[부동산 정책] 서민들이 주택을 편하게 구입할 수 있었으면..

1. 부동산 정책은 “서민의 자가보유율”이 높아지도록 정부가 적극 개입해야 한다.

 

 문재인 대통령도 자가 보유율을 최우선시하고 있으므로, 현 정부는 무주택자가 저평가된 도심의 주택을 매수할 수 있도록 "홍보"해서 자가 보유율을 70%이상 되도록해야 한다.

 

현재 2017년은 지난 정부의 분양가격 상한제 폐지로인한 공급 폭탄으로 대부분 지방의 주택은 매매-전세 가격이 3000만~2억원이 하락했고 거래 부진으로 공실이 넘치고 있다.

 

이러한 현상은 과거 2005년 말의 공급과잉과 유사, 더 심각하게 전개되고 있다. 당시 2006년경 청와대 모관계자는 "지금 집 사면 낭패다" 라는 발언을 했다. 당시 기사화되었고 기사의 영향력으로 전국의 많은 서민들이 도심의 저평가된 “20년된 고층 소형 아파트”를 팔았다. => 풍선 효과 즉 낮은 곳으로 물이 흐르는 순리를 간과한 발언이다. 정부는 저평가된 부동산을 서민이 적극 매수하도록 유도하여야 한다.

 

예로, 2006년 서울 강북지역의 고층중소형 20평대의 소유자인 다수 젊은 부부와 서민은 매각을 했고 서울의 강남인들이 저평가를 알아보고 “3000만원~6000만원의 갭투자”로 매수했고 노원구 중계동 20평대는 2006년~2008년 2억원 급상승했고 부동산 역사에서 2년 수익율 최대였다.

 

도심 젊은이와 서민들이 빼앗긴 20평대는 누가 책임질 것인가? 순리를 거역한 정책은 화로 돌아온다. 이때 고층 소형을 매도한 서민들도 참여정부를 심판하여 다음 대선에서 정동영 후보는 23.6% 즉 2배 이상의 표차이로 참패하여 이명박 정권이 탄생했다.

 

새 것이든 헌 것이든 비싼 가격을 안정화 시키는 것은 싼 물건의 상승이다. 물건의 가격은 풍선효과도 필요하고 "시소게임(싼 것은 오르고 비싼 것은 내려서 안정화됨)"과 같다. “시소게임”은 부동산에서 A지역이 많이 오르면 B지역이 올라야 한다는 것이다. 즉 A지역에 시소처럼 "최고점"이 있어야 하고 물이 흐르듯이 "B지역(부족함을 메음, 저평가 국민유도)"으로 흐름을 유도함이 정책인 것이다.

 

* 거품, 지나침, 고평가는 "규제"보다는 고평가 "교육-홍보-언론화"하고, 정책자는 공무원에대한 고-저평가 교육은 절대적으로 필요하다. 정책자와 가장 가까운 실무자이기 때문이다.

* 규제, 체벌은 아기들에게도 금하는 권력적 사고로 너무 쉬운 정책이므로, "저평가"된 곳으로 유도하는 "교육-홍보-언론화하여야 한다.

 

이것은 “균형”을 유지하는 “중용, 중도” 철학인 것이다. 즉 혈액, 물, 돈이 위(비싼 것)에서 아래(싼 것)로 흐름이 건강, 순리, 서민 보호다. 이러한 정책은 화폐가치 하락을 유도하므로 세계 시장에서는 기업은 수출이 증가할 것이고 외국여행 대신 내국 관광 수요가 늘어나 자국의 소비가 촉진된다.

 

결론적으로 정부의 정책은 “시장의 물이 위에서 아래로” 흐르도록 하여 서민들의 자가보유율이 높아지도록 해야한다. 즉 순리를 거역하는 공급자와 단기 투기꾼, 폭탄 돌리는 자 등을 철저히 억제하고, 저평가된 부동산은 서민이 매수하도록 유도하고 계몽해야한다.

 

※ 공급과잉을 지혜로 푼다.

배추와 상추는 대체재다. 배추가 공급 과잉되면 농부는 밭을 갈아엎을 것이다. 그러나 상추가 약간 공급 부족이 있으면, 상추의 가격이 2배 상승하도록 정부는 도와야 한다. 왜냐하면 소비자는 상추의 가격이 2배가 상승하였으로 대체재로 배추를 선택하여 배추 농부가 기본수익을 얻어 탈 농촌을 방지한다. 이러한 이치는 아파트에도 동일하다.

배추는 외곽 새아파트이고 상추는 도심의 구아파트이다. 구아파트의 가격이 오르면 외곽 새아파트 공급 과잉 문제도 어느정도는 해결된다.

 

부동산에서 저평가는 “입지와 법적권리 용적율”이다.

