거주 목적으로 마련한 빌라는 그럴 필요가 없다.

 그렇다면 빌라에 5년 이상 거주하면 가격이 올라갈까? 빌라를 포함한 아파트는 대지 위에 건축물이 있다. 당연히 대지는 땅이며 시 간이 지나면 땅값은 올라가게 된다. 매년 신축빌라의 분양가가 오 르고 있으며 분양가가 올라간다는 것은 빌라 가격이 올라간다는 말 이다 예를 들어, 지금 20평형 빌라를 구입하면 평당 1.200만 원이므 로 2억 4,000만 원이 든다. 5년 후 신축빌라의 분양가는 1,500만 원 으로 같은 20평으로 계산해보면 3억원이 된다. 옆의 신축빌라는 3억 원인데 5년 전에 구입한 내 빌라는 2억 4,000만 원 이하로 떨어 질까? 절대 떨어지지 않는다. 최소한 2억 6,000만 원 정도는 될 것 이다. 통상 신축빌라는 주변 빌라보다 1,000만 원 정도 비싸게 분양한다. 5년 정도 되면 신축 빌라와 3,000만원 이상 차이가 나게 되기 때문에 내 집을 매매할 때 최소한 1,000만 원 이상 더 받을 수 있다 .다 리.서 벌타를 사면 가격이 떨어진다는 말은 틀렸다. 나라는 하자 투성이다? 2002년을 기 점으로 빌라, 즉 다세대와 연립주택도 아파트처럼 철근 콘크리트로 기둥을 세우고, 외벽 및 단 언자재, 주차장 등 모든 부분을 건축법에 맞게 적용받고 감리를 받 도록 되어 있다. 하자보수를 위한 비용을 10년간 보증보험에 예치 하도록 했기 때문에 빌라도 아파트처럼 법적으로 하자보수룔 받을 수 있게 되었다. 이런 제도로 인해 과거 하자가 많았던 빌라는 점점 자취를 감추고, 아파트 같은 구조와 자재를 사용하게 되 었다 내 집 마련은 반드시 교통환경이 좋은 곳에 해야 한다. 아파트도 교통환경이 좋지 못한 곳에 위치하면 잘 팔리지 않는다. 빌라가 상 대적으로 잘 팔리 지 않는다고 해도 역시 교통환경 이 좋은 곳의 빌 라는 언제든 잘 팔린다. 그만큼 수요가 높다는 것이다. 빌라를 구입 하기 망설이는 사람들의 이유 츠가지에 대한 답안을 알려줬다. 아직도 내 집 마련은 반드시 아파트라고 생각하고 있다 면 다시 한 번 생각해봐야 한다.

아파트와 신축빌라의 차이점 요즘 빌라는 내부구조부터 시작해 외관 디자인, 건축자재 등 아파 에 떨어지지 않을 정도로 잘 짓는다. 너무 높은 아파트 가격에 실증을 느낀 젊은 세대들이 빌리릍 새로운 주거공간으로 받아들이고 있을 정도로 아파트와 비교해도 떨어지지 않는 장점들을 가지고 있 다. 좀 더 구체적으로 아파트와 빌라가 어떻게 다른지 알아보자.

주차장

아파트는 넓은 지하주차장을 가지고 있어 편리하다. 비와 눈을 맞 을 이유가 없다. 그러나 주차 후 내 집에 들어가기까지의 이동거리 가 길다. 반면 2000년 이후 건축된 빌라는 대부분 1층을 필로티 구 조의 주차장으로 사용한다. 아파트 주차장처럼 비와 눈에 노출되지 않으면서 이동거리는 매우 짧다는 장점이 있다

관리비

 아파트와 빌라의 관리비 차이는 무척 크다. 아파트의 경우 넓은 지하주차장과 부대복리시설, 주거공용면적(계단과 엘리베이터 관리) 등 관리에 많은 돈이 들어간다. 반면 빌라는 1층 필로티와 계단. 엘 리베이터 등의 관리만 신경 쓰면 되기 때문에 아파트보다 관리비가 적 게 니..온다.

