학교 행정실 업무 배우기

경기 고양시에 사는 김아무개씨는 전세계약 만료일이 아직 6개월 정도 남았지만 벌써부터 걱정이 앞서고 있다. 2년 전 입주할 당시 지불한 전세금이 2억8천만원인데 최근 같은 아파트 전세 시세가 2억4천만원선으로 떨어졌기 때문이다. 김씨는 ”집주인이 울산에 거주하는 갭투자자인데, 제때 반환을 못해주는 게 아닐지 걱정”이라고 말했다.

최근 수도권 주택 전셋값이 하락세를 보이면서 계약 만기 때 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 확산 우려가 커지고 있다. 특히 최근 한 사람이 보유한 경기 화성 동탄신도시 아파트 59채가 한꺼번에 법원경매에 나오면서 이른바 ‘갭투자’ 주택에 거주하는 세입자들의 불안감이 가중되고 있다. 집주인이 갭투자자인 경우 세입자가 주의해야 할 사항을 짚어본다.

- 갭투자자 주택에 거주하는 세입자는 일반적인 세입자보다 더 위험한가?

= 갭투자자 보유 주택이나 일반 주택이나 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 것은 똑같다. 그런데 갭투자 주택은 전세금과 매매가격 차이가 적은 게 특징이다. 따라서 집값이 떨어질 경우 기존 전세금을 건지지 못하는 ‘깡통전세’로 전락할 가능성이 상대적으로 높은 편이다.

- 1순위로 근저당 설정이 소액 있고 2순위로 확정일자를 받아 둔 상태다. 깡통전세를 대비해 전세계약 기간 중간이라도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있나?

= 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 ‘깡통전세’가 되더라도 공사가 세입자에게 전세금 반환을 책임지는 상품이다. 그러나 전세 계약기간이 2년인 경우 절반이 경과하기 전에만 가입할 수 있고 이후에는 불가능하다. 또 선순위 채권이 있는 때는 선순위 채권과 전세 보증금의 합계액이 매매시세를 밑돌아야 가입이 가능하다. 이 상품은 매매가격 대비 전세금 비중이 높거나 선순위 채권이 있는 주택에 세를 들 때 계약과 동시에 가입하는 게 좋다.

- 보증상품에는 가입하지 않았고 계약 만기일이 다가오는데 전셋값이 수천만원 하락했다. 갭투자자인 집주인이 현금이 없다면서 버티면 어떻게 대응해야 하나?

= 세입자 요구에 따라 집주인이 전세금을 100% 반환해주거나 차액을 돌려준 뒤 재계약하는 게 정상이다. 그러나 갭투자자인 집주인이 막무가내식으로 나온다면 전세금 반환 소송을 제기한 뒤 확정 판결을 받아 주택을 경매처분하는 게 대안이다. 이 경우 경매 진행 상황에 따라 세입자가 해당 주택을 싼 값에 낙찰받는 것도 고려해볼 수 있다. 이때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 입찰을 결정해야 한다. 또 집주인과 협상해 거주 중인 주택을 시세 이하로 매입하면서 전세금을 정산하는 것도 시도해볼 수 있다.

- 무더기 경매로 나온 화성 동탄신도시 아파트는 어떻게 처리됐나?

= 경매 신청된 59채 가운데 56채의 경매가 취하 또는 기각됐고 3채는 경매가 진행 중이다. 집주인은 전세금 인상 등으로 이미 투자금을 회수한 것으로 보이며, 세입자의 주택임대차 확정일자 뒤에 근저당을 설정한 집주인 친인척 등 제3자가 경매를 신청한 것으로 볼 때 ‘고의경매’가 의심되는 상황이다. 후순위인 근저당권자한테 경매 배당의 실익이 없는데도 경매를 통해 세입자들을 압박하는 상황이 빚어졌기 때문이다. 문제가 된 아파트의 경우 최초 계약한 전세금이 2억3천만원인데 현재 전세가는 1억9천만원이며, 매매시세도 떨어져 현재 2억3천만원이다. 이렇게 집값이 떨어지자 갭투자 집주인이 전세금을 반환하지 않고 아파트를 팔고 털어버리는 길을 택한 것으로 보인다.

15일 서초구청이 반포동 반포현대아파트에 1억3569만원의 재건축 초과이익 부담금을 통보하면서 재건축시장은 큰 충격에 빠졌다.

