# 새아파트로 내 집 마련하기

아파트 분양시장 활기, 왜?

매매가 70%를 넘는 전세가

2010년 이후 지방에서 시작된 분양시장의 열기가 2014년을 거점 으로 수도권에까지 전해지고 있다. 이렇게 호황으로 돌아선 이유는 무엇일까? 예전에는 전세가율이 60%를 넘으면 매매가와 전세가의 차이가 크지 않기 때문에 전세수요자들이 매수세로 돌아선다는 통 계가 있었다. 그러나 어느 순간 전세가율이 60%를 넘어도 매수세로 돌아서지 않았는데, 아파트 가격이 더 이상 오르지 않을 것이라는 생각이 지 배 적 이 었기 때문이 다. 그러나 전세가격의 상승세가 지속되면서 전세가율이 70%를 넘 어서자 전세난에 시달리는 실수요지들의 매수세가 본격적으로 유 입되고 있다. 저금리 덕분에 실수요자들의 주택구매 부담이 완화된 것도 한몫하고 있고, 또 실수요자 입장에서 아파트 가격상승에 대한 기대는 낮아졌지만 쾌적한 주거환경에 대한 선호도는 높아지면서 새 아파트에 대한 수요가 증가하고 있다.

특히 수도권의 경우 금융위기 이후 대규모 미분양이 해소되고 인 기 있는 지역의 교통여건이 개선되면서 그동안 아파트 공급을 하지 못했던 지역의 새 아파트 선호현상이 두드러지기 시작했다. 서울은 금융위기 이후 재개발과 재건축, 뉴타운사업 지연 및 지구지정 해 제로 신규 공급이 제한되자 쾌적한 주거환경을 자랑하는 새 아파트 의 공급이 감소되었고, 새 아파트에 대한 선호도는 최고조에 이르 세 되었다. 여기에 새 아파트 평면설계는 주부의 마음을 사로잡았고 전면에 공간을 배치하는 4베이까지 등장하면서 남향에 대한 열 망을 충족시켜주는 아파트가 대세로 자리 잡은 것 역시 한몫했다. 2014년 9. 1 대책의 일환으로 2017년까지 신규 공공택지 지정이 단되고, 기존 수도권 내 택지개발지구에 대한 수요자들의 관심과 분양물량이 집중되면서 새 아파트에 대한 인기가 더해지고 있다. 특히 위례신도시, 광교신도시, 동탄 제2신도시, 김포한강신도시, 청라지구, 고덕국제화도시, 도안신도시 등 수도권과 지방을 막론하고 대규모 택지개발지구의 새 아파트는 실거주자 및 투자자들의 호평을 받으며 분양시장에서 승승장구 중이다.

새것에 대한 열망

 한국인의 새것에 대한 열망은 대단하다. 전 세계에서 IT 제품을 출시하면 그 성공 여부를 한국 시장에서 판별한다고 한다. 한국의 전자제품 시장에서 성공한다면 전 세계인에게 통한다고 할 정도이다. 이렇게 새것에 열망하는 한국인의 심리는 어디에서 시작된 깃 일까? 한국에 아파트라는 개념이 처음 도입된 것은 1970년대였다. 이때 아파트에 사는 사람들은 대부분 부유층이거나 인기 연예인이었다. 당시 사람들에게 아파트는 부유층의 전유물처럼 여겨졌을 것이다. 1970년대 말과 1980년대 초반에는 강북의 발전을 억체시키는 한 편 강남 곳곳을 개발하면서 많은 아파트를 건축했고. 강북 등에 살 고 있던 중산층 사람들은 부유층이 살고 있던 아파트에 대한 보상 심리로 아파트에 대거 입주하게 된다. 1990년대에 접어들자 200만 호 주택공급계획이 발표되었고, 서민층까지 너도나도 아파트에 입 주하게 되었다. 그러다가 2000년대에 들어서면서부터는 너도나도 다 같은 아파트7F 아니라 면적이 넓은 아파트, 가격이 비싼 아파트 로 구분되기 시작했다. 단순한 주거공간에서 부를 상징하는 공간으 로 완벽 하게 탈바꿈한 것 이 다. 한국은 6.25 전쟁을 겪으면서 낡은 것에 대한 애착이 없어졌다 낡은 것보다는 새로운 것에 짐작하게 되었으며, 낡은 것을 가지고 있으면 가난한 사람으로 취급받게 되는 현상이 지속되었다. 베이비 부머 세대들은 전쟁이 끝나고 태어난 세대들이다. 이들은 못 먹고 못 입는 시절에 태어났기 때문에 남들보다 새 것에 대한 열망이 강 하다. 베이비부머 세대의 자식들도 마찬가지다. 부모 입장에서 제대로 먹이고 입히고 키우고 싶은 열망에 대부분 풍족하게 청소년기 를 보내왔다. 이들은 ‘에코세대'라고 불린다. 에코세대들이 이제 30 대 이상이 되었다. 우리나라 소비층의 대세가 30대인 점을 볼 때 에 코세대의 새것에 대한 열망은 앞으로도, 계속 지속될 것이며, 새 아 파트에 대한 선호도 역시 지속될 것으로 보인다. 한국인의 새것에 대한 열망은 심리적 보상이리는 측면에서 새 아파트에 대한 열기를 해석 해 야 할 것 이 다.

