학교 행정실 업무 배우기

불황에 강한 수익성 부동산

수익성 부동산은 우리가 가야 할 길입니다. 반드시 알아야 할 기본적인 동산입니다. 만약 일하지 않고(정확히 말하면 근로소 득으로 벌지 않고) 임대소득으로 살고 싶다면 수익성 부동산에 통하여야 하며 수익률은 기본입니다. 요즘 같은 불황에 수익성 부동산은 효자 노릇을 합니다. 만약 수익성 있는 부동산이 없이 불황에 팔리 지 않아 생활비를 투자용 부동산에 치우쳐 있다면 까먹을 수밖에 없고 이자 부담이 크면 개인파산에 이를 수도 있습니다.

수익률이 좋으냐 나쁘냐 흔히들 묻습니다. 수익성 부동산을 살 때 가장 먼저 고려해야 할 점이습니다. 그럼, 수익률을 결정할 때 어느 정도 되어야 수익률이 좋다고 할까요?

수익률은 10%를 기준으로 보고 그보다 높으면 수익률이 좋 은 것이고 그보다 낮으면 수익률이 나쁘다고 판단합니다 왜 10%일까요무 그 기준은 은행이자일 것입니다. 부동산에서 수익성 부동산 은 은행이자보다 많이 나와야 수익률이 좋다고 볼 수 있겠습니다. IMF 때와 같이 예금을 하면 이자가 17% 심지어 20%까지 올 라갔다면 10%의 수익성 부동산은 결코 높다고 볼 수 없습니다. 이럴 때는 오히려 예금을 혀는 것이 낫습니다. 그러나 수익성 부동산 대부-분은 예금을 상회하는 것이 많습니다. 그래야 부동산에서 발생하는 불편한 점을 상쇄하기 때문이습니다. 예금은 은행에 돈을 넣어두면 이자가 착착 나오는데, 부동산 은 세입자에게 매달 전화해서 월세 받아야 하고 세금문제 신경 써야 하고 수리도 해줘야 하고 임차인의 나가면 부동산중개업소 에 내놔야 하고 예금에 비해서 불편한 일이 한두 가지가 아닙니다.

10%는 얼마일까? 실투자금 3억에 월세 약 250만 원 정도 나온다면 수익률 10% 입니다. 일 년은 12달이므로 3.000만 원이 10%인데 12로 나눠야 합니다. 이것도 복잡하다면 3억 넣고 300만 원 나오면 대충 10% 이상이 라고 보면 됩니다. 그럼 수익성 부동산을 여 러 개 놓고 어떤 것이 좋은지 생각해 보기로 합니다.

첫째 소형 아파트를 놓고 보겠습니다. 서울이나 수도권 아파트는 수익성이 현저히 떨어집니다. 월 세만을 놓아서 수익률 109£를 내는 아파트는 드뭅니다. 월세는 보증금 500만 원에 30만 원이 기본입니다. 보증금이 다소 낮다 하여도 월세 30만 원은 거의 기본이라고 볼 수 있습니다. 현재 수도권에 4,000만 원 이하의 아파트는 거의 전멸했다고 봅니다. 소형 아파트 가격이 다 올랐기 때문입니다. 경기도 어딘가에 있기는 하지만 일반적이 아닙니다. 웬만한 아파트는 수익률 5% 넘기 힘들며 서울 강남의 고가 아파트는 3%도 채 되지 않습니다. 아파트는 일반매매보다 경매가 유리합니다. 왜냐하면 일반매 배로 산다면 LTV, DIT 규제 때문에 4,000만 원짜리 아파트에 대 출이 2,000만 원이 채 나오지 않으며 500만 원의 보증금을 넣는다 해도 실투지금은 1,500만 원이 들어갑니다. 그럼 2,000만 원 에 대한 이자가 8%일 때 약 14만 원 정도 나오는데 월세는 30만 원이라면 수익은 16만 원 정도 될 것입니다. 그럼 1,500만 원 실투자금에 16만 원 수익이니 10%가 넘습니다.

만약 이것이 경매로 나왔다면 어떻겠습니까? 4,000만 원에 최소 70%까지 대출이 가능하니 2,800만 원가 지 대출이 나오고 500만 원 보증금에 월세 30만 원의 조건이 같 다면 실투자금 700만 원에 대출이자 18만 원이니 30만 원 - 18만 원: 12만 원입니다. 즉 700만 원 실투자금에 12만 원 수익이니

