[부동산 HOT 포인트] 가점제·특별공급…청약 당첨 `바늘구멍` 뚫으려면?

DMC 인근 단지 3곳 비교

            래미안DMC루센티아 견본주택. [매경DB]

8·2 부동산대책 이후 무주택 실수요자를 겨냥한 청약제도 개편이 본격 적용되는 가운데 이번주 '청약 슈퍼위크'가 본격 열렸다. 분양이 집중되면서 비슷한 입지에서 동시에 공급되는 경우도 많아 꼼꼼히 단지를 비교하면서 청약접수하는 것은 기본이다. 새로 결혼해 보금자리를 구하는 신혼부부라면 직장을 중심으로 서울이나 경기도까지 넓게 청약지를 잡을 수도 있지만, 가점제에 유리한 4050세대 실수요자는 직장과 자녀 학교 등으로 선택의 범위가 좁아질 수밖에 없다. 내집 마련이 절실한 실수요자라면 최근 청약 단지들의 가점 수준을 파악해야 당첨되기에 좀더 유리한 단지나 평형을 고를 수 있을 것으로 보인다.

청약가점제는 무주택기간(최고 32점), 청약통장 가입기간(최고 17점), 부양가족수(최고 35점)에 따라 가점을 산정해 점수가 높은 순으로 청약 당첨자를 가려내는 방식이다. 아파트투유(www.apt2you.com)의 '청약가점 계산하기'를 통해 미리 계산해 볼 수 있다. 또 수요자들은 금융결제원 등을 통해 개별 단지의 청약 가점을 확인하면 다음 청약을 준비하는 데 도움이 되는 것을 명심해야 한다.

입지가 좋거나 대단지일수록 인기가 많으니 평균 청약가점이 높아지는 것은 당연하다. 그러나 대단지의 경우 당첨 규모가 커지게 되면 의외로 커트라인이라고 할 수 있는 청약가점 최저점수가 낮을 수 있다. 또 평면별로 인기도가 천차만별이니 해당 단지에 당첨되고 싶다면 눈높이를 낮춰 평면을 결정하는 것도 전략이다.

최근 서울 비강남권에서 공급해 1순위에서 청약을 마감한 '한양수자인 사가정파크'는 전용 84㎡형 청약 당첨자의 평균 가점은 42점 수준이었다. 부양가족이 2명(15점), 청약통장 가입기간이 5년(7점)이라고 가정하면 무주택 기간이 9년 이상(20점)은 돼야 청약 기회를 얻을 수 있었던 셈이다. 수요자가 몰리는 인기 지역은 가점이 더 올라간다. 분양가에 제동이 걸려 '로또청약'으로 불리던 '신반포 센트럴 자이'의 경우 전용 84㎡형 청약 당첨자의 평균 가점이 73점을 웃돌았다.

매일경제가 비강남권에서도 상대적으로 저렴한 가격대에 개발 호재 등으로 주목받았던 수색증산뉴타운과 가재울뉴타운에 속한 DMC롯데캐슬(6월)과 DMC에코자이(8월), 래미안DMC루센티아(10월) 가점을 비교해봤다. 특히 래미안DMC루센티아는 84㎡ 이하 중소형에서 가점제가 100% 적용되는 첫 단지로 주목됐다.

결과적으로 래미안DMC루센티아가 DMC에코자이보다 평균가점이 전용 59㎡ 주력 평형 기준으로 2.5점가량 높았다. 커트라인이라고 할 수 있는 최저점수도 1점 높았다. 이것만 보면 중소형에 100% 가점제가 도입된 효과로 보여진다. 래미안 루센티아와 DMC에코자이는 모두 가재울뉴타운에 속해 입지도 유사하고, 청약 시기에 서울에서 경쟁할 만한 단지가 없었다.

그러나 이것만으로 가점이 높았다고 단정짓는 것은 섣부르다. DMC에코자이는 일반공급 물량이 전용 59A·B·C㎡타입 총 156가구로 래미안 루센티아(전용 59㎡ 49가구)보다 3배 이상 많아 단순 비교는 무리다.

8·2대책 이전인 올 6월 청약 접수한 DMC롯데캐슬 더퍼스트는 191가구를 모집한 전용 59㎡형이 최저 63점, 평균 66.38점을 기록했다. 비교 단지보다 6점가량 높은 수준이다. 당시 청약 1순위 자격요건이 낮았던 데다 서울 외곽인데도 경의중앙선과 6호선, 공항철도 등 대중교통 이용이 더 편리하다는 점에서 당첨 문턱이 높았을 것으로 추정된다.

