학교 행정실 업무 배우기

정부가 다산신도시 입주민과 택배업계 사이에 불거진 단지내 배송문제와 관련해 실버택배를 활용해 해결하는 방안을 내놨다.

국토교통부는 남양주 다산신도시 자연앤이편한세상 아파트에서 입주민 대표, 택배업계, 건설업계가 모두 참석한 가운데 김정렬 국토부 2차관 주재로 택배분쟁 조정 및 제도개선 회의를 개최했다고 17일 밝혔다.

국토부 관계자는 ”이번 택배분쟁의 주요 원인이 아파트 주차장 기준, 아파트 단지 내 교통안전, 택배 종사자 근로환경 등과 관련돼 있어 주택, 주차장, 택배 등 정책을 총괄하는 국토부가 적극 중재하는 것이 적절하다고 판단했다”며 협의회 개최 취지를 밝혔다.

이날 회의에서 국토부는 택배차량의 높이를 낮춰 지하주차장을 이용하라는 입주민의 주장과 지상 주차장 진입허용이 필요하다는 택배업체의 입장을 들은 후, 해결책으로 실버택배 활용방안을 제시했다.

실버택배란 아파트 거주노인이나 인근 노인을 택배인력으로 활용해 아파트 내에서 주택까지 방문 배송하는 방식이다. 배송 금액 일부를 보건복지부와 지자체가 분담‧지원하며 하루에 3~4시간 일하고 월 50만원 수준의 수입을 얻을 수 있어 고령자들의 만족도가 높다. 현재 지난해 말 기준 전국 88개 단지에 2066명이 참여하고 있다.

국토부는 다산신도시의 실버택배 도입을 위해 아파트 인접도로에 택배차량 정차공간(bay)을 설치하고 도로와 접한 아파트 대지 내 완충녹지 공간을 일부 변경해 택배 물품 하역보관소(단지내 택배거점)를 조성한다는 계획을 내놨다. 이후 택배거점부터 주택까지는 차량이 아닌 실버택배 요원이 배송해 단지 내 차량이 없는 안전한 배송 서비스를 실현한다는 방침이다.

실버택배가 현실화되기까지는 비용 부담비율, 운영주체, 배송인력 채용 등 여러 단계가 남아있다.

이에 대해 국토부 관계자는 ”완충녹지 용도변경 등 실버택배 거점 조성과 인력 충원까지 약 2개월이 소요된다”며 ”이 기간의 배송문제에 대해선 아파트 입구에서 주민이 찾아가거나 아파트-택배사 공동부담으로 임시배송 인력을 사용하는 방안을 놓고 입주자들이 주민투표를 할 방침”이라고 말했다. 

이날 회의에선 전국 아파트단지 택배에 대한 제도개선 논의도 함께 이뤄졌다.

논의결과에 따라 국토부는 아파트 단지 조성 도시계획 시 택배차량이 정차와 하역작업을 할 수 있게 도로에 택배차량 정차공간(bay) 설치 기준을 마련하기로 했다. 또 아파트 단지내에 택배물품 하역 보관소를 주민공동이용시설로 명문화한다.

문제가 된 아파트 지하주차장 높이기준은 2.3m 이상을 그대로 유지하되 지상부 공원화단지로 설계할 경우에 있어서는 2.7m 이상의 높이로 상향조정 하는 방안도 검토한다. 다만 이를 위한 건설비용과 분양가 상승분을 고려해 결정한다는 방침이다.

이밖에 택배업체의 경우 지상공원화 아파트단지는 단지내 실버택배 비용을 입주민이 추가부담 하도록 하는 방안도 검토한다.

아파트건설 시 차량출입 동선과 회전반경 설계가 용이하도록 택배차량의 제원을 명확히 제시하는 방안도 마련할 예정이다.

남북 접경지역인 경기도 파주에 이른바 ‘제2 개성공단’을 추진하는 방안이 검토되고 있다.

