학교 행정실 업무 배우기

김포 고촌지구 새롭게 선보이다.

경기도 고양시를 지나 자유로를 타고 김포시로 넘어가면 개발이 한창인 김포 고촌읍 일대를 발견할 수 있다. 이곳은 국토부가 중산층과 서민들을 위해 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’으로 내놓은 2차 뉴스테이 지구다.

이곳은 주택 개발과 지하철 공사로 한창이었다. 주민들은 휴일을 맞아 어디론가 떠나려는 듯 정류장에는 사람들이 한 가득이다. 고촌읍은 서울과도 가깝고 인천이나 부천과도 가까워 대중교통을 이용해 다른 지역으로의 이동이 쉽다. 서울로 가는 시내버스는 5분마다 오고갔으며 인천으로 가는 버스도 지속적으로 왔다 갔다 했다.

교통이 좋아 서울 인천 등지와 접근성은 높지만 그린벨트 지정으로 개발이 더딘 지역이다. 그린벨트 해제를 하고 기업이 주도하는 뉴스테이가 들어서면 개발이 활발하게 이뤄질 전망이다.

고촌읍 J 공인중개인 최모씨(70·남)는 "2900가구의 모집이 이뤄지면 날개를 펴지 못했던 지역의 상권들이 활발하게 움직일 것"이라며 "그동안 그린벨트에 묶여 개발되지 못한 곳들이 앞다퉈 개발을 시작할 것이다"고 말했다.

반면 다른 부동산 중개업자는 뉴스테이 지정과 올 하반기부터 공급되는 물량에 대해 공급과잉을 우려하고 있다.

고촌읍 공인중개업자 김모씨(60·남)는 “약 3천여 가구의 공급에 우리 지역의 자체적 물량이 더해지면 공급과잉으로 연결되는 것이 아니겠냐”며 “기업들이 월세 가격 책정을 어느 정도 수준에서 하려는 지는 모르겠지만 높게 책정된다면 자체적으로 공급되는 물량이 수요가 더 많아질 것이고? 낮게 책정된다면 아무래도 임대분 수요가 많을 것”이라고 말했다.

이어 “2018년이 되면 도시철도가 개통될 예정인데 서울 매매가를 견디지 못한 사람들이 이쪽으로 이동하려는 움직임도 포착될 것이다”고 설명했다.

경기 김포시 고촌지구는 그린벨트를 해제하고 31만 2000㎡면적으로 조성되며 2900만 가구가 입주하게 된다. 2018년 9월 입주자 모집에 들어가며 2021년 6월 입주자들을 맞이한다

김포 고촌지구는 어디?

광화문에서 강변북로를 따라 가다 자유로를 타거나 올림픽대로를 쭉 타고 가다 어느덧 김포시에 들어서면 바로 마주하게 되는 곳이 김포 고촌지구입니다. 행정구역은 김포지만 사실상 서울 강서구를 생활권으로 두고 있는데요. 김포에서 보면 고촌지구는 김포와 서울을 잇는 관문인 셈입니다.

김포 고촌서 엎어지면 코 닿는 서울

김포 고촌지구의 최고 강점은 ‘엎어지면 코 닿는’ 서울까지의 거리입니다. 이 곳은 최근 인기 신도시로 급부상한 김포 한강신도시보다 오히려 서울로의 진입이 더 빠른 서울과 가장 가까운 곳에 위치해 있으니까요. 실제 내년 개통 예정인 김포도시철도 고촌역을 이용하면 한 정거장만에 5•9호선과 공항철도가 지나가는 김포공항역에 도달할 수 있습니다. 5분 정도 소요되죠. 김포 한강신도시에서 김포공항역까지 19~28분 걸리는 것과 비교됩니다. 김포공항역에서 9호선을 갈아타면 마곡지구와 여의도로 각각 10분대, 20분대에 도달 가능합니다. 그리고 광화문까지는 30분대에 갈수 있고 강남의 신논현역까지는 급행 기준으로 40분 정도 걸립니다. 지하철 외에 도로교통도 편리합니다. 고촌에서 차량으로 약 5분 이내면 닿는 김포IC를 통해 서울외곽순환고속도로를 타면 의정부, 부천, 판교 방향으로 빠르게 갈 수 있고, 역시 차량 5분 이내 거리인 신곡IC와 고촌IC를 통해 올림픽대로 진입도 쉽습니다. 김포공항IC를 통해 인천국제공항으로 가는 고속도로도 간편하게 탈 수 있고요. 외곽순환도로에서 연결되는 김포대교를 넘으면 자유로를 통해 일산방향으로의 쉽게 갈 수 있고 반대편 방향으로 가면 서울 도심과 연결되는 강변북로 진입도 쉽습니다.

