[개념소개] 부동산이 무엇일까요? 내 집, 땅에 대해 알아 봅시다.

정의

 

토지와 그 위에 있는 건축물 및 입목(立木).＜민법＞에서는 부동산을 토지와 그 정착물이라고 규정하고 있다.

 

내용

 

부동산에 대한 권리를 행사하려면 등기를 필하여야 하며, 등기는 제3자에 대한 대항요건이 된다.

 

‘부동산’이라는 용어가 우리 나라에서 공식적으로 처음 사용된 것은 1912년 3월에 공포된 ＜조선부동산증명령＞과 동 시행규칙, ＜부동산등기령＞과 동 시행규칙 등에서부터이다.

 

그 이전에는 ‘토지와 가옥’이라는 용어가 일반적으로 사용되다가, 1906년 10월의 ＜토지·가옥증명규칙＞과 같은 해 12월의 ＜토지·가옥전당규칙＞ 등에서 처음으로 공식화되었다. 그 뒤 경술국치를 계기로 일본인들이 제정한 법과 규칙에서 ‘부동산’이라는 용어가 널리 사용되면서 점차 이 용어가 우리 나라에 정착되기 시작하였다.

 

(1) 토 지

 

토지의 특성은 크게 자연적 특성과 인문적 특성으로 나누어 생각할 수 있다. 전자는 자연상태의 토지가 가지고 있는 특성이고, 후자는 인간이 어떤 목적을 위하여 토지를 개발, 활용할 때 나타나는 특성이다.

 

① 토지의 자연적 특성으로는 부동성·영속성·부증성(不增性) 및 개별성을 들 수 있다.

 

첫째, 토지는 움직이지 않으며 고정되어 있다. 이것을 토지의 부동성 또는 고정성이라 한다. 토지는 일반상품과는 달리 견본이나 실물을 진열할 수 없기 때문에, 토지의 거래는 직접 현지에 가서 실물을 확인해야만 성립된다. 따라서 토지의 거래를 위해서는 이에 필요한 제반 서류 및 절차에 관한 예비지식이 있어야 하는데 이를 다루는 직업이 공인중개사(중개업)제도와 법무사(등기업)·측량사(측량업) 등이 있다.

 

둘째, 토지는 사용에 의하여 소모되거나 마멸되지 않는다. 오랜 세월에 걸친 지각변동이나 지반침하의 경우를 제외하면, 토지의 절대면적은 영구불변이라 할 수 있다. 간혹 홍수 등의 요인으로 다소간의 유실이 있다 하더라도, 이것은 일부 토양의 이탈에 불과할 뿐 토지 자체의 이동이나 감소를 의미하는 것은 아니다. 이러한 영속적인 성격은 토지가 가지고 있는 절대가치의 기반으로서, 부동산투자 또는 실물 투자심리의 발생요인이 되고 상속재산으로서 그 가치를 발휘한다.

 

셋째, 토지는 그 면적을 증가시킬 수 없으며, 또한 생산해낼 수도 없다. 이것을 토지의 부증성 또는 비생산성이라고 한다. 즉, 토지는 일반상품처럼 수요량에 따라 물리적으로 그 양(면적)을 조절하여 공급할 수 없는 특성을 가지고 있다. 간혹 택지의 조성이나 매립사업 등으로 일부 면적을 증가시킬 수는 있지만, 전체적으로 볼 때 그 양은 매우 미미하여 절대량의 변동을 가져오지는 못한다.

 

이러한 비생산성의 특성으로 말미암아 토지는 일반상품과는 다른 가격체계를 형성하게 되어, 토지를 감정, 평가하는 전문업종인 부동산감정평가(사)제도와 지가고시제도가 마련되었다.

 

넷째, 토지는 일반상품과는 달리 동일한 개체가 여러 개 생산될 수 없다. 이로부터 토지의 개별성 또는 비대체성의 특성이 성립된다. 즉, 토지는 지리적인 위치상 고정되어 있기 때문에 물리적으로 완전히 동일한 토지가 다수 존재하는 것은 불가능하다.

