[부동산기초] 청약통장 준비와 청약 공고 보는 방법

청약통장 준비와 청약 공고 보는 방법

 

아파트를 분양 받는 방법에는 대략 4가지 방법이 있습니다. 첫 번째는 청약통장에 가입하여 민간 건설회사에서 분양하는 일반주택을 분양 받는 방법, 두 번째는 청약통장에 가입하여 LH나 지방공사와 같은 공공기관에서 분양하는 공공주택을 분양 받는 방법, 세 번째는 청약통장에 가입하지 않고 재개발이나 재건축지역의 조합원 입주권을 매입하여 조합원주택을 분양을 받는 방법, 네 번째는 청약통장에 가입하지 않고 미분양주택을 분양 받는 방법입니다. 참고로 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축 네 가지 통장을 2015년 7월부터 주택청약종합저축 하나로 통합하는 만큼 금리도 높고 소득공제와 같은 혜택을 볼 수 있는 주택청약종합저축에 가입하면 됩니다. 그럼, 청약에 대해서 하나하나 살펴볼까요?

 

청약절차!

주택평수 결정 ⇒ 1)청약통장 만들기 ⇒ 분양정보확인 ⇒

2)사전예약 ⇒ 본청약 ⇒ 3)입주자선정 및 확인 ⇒ 분양계약 체결

 

1) 주택청약종합저축: 1인 1계좌로 가입 가능, 매월 2만원 이상 50만원 이내에서 5천원 단위로 자유롭게 납입할 수 있으며, 납부한 총액이 1,500만원에 도달할 때까지는 50만원 초과하여 자유적금 가능

2) 공공주택지구 내 건설되는 분양아파트만 사전예약 가능

입주희망자는 자격조건 확인 후 사전 예약 가능

3) LH공사, 지방공사의 홈페이지 및 당첨자공고문을 통해 확인/ 시행회사에서 통보

주택청약종합저축 !

 

● 가입조건과 가입금액, 가입은행

‘주택청약종합저축’은 집이 없는 사람은 물론 집이 있는 사람도 가입이 가능하며, 미성년자도 가입이 가능합니다. 1인 1통장만 가능하며, 은행이 다르더라도 1인 1통장만 됩니다. 매월 2~50만원까지 5,000원 단위로 자유롭게 납입가능하며, 총 납입금액이 1,500만원이 될 때까지는 매월 50만원 이상을 납입해도 됩니다. 우리은행, 농협, 기업은행, 신한은행, 하나은행, 국민은행에서 취급하고 있습니다.

 

● 어떤 종류의 주택을 분양 받을 수 있나?

무주택 세대의 경우 민간건설주택에 청약이 가능하며, 국민주택 등에는 무주택 세대인 경우 세대주 여부에 관계없이 청약이 가능합니다. 단, 1세대 1주택 공급이 원칙입니다.

 

● 주택을 선택하는 방법

청약 가능한 면적보다 큰 면적 또는 작은 면적의 주택을 분양 받고자 하는 경우에는 예치금 변경 시 즉시 변경이 가능하며 청약 제한기간이 없습니다. 또한, 예치금은 아래 표와 같으며, 예치금액 이하의 주택에 대해서는 자유롭게 청약을 허용합니다. 그러므로 청약통장을 만들 때 자금에 여유가 있다면 청약시 원하는 주택형을 자유롭게 선택할 수 있도록 청약예금 통장 한도인 1500만원을 모두 넣어놓는 것도 좋은 방법입니다. 다만, 이러한 경우에는 청약하고자 하는 주택의 최초 입주자모집공고일 전일까지 변경하여야 합니다.

 

▼ 지역별/전용 면적별 예치금 금액

 

       면적          85㎡ 이하 102㎡ 이하 102~135㎡ 135㎡ 이하

지역 서울, 부산    300만원    600만원    1,000만원 1,500만원

       기타 광역시  250만원    400만원       700만원 1,000만원

        기타 시·군   200만원    300만원       400만원   500만원

 

● 1순위 조건?

주택청약종합저축 가입기간 1년 이상, 월 납입금 12회 이상(단, 지방은 6개월 이상, 6회 이상)이어야 합니다.

 

● 이자는 얼마?

이율은 1개월 이내는 무이자, 1개월 초과 ~ 1년 미만은 2.0%, 1년 이상 ~ 2년 미만은 2.5%, 2년 이상은 3.0%입니다.