보안문제

 요즘 아파트는 기 계화된 홈오토메이션으로 보안을 강화하고 있기 때문에 사생활이 비교적 안전하다. 오래된 아파트도 출입구에 휴,오 토메이션을 설치하고, 단지 출입구의 주민차량감지센서등  

보안문제에 더 신경쓰고 있는 추세다. 최근에는 빌라 역시 보안측면을 강화하고 있지만 아직 아파트보다는 떨어진다

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 주민들 간의 소통면을 보면 아파트에서는 이웃주민에 대해 거의 신경을 쓰지 않는다. 개인적이고 사생활을 보호받고 싶은 사람이라 면 장점일 것이다. 빌라의 경우 6一12세대뿐이고 계단이 주 동선이 며 층수가 대략 4一5층이라 엘리베이터나 주차장에서 이웃을 만날 일이 많다. 1년 정도 살다 보면 대충 이웃이 뉴구누구인지 알 수 있 고, 서로 세대를 방문하여 친밀도를 쌓기도 쉽다.

층간소음문제

 층간소음 때문에 이웃 간에 다툼이 많아지고 있다. 특히 아파트의 층간소음은 사회적 문제로 대두되고 있을 정도로 심각하다. 빌라의 경우 아파트보다는 덜 하지만 층간소음은 어느 정도 존재한다. 그 렇지만 평소 이웃 간에 잘 알고 지내지 때문에 어느 정도 이해하고 절충하면서 넘어 가는 경우가 많다.

가격 차이 빌라보다는 아파트가 같은 위치에 있더라도 비싸다. 위치가 같더 라도 빌라보다 아파트를 짓는 데 건축비가 더 많이 들어 가니 당연 하다. 또 아파트에 대한 프리미엄이 분명히 존재하기 때문에 빌라 보다 비쌀 수밖에 없다. 그러나 서울의 경우 빌라촌으로 명명되는 방배동, 서초동, 청담동 등은 웬만한 아파트보다 빌라 가격이 더 높 다. 고급 빌라촌으로 각광받고 있기 때문이다. 역세권에 위치한 빌 라의 경우 역세권에서 먼 곳에 위치한 아파트와 가격 차이가 별로 나지 않는 경우도 있다. 빌라와 아파트의 가격은 위치와 교통에 따 라 달라진다.

아파트 평형과 빌라 평형이 다른 이유 빌라의 평형을 아파트처럼 생각하면 안 된다. 처음 빌라를 접하는 사람들이 많이 혼란스러워하는 부분이다. 24평형 이라는 말을 듣고 빌라를 보러 갔는데 실제로 보니 생각보다 작아 실망이곤 한다. 빌라의 평형은 ‘전용면적十발코니 확장면적十공용면적'윤 玉L‘유 이' 한 크기로 말한다. 아파트의 경우 발코니 확장면적을 전용먼석에 포함시키지 않지만, 빌라는 통상적으로 발코니 면적을 전용면적에 포함시킨다. 예를 들어, 24평형 아파트는 전용면적이 대개 18평 정도다. 6평 정도가 공유면적에 들어간다. 방 3개가 들어가면 방이 매우 좁기 때 문에 보통 3베이 구조에 발코니 확장을 해서 방과 거실을 좀 더 넓 게 쓸 수 있도록 한다. 반면 24평 빌라의 경우 공유면적은 엘리베이 터가 있다면 아파트와 비슷하고, 없다면 아파트보다 전용면적이 2 一弓평 정도 넓다. 그리고 대부분의 빌라는 판상형으로 건축하기 때 문에 앞뒤 발코니를 확장하여 활용할 수 있다는 장점이 있어 엘리베이터가 있더라도 같은 평수의 아파트보다 주거공간인 내부면적은 넓게 쓸 수 있다.