수익률이 20% 가까이 나옵니다. 여기서 취등록세 등 부대비 넣지 않았습니다. 경매가 일반매매보다는 훨씬 좋은 것은 대출이 많이 나와 수익률이 더 좋다는 것이습니다. 게다가 경매는 한꺼번에 많은 것을 살 수 있습니다. 그러나 아파트는 수익성 부동산으로서 적당하려면 4,000만 원 이하여야 적당합니다. 다기구와 비교해 보았을 때 아 파트가 관리에 있어서 유리한 점(수리, 관리실, 임대 편함, 내구성 등 등)이 있긴 하지만 타기-구에 비해서 그리 큰 장점은 아닙니다. 어 카피 유리창 깨지면 끼워 줘야 하고 도배 장판 더 러워지면 갈아 줘야 하니 말입니다. 그럼 왜 4,000만 원 이하일까요? 아파트 10채를 샀다고 칩시다. 그럼 가격이 4억이 되겠네요. 그럼 4억짜리 다가구는 방이 몇 개일까? 지방의 다가구는 방이 18개, 제가 경매로 낙찰 받은 것은 36 개짜리도 있습니다. 방이 18개라고 봤을 때 다같이 월세 30만 원 을 받는다면 다가구가 아파트보다 훨씬 유리하다는 것이습니다. 4억짜리 다가구를 경매로 낙찰을 받았다고 칩시다. 방이 18 개이며 월세 30만 원씩 나온다면 540만 원이 됩니다.(위의 아파트 는 300만 원이니 240만 원이 더 많습니다.) 그럼 다가규는 대출이 얼마 나 나올까요? 만약 대출 받을 때 방빼기를 한다면 답이 없습니다. 그러나 제2금융권을 이용한다면 대출이 50%까지도 나오고 잘하면 60%까지도 가능합니다. 계산하기 쉽게 대출을 50% 받을 수 있다고 보고 2억을 대출 받았습니다. 물론 대출이자는 약 10%로 받았다고 한다면 이자 가 월 170만 원 정도 될 것입니다. 그렇다면 월세 540만 원 170만 원- 370만 원이 월소득입니다. 게다가 300만 원씩 보증 금을 받는다면 5,400만 원이 되며 실투자금은 약 1억 5,000만 원 투자해서 370만 원이니 30% 가까이 수익성이 됩니다.

그리고 다가구는 전세를 일부 놓아 실투자금을 줄일 수도 있습니다. 전세를 몇 개 놓으면 수익률이 더 올라갈 수도 있겠습니다. 그러나 아파트 경우는 대출이 80%까지 있다면 전세 놓기 힘듭니다. 수익률을 조절할 수가 없습니다. 위의 경우처럼 1억 5,000만 원 실투자에 370만 원의 수익을 얻는다면, 수익률이 10%가 정상이라고 봤을 때 4억 정도 실투자 로 얻을 수 있는 수익과 같으므로 내가 370만 원의 월세를 만들 어놓는 순간 4억-1억 5.000=2억 5,000은 싸게 산 꼴이고 2억 5,000을 더 붙여서 팔 수도 있다는 뜻이 됩니다. 원룸도 수익 성만 좋게 만들어놓는다면 팔리는 부동산이 라는 것이습니다. 물론 원룸을 부동산중개업소에서 수익률 10%라고 소개 하는 새 것을 산다면 이미 비싼 값에 산 것이고 이젠 떨어질 수 밖에 없는 것 입 니다. 여기서 수익률을 높게 만들려면 경매가 필수입니다. 그리고 수익률에 대한 이해와 시장조사, 미래가치는 기본이 됩니다. 서울의 웬만한 다가구는 15억 정도의 매매가에 월세가 400만 원 정도 나옵니다. 수익률 3%에 도전하고 있습니다. 물론 더 좋은 것 도 있지만 찾기 힘들며 요즘엔 경매시장에선 구경하기도 힘듭니다. 대부분은 경매로 산다면 이자내기도 빠듯하며 월세를 받아도 이자를 더 내기도 합니다. 왜냐햐면 재개발 때문입니다. 다가구가 재개발 때문에 매매가가 상승하여 무지하게 올랐기 때문입니다. 상가는 어떻습니까? 상가는 요즘 서울 대부분의 역세권 상가가 수익률 3%에 도전 합니다. 수익률 3%보다 차라리 정기적금 6%를 넘어 7% 가까이 가는데 적금을 들지 왜 상가를 사겠습니까? 상가는 사업차등록을 한 임대차쳬 약서를 썼다면 임대사업자로 등록을 하지 않아도 세무서 직권으로 임대사업자로 등록됩니다. 세원 노출이 쉬워서, 주택보다 상가는 더 많은 리스크를 안 고 있습니다. 상권이 죽은 지역의 상가는 잘 팔리지도 않고 세입 자가 들어오지도 않아서 애물단지가 됩니다. 어떤 분은 아파트 단지 내 상가를 분양받았는테 7년째 한 번 도 상가에 세입자를 넣지도 못했다고 합니다. 그만큼 골칫거리가 되기 쉽다는 것을 상가에 세입자를 넣어 보면서 느꼈습니다.