 

● 무주택 기준

다른 세대원이라도 소형·저가 주택을 보유하고 있는 경우 무주택자로 간주하는데 수도권은 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억3,000만원 이하이고 지방은 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 8,000만원 이하입니다.

 

● 주택 재당첨 금지기간

▪ 전용면적 85㎡ 이하인 주택 중 과밀억제권역 안에 있는 주택을 분양 받은 경우에는 5년간, 그 외 지역의 주택을 분양 받은 경우에는 3년간 재당첨 금지

▪ 전용면적 85㎡ 이상인 주택 중 과밀억제권역 안에 있는 주택을 분양 받은 경우에는 3년간, 그 외 지역의 주택을 분양 받은 경우에는 1년간 재당첨 금지

 

분양정보는 공공주택 홈페이지

 

민간 시행회사에서 분양하는 분양정보는 신문이나 방송을 통해 확인할 수 있으며, 공공에서 분양하는 분양정보는 ‘공공주택’ 사이트(www.newplus.go.kr)를 이용하면 편리합니다.

 

공공주택 홈페이지에서 〈분양/임대〉 → <입주자 모집공고> 순으로 클릭하면 현재 분양 중인 주택을 지역별로 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

분양공고 보는 방법!

 

LH공사나 지방공사와 같은 공공기관에서 분양하는 주택에 대한 분양공고는 공공주택 홈페이지 〈분양/임대〉 → <입주자 모집공고>에서 자세하게 확인할 수 있으며, 다음은 신문에 실린 분양공고에 대한 내용입니다.

 

사업승인을 받아 주택을 공급하는 자는 입주자를 모집할 때 많은 사람들이 해당 주택의 정보를 자세하게 알 수 있도록 일간신문, LH공사 홈페이지, 지방공사 홈페이지, 공공주택홈페이지 등에 분양공고를 하도록 되어 있습니다.

 

● 분양공고를 볼 때 알아야 할 용어

① 구분 : LH공사나 지방공사와 같은 공공기관에서 분양하는 공공주택인지 민간건설회사에서 공급하는 민영주택인지를 알 수 있습니다.

② 주택형(㎡) : 주거전용면적과 주거공용면적을 더한 면적입니다.

③ 세대별 공급면적 : 공급면적은 주거전용면적과 주거공용면적을 더한 면적을 말하는 것으로 주택형(㎡) 면적과 같습니다.

④ 세대별 전용면적 : 자신만 사용하는 집 안의 방, 거실, 주방, 화장실 등의 면적들을 더한 면적을 말하는 것으로 이 면적이 바로 자신이 청약하고자 하는 아파트의 평형입니다.

⑤ 세대별 주거공용면적 : 자신만의 주거공간을 이용하는데 있어 2세대 이상이 공동으로 사용해야 하는 계단, 엘리베이터, 복도 등의 면적들을 더한 면적을 말하는 것으로 관심 있는 아파트들의 공급면적(전용면적+주거공용면적)은 같은데 어느 한 아파트의 주거공용면적이 좁다면 해당 아파트의 전용면적은 상대적으로 넓어 주거공간을 더 잘 활용할 수 있습니다.

⑥ 기타공용면적 : 여러 세대가 공동으로 이용하는 정원, 놀이터, 노인정이나 아파트 관리실, 경비실, 기계실 등의 면적을 더한 면적입니다.

⑦ 세대별 계약면적 : 분양면적(세대별 전용면적+세대별 주거공용면적+기타공용면적)에 지하주차장면적을 더한 면적을 말하는 것으로 이 면적을 가지고 아파트 분양가를 산정합니다.

⑧ 대지지분 : 아파트 전체 단지의 대지면적을 세대수로 나눈 것으로 각 세대별로 갖게 되는 대지의 면적입니다.

⑨ 공급세대수 : 평형별로 공급되는 세대수를 말하는 것으로 재개발이나 재건축의 경우 조합원물량은 공급세대수에 포함되지 않습니다.

⑩ 층별구분 : 공급되는 아파트의 층을 알 수 있습니다.

⑪ 세대별 분양가격 : ‘분양가격’을 말하는 것으로 1·2층, 최상 층, 기준 층 등으로 구분하여 책정한 가격입니다.

⑫ 대지비 : 각 세대별로 가지고 있는 세대별 대지지분의 가격을 말합니다.

⑬ 건축비 : 아파트를 짓는데 들어간 세대별 공사비를 말합니다.

⑭ 계약금 : 청약한 아파트에 당첨이 되어 계약을 할 때 지불해야 하는 금액을 말하는 것으로 분양가격(공급금액)의 10% 정도입니다.