재건축 부담금 무엇이 문제이고 어떤 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하자.

재건축 부담금 폭탄을 투하하기 시작하다

재건축 조합의 예상보다 16배나 많은 1억3569만원의 부담금은 충격이 아닐 수 없다.

재건축 초과이익 부담금이라는 규제 자체가 재건축시장을 잡기 위하여 나온 것이기에 경고성 의미를 주기 위하여 1억원 정도는 부과할 것으로 예상하였지만 이런 필자의 예상을 더 뛰어넘는 큰 금액으로 과연 실제로 부과가 되면 과연 제대로 납부할 조합원이 얼마나 될지, 사업을 정상적으로 추진할 조합이 있을지 걱정이 된다.

80가구로 지어진 1동 미니 단지에서 108가구로 재건축할 예정인 반포현대 아파트의 부담금이 이 정도라면 재건축 사업규모가 훨씬 크고 개발이익도 많은 반포주공1단지 3주구나 강남 대치쌍용2차 등의 재건축 단지는 도대체 얼마의 부담금을 내야 한다는 말인가

올해 초 발표한 가구당 최대 8억4000만원의 부담금 추산치가 현실화되는 것 아니냐는 우려가 점점 커지고 있다.

부담금 무엇이 문제인가

국토교통부는 재건축 부담금 예정금액 통지 절차가 조합원 권익에 필요하다는 입장이지만 확정금액도 아닌 예정금액을 통보하는 것은 재건축 수요억제 효과를 노리는 정부와 서울시의 노림 수로 시장의 혼란만 야기시키는 지나친 친절이라 할 수 밖에 없다.

재건축 조합도 살 길을 찾아 개포주공5단지 등 재건축 추진위원회 구성을 연기하려는 움직임이 있다.

재건축 부담금이 재건축 추진위원회 설립시점부터 산정이 되기 때문에 올해 집값 상승 분이 내년 공시자격에 반영이 된 다음부터 재건축 추진위원회를 구성하여 부담금을 낮추기 위함이다.

또 광장동 워커힐아파트 등 1:1 재건축을 추진하려는 단지도 늘어나고 있는데 가구 수를 늘리지 않은 1:1재건축으로 조합원 수만큼 아파트를 지어 개발이익을 최소화하고 재건축 사업 후 새 아파트 프리미엄을 이용한 시세상승을 노리겠다는 의도이다.

재건축 초과이익 부담금은 미 실현이익에 대한 과세와 이중과세 두 가지 문제가 있다.

양도 시 양도차익에 대해 부과되는 양도세는 아깝기는 해도 잔금으로 받은 투자수익의 일부를 내면 되기 때문에 납부할 수는 있다.

하지만 재건축 부담금은 재건축 아파트를 팔지도 않고 보유하고 있음에도 개발이익이 발생하였다는 이유만으로 억 단위의 돈을 납부하여야 한다.

개발이익은 발생하였지만 아직 투자수익을 회수하지 않았고 부동산시장 분위기에 따라 집값이 떨어질 수도 있는데 현재까지 개발이익에 대하여 세금을 내라는 것은 명백한 미 실현이익에 대한 과세이다.

더 문제는 지금 재건축 부담금을 납부하더라도 양도 시 양도세를 또 납부해야 한다는 것이다.

집값이 떨어지면 정부에서 아무런 책임도 지지 않으면서 부동산시장을 안정시키겠다는 명분으로 부당한 이중과세의 짐을 집 보유자의 어깨에 올린 것으로 주택가격 상승의 책임을 집 주인에게 떠 넘긴 것이다.

장기보유 1주택자에 대해서 부담금 감면이나 면제혜택을 주고 부담금을 양도세 필요경비에 포함시키는 등 등 합리적인 개선을 적극 고려할 필요가 있다.

정치권에서도 재건축 부담금 폐지목소리가 나오고 있고 위헌소송 각하 결정에 대한 재심청구도 진행되면서 반발이 이어지고 있어서 재건축 부담금 논란은 계속 뜨거운 감자가 될 것 같다.

재건축 사업추진 의지를 꺾고 불안감을 조성하면서 당장 수요억제 효과는 얻겠지만 장기적으로는 강남 새 아파트 공급물량 감소로 이어질 수 있어서 전투에는 이겼지만 전쟁에서는 지는 결과가 될 수 있다.