30일 민주당에 따르면 정부와 경기도는 경기도 파주 일대에 남북 경제협력 차원의 산업단지 조성하기 위한 타당성 조사를 진행하고 있는 것으로 전해졌다. 산업단지 조성 지역으로는 경기도 파주 장단면 일대를 유력하게 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

과거 개성공단이 남한의 자본과 북한의 노동력이 결합된 노동집약적 형태였다면, 파주에 조성될 남북경협 산업단지는 남북의 인적자원을 같이 활용한 자치산업협력 방식으로 첨단산업 중심으로 진행될 것으로 보인다.

입지 지역으로는 교통과 물류, 북한 노동자의 접근성 등을 고려해 파주시 장단면 일대가 유력하게 거론된다.

파주 일대에 남북경협 산업단지를 조성하는 것은 문재인 대통령의 100대 국정과제 중 하나이기도 하다. 문 대통령은 지난 대선 당시 파주와 개성, 해주를 연계한 통일경제특구를 조성하겠다고 공약한 바 있다.

단, ‘제2개성공단’ 추진에는 오는 5월말 또는 6월초로 예상되는 북미정상회담이 최대 분수령이 될 것으로 보인다.

남북경협이 지난 27일 남북정상회담의 공식 의제가 아니었고, ‘판문점 선언’에서도 10.4 선언에서 합의된 사업들을 적극 추진한다는 선언적 차원에 그친 탓에 자세한 남북경협의 로드맵은 북미정상회담 이후에 나올 것이라는 관측이다.

경기 고양시에 사는 김아무개씨는 전세계약 만료일이 아직 6개월 정도 남았지만 벌써부터 걱정이 앞서고 있다. 2년 전 입주할 당시 지불한 전세금이 2억8천만원인데 최근 같은 아파트 전세 시세가 2억4천만원선으로 떨어졌기 때문이다. 김씨는 ”집주인이 울산에 거주하는 갭투자자인데, 제때 반환을 못해주는 게 아닐지 걱정”이라고 말했다.

최근 수도권 주택 전셋값이 하락세를 보이면서 계약 만기 때 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 확산 우려가 커지고 있다. 특히 최근 한 사람이 보유한 경기 화성 동탄신도시 아파트 59채가 한꺼번에 법원경매에 나오면서 이른바 ‘갭투자’ 주택에 거주하는 세입자들의 불안감이 가중되고 있다. 집주인이 갭투자자인 경우 세입자가 주의해야 할 사항을 짚어본다.

- 갭투자자 주택에 거주하는 세입자는 일반적인 세입자보다 더 위험한가?

= 갭투자자 보유 주택이나 일반 주택이나 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 것은 똑같다. 그런데 갭투자 주택은 전세금과 매매가격 차이가 적은 게 특징이다. 따라서 집값이 떨어질 경우 기존 전세금을 건지지 못하는 ‘깡통전세’로 전락할 가능성이 상대적으로 높은 편이다.

- 1순위로 근저당 설정이 소액 있고 2순위로 확정일자를 받아 둔 상태다. 깡통전세를 대비해 전세계약 기간 중간이라도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있나?

= 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 ‘깡통전세’가 되더라도 공사가 세입자에게 전세금 반환을 책임지는 상품이다. 그러나 전세 계약기간이 2년인 경우 절반이 경과하기 전에만 가입할 수 있고 이후에는 불가능하다. 또 선순위 채권이 있는 때는 선순위 채권과 전세 보증금의 합계액이 매매시세를 밑돌아야 가입이 가능하다. 이 상품은 매매가격 대비 전세금 비중이 높거나 선순위 채권이 있는 주택에 세를 들 때 계약과 동시에 가입하는 게 좋다.

- 보증상품에는 가입하지 않았고 계약 만기일이 다가오는데 전셋값이 수천만원 하락했다. 갭투자자인 집주인이 현금이 없다면서 버티면 어떻게 대응해야 하나?