⑮ 중도금 : 보통 아파트의 분양가격이 크다 보니 바로 잔금을 치르기가 어려워 금액을 중간 중간에 나누어서 지불하는데 이렇게 나누어서 내는 돈을 중도금이라 합니다. 중도금 횟수와 날짜를 잘 체크해야 나중에 중도금 지연에 따른 이자부담 등의 낭패를 보지 않습니다.

⑯ 잔금 : 계약한 아파트의 분양가격 중 가장 나중에 지불하는 나머지 금액을 말하는 것으로 분양 받은 아파트에 입주를 하려면 잔금을 반드시 치러야 합니다.

 

▼분양공고를 볼 때 반드시 체크해야 할 사항들

 

01 아파트 위치

※ 주소지 외에 지하철역과의 거리, 주변 시설, 환경 등까지 확인 필요

02 공급규모

※ 재개발, 재건축의 경우 일반분양분 확인, 소규모는 투자가치 떨어짐

03 평형별 공급세대수

※ 원하는 평형의 공급세대수가 적으면 상대적으로 경쟁이 심함

04 중도금 횟수 및 일자

※ 중도금 지연에 따른 지연이자 등 경제적 손실 예방

05 청약순위별 자격요건

※ 자격미달에 따른 청약 실수 방지

※ 청약가점제가 적용되는 경우 자신의 가점확인

06 청약순위별 접수일정 및 시간

※ 순위별로 접수일이 다르므로 자신의 순위에 맞는 접수 일을 확인

07 접수장소

※ 은행, 모델하우스, 홈페이지 등 접수장소 확인

08 당첨자 발표일

※ 뒤 늦은 당첨사실 확인으로 인한 계약차질 방지

09 당첨자명단 발표 장소 및 방법

※ 당첨자명단을 볼 수 있는 신문이나 홈페이지 등 체크

10 입주예정일

※ 입주 지연에 따른 손해배상 청구

※ 이사나 세놓는 날을 정하기 위함

11 분양보증 여부

※ 분양사업자의 파산 등의 이유로 공사가 지연되는 경우 공사를 진행하거나 또는 분양대금을 돌려받기 위함

12 청약시 구비서류

※ 구비서류 미비에 따른 청약지연 및 청약차질 방지

13 계약조건

※ 계약금·중도금 지연에 따른 지연이자율 또는 계약해제나 그 외에 불리한 조건이 있는지 체크!

14 유의사항

※ 투기지역, DTI, LTV 적용여부 및 비율

※ 분양권전매금지 여부 및 기간

15 기타사항

※ 중도금 대출은행은 어느 곳인가? 이율은 얼마인가? 등

● 분양광고 보는 노하우!

① 분양광고를 보면 역세권 내지는 초역세권이라는 단어가 가장 눈에 띄는데 실제로 지하철역에서 걸어서 5~10분정도 걸리는 곳에 해당 아파트가 위치해 있을 수도 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 그리고 서울에서 가까운 수도권에서 분양하는 아파트의 경우 ‘서울에서 떨어진 아파트에서 서울까지 30분!’이라고 광고를 합니다. 그러나 실제로는 더 걸릴 수도 있습니다.

② 조감도를 보면 아파트 동과 동 사이의 간격이 넓어 시원한 느낌이 듭니다. 그래서 사람들은 동간에 통풍도 잘되고 프라이버시도 보장 받을 수 있을 거라 생각을 합니다. 그러나 이러한 효과를 주기 위해서 대부분의 조감도에 있는 아파트는 실제 크기보다 작은 80% 크기로 축소해서 그리기도 합니다.

③ 분양광고의 조감도를 보면 시야가 탁 트여 전망이 아주 좋아 보입니다. 그러나 분양광고에 나오는 조감도는 주변의 건물들을 생략하거나 아주 작게 그려놓는 다는 사실입니다. 그러므로 조감도를 보면서 모든 층의 조망이 좋을 것으로 착각을 해서는 안됩니다.

④ 분양광고에서 가장 눈에 띄는 또 한 가지는 ‘중도금 무이자!’ 또는 ‘계약금 1,000만원으로 내 집 장만!’이라고 광고를 합니다. 그러나 중도금 대출을 받으면 당연히 은행에 내야 하는 이자를 내지 않아도 된다는 것으로 시행회사가 그 이자를 대신 내준다는 뜻이고 그것은 결국 분양가에 포함될 수도 있습니다. 또한, 계약금 1,000만원만 있으면 내 집을 장만할 수 있다는 것은 중도금이나 잔금은 대출을 받으라는 의미로 경제적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.