오래된 빌라와 신축빌라의 평형 계산도 다르다. 특히 신축빌라는 분양할 경우 평형을 속이는 경우가 많으니 주의해야 한다. 아파트 는 전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적 등으로 용어를 정의 해 놓고 있지만, 빌라는 빌라 분양업자나 건축업자가 맘대로 면적 을 정해버린다. 빌라는 면적 규정에 대한 규제가 없다는 것을 염두 에 두고, 구입 시 면적에 대해 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 전용면적, 공 용면적이 아니라 실사용 면적이 얼마나 되는지가 더 중요하다. 내 부 사용공간을 얼마나 많이 활용할 수 있는지 보라는 뜻이다 여기에 또 하나 주의할 점이 있다. 빌라 4층이나 5층의 경우 일조 권의 제한으로 건물이 꺾여 있고, 이런 경우 베란다가 생기게 된다. 이 공간을 준공검사 끝난 후 패널로 막아 확장하는 빌라가 있는데, 엄연히 불법이다. 발코니 확장만 합법으로 인정하며, 이렇게 베란 다를 확장하여 방 또는 창고로 사용하면 불법 확장으로 벌금이 나 온다. 이 벌금을 일명 ‘강제이행금'이라고 하는데, 총 5희 부과된다 불법 확장된 빌라는 위반건축물로 지정되어 나중에 팔기도 힘들다 누가 건축물대장에 위반건축물로 되어 있는데 사려고 하겠는가? 위 반건축물인지 모르고 매수했더라도 안타깝지만 매수자가 강제이행 금을 납부하거나 원상복구시켜 야 하니 꼭 주의 하자.

후회 하지 않을 빌라 고르기

투자가치가 있는 빌라를 잘 골라야 한다. 기준은 땅값이 오르는 지역, 빌라 실거래가가 오르는 지역, 되도록 역세권 에서 500미터 이내 등 교통환경이 좋은 곳이어야 한다. 시간과 노력 을 투자하면 좋은 빌라를 구입할 수 있는 기회를 얻게 된다. 내 집 마련도 엄연히 투자라고 말했다. 단순하게 살 집을 마련하는 것이 아니라 내 집을 마련하고 매매차익도 얻을 수 있는 기회를 잡아 가 계소득에 보탬 이 되자는 것 이 다.

내 집 마련을 위해 열심히 고생해서 장만했는데 기 기이 시 지 않는 지역이거나 오히려 가격이 내려갈 수 있는 지역을 선택면 가정경제에 빨간불이 들어오게 된다. 내집 마련을 위한 빌라도 투자의 개념으로 접근해야 한다. 손해 보고 싶지 않다면 5년 이상 거주할 목적으로 빌라를 구입해야 한다고 했다. 그러므로 2억 원을 주고 매입한 빌라라면 최소한 2 000一3,000만 원이라도 오를 만한 지역을 선택해야 한다. 지금부터는 조금 어 렵지만 공시지가와 빌라 실거래가를 분석해 땅값이 오르는 지역과 빌라 가격이 상승하는 지 역을 고르는 방법을 알아보자 공시지가는 땅의 값어치를 나타낸다. 인터넷 검색창에 ‘개별공시 지가 조회'라고 입력하면 정부에서 운영하고 있는 부동산 공시가격 정보가 나온다. 자신이 살고 있는 지역이 나오먼 그곳을 클릭해 들 어가면 된다. 내가 알아보고 있는 빌라의 지번을 입력하면 1990년 이후부터 현재까지의 개별공시지가를 알 수 있다. 개별공시지가는 1년마다 제곱미터당 가격을 공시한다. 여기서 증 요한 것은 현재의 가격이 아니라 지난 10년 안쪽의 가격 변화이다. 10년 전 가격보다 현재 가격이 높은 것은 당연하다. 10년 전 가격보 다 현재 가격이 최소한 2배 이상 올랐다면 그 지 역은 발전 가능성이 매우 높아 매년 공시지가가 계속 오르는 지역이며, 다른 지역보다 는 땅값의 상승 속도가 빠르다는 것을 알 수 있다. 다음 그림을 보면 〶, 〶, 〶 이렇게 3개의 선이 있다. 〶번은 비 역세권 지 역의 토지 개별공시지가 가격 변화의 흐름이고, 〶 번은 역 세권 지역, 당연히 〶번은 역세권 중 가격 변화가 꾸준 히 상승하다가 어느 시점에서 급격한 가격 변화를 보이는 지역이다.