입지는 “전월세가격대비 매매가격의 차이(전월세갭 즉 갭투자 관련성?)로 저평가 된다. 즉 도심의 갭이 적은 아파트가 저평가된 것이라고 정부는 홍보하여 투기자보다는 세입자와 임대등록조건으로 공무원과 장기 투자자가 매수할 수 있도록 하여 정상적 부동산 시장을 만들어야 한다. 전세가격 게시없는 매매가격 또는 분양가격은 사기적 가격이 될 수 있는 여론(언론)은 정부와 지자체는 엄중 단속하여야한다.

 

법적권리 용적율은 재건축에서 적정가격 산출에서 중요하다. 대부분 저층아파트는 2종 전용지역으로 법적 권리 용적율은 150%이고, 150% 권리 땅값만이 재건축 조합원에게 보장되고, 재건축시 상향되는 용적율 예로 220% 재건축 결정시 상향된 70%는 국가와 지자체가 가져갈 세수와 도로 등에 사용된다. 하지만 투기꾼들이 150% 이상을 공짜로 얻을 수 있다고 선동하여 가격 거품을 만들고, 재건축을 방해한다.

 

따라서 정부는 도심의 150% 용적율의 땅값을 비교사례로 게시하여 지나친 거품이 없도록 해야한다. 예로 도심 A아파트 ”대지지분 20평을 2억인정 사례를 게시하면, 비슷한 인접지 재건축아파트도 용적율 150%인 2종 전용지역이므로 1평당 1000만원 정도 예상이 가능하고, 일반 국민이 대지지분 10평 1억, 20평 2억, 30평 3억 등으로 적정가격을 예상할 수 있으므로, 투기 선동자의 장난을 막을 수 있을 것이다.

 

#. 전월세가격은 사용수익가격이고 매매가격은 교환가격이다. 교환가격은 사용수익가격이 기본이다. 예로 자동차, 정수기 등 렌트가 있는 물건은 연식에 상관없이 렌트가격이 비싼 차(정수기)가 좋은 차이고 매매 가격도 비싸다.

 

2. 주택 "자가 보유율"을 높이는 방법..

 

2017년 전국 평균 자가보유율은 58%이고, 서울이 46.3%, 대전 53%, 경기 53.9%이고 경북-전남-전북-강원 등 비도심 지역이 약 60% 근사치로 높고, 대구-부산이 57%선으로 전국 평균 정도이다.

 

부동산 대책 : 분양 시장의 작전, 벌떼 영업, 갭투자 등의 순기능과 역기능

 

저평가의 기준은 도심을 전제로 재건축을 제외하고는 "매매가격 대비 전월세가격이 높은 것"이다. 즉 요사이 논란이 많은 "갭투자"와 관련성이 있다. 정부는 갭이 적은 주택이 투자자보다 "세입자가 매수"할 수 있도록 유도해야 한다. => 세입자가 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있는 정책 유도로 세입자가 집주인이 되면 자가보유율이 높아진다.

 

갭이 적은 위 세입자가 "오른다는 희망"이 있으면, 적은 금액으로 자기집을 얻으므로 심리적 행복이 높아지고, 위 세입자가 집을 매수할 수 있도록 정부가 유도하면, "자가 보유율"이 높아지고 지방 도심의 20평대 아파트 가격이 상승하면 도심 30평대 아파트 가격도 상승할 것이고, 외곽 새아파트의 거래도 원활하게 되어 전체적으로 "거래가 증가(부동산업소, 수리업자, 법무사, 이사업소, 건설사 등 정상 수입증가로 윈윈됨.)"되어 세수도 증가할 것이다.

 

3. 현재의 부동산 상황..

 

하지만 이제까지 주택정책은 건설사에 유리한 정책이 많았다. 예로 무주택자가 고평가된 분양권 매수를 방관하는 정책(적정 분양가격이 3.3제곱당 600~700만원이 충분한데 900만원~1000만원을 허가해 줌). 공급 과잉인데도 건설허가 해줌. 외곽 고평가된 미분양 주택을 매수하여 임대등록하면 취득세를 면제해주지만 저평가된 도심 주택 매수시는 혜택이 없는 외곽 고평가 주택 매수 유도 정책 등 이다.

 

서울과 수도권은 4년전 공급과잉의 영향으로 수도권 "외곽" 분양주택의 고평가에 물린 개미는 하우스 푸어가 되었다. 당시 서울과 수도권 "도심도" 외곽의 공급과잉 여파로 가격이 동반 하락했으나, 서울과 수도권 도심의 저평가 된 주택이 4년부터 현재까지 약 30%이상 상승하였다. 결론적으로 도심의 상승이 수도권 외곽의 고평가를 안정화하였으나 외곽으로 이주한 사람과 도심의 세입자를 고집한 사람은 4년전 도심 하락시 매수하지 못한 박탈감을 만들었고 이들은 정부의 부동산 정책을 탓하기만 한다.

 

현재 대부분의 지방은 4년전 서울과 수도권에서 발생한 공급과잉이 되풀이되고 있다.

 

4. 몇천만원이면 매수할 수 있는데도 주택을 매수하지 않는 이유..