⑤ 분양광고를 보면 유명 건설회사 이름은 나오는데 정작 아파트 짓는 것을 주도하고 그에 대한 책임을 지는 시행사의 이름은 나오지 않는 경우가 있습니다. 여기서 주의할 점은 ‘정작 아파트 짓는 것을 주도하고 책임을 지는 시행사의 재정 상태가 좋지 않아 분양이 잘 되지 않거나 입주시기가 늦어지거나 원래 약속했던 사항들이 이루어지지 않아 예상하지 못한 손해를 볼 수도 있습니다.

 

사전예약제!

공공주택지구 내 건설되는 분양아파트는 수요자가 입주시기, 추정 분양가, 입지 등을 비교하여 복수의 단지를 선택할 수 있도록 하기 위해 분양주택 및 임대주택을 '사전예약제' 방식을 통해 분양합니다. 사전예약제란, 현행 청약 시기보다 1년여 전에 미리 예약하는 방식으로 수요자가 시행회사로부터 제공된 개략적인 설계도, 공급규모, 공급호수, 추정 분양가, 추정 임대보증금, 추정 초기 분납금, 추정 월 임대료, 입지 등을 비교하여 복수단지를 선택할 수 있는 수요자 맞춤형 주택청약제도입니다. 사전예약제에 대한 자세한 정보나 사전예약공급정보를 알고 싶은 경우에는 보금자리주택 홈페이지(http://myhome.newplus.go.kr/)를 이용하면 됩니다.

 

청약가점제!

새 아파트를 갖고 싶다면 청약을 해서 당첨이 되어야 하는데 청약하기 전에 알아야 할 것이 있으니 ‘청약가점제’입니다. 청약통장에 1년 이상(지방은 6개월 이상) 일정한 돈을 한 번에, 또는 매달 나누어 넣으면 아파트를 먼저 분양 받을 수 있는 1순위가 됩니다. 청약가점제는 2007년 9월부터 시행된 청약 제도로 같은 1순위라도 청약통장 가입기간, 집이 없는 무주택기간, 부양가족 수에 따라 점수를 다르게 매겨서 더 높은 점수를 받은 사람 순으로 당첨자를 결정하게 됩니다. 청약가점제의 점수 산정 기준표에 따라 청약가점제에서 만점을 받으려면 ① 15년 이상 계속 무주택이면서, ② 부양가족은 6명에, ③ 청약통장 가입기간은 15년 이상이라는 조건을 충족해야 합니다.

 

▼ 청약가점제 점수 산정 기준표

 

참고로 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택인 경우 청약가점제 40%, 추첨제 60%가 적용되며 전용면적 85㎡ 초과인 민영주택은 100% 추첨제 입니다. 2017년 1월부터 전용면적 85㎡ 이하인 민영주택에 대한 청약가점제 운영을 시·군·구청장에게 위임하여 지역 맞춤형제도로 전환할 예정입니다.

 

투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 이하인 경우 청약가점제 75%, 전용면적 85㎡ 초과인 경우 청약가점제 50%, 수도권 공공주택지구에서는 전용면적 85㎡ 이하인 경우 청약가점제 100%, 전용면적 85㎡ 초과인 경우 청약가점제 50% 적용합니다. 민영주택은 순위제로 1순위는 주택청약종합저축 가입기간 1년 이상, 월 납입금 12회 이상(단, 지방은 6개월 이상, 6회 이상)이어야 하고 2순위는 당해 청약 가능지역 거주자이어야 합니다. 공공주택은 청약가점제가 아닌 아래 표의 내용과 같은 순차로 분양을 합니다.

▼ 민영주택

 

순위                  변경

 1      1년 이상 가입자(지방6개월)

 2      당해 청약 가능지역 거주자

 

▼ 국민주택 등

 

순차          /  전용면적 40㎡ 이하 국민주택 등       / 전용면적 40㎡ 초과 국민주택 등

 

1    3년 이상 무주택자로서 납입횟수가 많은 자 / 3년 이상 무주택자로서 저축총액(10만원/ 1회)이 많은 자

                                                                      *무주택 기간 기준 : 30세가 되는 날(혼인시 혼인신고일)

                                                                      부터 계산하되 최근 무주택자가 된 날을 기준

2      납입횟수가 많은 자                               / 저축총액이 많은 자