= 세입자 요구에 따라 집주인이 전세금을 100% 반환해주거나 차액을 돌려준 뒤 재계약하는 게 정상이다. 그러나 갭투자자인 집주인이 막무가내식으로 나온다면 전세금 반환 소송을 제기한 뒤 확정 판결을 받아 주택을 경매처분하는 게 대안이다. 이 경우 경매 진행 상황에 따라 세입자가 해당 주택을 싼 값에 낙찰받는 것도 고려해볼 수 있다. 이때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 입찰을 결정해야 한다. 또 집주인과 협상해 거주 중인 주택을 시세 이하로 매입하면서 전세금을 정산하는 것도 시도해볼 수 있다.

- 무더기 경매로 나온 화성 동탄신도시 아파트는 어떻게 처리됐나?

= 경매 신청된 59채 가운데 56채의 경매가 취하 또는 기각됐고 3채는 경매가 진행 중이다. 집주인은 전세금 인상 등으로 이미 투자금을 회수한 것으로 보이며, 세입자의 주택임대차 확정일자 뒤에 근저당을 설정한 집주인 친인척 등 제3자가 경매를 신청한 것으로 볼 때 ‘고의경매’가 의심되는 상황이다. 후순위인 근저당권자한테 경매 배당의 실익이 없는데도 경매를 통해 세입자들을 압박하는 상황이 빚어졌기 때문이다. 문제가 된 아파트의 경우 최초 계약한 전세금이 2억3천만원인데 현재 전세가는 1억9천만원이며, 매매시세도 떨어져 현재 2억3천만원이다. 이렇게 집값이 떨어지자 갭투자 집주인이 전세금을 반환하지 않고 아파트를 팔고 털어버리는 길을 택한 것으로 보인다.

15일 서초구청이 반포동 반포현대아파트에 1억3569만원의 재건축 초과이익 부담금을 통보하면서 재건축시장은 큰 충격에 빠졌다.

재건축 부담금 무엇이 문제이고 어떤 영향을 미칠지 한번 살펴보도록 하자.

재건축 부담금 폭탄을 투하하기 시작하다

재건축 조합의 예상보다 16배나 많은 1억3569만원의 부담금은 충격이 아닐 수 없다.

재건축 초과이익 부담금이라는 규제 자체가 재건축시장을 잡기 위하여 나온 것이기에 경고성 의미를 주기 위하여 1억원 정도는 부과할 것으로 예상하였지만 이런 필자의 예상을 더 뛰어넘는 큰 금액으로 과연 실제로 부과가 되면 과연 제대로 납부할 조합원이 얼마나 될지, 사업을 정상적으로 추진할 조합이 있을지 걱정이 된다.

80가구로 지어진 1동 미니 단지에서 108가구로 재건축할 예정인 반포현대 아파트의 부담금이 이 정도라면 재건축 사업규모가 훨씬 크고 개발이익도 많은 반포주공1단지 3주구나 강남 대치쌍용2차 등의 재건축 단지는 도대체 얼마의 부담금을 내야 한다는 말인가

올해 초 발표한 가구당 최대 8억4000만원의 부담금 추산치가 현실화되는 것 아니냐는 우려가 점점 커지고 있다.

부담금 무엇이 문제인가

국토교통부는 재건축 부담금 예정금액 통지 절차가 조합원 권익에 필요하다는 입장이지만 확정금액도 아닌 예정금액을 통보하는 것은 재건축 수요억제 효과를 노리는 정부와 서울시의 노림 수로 시장의 혼란만 야기시키는 지나친 친절이라 할 수 밖에 없다.

재건축 조합도 살 길을 찾아 개포주공5단지 등 재건축 추진위원회 구성을 연기하려는 움직임이 있다.

재건축 부담금이 재건축 추진위원회 설립시점부터 산정이 되기 때문에 올해 집값 상승 분이 내년 공시자격에 반영이 된 다음부터 재건축 추진위원회를 구성하여 부담금을 낮추기 위함이다.

또 광장동 워커힐아파트 등 1:1 재건축을 추진하려는 단지도 늘어나고 있는데 가구 수를 늘리지 않은 1:1재건축으로 조합원 수만큼 아파트를 지어 개발이익을 최소화하고 재건축 사업 후 새 아파트 프리미엄을 이용한 시세상승을 노리겠다는 의도이다.