입주 앞둔 마곡지구 배후지역으로 각광

또한 이 지역은 무엇보다 오는 10월 최대 규모 연구개발 단지 LG사이언스파크를 시작으로 기업체 입주가 본격화 되는 마곡지구의 배후 주거지로도 관심을 받고 있습니다. 경기 성남에 위치한 판교테크노밸리(661천㎡)보다 6배 이상 큰 서울 마곡지구(366만㎡)에는 2019년까지 100여 개 기업이 입주할 예정입니다. 기업체 입주가 본격화됨에 따라 예상되는 상주인원은 16만5,000여 명으로 판교테크노밸리(9만명)의 1.5배 이상입니다.

이름도 생소한 김포 ‘고촌지구’

하지만 고촌지구는 서울과 가까운 입지적 장점을 갖췄음에도 아직도 많은 사람들에게 이름도 생소한 지역입니다. 이는 그 동안 고촌지구에 분양이 많지 않았기 때문입니다. 2008년 '힐스테이트 수기마을'(2,705가구)이 들어선 이후 2014년 11월 '고촌 우방아이유쉘'(347가구), 올해 8월 '고촌 행정타운 한양수자인'(420가구)만이 입주했습니다. 분양 호황기에 분양이 주춤하자 서울 바로 앞에 위치함에도 저평가 지역으로 분류됐었습니다.

김포 내 부동산 가격 상승률 1위 ‘고촌지구’

하지만 사실, 고촌지구는 김포에서도 주거 선호도가 높은 지역입니다. 통상 새 아파트가 가격을 견인하는데 이 지역은 새 아파트가 별로 없음에도 불구하고 입지적 장점 때문에 김포에서 가장 비싼 시세를 보이고 있는 곳 중 한곳입니다. 실제 집값 상승률이 이를 뒷받침하고 있습니다. 현재 고촌지구의 시세는 서울과 가까운 입지적 강점으로 김포시 내에서 두 번째로 높습니다. KB부동산 시세에 따르면 김포시 아파트의 3.3㎡당 평균 시세는 931만원입니다. 김포시 평균보다 높은 곳은 운양동(1,092만원)에 이어 고촌읍(1,049만원), 구래동(1,026만원), 장기동(990만원), 걸포동∙마산동(977만원) 순 입니다. 하지만 여기서 더 주목할 점은 김포시 평균보다 높은 6개 지역 중 고촌지구의 부동산 가격 상승률이 가장 높다는 점입니다. 1년전과 비교해 고촌읍 시세는 6.6% 올랐습니다. 구래동은 5.79%, 장기동 6%, 걸포동 4.39%, 마산동 4.73% 상승했고 가장 부촌인 운양동은 오히려 3.63% 하락했습니다.

웃돈 쑥쑥…김포시 내 신흥부촌으로 기대되는 고촌

고촌읍 현지 공인중개사들은 앞으로 고촌에 통상 지역 내 가격을 견인하는 새 아파트가 들어서면 운양동을 제치고 김포시 시세를 리딩할 것으로 보고 있습니다. 실제로 현재 고촌의 가장 새 아파트인 지난 8월 입주를 시작한 고촌행정타운 한양수자인은 420가구의 소규모 아파트, 그것도 공공분양 아파트인데도 불구하고 현재 분양가 대비 8,000여만원의 웃돈이 붙어 있습니다. 국토부 실거래가를 보면 이 단지 전용 84㎡ 기준층(4층~최상층) 기준 분양가는 3억6,900만~3억8,400만원 선이었는데 지난 8월 8층 입주권이 4억4,750만원에 거래됐습니다. 그 이전인 2014년 입주한 김포 고촌 아이유쉘(347가구) 전용 84㎡ 역시 현재 시세가 4억2,000만원 정도로 분양가(3억4,300만원)보다 7,700만원 정도 올랐습니다.