임대사업을 해야 하는 이유

1. 안정적이다

임대사업은 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다. 어머니는 제가 어렸을 적부터 이렇게 말씀하시곤 했습니다. 안정적인 직장에 다녀 라. 그래서 항상 공무원이나 선생님이 되라 그러셨습니다. 평생직장의 개념을 가진 회사가 일본에는 아직 많이 있을지 모르지만 한국은 이미 IMF 때 사라졌습니다. 삼성전자는 50대 이상 의 비율이 1.3%라고 합니다. 회사가 젊다는 의미로 받아들일 수 도 있지만 그만큼 50세 이전에 그만두는 직원이 많다는 점도 됩니다. 삼성전자가 이럴진대 다른 회사는 오죽하겠습니까? 아마 도 평생직장을 보장하는 회사가 있다면 신문에 날 일이습니다. 그런 면에서 임대수익은 우리에게 더 절실합니다. 부동산에서 재개발. 분양권, 재건축 등 트렌드가 최고조일 때 돈 벌어 수익형 부동산에 투자하지 않은 사람들치고 안정적으로 사는 전문가는 없습니다.

2. 불황에 강하다

경기가 좋지 않아도 꾸준히 수익을 올릴 수 있습니다. 불황이 되면 가장 먼저 얼어붙는 것이 부동산과 주식 시장입니다. 주식은 값이 떨어지기는 하지만 팔리기라도 합니다. 부동산은 떨어지면 급매로 내놓아도 팔리질 않습니다. 사람이 직접 사는 것이라 그럴 것입니다. 새 아파트에 입주해야 하는데 살고 있는 아파트가 팔리지 않아서 들어가지 못하는 경우가 종종 있습니다. 소유하고 있는 집 이 많아도 불황기에는 팔리질 않아서 생활비가 없는 집거지(하우 스푸어)가 생겨납니다. 임대사업까지 할 필요가 있냐고 하던 빌라 신축업차를 만났습니다. 예전에 호황일 때는 빌라가 지어지기도 전에 전부 팔려 나가서 다른 부지 물색하러 다녔습니다. 그런데 금융위기가 터지자 빌라를 지어도 분양이 안 되니 땅 대출 받은 돈과 건축비 등의 이자로 한 달에 수천만 원이 듭니다. 한 달에 300만 원씩 벌어 봐 야 일 년이면 3,600만 원이지만, 빌라 한 채 팔면 바로 3,000만 원 남는데 뭐 하러 머 리 아프게 임대사업 하느냐더니 요즘엔 생각이 바뀌 었습니다. 불황기 에는 전부 어렵습니다. 세입자들도 돈이 안 돌아 월세 내기 빠듯한 사람도 많습니다. 하지만 요즘같은 불황기에 빌라신축업자와 같이 꽁꽁 묶여 있는 것보다는 임대사업이 훨씬 낫습니다.

3. 오래도록 수입이 일정하다

평균수명이 길어졌습니다. 80세를 평균수명뜨 봤을 때 공 무원이라면 60세 전후에 은퇴를 합니다. 물론 일반회사틀 다닌 다면 더 빨리 그만두어야 할 것입니다. 은퇴를 하고 20년 이상 더 산다고 봐야 합니다. 그동안 먹고 살 것을 마련해야 합니다. 한 달에 생활비로 300만 원이 들어간다고 봤을 때, 1년이면 3,600만 원, 10년이면 3억 6,000만 원, 20년이면 7억 2,000만 원 이 되겠습니다. 거주할 아파트 가격을 더해서 은퇴할 때 10억은 있어 야 한다고 해서 한때 10억 모으기 열풍이 불었습니다. 그러나 은퇴할 때 10억 가지고 은퇴하는 사람이 몇이나 될까? 은퇴하고 마땅히 일할 직장이 있는 것도 아닙니다. 어쩔 수 없이 아파트 경비 를 하거나 청소 하는 일로 다운그레이드 됩니다. 그래서 은퇴자 들이 가장 선호하는 것이 임대사업일 것입니다. 원룸을 사든 상가를 사든 마찬가지 입니다. 한 달에 월 300만 원 나온다면 10년이건 20년이건 이론상으로 버틸 수 있습니다. 물론 건물의 노후화, 임대조건, 주변상황에 따라 많이 달라지겠지만 현금을 가지고 있는 것보다는 오랫동안 가치와 수익을 올릴 수 있습니다.

耳. 시간에서 자유.롭다

병 원을 개업한 내과 의사가 있습니다. 환자 한 사람을 보면 환자부담금과 의료보험 합해서 만 원 정 도 된다고 합니다. 하루 동안 눈이 팽팽 돌아가게 환자를 본다면 100명 정도 된다고 합니다. 하루에 100만 원이고 한 달에 휴무4 일 쉬고 26일 일하면 2,600만 원이 됩니다. 여기서 간호사, 건물 임대료, 의료기기 리스료, 대출금, 공과금 .등등을 빼면 1,000만 원 정도 남는다고 합니다. 아주 양호한 의사가 이 정도입니다. 자 1 ,000만 원을 버는 의사와 500만 원을 버는 임대업자가 있 습니다. 그럼 어느 편이 더 시간적으로 자유로울까요? 삶의 질에 서도 많은 차이가 나겠습니다. 물론 수입에서는 의사가 훨씬 낫습니다. 하지만 의사는 환자틀 보느라 별로 시간이 없습니다. 여름휴 도 남들 몰리는 7월 말과 8월 초를 이용해야 하고 해외여행을 가려 해도 추석 연휴나 설을 이용해야 합니다. 부원장 두면 된다