재건축 초과이익 부담금은 미 실현이익에 대한 과세와 이중과세 두 가지 문제가 있다.

양도 시 양도차익에 대해 부과되는 양도세는 아깝기는 해도 잔금으로 받은 투자수익의 일부를 내면 되기 때문에 납부할 수는 있다.

하지만 재건축 부담금은 재건축 아파트를 팔지도 않고 보유하고 있음에도 개발이익이 발생하였다는 이유만으로 억 단위의 돈을 납부하여야 한다.

개발이익은 발생하였지만 아직 투자수익을 회수하지 않았고 부동산시장 분위기에 따라 집값이 떨어질 수도 있는데 현재까지 개발이익에 대하여 세금을 내라는 것은 명백한 미 실현이익에 대한 과세이다.

더 문제는 지금 재건축 부담금을 납부하더라도 양도 시 양도세를 또 납부해야 한다는 것이다.

집값이 떨어지면 정부에서 아무런 책임도 지지 않으면서 부동산시장을 안정시키겠다는 명분으로 부당한 이중과세의 짐을 집 보유자의 어깨에 올린 것으로 주택가격 상승의 책임을 집 주인에게 떠 넘긴 것이다.

장기보유 1주택자에 대해서 부담금 감면이나 면제혜택을 주고 부담금을 양도세 필요경비에 포함시키는 등 등 합리적인 개선을 적극 고려할 필요가 있다.

정치권에서도 재건축 부담금 폐지목소리가 나오고 있고 위헌소송 각하 결정에 대한 재심청구도 진행되면서 반발이 이어지고 있어서 재건축 부담금 논란은 계속 뜨거운 감자가 될 것 같다.

재건축 사업추진 의지를 꺾고 불안감을 조성하면서 당장 수요억제 효과는 얻겠지만 장기적으로는 강남 새 아파트 공급물량 감소로 이어질 수 있어서 전투에는 이겼지만 전쟁에서는 지는 결과가 될 수 있다.