집값 달아오르는 서울…고촌지구에 영향

고촌지구의 가파른 가격 상승세는 서울 전세난에서 벗어나 수도권으로 향한 탈서울 수요에 기인합니다. 앞으로 치솟는 서울의 아파트 가격을 피해 서울을 떠나는 '탈서울' 현상이 계속되면 고촌지구의 가격 상승도 더욱더 거세게 이어질 것으로 보입니다. 서울의 아파트값은 8.2부동산대책과 10.24가계부채대책으로 각종 규제가 강화됐지만 상승세를 보이고 있습니다. 한국감정원의 자료를 보면 10월 서울의 집값은 한 달 전보다 0.23% 올랐습니다. 이는 9월의 상승률 0.07%보다 3배 이상 오름폭이 커진 것입니다. 부동산114가 발표한 주간 아파트가격 동향을 보더라도 11월 첫째 주 서울 매매가는 0.20% 상승했습니다. 전주 상승률보다 0.01%포인트 확대됐습니다.

김포에서 가장 비싸게 거래된 아파트는 어디?

실제로 올해 김포시에서 전용 84㎡를 기준으로 가장 비싸게 거래된 아파트도 고촌읍에 속한 아파트입니다. 고촌읍 신곡리의 ‘수기마을힐스테이트2단지’ 14층이 지난 9월 4억5,500만원에 거래됐습니다. 2번째로 비싸게 거래된 아파트도 동일하게 ‘수기마을힐스테이트2단지’ 10층으로 4억5,000만원에 같은 달 팔려나갔고요. 이처럼 주거 선호도가 높으면서 새 아파트에 요구가 많은 고촌지구에 올해 말과 내년까지 분양도 예정돼 있습니다. 도시개발사업지구인 김포신곡6지구에 전체 5,113가구 중 4,682가구 규모의 ‘고촌 캐슬&파밀리에 시티'가 순차적으로 공급될 계획인데요. 먼저, 오는 12월에 신곡6지구 2블록에 전용면적 59~111㎡ 총 1,872가구가 나옵니다.

개발호재 두루 갖춰 미래가치도 높다

이 지역은 풍부한 개발호재를 갖춰 미래가치도 높습니다. 우선 인근 걸포지구에 교육, 문화 복합단지인 한강M-CITY가 조성될 계획이며, 고촌지구 인근에 창조형 미래도시 한강시네폴리스 개발이 예정돼 있습니다. 한강시네폴리스는 약 112만 규모의 문화컨텐츠 생산과 첨단 기술이 융합된 도시로 주거•산업•상업 등의 분야가 총망라된 복합공간을 목표로 조성될 계획입니다. 또 고양 한류월드, 파주출판단지, 상암DMC 등 주변 문화컨텐츠 단지와의 시너지 효과와 함께 인천공항, 김포공항 및 인천항과 인접해 있는 등 입지 경쟁력도 갖춘 것으로 평가 받고 있습니다.

김포를 미분양 청정지역으로 살린 건 서울 접근성

아직 김포 고촌지구는 김포한강신도시에 가려져 주목을 크게 받지 못한 지역입니다. 하지만 서울 집값을 피해 서울을 등지는 ‘탈서울’ 현상이 지속될수록 서울 접근성이 좋은 지역은 주거지로서의 가치를 인정받을 수밖에 없습니다.

“사실 과거 김포시는 미분양 무덤이라는 오명을 쓸 정도로 수요자들의 외면을 받던 지역이었습니다. 하지만 서울 전세난에 서울을 등지는 탈서울 현상이 이어지자 인기 주거지역으로 떠올랐는데요. 그만큼 김포 시장은 서울 접근성이 얼마나 가까운지가 매우 중요한지 알수 있습니다. 고촌지구는 오히려 한강신도시보다 서울과 가장 가까운 지리적 이점으로 소규모 아파트도 1억 가까이 웃돈이 붙고 있으니 내년 김포도시철도 개통에 마곡지구 기업 입주까지 본격화되면 미래가치를 인정받아 그 가치는 더욱 커질 것으로 보입니다.”

서울 고덕이 뜬다…가격 급등에 분양권 웃돈

서울 변방으로 취급 받던 서울 고덕이 뜨고 있습니다. 재건축으로 인한 아파트 청약 열기가 식을 줄을 모릅니다. 지난해 11•3대책 발표 이후에도 아파트 청약에 수요자들이 몰리고, 새 아파트의 가격이 급등하면서 ‘피 끓는 고덕’이라는 말이 나오기도 했습니다. 여기서 ‘피’는 사람의 ‘피(血)’가 아닌 아파트 분양권 웃돈인 프리미엄(Premium)의 ‘피(P)’입니다.