1 ,000만 원 남는데 부원장 800만 원 주면 뭐 남습니까? 의사 가 사회적 지위와 높은 수입을 얻을지 몰라도 500만 원 버는 임 대업자의 삶의 질은 훨씬 더 낫습니다. 해외여행을 다녀도 미수 기인 4-5월에 가면 비행기, 숙박 모든 것이 할인되습니다. 평일에도

시간이 많아서 취미생활과 여가생활을 즐길 수 있습니다. 시간 을 마음대로 쓸 수 있으니 삶의 질은 임대업자가 더 낫다고 볼 수 있습니다. 얼마 전에 친구가 이런 얘기를 했습니다. 우리 동남아에 집 한 채 사놔야 되는 것 야니야? 그 친구가 필리핀에 집 사놓고 골프 치면서 여생 즐기려면 임대사업은 필수입니다. 시간에서 자유로우면 할 일이 훨씬 더 많습니다. 여행전문가가 되 어 전국 일주를 할 수도 있고 세계 일주를 할 수도 있습니다. 사진작가가 될 수도 있고 돈의 여유가 많지 않다면 극장에서 아니면 집에서 하루 종일 영화만 볼 수도 있습니다. 시간의 자유는 우리가 생각한 어떤 자유보다 훨씬 더 많은 자유입니다. 나름 성공하신 분들이 종종 하는 말이 있습니다. ‘시간이 없어서 못 놀지, 돈이 없어서 못 노냐?'

5. 일석 이조입니다.

현금 10억이 있거나 월 300만 원 나오는 10억짜리 부동산이 있다고 칩시다. 산술적으로만 계산해서 현금 10억은 30년간 300 만 원씩 쓰면 모두 사라지는데 비해서 10억짜리 부동산은 300만 원씩 쓰고도 10년 후에는 건물과 땅이 남습니다. 현금이거나 연금 형태라면 같은 300만 원이라 하디 라도 물가 가 오르니 오이 려 처음 가지고 있을 때보다 돈의 가치가 줄어들기도 하겠습니다. 그러나 부동산은 그 반대입니다. 물가에 따라서 오를 것이고 노후화로 가치가 다소 떨어지겠지만 땅의 가치는 영원하며, 재개발 등 건물의 가치를 상쇄하고도 남을 만큼 가치가 있습니다.

# 새아파트로 내 집 마련하기

아파트 분양시장 활기, 왜?

매매가 70%를 넘는 전세가

2010년 이후 지방에서 시작된 분양시장의 열기가 2014년을 거점 으로 수도권에까지 전해지고 있다. 이렇게 호황으로 돌아선 이유는 무엇일까? 예전에는 전세가율이 60%를 넘으면 매매가와 전세가의 차이가 크지 않기 때문에 전세수요자들이 매수세로 돌아선다는 통 계가 있었다. 그러나 어느 순간 전세가율이 60%를 넘어도 매수세로 돌아서지 않았는데, 아파트 가격이 더 이상 오르지 않을 것이라는 생각이 지 배 적 이 었기 때문이 다. 그러나 전세가격의 상승세가 지속되면서 전세가율이 70%를 넘 어서자 전세난에 시달리는 실수요지들의 매수세가 본격적으로 유 입되고 있다. 저금리 덕분에 실수요자들의 주택구매 부담이 완화된 것도 한몫하고 있고, 또 실수요자 입장에서 아파트 가격상승에 대한 기대는 낮아졌지만 쾌적한 주거환경에 대한 선호도는 높아지면서 새 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다.

특히 수도권의 경우 금융위기 이후 대규모 미분양이 해소되고 인 기 있는 지역의 교통여건이 개선되면서 그동안 아파트 공급을 하지 못했던 지역의 새 아파트 선호현상이 두드러지기 시작했다. 서울은 금융위기 이후 재개발과 재건축, 뉴타운사업 지연 및 지구지정 해 제로 신규 공급이 제한되자 쾌적한 주거환경을 자랑하는 새 아파트 의 공급이 감소되었고, 새 아파트에 대한 선호도는 최고조에 이르 세 되었다. 여기에 새 아파트 평면설계는 주부의 마음을 사로잡았고 전면에 공간을 배치하는 4베이까지 등장하면서 남향에 대한 열 망을 충족시켜주는 아파트가 대세로 자리 잡은 것 역시 한몫했다. 2014년 9. 1 대책의 일환으로 2017년까지 신규 공공택지 지정이 단되고, 기존 수도권 내 택지개발지구에 대한 수요자들의 관심과 분양물량이 집중되면서 새 아파트에 대한 인기가 더해지고 있다. 특히 위례신도시, 광교신도시, 동탄 제2신도시, 김포한강신도시, 청라지구, 고덕국제화도시, 도안신도시 등 수도권과 지방을 막론하고 대규모 택지개발지구의 새 아파트는 실거주자 및 투자자들의 호평을 받으며 분양시장에서 승승장구 중이다.

