2018년 부동산 전망-1 주택 시장의 양극화

시장의 양극화로 주택정책은 변곡점 맞이할 것

8.2대책으로 다주택자의 주택보유 부담이 늘어나고 이에, 핵심 자산과 비핵심자산에 분산되어 있던 투자금이 핵심자산으로 대거 이동하면서 비핵심자산의 매도와 가격조정은 어느정도 예상되었다. 다만, 이런 추세가 장기화 될 시 양극화는 주거정책 추진에 대단한 걸림돌로 작용할 것이기에, 2018년 주택관련 정책은 오히려 주택시장이 침체되는 지역을 중심으로 부양책이 나타날 가능성, 또 규제일변도에서 일정부분 완화된 스탠스로 변할 가능성이 높아지고 있다.

내년 주택 시장은 전반적으로 약보합을 이어가는 가운데 강남 재건축 등 일부 지역의 강세는 이어질 것이란 전망이 높다. 집값 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 만큼 규제 리스크가 큰 데다 입주물량이 많아 주택시장 여건이 좋지는 않다.

 특히 권역별로 시장의 온도차가 감지될 것으로 보인다. 전국적으로 6만7000여가구에 이르렀던 미분양 주택은 최근 5만5000여가구까지 감소했다. 다만 지방의 미분양 물량은 증가세를 이어가며 2017년 11월 기준 4만6000여가구에 이르렀다. 전국 미분양 물량의 80% 가량이 지방에서 발생한 셈이다. 분양시장에서 지방의 청약순위 미달, 아파트 매매가격 하락 등이 새해 들어 가속화될 수 있단 분석이 나오는 배경이다. 수도권은 전국 입주물량의 92% 가량이 몰리는 만큼 외곽 지역의 역전세난, 주택 매매가격 하락이 불가피하다는 분석이 나온다.

아울러, 소규모 투자자들은 강남등 서울 중심권, 85제곱미터이하의 중소형, 교육여건 좋은 학군호재지역, 역세권에 편의시설 두루 갖춘 차별화된 아파트에 투자하시는 것이 리스크를 최소화할 수 있는 방법이 될 듯 하다.

아울러 미분양 물량이 넘치는 지방의 침체, 보유세 인상 가능성과 양도세 중과 등의 추가 규제 등으로 다주택자들이 ‘똘똘한 한 채’로 몰리면서 입지가 양호한 지역으로 수요 쏠림이 일어날 것으로 전문가들은 관측한다.

 규제 리스크에 입주폭탄

올해 정부가 집값 잡겠다면서 내놓은 부동산 시장 규제책들이 내년에 줄줄이 시행되는데다 한국은행의 추가 금리인상 등 정책적 요인이 집값 상승을 가로막는 가장 큰 요인으로 꼽힌다.

내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 부채에 기존 주택담보대출 원금까지 포함한 신DTI를 도입하는데다 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 보유세 인상 등 추가 부동산 규제가 예고된 상황에서 다주택자들이 지방과 수도권 외곽지역의 주택을 우선적으로 처분할 가능성이 높다. 4월부터는 다주택자에 대해 양도세 중과가 부과된다.

정부가 보유세 개선을 검토하겠다고 밝히면서 종합부동산세가 강화될 가능성도 있다.

수급 측면에서는 공급과잉이 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해보다 14.5% 늘어난 43만9000여가구에 달한다. 역대 최대 규모로 ‘입주 폭탄’이라는 말까지 나온다.

현재의 서울권 상승기는 2년 이상 중장기적 흐름으로 진행되어 보이기는 하나, 정부규제의 중첩된 사슬에 묶여있는 시장은 하락반전이 예상보다 빨리 돌아올수 있기에 2년 정도 관망하는 것도 좋은 방법 중 하나이다.

 뜨거운 재건축…양극화 전망

다만 일부 지역은 강세를 이어가면서 양극화 현상이 나타날 것이란 전망도 나온다. 서울 강남 등지의 재건축 단지나 개발 호재가 있는 지역의 전망은 밝다. 

특히 연내에 관리처분인가를 받아 내년 1일부터 적용되는 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들은 강세를 이어갈 것으로 보인다. 

다만 입지여건이 양호한 지역들의 경우 오히려 호황을 보일 수 있단 지적이 나온다. 다주택자들을 필두로 추가 규제에 대비하기 위해 ‘똘똘한 한 채’로 집중하는 양상이 보이기 때문이다. 세부적으로 전월 대비 거래량 증가율은 강남구는 50%, 송파구는 14.4%, 양천구의 경우 29.4%로 나타났다. 은마아파트, 잠실주공5단지, 목동신시가지1~4단지의 재건축 추진에 대한 기대감이 작용한 결과다. GTX-A 노선 착공 등으로 인한 교통호재, 판교 제2테크노밸리 활성화 등 개발호재가 있는 수도권 인접 지역도 수요심리를 자극할 수 있단 분석이 나온다.