잇따른 부동산 규제에도 고덕 재건축 열기 후끈

문재인 정부는 6•19부동산대책에 이어 8•2부동산대책, 10•24가계부채 종합대책 등을 쏟아내며 부동산과 전쟁을 치르고 있습니다. 이런 탓에 급등하던 아파트값이 약보합세에 접어들면서 수요자들의 눈치보기가 시작됐습니다.

“정부의 8.2부동산 규제로 임대수익을 많이 얻을 수 있는 오피스텔로 투자자들이 몰리고 있다. 역세권 오피스텔은 전통적으로 임차인들의 선호도가 높아 공실률이 낮고 수익을 높게 얻을 수 있어 자산가치가 좋기 때문이다.”

정부의 8.2부동산 대책 이후 부동산 업계의 전문가들이 “지하철역과 인접할수록 이동이 편리하고 주변 상권이 잘 갖춰져 있어 임차인들의 선호도가 꾸준하다”며 진단한 부동산 시장 상황이다.

위퍼스트(시행사)가 서울 강동구 고덕동 일대에 선보인 ‘고덕역 더퍼스트’도 고덕역 바로 앞 10m 거리에 위치해 초역세권으로 시장의 눈길을 끌고 있다. 지하철 5호선 고덕역 4번 출구 바로 앞에 있고, 2023년 지하철 9호선 환승역으로 개통되면 강남의 업무지역까지 15분이면 이동이 가능해지기 때문이다. 한영외고, 한영고, 배재고 등 전구 최상위권 수준의 명문학군이라는 것도 강점이다.

고덕역 더 퍼스트는 지하 6층~지상 20층 전용면적 19~36㎡ 총 410실 규모로, 지하층은 주차장이고 지상 1층~4층은 연면적 6,288㎡ 규모의 상가시설이, 지상 5층~20층에는 오피스텔이 들어선다. 원룸 구조의 스튜디오타입부터 별도의 방을 갖춘 1.5룸 등 다양한 라이프 스타일을 충족시키는 트렌디한 공간으로 구성됐다.

단지 앞에 송림근린공원을 비롯해 명일근린공원, 두레근린공원, 까치근린공원, 샘터공원, 고덕산 등의 녹지시설이 인근에 있다. 또한 이마트가 도보 1분 거리에 있고 강동경희대학교병원, 온조대왕문화체육관, 강동아트센터 등의 편의시설도 모두 걸어서 이용 가능하다.

고덕로, 동남로, 올림픽대로, 서울외곽순환도로 상일 IC 등도 가까이 있어 도심은 물론 수도권전역으로 차량 이동도 수월하다. 2024년에는 서울~세종 간 고속도로가 개통될 예정이라 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.

대규모 상업업무 복합단지 조성으로 배후수요도 풍부하다. 단지 주변으로 삼성엔지니어링, 세스코, 세종텔레콤 등 수용인원 1만 5,000여명에 달하는 첨단업무단지가 입주해 있고 엔지니어링복합단지, 고덕상업업무복합단지 등이 각각 2019년, 2020년에 완공될 예정이어서 배후수요만도 6만 9000여명에 달할 전망이다.

고덕역 더 퍼스트 분양관계자는 “젊은 세대를 중심으로 오피스텔에 대한 선호도가 높다”며 “주변에 형성된 인프라와 인접한 대규모 상업업무 복합단지가 있어 풍부한 임차 수요가 예상된다”고 말했다.

입주 후 시세차익에 대한 기대감 높아

현대건설과 대림산업이 주공3단지를 재건축하는 ‘고덕 아르테온’ 모델하우스를 지난 27일 개장 후 3일 만에 4만2,000여명이 방문했습니다. 이 단지의 분양가는 전용 59㎡의 경우 5억원 후반~6억원 중반, 전용 84㎡는 7억원 후반~8억원대로 책정되는 등 3.3㎡당 평균 2,346만원입니다.