새것에 대한 열망

 한국인의 새것에 대한 열망은 대단하다. 전 세계에서 IT 제품을 출시하면 그 성공 여부를 한국 시장에서 판별한다고 한다. 한국의 전자제품 시장에서 성공한다면 전 세계인에게 통한다고 할 정도이다. 이렇게 새것에 열망하는 한국인의 심리는 어디에서 시작된 깃 일까? 한국에 아파트라는 개념이 처음 도입된 것은 1970년대였다. 이때 아파트에 사는 사람들은 대부분 부유층이거나 인기 연예인이었다. 당시 사람들에게 아파트는 부유층의 전유물처럼 여겨졌을 것이다. 1970년대 말과 1980년대 초반에는 강북의 발전을 억체시키는 한 편 강남 곳곳을 개발하면서 많은 아파트를 건축했고. 강북 등에 살 고 있던 중산층 사람들은 부유층이 살고 있던 아파트에 대한 보상 심리로 아파트에 대거 입주하게 된다. 1990년대에 접어들자 200만 호 주택공급계획이 발표되었고, 서민층까지 너도나도 아파트에 입 주하게 되었다. 그러다가 2000년대에 들어서면서부터는 너도나도 다 같은 아파트7F 아니라 면적이 넓은 아파트, 가격이 비싼 아파트 로 구분되기 시작했다. 단순한 주거공간에서 부를 상징하는 공간으 로 완벽 하게 탈바꿈한 것 이 다. 한국은 6.25 전쟁을 겪으면서 낡은 것에 대한 애착이 없어졌다 낡은 것보다는 새로운 것에 짐작하게 되었으며, 낡은 것을 가지고 있으면 가난한 사람으로 취급받게 되는 현상이 지속되었다. 베이비 부머 세대들은 전쟁이 끝나고 태어난 세대들이다. 이들은 못 먹고 못 입는 시절에 태어났기 때문에 남들보다 새 것에 대한 열망이 강 하다. 베이비부머 세대의 자식들도 마찬가지다. 부모 입장에서 제대로 먹이고 입히고 키우고 싶은 열망에 대부분 풍족하게 청소년기 를 보내왔다. 이들은 ‘에코세대'라고 불린다. 에코세대들이 이제 30 대 이상이 되었다. 우리나라 소비층의 대세가 30대인 점을 볼 때 에 코세대의 새것에 대한 열망은 앞으로도, 계속 지속될 것이며, 새 아 파트에 대한 선호도 역시 지속될 것으로 보인다. 한국인의 새것에 대한 열망은 심리적 보상이리는 측면에서 새 아파트에 대한 열기를 해석 해 야 할 것 이 다.

비교하기 좋아하는 사람들의 심리

 한국 사람들은 새것에 대한 열망도 높지만 새것과 헌것에 대한 비교심리 또한 높다. 과거 서울 도곡동에 위치한 타워팰리스는 엄 청난 분양7F에도 불구하고 성황리에 분양을 마쳤다. 2015년 10월에 는 부산 해운대의 주상복합아파트가 평당 분양가 7,000만 원을 넘 었다. 평당 분양가가 지방 소도시의 아파트 한 채 가격이다. 그렇지 만 아파트도 남들과 달라야 한다는 인식이 커서 인기리에 분양이 끝났다. 지 방도시 곳곳에서 랜드마크형의 아파트가 속속 나타나면서 비 교대상이 되는 새 아파트는 계속 건축되고 있다. 5년만 지나도 헌 아파트 취 급을 받게 되 는 것 이 다