 

예컨대, 어느 금융기관이 시장성을 고려하여 특정 장소에 지점을 설립하고자 할 경우, 반드시 그곳의 토지를 구입하지 않으면 안 된다. 동일한 토지를 생산해내거나 옮겨오기란 불가능하기 때문이다. 따라서 특정지역의 토지가 꼭 필요한 경우에는 예외적인 높은 매수가격으로 거래가 성립되기도 한다.

 

② 토지의 인문적 특성, 즉 이용상의 특성으로는 첫째, 토지의 용도(用途)의 다양성(多樣性 또는 可變性). 둘째, 분합(分合) 가능성. 셋째, 사회적·경제적·행정적 위치의 가변성. 넷째, 토지 이용의 사회성과 공공성 등을 들 수 있다. 이러한 특성은 토지의 자연적 특성과는 달리 이는 인간이 여러 가지 목적에 따라 자연상태의 토지를 개발, 활용함으로써 부가되는 특성이다.

 

예컨대, 일정 면적의 황무지를 그대로 방치해두면 단순한 토양의 집적(集積)에 불과하지만, 이를 개간하여 경작하면 양곡을 생산해낼 수 있는 전답(田畓)이 되거나 과수원이나 목장용지로 이용하므로써 인간이 필요한 식료품을 생산하게 된다. 그리고 그 전답을 택지로 전용하여 주택을 건설하면 많은 사람들의 주거문제를 해결할 수 있다.

 

또한 점차 주민이 늘어나서 대규모의 주거집단이 형성되면, 상가가 형성되고 주민생활에 필요한 학교와 병원, 은행, 공원, 도로 등의 공공시설과 문화 및 교육시설이 들어섬으로써 하나의 도시를 이루게 된다. 이리하여 예전에는 단순한 황무지에 불과하였던 자연상태의 토지는 경제·사회·문화적인 개발과 더불어 그 지역이 도시로 성장하고 토지의 이용구조도 다양하게 변화하게 된다.

앞서 설명한 자연적 특성은 토지 자체가 지닌 특성인 데 비하여, 인문적 특성은 토지가 인간의 경제·사회·문화 활동과 관련을 맺음으로써 나타나는 제2차적인 특성이라 할 수 있다.

 

(2) 건 물

 

아파트와 빌딩, 상가, 오피스텔, 병원, 호텔, 공공시설의 건축물은 토지와는 달리 생산이 가능한 인위적인 축조물이다. 건물이 가지고 있는 특성은 다음의 다섯 가지로 요약될 수 있다. ① 비영속성(非永續性)：건축물은 생산이 가능한 내구소비재로서 내용연수(耐用年數：기업이 갖는 고정자산을 사용할 수 있는 기간)를 가진 재산이다. 따라서 시간의 경과와 더불어 소모, 마멸되어버리는 비영속성의 특성을 가지고 있다.

 

② 생산가능성：토지는 생산이 불가능하지만, 건축물은 일정한 설계도에 따라 언제라도 재생산이 가능하다. 또한 개수(改修) 등으로 어느 정도 수명을 연장시킬 수 있을 뿐 아니라, 증축 등을 통하여 그 규모도 증가시킬 수도 있다. ③ 동질성：건축물은 인위적인 축조물이므로 동일한 설계도와 건축자재를 이용하면 같은 건물을 여러 채 생산할 수 있다.

 

④ 이동가능성：원칙적으로 건물은 지면에 고착되어 있으나 경우에 따라서는 이축(移築)이 가능하다. 더구나 최근에는 조립식주택과 모빌하우스 등이 실용화되어 건물의 이동가능성은 점차 높아가고 있다. ⑤ 토지의 개별적 요인에 대한 지배성(支配性)：건축물은 토지 위에 고착, 축조되기 때문에 그 건물이 정착하고 있는 토지의 개별적인 경제적 가치에 대한 지배력을 가지고 있다.

 

권리의 행사

[權利- 行使 ]

 

권리의 내용을 그 권리의 주체를 위하여 직접 실현하는 것을 말하며, 넓은 의미로는 권리를 처분하는 것도 포함한다. 권리의 행사는 신의성실에 좇아, 그 권리를 남용하여서는 안 된다(민법 제2조). 또 권리의 행사는 주체는 물론, 대리인이나 관리인 등 타인에 의해서도 행해진다. 권리행사의 형태는 그 권리의 내용에 따라 지배권(물권)의 경우는 사실행위, 청구권(채권)의 경우는 급부요구와 수령행위, 형성권의 경우는 의사표시이다.