 이 중 여러분은 어떤 흐름을 나타내는 지역을 선택할 것인가? 당연히 〶번일 것이다. 시간이 지날수록 가격 변동이 가장 크게 나 타났기 때문이다. 이렇게 개별공시지가의 흐름을 그래프로 나타내 보면 쉽게 땅값이 오르는 지 역을 찾을 수 있다. 개 별공시지가의 변화를 분석하여 땅값 상승 속도가 높은 지역을 골랐다면 이제 연립/다세대의 실거래가를 알아볼 차례다. 국토교통 부 실거래가 공개시스템 홈페이지에 들어가 연립/다 세대의 해당 지역 행정동을 검색하면 분기별 매매가와 전월세 가격 을 검색할 수 있다. 검색한 결과를 매년 분기별로 분석하면 얼마나 가격이 올라가는지를 쉽게 알 수 있는데, 특히 매매가와 전세가의 차이를 잘 살펴 봐야 한다. 빌라의 경우 매매가와 전세가의 차이가 크지 않다면 그만큼 투자 가치가 높다고 보면 된다(팁을 하나 주자면 분기별 분석을 할 때 엑셀 등의 프로그램을 활용하면 편하다). 예를 들어 매매가와 전세가의 차이 가 서울 역세권의 경우는 4,000만 원 이내, 수도권과 광역시의 경우 3,000만원이내, 나머지 지방도시의 경우 2,000만원 이내라면 실 수요자가 많은 지역이며, 전세물건을 찾기가 어려워 전세가격이 -요 랐다는 것을 반증한다. 이런 지역은 전세 실수요자뿐만 아니라 매 매 실수요자도 많아질 것이기 때문에 반드시 매매가가 올라간다. 정부기 관이 알려주는 정보를 분석 했다면 이제 현장에서 정보를 찾을 차례다. 먼저 그 지역 빌라 시세를 알아보려면 부동산 포털 사 이트에 검색해보거나 인터넷 검색창에 직접 지역명과 ‘〶〶구 빌 라' 등으로 검색해본다. 관련 정보가 나오면 지역 부동산에 전화를 걸자. ‘〶 〶구 부-동산'이라고 입력하면 등록된 중71久卜무소가 뜬다. 그 중개사무소에 전화해서 “〶 〶구에 20평 정도 방 2개짜리를 구해 요.”라고 하면 대략적인 금액을 알 수 있다. 부담 갖지 말고 일단 전 화해야 한다. 좋은 내 집을 얻기 위해서 잠깐의 수줍음과 망설임은 극복하자. 투자가치가 있는 빌라로 내 집을 마련하기 위한 좋은 방법을 하 나 소개한다. 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)처 럼 재건축 이 주 수요가 풍부한 곳의 빌라를 찾아라. 재건축 이주 수요가 많은 곳 은 기본적으로 전세가가 높다. 이주가 본격적으로 이뤄지고 있는 2015 현재, 강남의 아파트 전세물량을 찾기가 아주 어렵다. 상황 이 상황인지라 빌라 전세물량도 없다. 전문가들은 강남 4구의 재건 축 물량은 앞으로 10년 동안 지속될 것이라고 예측하고 있다. 이렇게 재건축 이주 수요가 풍부한 곳은 전세가 상승과 더불어 매매가 역시 상승할 것이다. 이런 지역을 미리 선점해 들어가는 전략이 필요하다. 내 집 마련을 위해 빌라를 선택했다면 이왕이면 새 건축 이주 수요가 많은 지역에 들어가야 내 집 마련과 함께 투자로 인한 자본이득(매매차익 또는 양도소득)까지 노릴 수 있다

아파트와 마찬가지로 빌라로 내 집을 마련할 때도 교통환경은 매 우 중요하다. 특히 수도권은 역세권 반경 500미터 이내 지역을 골라 야 한다. 흔히 ‘역세권 빌라'라고 한다. ‘500미터'라는 기준은 걸어서 7一10분 정도로 사람들이 가장 걷기 좋아하는 거리다. 교통환경 중 전철이 가져다주는 효과는 대단하다. 서울의 경우 역세권에 위치한 모든 주택의 값어치가 상승하고 있다. 역세권으로 사람들이 몰려들 면서 아파트와 빌라, 단독주택 등 모든 주택이 인기를 끌고 있다. 좋은 빌라를 장만하기 위해서는 주변에 가장 가까운 지하철이 어 디에 있는지, 거리는 얼마나 떨어져 있는지, 걸어오는 길에 혐오시 설 등이 있는지 등을 확인해야 한다. 지하철이 없는 지방도시의 경 우 버스노선이 중요하므로 버스노선이 다양한지, 노선이 어떻게 되 는지도 확인해야 한다. 역 세권과 버스노선 등 교통환경을 살펴 보았다면 이 재는 직 장까 지의 출퇴근 거리 및 소요시간 등을 확인한다. 빌라 구조도 좋고, 내 부 인테리어도 좋고, 조망권도 있어 마음에 든다고 덥석 계약하.、. 나중에 피곤해진다. 좋은 빌라를 고를 때 현장답사틀 꼭 해야 하는 이유가 이것이다. 직접 현장에 방문해서 직장과 출퇴근 소요시간등을 체크해야 한다. 맞벌이 부부라면 보통 남편은 자가용 으로 출퇴근하고, 아내는 대중교통을 이용하여 출퇴근을 한다. 두 명이 동시에 만족하는 지역을 골라야 한다. 교통환경이 아무리 좋 더라도 어린 자녀가 있는 가족이라면 집으로 오는 길에 유흥가, 스 크린 경매장, 경륜장, 모텔 등이 있는지 확인해야 한다.