2016년부터는 달라진다

2015년까지 분양시장에는 훈풍이 불었다. 2008년 금융위기 이후 싱색되었던 부동산시장이 활기를 찾으면서 분양시장 또한 활력을 찾았다. 그러나 많은 부동산 전문가들은 2016년 이후 분양시장이 다시 침체기를 맞이하거나 2017년 상반기까지만 이어질 것이라고 예견한다. 독자들 역시 뉴스에서 관련 이야기를 많이 봤을 것이다 다른 한편에서는 분양시장의 활기를 타고 그동안 건설사들이 2014 一2016년까지 3년 동안 엄청난 물량의 인허기를 받아 놓았기 때문 에 앞으로의 분양시 장은 침체기 일 수밖에 없다고도 한다. 이 런 뉴스를 들을 때마다 어떤 사람들은 내 집을 어렵게 마련했 는데 걱정이라고 하고, 어떤 사람들은 집을 안 사기로 했는데 잘했 다고 자평 한다. 하지만 독자들이 알아야 할 것이 있다. 이 런 이야기들은 지금까지 몇십 년 동안 매번 같은 형태로 미디어에 나왔다. 가까운 예를 들자 면 금융위기 이후 우리나라도 일본처럼 부동산시장이 장기불황으 로 H昨질 것이라 예측하며, 어떤 경제전문가는 집을 안 사고 전세로 살겠다고 했었다. 하지만 지금 모습은 어떤가? 이미 주택 가격은 오를 만큼 올라갔다. 많은 사람들이 주택 가격 이 올라가고 있는 시점을 전혀 모르고 있었다는 말이다. 심지어 언 론에서도 전혀 예측하지 못하고 있었다. 언론사는 가격이 한참 올 라갔을 때 보도하고, 너무 많이 올라갔을 때는 떨어질 것이라고 보 도한다. 결국 많은 사람들이 뉴스에 현혹되어 전혀 앞을 내다보지 못하게 되는데l, 이런 일이 반복되고 있다는 것을 아는 사람늘이 및 이 나 될까 고민해봐야 할 문제다. 결론은 하나다. 2008년 이후 모든 주택 가격이 떨어진 것은 아니 다. 오히려 소형 아파트는 가격이 올랐다. 금융위기 이후 주택 규모 를 다운사이징하면서 나타난 현상이다. 그러다 보니 오히려 중대형 아파트 수요가 없어서 중대형 아파트 가격이 떨어졌다. 전국적으로 보면 어떤 지역은 오르고 어떤 지역은 떨어지는 현상이 발생했다. 미디어에서는 전국 또는 수도권 등 범위를 넓 게 잡고서 전체 통계 로만 부동산시 장의 동향을 전달할 수밖에 없는 것이다 필자 역시 2016년 이후 부동산 분양시장이 여전한 후t기를 띠고 갈 것인가, 아니면 많은 부동산 전문가들의 말처럼 침제기로 간것 인가에 대해 고민해봤다. 결론은 지역성과 특수성을 따져야 힌.디냐 것이다. 한 마디로 오를 지역은 오르고 떨어질 지역은 떨어 시는 것 이 당연하다는 말이 다 이 책을 읽고 있는 여러분은 어떤 선택을 해야 할까? 어떻게 하면 오를 지역을 찾을 수 있느냐가 관건이다. 이에 대해서는 마지막 장 에 자세히 제시하겠다. 어떤 침체기에도 오를 지역은 따로 있다

# 싹 바뀐 청 약제도

# 내 집 마련하기

새로 바뀐 청약제도를 이해하자

국토교릉부는 2015년 2월 27일 주택청약제도를 전면 개편했다. 실수요자 우선 공급의 원칙을 최대한 견지하면서 청약제도의 간소 화 및 규제개선을 통해 국민 불편을 완화하고 지역별 수급상황을 반영할 수 있도록 하였다. 이런 국토부의 노력에도 불구하고 청약 제도는 주택 공급이 부족하던 시절 투기를 막고 실수요只卜틀 ‘줄 세 우기' 위해 탄생했지만, 공급 초과시대에 접어들며 수명을 다했다는 평가를 받고 있다. 19刃년 8월 무주택 서민들을 위해 만든 청약제 도는 그동안 많은 변화를 겪어왔다. 이번 국토부 청약제도의 변화 는 기존의 제도를 완전히 변경한 ‘페이스 오프'라고 보면 된다. 청약통장의 종류는 크게 4가지로 구분된다. 청약통장 중 가장 많 은 사람이 가입한 주택청약종합저축(800만 명), 청약저축, 청약예금, 청약부금 등이다

기존에는 주택청약통장에 가입한 지 2년(24회 납부)이 지나야 새 아파트에 청약할 수 있는 1순위 자격을 줬지만, 2015년부터는 1년 (수도권 기준 . 12회 납부)이면 자격을 얻을 수 있게 되었다. 1一3순위 로 되어 있던 기준을 통합해 1一2순위로 개편했다. 기존 1一2순위 가 이제는 1순위가 된 것이다. 한국토지주택공사(떠) 등이 공급하는 국민주택 등의 청약자격은 기존 무주택 세대주에서 무주택 세대 원으로 완화되었다. 지금까지는 청약저축 가입자가 떠 등이 공급하 는 공공아파트 등에 청약하려면 세대주 자격을 갖춰야 했지만 이제 부터는 세대주가 아니어도 무주택 세대의 구성원이기만 하면 청약 할수 있다. 아파트 청약과 관련하여 주택은 국민주택 등 민간건설 중형국민 주택, 민영주택으로 구분된다. 주택청약과 관련된 주택의 종류는 다 음과 같다