 

1) 일반인 80%는 주식, 부동산 등이 하락할때 매수하지 않고 상승시에 매수하는 심리가 있다. 또한 무주택 젊은 부부가 잘못된 여론과 욕망으로 지방 외곽 중대형 아파트를 분양받았지만, 공급과잉 여파로 분양가격 이하로도 팔리지 않아 입주하면서 무리한 대출을 받아 "하우스 푸어"가 되고 직주분리로 불편하므로 정부와 사회 탓을 한다.

 

#. 하우스 푸어 : 비싼 집에 사는 가난한 사람들이란 뜻으로 4년전 서울과 수도권을 중심으로 무리하게 대출을 받아서 집을 샀다가 대출 이자와 빚에 짓눌려 힘겹게 살고 있는 사람들로 2015년부터는 지방으로 확대되고 있다.

 

2) 예로, 지방 20평대 내외의 세입자는 1억~1억5천만원 전세로 도심에 거주하는데, 도심외곽 공급과잉 여파로 매매가격이 하락하여 매매와 전세갭이 1000~3000만원(예: 최대갭 3000만원으로 매매 1억8000만원 전세 1억5000만원)이면, 주인집을 매수할 수 있다. 서울과 수도권 도심은 2억 전세로 가정하면 된다.

 

5. 세입자가 집을 매수할 수 있도록 하는 대책..

 

정부는 먼저 공무원에게 부동산 저평가 교육을 해야하고, 공무원이 전세가 아닌 자가로 거주하도록 유도해야 하고, 자녀를 위한 2~3주택 구입을 장려한다.(예: 8세, 10세 2명의 자녀둔 공무원은 부부 명의로 3주택을 구입하여 20년내외로 임대등록을 유도하고 자녀가 결혼하여 그곳에 거주하고 명의 이전시 증여세 면제및 취득세 감면을 해준다. 그러면 장기 20년 임대주택도 늘어나고 자가 보유율도 높아진다.

 

1) 금융 정책 : 정부는 전세자금 대출보다 주택 구입시 대출을 저금리로 해준다. 즉 구입 대출금리를 전세자금 대출보다 1-2% 싸게 하고 대출 비율도 높혀주고 "국민기금이 "구입대출과 정책 전세대출(저소득층, 대학생 등)"에만 사용되도록 하고, 전세 대출은 원칙으로 약간 고금리로 시중 은행에 유도한다. 결론적으로 전세보다 구입시에 "금리및 대출비율"을 유리하게 하여 "자가 보유율"를 높인다.

 

2) 세금 정책 : 세입자와 소외 계층은 세금에 민감하기 때문이다. 약 10년 전부터 현재까지 시행되고 있는 정책을 보완한다. 즉 현재는 "무주택자"가 1억원 미만이고 전용면적 40㎡미만인 경우에만 취득세 감면을 하지만, 이를 확대하여 2억원 미만이고 전용면적 50㎡미만 주택구입시 취득세를 감면해준다.

 

1세대 2주택 양도세 면제 조건을 보완, 전용면적 50㎡ 미만이고 2억원 이하 아파트를 직계 자손에게 양도하는 경우 양도세를 면제 혹은 감면해 준다. 이는 주택 자가 보유율을 높임과 함께 출산도 장려하는 정책으로 딩크족( 정상적인 부부인데 자녀를 두지 않는 사람 )과 한 자녀만 가진 부부에게 자녀의 주택을 미리 준비하게 유도한다.

 

3) 법령 정책 : 무주택자가 임대등록된 물건을 구입할 경우에는 임대주택 "매도인 매각4년 제한(임대의무기간 4년)" 규정을 적용시키지 않아 최대로 자유롭게 주택구입을 할 수 있도록 한다.

 

4) 시장 정책 : 갭투자에서 "단기" 투기적 투자를 "장기 투자(임대등록)"로 유도한다. 즉, 2~3주택까지 구입시 임대등록을 의무화하고, 4주택 이상, 예로 4주택~9주택은 "위험부담 (전세보증금 환급)" 측면에서 임대등록 자유를 준다. 또한 단기 매매의 중과세를 1년에서 2년으로 늘린다. 1세대 비과세를 3년이상으로 하고 생애 1번, 부부 2번, 가족수(출산 장려) 등 몇번으로 한정해야 한다. 왜냐하면 1세대 2주택 비과세를 투자로 활용하는 개미는 잘못 투자하거나, 비과세 때문에 잘못 매도한 후 1억이상 오르면 심리적 공황상태로 사회와 정부 탓을 하며, 80%이상은 다시 주택을 매수하기보다 세입자로 살면서 싼 전세를 정부에 계속 요구하기 때문이다.

 

* 개인들에게 장기 투자를 유도(임대등록-중과세)하여 단기 손실을 막고, 수십채의 임대 사업자에게 공급과잉시 전세 보증금 반환의 위험부담(무주택에게의 매도 가능)을 낮추어 주는 부동산 정책하여 지방의 공급 과잉을 어느정도 해결해야 한다.