청약가점제 확대로 예견됐듯이 2030 실수요자들이 청약에 당첨되기 힘들어지다 보니 눈에 띄는 변화가 특별공급에 몰리는 열기다. 특별공급은 다자녀, 신혼부부, 노부모봉양 등 사회적 배려가 필요한 무주택자의 내집 마련을 돕기 위해 일반 청약에 앞서 분양 기회를 주는 제도다. 일반분양의 10~20%가량이 신혼부부를 비롯한 다자녀·노부모 부양가구, 생애최초 주택 구입자 등에게 배정된다. 1일 당첨자를 발표한 고덕주공3단지 재건축 '고덕 아르테온'의 특별공급 평균 소진율은 75%로 높았다. 4066가구의 대단지에 특별공급만 435가구가 배정됐던 데다가 1순위 청약자격 요건 강화 후 강동구 첫 분양임을 감안하면 의미가 있다. 가장 인기 있는 전용 59㎡B형과 59㎡D형은 소진율 100%를 기록했다. 전용 84㎡도 타입별로 60~87% 소진율을 기록했으나 대형인 전용 114㎡의 경우 인기가 덜해 소진율이 29%에 그쳤다.

서울 서북권의 '녹번역 e편한세상캐슬(응암2구역 재개발)'도 총 165가구 특별공급 모집에 113명이 당첨돼 68% 소진율을 기록했다. 전용 59㎡ 이하(총 38가구)의 소진율은 79%에 달한다. 분양업계 관계자는 "높아봐야 40~60%를 오가던 특별공급 소진율이 최근 들어 부쩍 높아진 것은 가점제가 강화되면서 청약 가점이 낮은 신혼부부들이 특별공급으로 몰린 영향이 큰 것으로 보인다"고 설명했다. 특별공급의 소진율은 1순위 청약을 준비하는 이들에게는 중요한 힌트가 될 수도 있다.[이한나 기자 / 이윤식 기자]

전매 가능 아파트로 돈 몰린다

[서울경제] 정부의 부동산 규제 강도가 높아지면서 ‘풍선 효과’에 따라 분양권 전매가 가능한 아파트로의 쏠림 현상이 심화되고 있다. 일부에서는 100대1이 넘는 경쟁률을 보이는 등 규제가 덜한 지역에서는 단기 차익을 노린 청약이 기승을 부리고 있다.

3일 부동산 업계에 따르면 인천 송도국제도시에 들어서는 ‘송도 SK뷰 센트럴’이 지난 1일 1순위 청약에서 평균 123.7대1의 경쟁률을 기록했다. 84A㎡형의 경우 124가구 모집에 2만377건이 접수돼 경쟁률이 164.3대1에 달했다. 직전에 실시한 ‘송도 SK뷰 센트럴’ 오피스텔 청약에서도 51.2대 1의 경쟁률을 보였다.

‘송도 SK뷰 센트럴’이 청약 흥행에 성공한 것은 분양권 전매가 자유로워 단기 차익을 노린 단타족이 대거 몰린 영향으로 풀이된다. 입주 때까지 분양권 전매가 불가능한 서울과 달리 송도국제도시가 있는 인천 연수구는 오피스텔 분양권 전매 제한이 없고 아파트 역시 최초 계약일로부터 6개월 이후면 거래가 가능하다.

분양권 전매 제한이 없는 지방 광역시 아파트에도 투자자들이 들끓고 있다. 2일 1순위 청약을 실시한 부산 ‘동래 롯데캐슬 퀸’은 187가구 모집에 3,590명이 신청해 평균 18.9대1의 경쟁률을 기록했다. 84A㎡의 경우 85가구 모집에 2,213명이 몰려 26대1의 경쟁률을 나타냈다. 189가구를 모집한 ‘대구 장기동 인터불고 라비다’는 평균 18대1, ‘광주 그랜드 센트럴’은 1,502가구 모집에 2만7,000여건의 청약 신청이 접수돼 17.9대1의 경쟁률을 보였다. 119㎡는 경쟁률이 85.2대1에 달했다.