청 약체도 개편으로 많은 사람들이 신규분양 아파트에 청 약할 수 있는 자격을 얻게 되었다는 것이 중요하다. 기존 1순위와 2순위 청 약자격이 모두 1순위가 되면서 약 1,000만 명이 해당된다고 한다. 그만큼 경쟁률은 치열해졌다. 물론 청약경쟁률이 높아졌다고 모두 실수요자로 보기에는 무리가 있다. 분양시장에서 최고의 주가를 올 리고 있는 부산이나 대구를 보면 경쟁률이 300대 1이 넘었는데도 실제 계약은 100%가 되지 않고 미분양으로 나타난다. 가수요, 즉 청 약통장 매입 세력 등이 있는 것으로 부동산 전문가들은 보고 있 다. 심지어 청약 아르바이트를 고용하여 청약경쟁률을 뻥튀기하는 경 우도 있다고 한다. 청 약경쟁률에 얼마나 허수가 존재하는지 파악하기 어 렵기 때문 에 청약경쟁률을 인기척도로 삼는 것은 위험하다. 청약경쟁률이 높 으면 실수요자들이 계약을 체결하도록 이끌기 쉽다. 또한 소비자 입징쇄서는 분양권에 웃돈이 형성될 것이라고 믿기 마련이다.

그러나 청약경쟁률이 높다고 수요가 많은 것은 아니다. 청약이 곧 실수 묘를 의미하지는 않기 때문이다. 단기 투기수요가 많을 경우 청약 경쟁률은 많은 거품을 안고 있고, 언제든지 거품이 빠지면서 집값 이 하락할 수 있다. 내 집을 마련하기 위해서는 청약경 쟁률이나 통계를 믿지 말고 입 지가 좋은 아파트, 금전적인 부분, 출퇴근 거리, 자녀 학교 선택권 등 많은 요인을 고려해 최적의 아파트를 고르는 전략이 필요하다.

특별공급을 노려라

특별공급은 소득이 적은 생애최초주택구입자나 신혼부부 등 정 책적 배려가 필요한 사람들에게 일부 물량을 우선 배정하는 정책이 다. 이번 청약제도 개편에서 특별공급 조건은 달라진 것이 없지만 자신이 어떤 조건에 포함되 는지는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 특별공급은 정부가 정책적으로 필요하다고 판단한 무주택자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 1순위, 2순위를 배제하고 우선 공급받 을 수 있도록 한 제도이다. 특별공급은 신혼부부, 다자녀가구(3자녀 이상), 노부모 부양, 생애최초 주택구입, 한부모가정, 장애인, 보훈대 상, 북한이탈주민 및 행정중심복합도시(세종시), 도청이전 신도시, 혁신도시 등 비수도권으로 이전하는 공공기관, 학교, 의료연구기관, 기업 종사자 등 해당 항목에 따라 평생 1회에 한해 받을 수 있다. 특 별공급도 청 약통장은 필수로 가지고 있어야 한다

상기 조건에 해당하는 7가구는 10년 이상 정착할 곳이 있다..다 Ji 별공급으로 분양받는 것이 유리하다. 대부분 특별공급은 세분하0: 공급하고 있지만 전부 합치면 거의 20一30%에 해당한다. 특별공 급으로 분양받기는 쉽지만 조건은 까다롭다. 일반적으로 신청자의 소득이 ‘평균 이하'여야 하고, 보유 지동차나 토지 등의 자산도 일 정 규모 이하여야 한다. 금융결제원이 운영하는 아파트투유(wuu 3p%,‘,u.com)나 각 분양아파트의 모집공고를 살펴보면 자격조건을 확인할 수 있다 신혼부부는 입주자 모집 공고일 현재, 혼인기간이 5년 이내에 출 산(임신 및 입양 포함)하여 자녀가 있어야 한다. 그리고 소득기준은 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하다. 다가구자녀는 입주자 모집공고일 현재, 민법상 미성년자자녀 3명 이상을 둔 부모여야 한다. 다가구자녀를 둔 부모들은 배점항목이 중요하다. 배정항목에는 무주택기간, 당해지역 거주기간, 자녀 수, 세대구성, 청약통장 가입기간 등이 있다. 노부모부양은 일반공급 1순위인 자로서 만 65세 이상의 직계존 속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주 민등록표상에 등재)하고 있는 무주택세대주(피부양자 및 그 배우자도 무주택이어야 함)이어야 한다. 세대원은 청 약하지 못한다. 제일 관심 있는 부분이 생애최초주택구입자이다. 대상자는 생애 최초(세대원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정) 주택을 구입하는 자로서 다음의 요건을 모두 충촞ㄱ하는 경우에 해당한다. 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정한다.

@ 일반 공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대원으.로서 저 이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자

@ 입주자 모집 공고일 기준, 혼인 중이거나 자녀가 있는 자. @입주자 모집 공고일 기준, 근로자 또는 자영 업자로서 5년 이상 세를 납부한 자.

@세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 의 100% 이하인 자.

