[부동산 정책] 8.2 부동산 대책 요점정리 - 부동산 과열투자 방지 대책

 

8·2 부동산 대책

 

[요약] 세제, 금융, 청약, 재개발‧재건축 관련 규제들이 총망라된 문재인 정부의 부동산 대책으로 2017년 8월 2일 발표되었습니다. 이 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 고강도 부동산 대책이 담겼습니다.

저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, 문재인 정부가 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 명칭으로 2017년 8월 2일 발표하였다.

 

이 대책에는 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 세제, 금융, 청약, 재개발·재건축 관련 규제들이 총망라되었다.

 

■ 투기과열지구‧투기지역 부활

이 대책에 따라 2017년 8월 3일부터 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶였다. 투기과열지구는 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 해제된 지 6년 만에 부활한 것이며, 서울 25개구 전역이 한꺼번에 투기과열지구로 지정된 것은 2002년 이후 16년 만이다. 이 지역에서는 재건축 조합 설립 시 조합원이 보유한 주택 매매가 금지되며 오피스텔의 전매가 입주 때까지 제한된다. 또 3억 원 이상 주택을 구매할 때는 자금조달계획, 입주계획을 밝히고 추후 증여세 등의 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제가 적용된다. 투기과열지구 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마포·성동·노원·양천·영등포 등 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정되었다. 투기지역은 2012월 5월 해제된 이후 다시 도입된 것이다.

 

■ 재건축·재개발 관련 규제

그동안은 투기과열지구로 지정되어도 재개발이나 도시환경정비 사업 조합원의 분양권을 전매할 수 있었으나 이 부동산 대책에 따라 관리처분계획인가를 받은 후 소유권 이전등기를 할 때까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에는 예외적으로 지위 양도를 허용한다. 또 전국 재개발 사업지에 임대주택 공급 하한선을 도입해 서울 재개발 사업장은 사업 물량의 10~15%, 경기 및 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 내에서 임대주택 공급을 의무화하였다. 투기과열지구와 투기지역은 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서도 제외된다.

■ 주택대출 규제 강화

투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아진다. 투기지역에는 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수는 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한된다. 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용한다.

■ 다주택자 양도세 강화

정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 이에 따라 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과한다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 이렇게 되면 세금 부담이 커져 차액 투자가 어렵기 때문에 시세차익을 목적으로 주택의 가격과 매매 가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭(gap) 투자를 억제할 수 있다. 양도세 강화는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 또 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가된다.

■ 청약제도 개편

이전까지 수도권은 청약통장에 가입한 후 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어졌다. 그러나 이 대책에 따라 투기과열지구 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 이후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 또 민영주택을 공급할 때 무주택 기간, 부양자 수 등을 점수화해 입주자를 정한 후 남은 물량을 추첨제로 돌리는 가점제의 비율이 확대된다. 청약조정대상지역의 경우 그 비율이 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 초과는 0%에서 30%로 각각 올라간다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 상향 조정된다. 가점제로 당첨된 사람과 해당 가구에 속한 사람은 2년 동안 가점제를 적용받을 수 없다. 또 신규 아파트 청약 시장에 부적격 당첨자가 급증하는 것을 막기 위해 민영아파트 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용한다. 아파트 규제 강화로 오피스텔에 투자 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해서 청약조정대상지역에서 입주 때까지 오피스텔 전매가 금지되며 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양해야 한다.

  

■ 실수요자 위한 주택 공급 방안

  

실수요자를 위해 공적임대주택을 연간 17만호 공급한다. 또 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신혼희망타운을 연간 1만 호 추가 공급한다. 신혼희망타운은 결혼 5년 이내 무주택 신혼부부 중 도시근로자 월평균 소득 이하 저소득 신혼부부(부부합산 연소득이 도시근로자 월평균 소득 100% 이하)에게 우선 공급되며 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출 상품도 마련해 저소득 신혼부부를 지원한다.