이달 10일부터 주택법 개정안에 따라 지방 민간 택지 아파트에 대해서도 전매 제한이 실시돼 규제가 적용되기 전 지방광역시 아파트로 막판 쏠림이 두드러지고 있다는 분석이다. 개정안에 따르면 청약조정지역인 부산 7개구(해운대·연제·동래·남·수영·부산진구·기장군)는 최소 1년 6개월에서 소유권이전등기 전까지 전매가 금지되고 나머지 광역시는 최초 계약일부터 6개월까지 전매가 금지된다.

이에 다음주 1순위 청약을 진행하는 부산 수영구 광안동 ‘광안자이’, 부산 연제구 연산동 ‘연산롯데캐슬골드포레’, 광주 ‘힐스테이트 연제’ 등으로 막판 수요가 대거 몰릴 것으로 전망된다. 이들 아파트는 10일 이전 분양을 진행해 전매 제한을 받지 않는 물량이다. 함영진 부동산114센터장은 “지방광역시 등으로 전매 제한이 확대되면서 투자자들 사이에서 전매가 가능한 아파트의 가치가 높아지고 있는 모습”이라며 “규제가 강화될수록 전매 가능 아파트에 대한 수요도 높아질 것”이라고 말했다. /한동훈기자

[에너지경제신문 신보훈 기자] 현대산업개발이 인천 부평구 산곡동 91-2번지 일대에서 공급하는 ‘부평 아이파크’ 아파트 1순위 청약에서 5.15대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위 당해지역 청약이 마감됐다.

금융결제원에 따르면 1순위 청약접수를 받은 ‘부평 아이파크’ 아파트 1순위 청약결과 220가구(특별공급 제외) 모집에 1134명이 청약을 신청했다. 전용면적 84㎡A의 경우 13.5대 1로 최고 경쟁률을 기록했다.

분양 관계자는 "7호선 석남연장선 산곡역(가칭) 역세권 입지에 부평구 내 최고층이라는 상징성과 브랜드 프리미엄을 갖추다 보니 분양 전부터 수요자들의 관심이 높았다"며 "견본주택을 찾은 방문객 대부분이 상담을 받고 돌아갔을 정도로 내 집 마련에 대한 의지가 높았던 만큼 계약도 원활하게 이뤄질 것으로 기대된다"고 말했다.

부평 아이파크는 지하 5층~지상 40층, 2개 동, 전용면적 49~84㎡, 총 431세대 규모로 이중 아파트는 전용면적 69~84㎡ 256가구, 소형아파트 구조의 소형주거시설(주거형 오피스텔)은 전용면적 49~56㎡, 175실로 구성된다.

2020년 개통예정인 지하철 7호선 석남연장선 산곡역(가칭) 앞에 단지가 들어서는 역세권이고, 부평구에서 가장 높은 40층으로 조성될 예정이라 조망권과 일조권이 확보돼 있다.

생활 편의시설도 풍부하다. 단지 주변에 롯데마트, 홈플러스, 농협, 굴포먹거리타운과 부평구청, 부평세림병원, 부평우편물류센터, 은행 등 다양한 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

아파트 당첨자발표는 9일이며, 계약은 14일부터 16일까지 3일간 진행된다. 오피스텔은 3일 청약접수, 3일 당첨자 발표, 4∼5일 계약으로 진행된다.

견본주택은 경기도 부천시 중동 1155번지(부천시청 옆)에 위치해 있으며, 입주는 2020년 10월 예정이다.

1. 부동산 정책은 “서민의 자가보유율”이 높아지도록 정부가 적극 개입해야 한다.

 문재인 대통령도 자가 보유율을 최우선시하고 있으므로, 현 정부는 무주택자가 저평가된 도심의 주택을 매수할 수 있도록 "홍보"해서 자가 보유율을 70%이상 되도록해야 한다.

현재 2017년은 지난 정부의 분양가격 상한제 폐지로인한 공급 폭탄으로 대부분 지방의 주택은 매매-전세 가격이 3000만~2억원이 하락했고 거래 부진으로 공실이 넘치고 있다.

이러한 현상은 과거 2005년 말의 공급과잉과 유사, 더 심각하게 전개되고 있다. 당시 2006년경 청와대 모관계자는 "지금 집 사면 낭패다" 라는 발언을 했다. 당시 기사화되었고 기사의 영향력으로 전국의 많은 서민들이 도심의 저평가된 “20년된 고층 소형 아파트”를 팔았다. => 풍선 효과 즉 낮은 곳으로 물이 흐르는 순리를 간과한 발언이다. 정부는 저평가된 부동산을 서민이 적극 매수하도록 유도하여야 한다.