혁신도시 등 이전기관 종사자는 이번 특별공급이 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회다. 현재 특별공급하는 단지가 많다. 제2기 신도 시 및 지방의 대규모 택지개발지구 등에서 많이 하고 있다. 다음과 같은 조건을 갖춘 사람들은 특별공급 제도를 잘 활용하여 내 집 마련에 한 발 다가서기 바란다. 대상주택으로는 행정중심복합도시, 도청이전 신도시, 지방이전 공공기관, 영어교육도시 국제학교 종사자 님에게 공급하는 분양 및 임대주택 등이 있다. 청약자격이 중요한데 입주자 모집 공고일 현재, 해당 기관 종사자로서 해당 기관에서 ‘주댁 특별공급대상자 확인서'를 발급받은 사람으로 한정된다. 경쟁 이 있을 경우 역시 추첨으로 선정한다

# 빌라와 아파트의 차이

앞에 서도 언급했듯이 우리나라 사람들의 새 것에 대한 열망은 남다르다. 빌라도 많은 사람들에게 사랑을 받으면서 새 빌라에 대한 인기가 높아졌다. 이번에는 빌라와 아파트의 차이 점 등을 낱낱이 파헤 쳐 보기로 하자.

빌라를 구입하는 사람들에 게 왜 빌라를 구입 하느냐고 물어 보면 아파트는 너무 비싸고 자금은 부족해서 선택했다는 대답을 듣곤 한 다. 빌라에 대해 편견을 가지고 있는 사람들은 ‘빌라는 사는 순간부 터 가격이 떨어진다', ‘하자 투성이라 인테리어 등 추가비용이 많이 들어간다', ‘사는 사람이 별로 없어 나중에 팔기 어렵다'라고 말한 다. 과연 사실일까? 그렇다면 반대로 ‘아파트 가격은 계속 오른다', 아파트는 하자가 없다', ‘아파트는 나중에 팔기 좋다'라는 생각은 어떤7t? 사실일까? 빌라를 제대로 고를 수 있다면 빌라로 내 집을 마련하는 이유가 아파트보다 싸서도 아니고, 자금이 부족해서도 아니라는 것, 그리고 아파트보다 가격이 오르지 않거나 생활편의성이 떨어지지도 않는 다는 것을 알 수 있다 먼저 빌라를 실거주용으로 생각한다면 그런 걱정은 필요 없다. 내 집을 마련하면 최소한 5년 이상 거주하기 때문이다. 빌라를 투자 수 단으로 생각한다면 2一3년 이내에 매매를 통해 시세차익은 니기야 하지 만, 거주 목적으로 마련한 빌라는 그럴 필요가 없다.

 그렇다면 빌라에 5년 이상 거주하면 가격이 올라갈까? 빌라를 포함한 아파트는 대지 위에 건축물이 있다. 당연히 대지는 땅이며 시 간이 지나면 땅값은 올라가게 된다. 매년 신축빌라의 분양가가 오 르고 있으며 분양가가 올라간다는 것은 빌라 가격이 올라간다는 말 이다 예를 들어, 지금 20평형 빌라를 구입하면 평당 1.200만 원이므 로 2억 4,000만 원이 든다. 5년 후 신축빌라의 분양가는 1,500만 원 으로 같은 20평으로 계산해보면 3억원이 된다. 옆의 신축빌라는 3억 원인데 5년 전에 구입한 내 빌라는 2억 4,000만 원 이하로 떨어 질까? 절대 떨어지지 않는다. 최소한 2억 6,000만 원 정도는 될 것 이다. 통상 신축빌라는 주변 빌라보다 1,000만 원 정도 비싸게 분양한다. 5년 정도 되면 신축 빌라와 3,000만원 이상 차이가 나게 되기 때문에 내 집을 매매할 때 최소한 1,000만 원 이상 더 받을 수 있다 .다 리.서 벌타를 사면 가격이 떨어진다는 말은 틀렸다. 나라는 하자 투성이다? 2002년을 기 점으로 빌라, 즉 다세대와 연립주택도 아파트처럼 철근 콘크리트로 기둥을 세우고, 외벽 및 단 언자재, 주차장 등 모든 부분을 건축법에 맞게 적용받고 감리를 받 도록 되어 있다. 하자보수를 위한 비용을 10년간 보증보험에 예치 하도록 했기 때문에 빌라도 아파트처럼 법적으로 하자보수룔 받을 수 있게 되었다. 이런 제도로 인해 과거 하자가 많았던 빌라는 점점 자취를 감추고, 아파트 같은 구조와 자재를 사용하게 되 었다 내 집 마련은 반드시 교통환경이 좋은 곳에 해야 한다. 아파트도 교통환경이 좋지 못한 곳에 위치하면 잘 팔리지 않는다. 빌라가 상 대적으로 잘 팔리 지 않는다고 해도 역시 교통환경 이 좋은 곳의 빌 라는 언제든 잘 팔린다. 그만큼 수요가 높다는 것이다. 빌라를 구입 하기 망설이는 사람들의 이유 츠가지에 대한 답안을 알려줬다. 아직도 내 집 마련은 반드시 아파트라고 생각하고 있다 면 다시 한 번 생각해봐야 한다.