서울 서초구 잠원동 한강변에서 훤칠한 자태를 뽐내고 있는 ‘신반포 아크로 리버뷰’. 내달 입주하는 이 아파트 전용면적 78.48㎡짜리 분양권이 지난 3월 25억원에 팔렸다. 비슷한 시기 ‘반포래미안퍼스티지’ 전용 84㎡형은 24억원에 거래됐다. 지난 10년간 반포동 일대 아파트 시세를 이끌었던 래미안퍼스티지가 ‘루키’ 아크로 리버뷰에 주도권을 뺏긴 것이다. . 오는 12월 입주를 앞둔 송파구 가락동 ‘헬리오시티’는 전용 59㎡형 분양권 시세가 13억원을 웃돈다. 송파구 대장주 ‘엘스’·‘리센츠’를 바짝 추격한 상태다. 입주 이후인 내년에는 송파구 대장주 타이틀을 넘겨받을 수 있을 지에 관심이 쏠린다. ◇새 아파트 흥행 질주…지역 대장주로 ‘우뚝’ 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 대장주 아파트 간판이 바뀌고 있다. 10여년 전 1기 재건축 단지들이 대거 입주한 이후 지금까지 강남권 대장주로서 지역 시세를 주도했지만 최근 입주하거나 집들이를 앞둔 단지들에 최고가 타이틀을 속속 내주고 있다. KB국민은행와 부동산114 등에 따르면 신반포5차 아파트를 재건축해 다음달부터 입주하는 잠원동 아크로 리버뷰는 전용 84㎡ 분양권 시세가 25억원 훌쩍 호가하며 신흥 대장주로 우뚝 섰다. 2016년 8월 입주한 ‘아크로 리버파크’와 함께 서초구 랜드마크 단지로 이름을 알리고 있다. 잠원동 한 공인중개사는 “아크로 리버뷰는 한강변으로 길게 단지가 설계돼 각 동 어디서나 한강뷰를 만끽할 수 있다”며 “최근 입주자 사전점검 행사 이후 매물을 거둬들인 사례가 적지 않다”고 전했다.   대림산업(000210)이 서초구 반포동에 지은 아크로 리버파크 전용 84㎡형의 평균 매맷값은 26억원 수준으로 이미 반포래미안퍼스티지나 반포자이를 3억~4억원 차이로 따돌린 상태다. 지난 2월에는 이 아파트 84.95㎡가 26억 8000만원에 팔렸다. 전용 59㎡ 역시 평균 매매가가 18억 2500만원으로 주변 대단지보다 2억원 이상 비싸다. 강남구에서는 2015년 입주한 ‘래미안 대치 팰리스’ 1단지가 2007년 입주한 ‘대치 아이파크’를 훌쩍 추월했다. 전용 84㎡의 경우 대치 아이파크는 17억 6250만원인데 반해 래미안 대치 팰리스1단지는 23억원에 육박한다. 5억원 이상 비싼 셈이다. 도곡동의 강자 ‘도곡렉슬’도 아직 84㎡가 17억원대에 머물러 있는 상황으로 래미안 대치 팰리스에 크게 못 미친다. ‘래미안 블레스티지’, ‘디에이치 아너힐즈’ 등 개포동 주공아파트 재건축 단지가 대거 입주를 시작하는 내년부터 강남구 대장주 아파트 판세는 또 한 번 달라질 가능성이 있다. 개포동 한 중개업소 관계자는 “디에이치 아너힐즈 94㎡(약 38평)형에 배정된 입주권이 작년 7월 20억원에서 현재 25억원까지 뛰었다”며 “입주일이 다가오면서 프리미엄(웃돈)이 더 붙고 있다”고 말했다. ◇“신규 공급 줄어 대장주 역할 오래갈 듯” 송파구에서도 대장주 세대 교체가 임박했다. 송파구 1기 재건축 단지의 대표 주자인 엘스와 리센츠는 전용 59㎡와 84㎡가 각각 13억 8000만원, 16억 5000만원 정도에 거래되고 있다. 가락시영아파트 재건축 단지인 헬리오시티 분양권 시세는 각각 13억 1600만원, 14억 6500만원으로 엘스와 리센츠에 못 미친다. 하지만 향후 입주가 웬만큼 마무리되면 새 아파트를 원하는 수요자들 간의 경쟁으로 가격 상승이 나타날 가능성이 있다. 곳곳에서 재건축 사업이 진행 중인 강동구 역시 새 아파트 단지의 등장이 눈에 띈다. 2009년 입주한 고덕아이파크 전용 59㎡와 84㎡는 각각 8억 3500만원, 10억 2500만원으로 작년에 입주한 ‘고덕 래미안 힐스테이트’에 바짝 쫓기고 있다. 고덕 래미안 힐스테이트 전용 59㎡와 84㎡는 8억 1000만원, 9억 6000만원에 시세가 형성돼 있다. 올 들어 고덕 래미안 힐스테이트 84㎡는 10억원대에서도 거래가 조금씩 성사되고 있다. 서울 강남지역은 공급 대비 수요가 항상 많은데다 최근 몇 년 새 재건축사업이 활기를 띠면서 새 아파트가 대거 지어진 것이 이같은 대장주 아파트 세대 교체의 배경으로 풀이된다. 강북은 오래된 단독주택이나 다세대·빌라 등을 부수고 짓는 재개발 사업지가 많지만 강남은 대부분 재건축 사업장만 있다. 올 들어 재건축 초과이익 환수제가 부활하고 재건축의 첫 관문인 안전진단 기준이 강화되면서 향후 5년 뒤 신규 주택 공급은 급감할 전망이다. 최근 대거 입주한 강남권 재건축 아파트들이 한동안 대장주 역할을 지속할 가능성이 크다는 뜻이다. 한정훈 미래가치투자연구소 소장은 “강남3구로 출퇴근하는 정규직 직장인만 하루 150만명에 달한다”며 “직장 수요와 학군 수요가 같이 존재하는 강남에 들어와 살고 싶어하는 수요가 많은데도 공급이 제한적이어서 새 아파트만 나오면 가격이 뛰는 것”이라고 설명했다.