예로, 2006년 서울 강북지역의 고층중소형 20평대의 소유자인 다수 젊은 부부와 서민은 매각을 했고 서울의 강남인들이 저평가를 알아보고 “3000만원~6000만원의 갭투자”로 매수했고 노원구 중계동 20평대는 2006년~2008년 2억원 급상승했고 부동산 역사에서 2년 수익율 최대였다.

도심 젊은이와 서민들이 빼앗긴 20평대는 누가 책임질 것인가? 순리를 거역한 정책은 화로 돌아온다. 이때 고층 소형을 매도한 서민들도 참여정부를 심판하여 다음 대선에서 정동영 후보는 23.6% 즉 2배 이상의 표차이로 참패하여 이명박 정권이 탄생했다.

새 것이든 헌 것이든 비싼 가격을 안정화 시키는 것은 싼 물건의 상승이다. 물건의 가격은 풍선효과도 필요하고 "시소게임(싼 것은 오르고 비싼 것은 내려서 안정화됨)"과 같다. “시소게임”은 부동산에서 A지역이 많이 오르면 B지역이 올라야 한다는 것이다. 즉 A지역에 시소처럼 "최고점"이 있어야 하고 물이 흐르듯이 "B지역(부족함을 메음, 저평가 국민유도)"으로 흐름을 유도함이 정책인 것이다.

* 거품, 지나침, 고평가는 "규제"보다는 고평가 "교육-홍보-언론화"하고, 정책자는 공무원에대한 고-저평가 교육은 절대적으로 필요하다. 정책자와 가장 가까운 실무자이기 때문이다.

* 규제, 체벌은 아기들에게도 금하는 권력적 사고로 너무 쉬운 정책이므로, "저평가"된 곳으로 유도하는 "교육-홍보-언론화하여야 한다.

이것은 “균형”을 유지하는 “중용, 중도” 철학인 것이다. 즉 혈액, 물, 돈이 위(비싼 것)에서 아래(싼 것)로 흐름이 건강, 순리, 서민 보호다. 이러한 정책은 화폐가치 하락을 유도하므로 세계 시장에서는 기업은 수출이 증가할 것이고 외국여행 대신 내국 관광 수요가 늘어나 자국의 소비가 촉진된다.

결론적으로 정부의 정책은 “시장의 물이 위에서 아래로” 흐르도록 하여 서민들의 자가보유율이 높아지도록 해야한다. 즉 순리를 거역하는 공급자와 단기 투기꾼, 폭탄 돌리는 자 등을 철저히 억제하고, 저평가된 부동산은 서민이 매수하도록 유도하고 계몽해야한다.

※ 공급과잉을 지혜로 푼다.

배추와 상추는 대체재다. 배추가 공급 과잉되면 농부는 밭을 갈아엎을 것이다. 그러나 상추가 약간 공급 부족이 있으면, 상추의 가격이 2배 상승하도록 정부는 도와야 한다. 왜냐하면 소비자는 상추의 가격이 2배가 상승하였으로 대체재로 배추를 선택하여 배추 농부가 기본수익을 얻어 탈 농촌을 방지한다. 이러한 이치는 아파트에도 동일하다.

배추는 외곽 새아파트이고 상추는 도심의 구아파트이다. 구아파트의 가격이 오르면 외곽 새아파트 공급 과잉 문제도 어느정도는 해결된다.

부동산에서 저평가는 “입지와 법적권리 용적율”이다.

입지는 “전월세가격대비 매매가격의 차이(전월세갭 즉 갭투자 관련성?)로 저평가 된다. 즉 도심의 갭이 적은 아파트가 저평가된 것이라고 정부는 홍보하여 투기자보다는 세입자와 임대등록조건으로 공무원과 장기 투자자가 매수할 수 있도록 하여 정상적 부동산 시장을 만들어야 한다. 전세가격 게시없는 매매가격 또는 분양가격은 사기적 가격이 될 수 있는 여론(언론)은 정부와 지자체는 엄중 단속하여야한다.