고덕 아르테온에 수요자들이 몰린 것은 분양권 전매제한으로 당첨된다 해도 팔 수는 없지만 입주 후 상당한 시세차익을 올 수 있다는 기대감 때문입니다. 지난해 9월 주공2단지(2771가구)를 재건축하는 ‘고덕 그라시움(4932가구)’은 현재 1억원 이상의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 또한 지난 5월 주공7단지(890가구) 재건축인 ‘고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)’도 분양가 이상의 가격을 형성하고 있다는 후문입니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 1_고밀도 재건축

정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 고덕의 재건축 아파트의 인기가 치솟는 이유가 무엇일까요? 먼저 고덕이 저층 서민아파트에서 고층 중산층 아파트단지로 변모하기 때문입니다. 고덕지구는 1980년 택지개발촉진법이 제정된 뒤 본격적으로 개발됩니다. 대한주택공사(현 LH)는 고덕주공1단지(1750가구)를 시작으로 주공7단지(890가구)까지 모두 9,198가구를 분양합니다. SH공사도 고덕시영아파트 2,500가구를 분양했고, 공무원 임대아파트인 고덕상록아파트도 둥지를 틉니다.

이 단지들이 세월이 흘러 재건축되면서 고덕이 들썩입니다. 주공1단지가 2011년 고덕아이파크(1,142가구)로 변모했고, 고덕시영아파트는 고덕래미안힐스테이트(3,658가구)로 재건축돼 올해 1월 입주했습니다. 또한 4단지(437가구)인 고덕숲아이파크(687가구)는 오는 11월 입주를 앞두고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 2_도시의 팽창

저층 아파트들이 고밀도로 개발되면서 고덕의 스카이라인이 변모하고 있습니다.

도시의 팽창으로 고덕의 위상도 달라졌습니다. 강변미사지구와 상일동이 개발되면서 고덕은 더 이상 서울의 동쪽 끝이 아닙니다. 이들 지구가 개발되면서 고덕은 ‘변방’에서 후방 배후도시(단지)를 둔 지역으로 바뀌고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 3_교통망 확충

교통망도 확충되고 있습니다. 2015년 6월 구리암사대교가 한강의 31번째로 개통된 데 이어 2024년 6월 서울~세종 고속도로가 개통 예정입니다. 세종고속도로가 개통되면 주변 땅값뿐 아니라 아파트값 자연스럽게 상승할 것입니다.

지하철도 속속 연장 개통될 예정입니다. 서울 암사동과 경기도 별내신도시를 잇는 지하철 8호선 별내선이 2022년 개통 예정이며, 고덕~미사지구로 이어지는 지하철 9호선도 연장 논의되고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 4_자연•교육환경

고덕은 샘터공원과 동명근린공원, 까치근린공원 등 도시에서 공원이 차지하는 비율이 47%에 이를 정도로 쾌적합니다. 또한 유흥업소 없고 배재중고, 한영외고, 한영중고, 명일중, 상일여중고 등 학군도 좋습니다.

재건축으로 촉발된 고덕의 가치는 계속 오를 것

재건축 아파트 분양으로 시작된 고덕의 가치는 계속 오를 것으로 보입니다. 1만가구의 저층단지가 2만4,000여가구의 고층단지로 변모하고, 교통망 확충으로 도시가 제 기능을 하면 그 진가를 드러낼 것이기 때문입니다.

[진짜 집값] 서울 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 84㎡ 8억2500만원

6일 국토교통부에 따르면 서울시 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡(16층)가 5월 1~10일 사이 8억2500만원에 거래됐다. 해당 전용면적 기준 최고가다.

지역 중개업소에선 고덕동 일대가 투자자들의 관심을 끌면서 주변 재건축 단지 일반 분양가가 상승할 조짐을 보이는 가운데 이 아파트가 이 상대적으로 저평가됐다는 평가가 나온다고 한다.

서울시 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트

고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡는 지난 2월 4층짜리 저층 매물이 6억7400만원에 매매가 이뤄졌고, 이를 제외하면 올해 7억200만~7억7700만원 선에서 거래가 체결됐다. 그러던 것이 5월 들어 8억원을 돌파한 것이다.

고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡ 실거래가 추이

고덕래미안힐스테이트는 고덕시영아파트를 재건축한 총 3658가구의 초대형 아파트 단지로 51개동 최고 35층으로 구성돼있다. 주로 전용 59㎡(1074가구)와 전용 84㎡(2009가구)로 이뤄졌고, 펜트하우스인 101㎡ 4가구, 141㎡ 4가구, 161㎡ 2가구, 192㎡ 1가구 등이 있다. 지난 1월 입주를 시작한 이후 지역 시세를 이끄는 ‘대장주 아파트’의 반열에 올랐다. 삼성물산과 현대건설이 시공을 맡았다.