 

등기

[登記 ]

요약 국가기관인 등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것 또는 기재 그 자체.

 

부동산의 표시에 관한 사항과 권리에 관한 사항을 말하며, 그밖의 것은 비록 기재가 있더라도 등기가 아니다. 등기신청이 있거나 등기필증까지 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 등기는 등기관이라는 국가기관이 부동산등기법과 동시행규칙 및 기타 관련법규가 정하는 절차에 따른다.

 

등기사항에는 실체법상의 등기사항과 절차법상의 등기사항이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다.

 

등기의 대상에는 토지(土地), 건물(建物), 입목(立木), 공장재단(工場財團), 광업재단(鑛業財團), 선박(船舶), 부부재산약정(夫婦財産約定), 각종 상업등기(商業登記) 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다.

 

토지는 1필의 토지가 1개의 부동산이 되지만 공유수면하(公有水面下)의 토지와 하천구역(河川區域)의 토지는 등기되지 않는다. 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 구분건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.

 

등기되어야 할 권리는 부동산물권(不動産物權)이지만 부동산물권 중에서도 점유권(占有權), 유치권(留置權)과 특수지역권(特殊地役權)은 성질상 등기될 수 없다. 그리고 부동산물권이 아니지만 권리질권(權利質權), 부동산환매권(不動産還買權)과 부동산임차권(不動産賃借權)은 등기할 수 있다(부동산등기법 제2조). 등기되어야 할 권리변동은 등기대상인 권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 처분제한 또는 소멸이다(2조).

 

등기소는 등기사무를 관장하는 지방법원, 지방법원지원과 등기소를 말하며, 등기관은 지방법원, 지방법원지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원지원장이 지정한 자를 말한다(12조). 등기에 관한 장부는 등기부 이외에 접수장, 공동인명부, 신청서편철부 등 많은 종류가 있다.

 

대항요건

[對抗要件 ]

이미 발생하고 있는 권리관계를 타인에게 대하여 주장할 수 있는 요건이다. 즉 대항할 수 있는 사유(민법 제426조 1항, 제451조 1항)로 말미암아 채무자가 그 부담부분에 대하여 채권자에게 면책을 주장할 수 있는 요건이다. 예컨대 어떤 연대채무자가 다른 연대채무자에게 통지 없이 변제 기타 자기재산으로 공동면책을 한 경우에는 채권자에게 대항할 수 있는 것, 또는 보증인이 주된 채무자의 항변으로 채권자에 대항하는 것 따위의 여러 규정이 있다(제433조, 제434조, 제452조).

 

이 요건이 결여되어 있는 경우에는 상대방 또는 제3자에 대하여 계쟁의 권리관계의 성립을 부인할 수 있지만, 그 객관적인 성립이 방해되는 것은 아니다. 이 점이 성립요건과 다르며 주로 당사자간에 효력을 발생한 법률관계를 제3자에 대하여 주장하는 경우에 사용되며(예외 : 제692조), 그 본래의 작용은 법률관계의 변동을 제3자에게 공시하여 거래의 안전을 기하려는 데에 있다.

 

그러나 공시의 원칙을 실현하기 위한 공시방법 중에서 효력을 발생시키는 요건이 아니라 다만 대항하기 위한 요건일 뿐이다. 종래에는 법률행위에 의한 물권변동(物權變動)에 있어서 의사주의(意思主義)를 채택한 결과 등기(구민법 제177조)와 인도(구민법 제178조)가 대항요건이 되어 있었으나 현행민법은 형식주의(形式主義)를 채택한 결과 이것이 효력발생요건으로 되어 있다. 대항요건으로 사용되는 형태에는 채권양도에 있어서의 통지와 승낙(민법 제450조, 제451조 1항), 저작권법에 있어서의 등록(저작권법 제52조) 등이 그 예이다.