법적권리 용적율은 재건축에서 적정가격 산출에서 중요하다. 대부분 저층아파트는 2종 전용지역으로 법적 권리 용적율은 150%이고, 150% 권리 땅값만이 재건축 조합원에게 보장되고, 재건축시 상향되는 용적율 예로 220% 재건축 결정시 상향된 70%는 국가와 지자체가 가져갈 세수와 도로 등에 사용된다. 하지만 투기꾼들이 150% 이상을 공짜로 얻을 수 있다고 선동하여 가격 거품을 만들고, 재건축을 방해한다.

따라서 정부는 도심의 150% 용적율의 땅값을 비교사례로 게시하여 지나친 거품이 없도록 해야한다. 예로 도심 A아파트 ”대지지분 20평을 2억인정 사례를 게시하면, 비슷한 인접지 재건축아파트도 용적율 150%인 2종 전용지역이므로 1평당 1000만원 정도 예상이 가능하고, 일반 국민이 대지지분 10평 1억, 20평 2억, 30평 3억 등으로 적정가격을 예상할 수 있으므로, 투기 선동자의 장난을 막을 수 있을 것이다.

#. 전월세가격은 사용수익가격이고 매매가격은 교환가격이다. 교환가격은 사용수익가격이 기본이다. 예로 자동차, 정수기 등 렌트가 있는 물건은 연식에 상관없이 렌트가격이 비싼 차(정수기)가 좋은 차이고 매매 가격도 비싸다.

2. 주택 "자가 보유율"을 높이는 방법..

2017년 전국 평균 자가보유율은 58%이고, 서울이 46.3%, 대전 53%, 경기 53.9%이고 경북-전남-전북-강원 등 비도심 지역이 약 60% 근사치로 높고, 대구-부산이 57%선으로 전국 평균 정도이다.

부동산 대책 : 분양 시장의 작전, 벌떼 영업, 갭투자 등의 순기능과 역기능

저평가의 기준은 도심을 전제로 재건축을 제외하고는 "매매가격 대비 전월세가격이 높은 것"이다. 즉 요사이 논란이 많은 "갭투자"와 관련성이 있다. 정부는 갭이 적은 주택이 투자자보다 "세입자가 매수"할 수 있도록 유도해야 한다. => 세입자가 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있는 정책 유도로 세입자가 집주인이 되면 자가보유율이 높아진다.

갭이 적은 위 세입자가 "오른다는 희망"이 있으면, 적은 금액으로 자기집을 얻으므로 심리적 행복이 높아지고, 위 세입자가 집을 매수할 수 있도록 정부가 유도하면, "자가 보유율"이 높아지고 지방 도심의 20평대 아파트 가격이 상승하면 도심 30평대 아파트 가격도 상승할 것이고, 외곽 새아파트의 거래도 원활하게 되어 전체적으로 "거래가 증가(부동산업소, 수리업자, 법무사, 이사업소, 건설사 등 정상 수입증가로 윈윈됨.)"되어 세수도 증가할 것이다.

3. 현재의 부동산 상황..

하지만 이제까지 주택정책은 건설사에 유리한 정책이 많았다. 예로 무주택자가 고평가된 분양권 매수를 방관하는 정책(적정 분양가격이 3.3제곱당 600~700만원이 충분한데 900만원~1000만원을 허가해 줌). 공급 과잉인데도 건설허가 해줌. 외곽 고평가된 미분양 주택을 매수하여 임대등록하면 취득세를 면제해주지만 저평가된 도심 주택 매수시는 혜택이 없는 외곽 고평가 주택 매수 유도 정책 등 이다.

서울과 수도권은 4년전 공급과잉의 영향으로 수도권 "외곽" 분양주택의 고평가에 물린 개미는 하우스 푸어가 되었다. 당시 서울과 수도권 "도심도" 외곽의 공급과잉 여파로 가격이 동반 하락했으나, 서울과 수도권 도심의 저평가 된 주택이 4년부터 현재까지 약 30%이상 상승하였다. 결론적으로 도심의 상승이 수도권 외곽의 고평가를 안정화하였으나 외곽으로 이주한 사람과 도심의 세입자를 고집한 사람은 4년전 도심 하락시 매수하지 못한 박탈감을 만들었고 이들은 정부의 부동산 정책을 탓하기만 한다.

현재 대부분의 지방은 4년전 서울과 수도권에서 발생한 공급과잉이 되풀이되고 있다.