고덕래미안힐스테이트는 지리적으로 서울 송파구와 붙어있는 범강남 생활권이다. 지하철 5호선 고덕역이 500m 정도 거리에 있다. 명덕·묘곡초등학교, 명일중, 배재고 등이 가깝다. 주변에 녹지 비율이 높은 것도 장점이다.

고덕래미안힐스테이트가 있는 강동구는 강남·서초·송파구 등 강남3개구와 함께 재건축 사업이 활발한 대표적인 지역이다. 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구), 고덕주공3단지재건축(4066가구), 고덕주공5단지재건축(1745가구), 고덕주공6단지재건축(1824가구) 등이 올해 줄줄이 분양을 앞두고 있다.

고덕동 공인중개사무소 관계자는 “강동구는 재건축이 완료되면 ‘서울 속 신도시’로 자리 잡을 것”이라며 “고덕래미안힐스테이트는 ‘강남 3구’ 대비 저렴한 편이어서 환경과 학군을 중요시하는 젊은 부부나 은퇴자 등에게 인기가 높다”고 말했다.

한국은행은 내년 국내 경제성장률을 2.8%로 전망했다. 어마어마한 경제불황을 겪고 있으며, 내년에는 좀더 추운 경제난을 겪게될 것을 걱정하는 가운데 재테크에 대한 관심은 날로 높아지고 있다. 위기 속에서도 꽃은 피어나듯 기회를 엿보는 투자자들의 심리가 반영된 것은 아닌가 한다.

지난해를 되돌아보면, 국내 경제를 부동산이 끌고왔다고 해도 과언이 아니다. 제조업 등 대부분의 산업이 하향세를 면치못하고 있을 때 유일하게 건설업만이 상승세를 보였다. 그러나 건설업이 낳은 대규모의 주택공급량은 내년도 부동산투자에 오히려 악재가 될 가능성이 많다.

새 정부가 들어서고 강력한 부동산대책이 발표되고 있습니다. 다주택자들의 부동산소유를 제한하고 과도한 가계부채를 연착륙시키는 것이 주요 골자 입니다. 규제가 강화되면서 시장엔 불안한 전망과 하락론이 힘을 얻는 것처럼 보이기도 하는데요. 하지만 여전히 낮은 시중금리와 갈 곳을 못 찾은 부동자금 때문에 돈 될 만한 곳은 여전히 시장이 움직이고 있습니다. 서울 등 인접지역, 교통 및 개발 등의 호재를 갖춘 곳들은 가격이 떨어지지 않고 올랐습니다. 이 때문에 상승론도 힘을 잃지 않고 있습니다.

규제 강화-> 주택구매 심리 위축 우려…오피스텔도 규제 강화 앞둬

새정부 들어 연이어 발표된 부동산대책은 심리적으로 부담을 주는 것이 사실입니다. 특히 갭투자, 집단대출 등으로 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 양도세중과(내년), 보유세인상, 기준금리 인상 가능성 등의 이유로 주택구입을 꺼리게 됩니다. 국토교통부에 따르면 9월 주택거래량은 8만4,000여건으로 8월보다 12.7% 감소한 것으로 집계 됐습니다. 거래가 계속 줄면 주택가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 주택규제 강화되면서 수익형 부동산은 오히려 관심이 늘어 오피스텔 같은 수익형 부동산 공급이 활발하게 이어졌습니다. 관심이 높아지다 보니 공급이 크게 늘면서 일부 지역에서는 공실률이 증가했습니다. 또한 오피스텔 전매제한, 인터넷청약의무화(300실 이상 규모) 같은 규제강화 소식은 오피스텔 투자에 부담이 될 수 있습니다.

불안할수록 수익률 안정적인 수익형 부동산 관심 증가

최근 정부가 기준금리인상을 시사 하면서 시장에 대한 불안감이 커졌고 결국 안정적인 수익률을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌습니다. 기준금리가 인상되면 예금금리는 찔끔 상승하고 대출금리는 그 이상 인상되죠. 적어도 수익형 부동산은 은행이자보다 4배 이상 수익을 낼 수 있기 때문에 불안한 시장에서는 더욱 주목을 받게 됩니다. 오피스텔 규제가 강화된다고 하지만 결국 잘 될 곳은 잘 팔립니다. 가계부채대책이 발표된 직후인 지난 10월말 인천 송도에 공급된 송도 SK뷰 센트럴 오피스텔은 180실 모집에 9,226명이 몰려 평균 51.3대 1 경쟁률을 기록하며 마감된 것처럼 말이죠.