이 과정 역시 아파트와 같다. 내 기준에 맞는 빌라 리스트를 만들 자. 구입까지는 많은지역과 빌라를 보게 되는데, 좋은 빌라를 3一5 개 정도로 압축하여 리스트를 작성하면 빌라별 장단점을 확연하게 알 수 있다. 여기에 내가 가지고 있는 자금현황, 자녀의 통학문제, 직 장 출퇴근문제 등을 종합적으로 고려하면 막연히 머릿속으로만 생 각하는 것보다 훨씬 명확하게 비교할 수 있다. 처음부터 철저하게 빌 라 리스트를 만들어 최적의 조합을 이끌어내는 것이 좋다. 내부 체크리 스트도 만들자. 최근에는 건축자재 등이 좋아져서 구조부터 시작해 내부 인테리어까지 잘 짓지만 그래도 꼼꼼히 살 펴봐야 한다. 오래된 빌라의 경우라면 다음과 같은 순서대로 치근 차근 구석구석 살펴보는 것이 좋다. 이렇게 빌라 내부 리스트를 만 들어 놓았다면 앞의 외부 리스트와 함께 정리해둔다. 정리하자면 〶 먼저 가격이 올라갈 만한 좋은 입지를 가진 지역을 선택하고 그 지역의 교통환경이나 교육환경, 생활환경등을 고려하고, 직장과의 출퇴근 거리, 자녀가 있다면 학교 . 학원과의 거리 등을 체크하고, 〶 내가 가지고 있는 자금현황 등을 고려해 최적의 빌라 를 고른다.

빌라 내부 체크리스트

구조

먼저 빌라 구조를 확인한다. 빌라도 요즘은 3베이, 4베이가 다오 고 있다. 2010년 이전에는 안방과 거실만 남향인 2베이가 많았지만, 요즘은 아파트처럼 전면에 방 2개, 거실 1개 등을 배치하는 3베이, 4베이도 있다. 전체 구조는 당연히 사각형으로 되어 있어야 한다

중문

 일단 현판뜬을 열고 들어가면 증문이 있는지부터 확인한다. 중문 이 있으면 소음차단율과 난방효율에 효과적이고, 프라이버시와도 연관된다. 엘리베이터가 없으면 계단을 시-용하는데 현관문이 열릴 때 바로 거실이 노출된다. 인테리어 측면에서도 중문이 있으면 주거생활의 질이 높아지며, 집 안으로 들어 오는 먼지 와 냄새를 차단할 수 있다.

창

 그다음에는 창을 확인한다. 거실이나 방의 창이 어느 방향인시뷰 점검하고, 막힌 곳은 없는지, 채광이 좋은지를 살펴본다. 특히 냄새 나 연기가 많은 주방이나 화장실에 창문이 있으면 좋다. 남향에 위 처해 햇빛이 잘 들어오는지, 옆 건물의 그늘에 가리지는 않는지도 확인한다. 꼭 남향이 아니더라도 맞벌이 신혼부부라면 동향도 괜찮 은테, 낮 시간 동안에는 기거하지 않고 따뜻한 햇볕을 받으며 하루 를 빨리 시작할 수 있다는 장점이 있다. 자녀가 어리다면 오후 늦게까지 해가 들어오는 남서 향이 장점일 수 있다. 서쪽 해는 적외선을 많이 뿜어 자라는 아이들의 성장발육 에 유익 하다고 한다.