4. 몇천만원이면 매수할 수 있는데도 주택을 매수하지 않는 이유..

1) 일반인 80%는 주식, 부동산 등이 하락할때 매수하지 않고 상승시에 매수하는 심리가 있다. 또한 무주택 젊은 부부가 잘못된 여론과 욕망으로 지방 외곽 중대형 아파트를 분양받았지만, 공급과잉 여파로 분양가격 이하로도 팔리지 않아 입주하면서 무리한 대출을 받아 "하우스 푸어"가 되고 직주분리로 불편하므로 정부와 사회 탓을 한다.

#. 하우스 푸어 : 비싼 집에 사는 가난한 사람들이란 뜻으로 4년전 서울과 수도권을 중심으로 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가 대출 이자와 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람들로 2015년부터는 지방으로 확대되고 있다.

2) 예로, 지방 20평대 내외의 세입자는 1억~1억5천만원 전세로 도심에 거주하는데, 도심외곽 공급과잉 여파로 매매가격이 하락하여 매매와 전세갭이 1000~3000만원(예: 최대갭 3000만원으로 매매 1억8000만원 전세 1억5000만원)이면, 주인집을 매수할 수 있다. 서울과 수도권 도심은 2억 전세로 가정하면 된다.

5. 세입자가 집을 매수할 수 있도록 하는 대책..

정부는 먼저 공무원에게 부동산 저평가 교육을 해야하고, 공무원이 전세가 아닌 자가로 거주하도록 유도해야 하고, 자녀를 위한 2~3주택 구입을 장려한다.(예: 8세, 10세 2명의 자녀둔 공무원은 부부 명의로 3주택을 구입하여 20년내외로 임대등록을 유도하고 자녀가 결혼하여 그곳에 거주하고 명의 이전시 증여세 면제및 취득세 감면을 해준다. 그러면 장기 20년 임대주택도 늘어나고 자가 보유율도 높아진다.

1) 금융 정책 : 정부는 전세자금 대출보다 주택 구입시 대출을 저금리로 해준다. 즉 구입 대출금리를 전세자금 대출보다 1-2% 싸게 하고 대출 비율도 높혀주고 "국민기금이 "구입대출과 정책 전세대출(저소득층, 대학생 등)"에만 사용되도록 하고, 전세 대출은 원칙으로 약간 고금리로 시중 은행에 유도한다. 결론적으로 전세보다 구입시에 "금리및 대출비율"을 유리하게 하여 "자가 보유율"를 높인다.

2) 세금 정책 : 세입자와 소외 계층은 세금에 민감하기 때문이다. 약 10년 전부터 현재까지 시행되고 있는 정책을 보완한다. 즉 현재는 "무주택자"가 1억원 미만이고 전용면적 40㎡미만인 경우에만 취득세 감면을 하지만, 이를 확대하여 2억원 미만이고 전용면적 50㎡미만 주택구입시 취득세를 감면해준다.

1세대 2주택 양도세 면제 조건을 보완, 전용면적 50㎡ 미만이고 2억원 이하 아파트를 직계 자손에게 양도하는 경우 양도세를 면제 혹은 감면해 준다. 이는 주택 자가 보유율을 높임과 함께 출산도 장려하는 정책으로 딩크족( 정상적인 부부인데 자녀를 두지 않는 사람 )과 한 자녀만 가진 부부에게 자녀의 주택을 미리 준비하게 유도한다.

3) 법령 정책 : 무주택자가 임대등록된 물건을 구입할 경우에는 임대주택 "매도인 매각4년 제한(임대의무기간 4년)" 규정을 적용시키지 않아 최대로 자유롭게 주택구입을 할 수 있도록 한다.

4) 시장 정책 : 갭투자에서 "단기" 투기적 투자를 "장기 투자(임대등록)"로 유도한다. 즉, 2~3주택까지 구입시 임대등록을 의무화하고, 4주택 이상, 예로 4주택~9주택은 "위험부담 (전세보증금 환급)" 측면에서 임대등록 자유를 준다. 또한 단기 매매의 중과세를 1년에서 2년으로 늘린다. 1세대 비과세를 3년이상으로 하고 생애 1번, 부부 2번, 가족수(출산 장려) 등 몇번으로 한정해야 한다. 왜냐하면 1세대 2주택 비과세를 투자로 활용하는 개미는 잘못 투자하거나, 비과세 때문에 잘못 매도한 후 1억이상 오르면 심리적 공황상태로 사회와 정부 탓을 하며, 80%이상은 다시 주택을 매수하기보다 세입자로 살면서 싼 전세를 정부에 계속 요구하기 때문이다.