입지의 중요성…수요가 유입될 수 있는 환경인가?

모든 부동산에서 가장 우선 봐야 할 것은 역시 입지 입니다. 수요가 유입될 수 없는 환경의 입지에선 어떤 상품적 장점을 가져도 좋은 수익을 기대할 수 없고 공실에 대한 리스크도 높습니다. 부동산컨설팅업체 알투코리아의 ‘서울지역 오피스의 공실률 추이 분석’에 따르면 최근 3분기 강남, 도심 등 주요 업무지역의 오피스 공실률은 급격한 상승 없이 소폭 상승하거나 하락했습니다. 하지만 중심업무지역이 포함되지 않은 기타권역의 오피스 공실률은 2분기 10.6%에서 3분기 14.8%로 4.2%P 상승했습니다. 종로, 여의도, 강남 등의 중심업무지구들은 대중교통이 집중되고 업무시설 이외에도 다양한 편의시설들이 갖춰져 수요가 탄탄합니다.

100번을 강조해도 지나치지 않는 ‘입지’..수도권 신도시는 역시 접근성

수도권에서는 역시 서울과의 인접, 접근성이 강조되며 지방권역으로 이동하기 좋은 입지는 선호도가 높습니다. 위례신도시의 경우 한때 역전세난이 우려됐으나 지금은 높은 시세를 기록 중입니다. 2015년 1월 입주한 위례 송파푸르지오는 전용 108㎡가 7억7000만원선에 분양, 현재는 11억원까지 시세를 형성해 3억원 이상 프리미엄이 붙었습니다. 경기 동부지역을 대표하는 남양주 다산신도시는 2015년이후로 분양된 단지들 모두 완판을 기록 중입니다. 최근에는 9월 분양한 다산신도시 자이 아이비플레이스가 아파트 6.8대 1, 오피스텔 68.11대 1 경쟁률로 조기에 완판 됐습니다. 다산신도시는 북부간선로(서울도심), 강변북로(서울중심, 강남), 외곽순환로(서울강남, 수도권남부), 8호선 연장 별내선(개통예정), 서울~세종고속도로(2022년 1단계 개통예정) 등 현재와 미래의 교통망이 좋아 수요가 줄지 않고 있습니다.

관심 증가하는 지식산업센터, 섹션오피스도 교통 편의성 중요

지식산업센터는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등이 입주할 수 있는 시설을 말합니다. 입주 대상이 기업들이기 때문에 임대료가 비교적 높아 수익률이 좋습니다. 대형 오피스를 작게 쪼개 임대 해 투자비용 부담을 줄인 섹션오피스도 기업이 임차인이 됩니다. 한번 입주한 기업체가 오랫동안 머무르기 때문에 공실 부담이 적습니다. 두 상품 모두 대중교통이나 차량의 접근성이 좋아야 합니다.

무엇을 갖췄느냐가 앞으로의 가치를 결정 할 것

소비자들이 원하는 것에 큰 비중을 두는 것을 ‘특화’라고 합니다. 공급자들은 특화시설 갖춰 소비자들로부터 주목을 받길 원합니다. 최근 재건축 시공사 선정 과정에서 어떤 건설사는 고층부에 스카이라운지를 설치하고 어떤 건설사는 옥상에 인피니티 풀장을 설치하겠다는 등 고급호텔에서나 볼 수 있는 특화시설들이 회자됐었습니다. 또한 주변 자연환경과 연계한 단지공원 조성 등 다양한 특화전략은 수요 증가로 이어져 부동산 가치도 상승시킵니다. 오피스(섹션오피스), 지식산업센터 같은 경우 좋은 근무환경을 위해 공용회의실, 정원(공원), 렌터카서비스 제공 등 다양한 방식으로 차별화를 하고 있습니다.

특화시설로 편의성과 수익성 두마리 토끼를 잡아라

수익형 부동산 가운데 오피스텔의 경우 심심치 않게 발생하는 문제점이 주차난입니다. 대부분 오피스텔은 세대당 주차대수가 1대가 되지 않는 경우가 많습니다. 또한 진출입에 불편한 기계식 주차 방식도 선호도가 낮죠. 때문에 세대당 1대 이상 주차가 가능하거나 자주식 주차가 가능한 오피스텔은 주차시설 특화로 상대적인 선호도가 높습니다. 또 다른 수익형 부동산인 지식산업센터의 경우 기업의 근무환경을 좋게 할만한 특화설계를 하기도 합니다. 상주 직원들을 위한 다양한 편의시설이나 오피스텔형 기숙사도 함께 들어옵니다. 옥상 정원 조성은 기본이 됐고 상업시설은 스트리트형, 오픈형 등의 설계를 통해 집객률을 높이는 노력을 하고 있습니다.