주방

 주부들을 위해 주방을 살펴보자. 주방을 볼 때는 냉장고가 들어갈 자리를 먼저 봐야 한다. 대부분의 빌라는 아파트와 달리 냉장고 위 치를 따로 잡아 놓지 않은 경우가 많다. 이사 오기 전에 주방 동선 과 냉장고 위치를 꼭 확인해야 한다. 김치냉장고를 일반 냉장고와 같이 놓을 수 있는 구조면 금상첨화다. 부엌 동선과 편리성이 많이 좋아진다. 냉장고 옆에 개수대가 위치하고 있는 것이 좋다. 냉장고에서 각종 요리 재료를 꺼내 바로 조리 준비를 할 수 있는 동선이 만들어지 게 된다.

주방이 좁다면 수납장도 고려해야 한다. 요즘 신축빌라는 수닙'장 이 있어 편리하지만 오래된 빌라는 수납장이 없어 따로 마련해야 하는 경 우가 많다.

거실

 주방을 보았다면 주방과 같이 붙어 있는 거실을 살펴보자. 2005 년 이후에 건축한 빌라는 대부분 거실 발코니를 확장한 경우가 많 다. 거실에는 소파 등 기존 가구를 놓을 수 있는 공간이 충분한지 확인한다. 서울을 제외한 지역은 빌라 가격이 저렴하기 때문에 대 부분 큰 평형을 찾지만 서울은 작은 평형이기 때문에 간혹 소파를 놓을 자리가 없는 경우도 있다. 자신의 생활패턴과 취미 등을 고려 하여 거실 꾸미 기 에 들어 가야 한다.

세시, 결로

 발코니 확장을 한 거실인 경우 새시를 잘 봐야 한다. 단열창(유리 가 두 면으로 되어 있는 이중창)인지, 새 시와 거실 벽 사이에 결로 현 상은 없는지, 벽지 색깔이 변했는지 등을 확인한다. 결로는 집의 내 . 외부 온도 차에 의해 공기 중의 수분이 차가워진 벽이나 유리에 응결되어 이슬이 맺히는 현상으로 단열이 잘못되었 거나 환기의 부재로 일어난다. 곰팡이가 번식해서 기관지 등에 영 향을 끼친다. 걸로7F 생기면 바로 세시 옆 벽지 색깔이 변하기 때문 에, 이 부분만 잘 살펴봐도 결로인지 아닌지 알 수 있다. 결로가 있는 빌라는 되도록 피하자. 단열재를 안 좋은 자재로 건축했거나 시공이 잘못된 경우가 대부분으로 하자가 있는 빌라로 보면 된다.

안방과 그 외의 방

 방의 문틀이 뒤틀어져 있는지 문을 열고 닫아보면 알 수 있다. 안 방의 경우 드레스룸이 있다면 시공 상태를 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 옷을 충분히 놓을 수 있는 공간이 있는지, 서랍장 등이 충분한지도 살펴 본다.

욕실

 방을 보았다면 그다음엔 욕실이다. 요즘 신축빌라는 모두 식수로 연결되어 있어 수압이 일정하다. 상수도에서 연결된 수도배관이 건 물의 최상층으로 올라가 아래로 내려오면서 각층에 공급하는 방식 이다. 그러나 오래된 빌라의 경우 물을 아래에서 위로 올려 보내는 방식이 많은데 수압이 일정하지 않아 생활에 많은 불편이 있다. 욕실을 볼 때는 샤워공간 등을 확인해야 한다. 요즘은 욕조를 설 치하지 않고 샤워공간을 넓게 쓰는 편이다. 욕실에 창문이 있는지 없는지도 확인한다. 창문이 없으면 환기가 되지 않아 항상 습기를 머금고 있어 위생이나 환경에 좋지 않다. 욕실에서 이상한 냄새가 나면 하수구 배관에 이상이 있는 것이다. 하수구 등 모든 배수관에 는 위생트랩을 설치해야 하는데, 양심 없는 건축업자들이 건축비를 절감하기 위해 직결관을 久卜昏한 것이다. 냄새뿐만 아니라 배관을 통해 흐르는 물소리도 크게 들린다