* 개인들에게 장기 투자를 유도(임대등록-중과세)하여 단기 손실을 막고, 수십채의 임대 사업자에게 공급과잉시 전세 보증금 반환의 위험부담(무주택에게의 매도 가능)을 낮추어 주는 부동산 정책하여 지방의 공급 과잉을 어느정도 해결해야 한다.

8·2 부동산 대책

[요약] 세제, 금융, 청약, 재개발‧재건축 관련 규제들이 총망라된 문재인 정부의 부동산 대책으로 2017년 8월 2일 발표되었습니다. 이 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 고강도 부동산 대책이 담겼습니다.

저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, 문재인 정부가 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 명칭으로 2017년 8월 2일 발표하였다.

이 대책에는 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 세제, 금융, 청약, 재개발·재건축 관련 규제들이 총망라되었다.

■ 투기과열지구‧투기지역 부활

이 대책에 따라 2017년 8월 3일부터 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶였다. 투기과열지구는 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 해제된 지 6년 만에 부활한 것이며, 서울 25개구 전역이 한꺼번에 투기과열지구로 지정된 것은 2002년 이후 16년 만이다. 이 지역에서는 재건축 조합 설립 시 조합원이 보유한 주택 매매가 금지되며 오피스텔의 전매가 입주 때까지 제한된다. 또 3억 원 이상 주택을 구매할 때는 자금조달계획, 입주계획을 밝히고 추후 증여세 등의 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제가 적용된다. 투기과열지구 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마포·성동·노원·양천·영등포 등 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정되었다. 투기지역은 2012월 5월 해제된 이후 다시 도입된 것이다.

■ 재건축·재개발 관련 규제

그동안은 투기과열지구로 지정되어도 재개발이나 도시환경정비 사업 조합원의 분양권을 전매할 수 있었으나 이 부동산 대책에 따라 관리처분계획인가를 받은 후 소유권 이전등기를 할 때까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에는 예외적으로 지위 양도를 허용한다. 또 전국 재개발 사업지에 임대주택 공급 하한선을 도입해 서울 재개발 사업장은 사업 물량의 10~15%, 경기 및 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 내에서 임대주택 공급을 의무화하였다. 투기과열지구와 투기지역은 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서도 제외된다.

■ 주택대출 규제 강화

투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아진다. 투기지역에는 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수는 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한된다. 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용한다.

■ 다주택자 양도세 강화

정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 이에 따라 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과한다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 이렇게 되면 세금 부담이 커져 차액 투자가 어렵기 때문에 시세차익을 목적으로 주택의 가격과 매매 가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭(gap) 투자를 억제할 수 있다. 양도세 강화는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 또 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가된다.

■ 청약제도 개편

이전까지 수도권은 청약통장에 가입한 후 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어졌다. 그러나 이 대책에 따라 투기과열지구 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 이후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 또 민영주택을 공급할 때 무주택 기간, 부양자 수 등을 점수화해 입주자를 정한 후 남은 물량을 추첨제로 돌리는 가점제의 비율이 확대된다. 청약조정대상지역의 경우 그 비율이 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 초과는 0%에서 30%로 각각 올라간다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 상향 조정된다. 가점제로 당첨된 사람과 해당 가구에 속한 사람은 2년 동안 가점제를 적용받을 수 없다. 또 신규 아파트 청약 시장에 부적격 당첨자가 급증하는 것을 막기 위해 민영아파트 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용한다. 아파트 규제 강화로 오피스텔에 투자 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해서 청약조정대상지역에서 입주 때까지 오피스텔 전매가 금지되며 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양해야 한다.

■ 실수요자 위한 주택 공급 방안

실수요자를 위해 공적임대주택을 연간 17만호 공급한다. 또 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신혼희망타운을 연간 1만 호 추가 공급한다. 신혼희망타운은 결혼 5년 이내 무주택 신혼부부 중 도시근로자 월평균 소득 이하 저소득 신혼부부(부부합산 연소득이 도시근로자 월평균 소득 100% 이하)에게 우선 공급되며 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출 상품도 마련해 저소득 신혼부부를 지원한다.