우선 업무시설이 모여있는 곳에 투자해야 한다. 수익형부동산투자를 위해서는 그저 모여있는 것 만으로는 안된다. 밀집된 지역이어야만 한다. 아무리 경제가 불황이라고 하더라도 회사들은 존재한다. 대부분 교통편의성이 좋은 중심지에 위치하는데, 일자리가 몰리는 곳을 중심으로 소형 원룸, 오피스텔 등을 기준으로 투자를 고려하도록 하자. 경제불황일 수록 사람들은 교통비라도 아끼기 위해 회사근처의 주택을 선호하기 마련이다.

그렇다면 업무시설이 많고, 일자리가 많다는 것은 무엇으로 알수있을까. 해당역세권 인근에 김밥, 토스트를 파는 노점이 많다면, 인근 점심시간에 쏟아져나오는 직장인들로 카페가 많다면 그곳은 업무시설이 많은 곳일 수 있다.

둘째로 살아 움직이는 도심지는 비교적 안전하다. ‘살아 움직인다’는 것은 소비와 지출, 거래가 활발하다는 것을 의미한다. 경제불황에 빠지면 가장 먼저 타격을 입는 곳은 지방이나 수도권의 신생 신도시나 작은 택지지구가 된다. 주로 이런 지역들은 업무시설과 연계돼 있다기 보다는 의식주 중 ‘주거’의 개념이 강한 곳이다. 하지만 경제불황속에서도 교육, 교통편의성이 좋은 곳은 언제나 수요와 공급이 요동침을 알 수 있다.

마지막으로 대중적인 수익형부동산에 투자하라. 대중적인 지역이나, 부동산일수록 ‘환금성’이 높다. 대표적으로 대치동 학원가, 강남으로 진출이 용이한 역세권 등이 대표적이다. 중소형아파트나 소형 원룸 등이 될 수 있다. 별개로 불황을 고려해 세입자의 편의성이 추가될수록 좋다. 더불어 거대 업무지구 뒤의 배후주거단지 역시 환금성이 좋다. 하남과 위례신도시 등이 유명해진 것은 강남으로의 진출이 쉽다는 요인이 컸다. 가깝게는 대형산업단지와 대학가 인근에는 늘 원룸촌이 조성되어 있는 것도 이러한 이유 때문이다.

교통 등 입지 좋은 수익형 부동산 공급은?

유승종합건설이 경기 남양주시 다산신도시 최초로 공급하는 다산 블루웨일은 업무동과 분리된 별동형 기숙사가 들어섭니다. 빌트인, 옥상정원, 층별 회의실 등의 편의시설과 도보권내의 다산신도시 1만여 배후세대, 현대프리미엄 아울렛(예정) 수요까지 기대할 수 있습니다. 복층설계를 통한 공간활용 등도 눈길을 끕니다. 부천 중동에 들어서는 오피스텔 부천시청역 솔라리움은 7호선 부천시청역을 이용할 수 있으며 세대당 110%의 자주식 주차장을 갖췄습니다. 상업시설로는 고양 한류월드에 들어서는 라몬테 이탈리아노는 자유로, 제2자유로 등과 외곽순환로 등으로 접근성이 좋습니다. GTX킨텐스구간 추진 역시 호재입니다.

시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련…투자방향, 목적 명확히 해야

혹자들은 투자환경이 좋지 않다고 하지만 위기는 곧 기회가 될 수 있습니다. 투자적인 관점에서 둘러보면 시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련이죠. 계속된 저금리, 불안한 노후, 정년이 보장되지 않은 직장생활 등은 수익형 부동산을 찾게 합니다. 인구의 변화도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 통계청의 ‘2016년 인구증가율’ 통계를 보면 서울, 부산, 대구 등 대도시 인구증가율은 마이너스를 기록한 반면 신도시와 대규모 택지지구가 조성 등 개발지역의 인구증가율은 플러스를 기록했습니다. 수도권의 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시 등으로 수요가 이동하고 있는 셈입니다. 투자의 방향과 목적을 명확히 할 때 투자를 결정하기 수월하다는 점도 명심해야 합니다.