발코니와 보일러

 발코니를 확인할 때는 반드시 보일러를 뵈야 한다. 보일러를 때는 정면이나 옆면에 붙어 있는 제작년도를 확인한다. 오래된 빌 라의 경우 보일러가 10년 이상 되었다면 열 손실이 많아 난방비가 많이 나온다. 보일러를 교체해야 할 시기가 왔다는 뜻이다. 또한 오래된 빌라는 발코니 확장을 안 한 경우가 많아 발코니 활 용용도도 생각해야 한다. 화단으로 꾸밀 것인지, 창고로 활용할 것 인지 결정 한다

# 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

예전에 지인 중 한 명이 내게 이런 말을 했다. 인간의 수명이 90년이라고 가정한다면, 초반 30년은 배우고 중반 30년은 돈을 벌고 후반 30년은 벌어 놓은 돈으로 살아가는 거 야 나는 이 말에 깊이 공감했다. 그래서 30대에 들어선 이후부터는 노후 30년을 살아가는 데 필요하다 싶은 금액의 돈을 벌기 위해 60세까지 어떻게 살아야 할지 고민하기 시작했다. 고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것이었다. 또 투자를 시작하면서 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다는 걸 알게 되었다. 그래서 이 투자 원칙을 가지고 열심히 사투했다. 나와 같은 걱정과 고민으로 밤을 지새울 월급쟁이들을 위해 내가 투자했던 방식 과 그 과정 들을 이 번 장에서 공개하고자 한다.

투자 초기 , 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할지 생각했다. 이두-리 생각해도 최소 30억 원 이상은 있어야 할것 같았다. 목표는 분명해졌지만 어떻게 이를 달성 할 수 있을지에 대해서 는 고민을 거듭해도 뾰족한 수가 떠오르지 않았다. 당시 나와 아내의 월 급을 모두 합치면 월 330만 원가량이었는데 , 여기서 생활비 200만 원을 빼고 나면 매월 1 30만 원이었다. 거기에 보너스 등을 합친다고 해도 1년 에 2 ,000만 원을 모으기도 힘들 것이었다. 그런데 이렇게 10년을 모은다 해도 고작 2억 원이다. 그 시절 서울 소재 30평대 아파트가 5억 원 정도 였으니 10년을 모아도 서 울의 아파트 전세금도 마련하기 힘들 터 였다 획 기적인 투자 계획이 필요했다. 월급쟁이도 부자가 될 수 있는 방법 말이다. 나는 수많은 재테크 책을 읽고 강연을 들으며 고민 끝에 나름 의 시스템을 만들어갔다. 결국, 경제적 자유를 위해 ‘부동산 100채 모 으기' 프로젝트를 세우고, 다음과 같은 시스템을 마련했다

마치 적금을 넣듯 매년 부동산을 매입하기 시작해서 100채의 부동산 을 갖는 것이다. 그렇게 하면 부동산 가격이 1채당 1,000만 원만 올라 도 10억 원의 수익을 얻는 것이 가능하다. 많은 이들의 편견과 달리 부 동산 투자 역시 소액으로도 가능하고. 주식이나 적금과 달리 가격 상승 폭이 크기 때문에 시도해볼 만한 전략이라고 생각했다. 처음에는 세금 에 대한 걱정도 있었지만 이는 투자를 하면서 많이 해소됐다. 또 투자 한 부동산의 전세금이 오르면서 처음 예상했던 것보다 훨 찐 큰 채당 수익이 돌아왔다.

1단계 흑자구조 만들기

수많은 재테크 책의 투자 고수들의 경험담을 읽을 때 , 또 강연을 통해 만난 전문가들의 무용담을 들을 때 , 나도 금방 부자가 될 거 라는 꿈에 부풀었다. 그러나 현실은 달랐다. 본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이 거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처 한 문제들을 해결 하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여 야 한다는 사실을 뼈 저 리 게 느끼게 되었다. 소액으로 부동산 투자를 하면서 가장 어려 웠던 점은 가지고 있는 돈 이 워낙 적었기 때문에 몇 건의 투자를 하고 나면 더이상 투자할 돈을 마련할 수 없다는 것이었다. 투자 고수들의 경우에는 투자를 하고 난 뒤에도 오히려 돈이 남는 우피 투자도 가능했지만 나는 도무지 그렇게 할수가 없었다.