비교하기 좋아하는 사람들의 심리

 한국 사람들은 새것에 대한 열망도 높지만 새것과 헌것에 대한 비교심리 또한 높다. 과거 서울 도곡동에 위치한 타워팰리스는 엄 청난 분양7F에도 불구하고 성황리에 분양을 마쳤다. 2015년 10월에 는 부산 해운대의 주상복합아파트가 평당 분양가 7,000만 원을 넘 었다. 평당 분양가가 지방 소도시의 아파트 한 채 가격이다. 그렇지 만 아파트도 남들과 달라야 한다는 인식이 커서 인기리에 분양이 끝났다. 지 방도시 곳곳에서 랜드마크형의 아파트가 속속 나타나면서 비 교대상이 되는 새 아파트는 계속 건축되고 있다. 5년만 지나도 헌 아파트 취 급을 받게 되 는 것 이 다

2016년부터는 달라진다

2015년까지 분양시장에는 훈풍이 불었다. 2008년 금융위기 이후 싱색되었던 부동산시장이 활기를 찾으면서 분양시장 또한 활력을 찾았다. 그러나 많은 부동산 전문가들은 2016년 이후 분양시장이 다시 침체기를 맞이하거나 2017년 상반기까지만 이어질 것이라고 예견한다. 독자들 역시 뉴스에서 관련 이야기를 많이 봤을 것이다 다른 한편에서는 분양시장의 활기를 타고 그동안 건설사들이 2014 一2016년까지 3년 동안 엄청난 물량의 인허기를 받아 놓았기 때문 에 앞으로의 분양시 장은 침체기 일 수밖에 없다고도 한다. 이 런 뉴스를 들을 때마다 어떤 사람들은 내 집을 어렵게 마련했 는데 걱정이라고 하고, 어떤 사람들은 집을 안 사기로 했는데 잘했 다고 자평 한다. 하지만 독자들이 알아야 할 것이 있다. 이 런 이야기들은 지금까지 몇십 년 동안 매번 같은 형태로 미디어에 나왔다. 가까운 예를 들자 면 금융위기 이후 우리나라도 일본처럼 부동산시장이 장기불황으 로 H昨질 것이라 예측하며, 어떤 경제전문가는 집을 안 사고 전세로 살겠다고 했었다. 하지만 지금 모습은 어떤가? 이미 주택 가격은 오를 만큼 올라갔다. 많은 사람들이 주택 가격 이 올라가고 있는 시점을 전혀 모르고 있었다는 말이다. 심지어 언 론에서도 전혀 예측하지 못하고 있었다. 언론사는 가격이 한참 올 라갔을 때 보도하고, 너무 많이 올라갔을 때는 떨어질 것이라고 보 도한다. 결국 많은 사람들이 뉴스에 현혹되어 전혀 앞을 내다보지 못하게 되는데l, 이런 일이 반복되고 있다는 것을 아는 사람늘이 및 이 나 될까 고민해봐야 할 문제다. 결론은 하나다. 2008년 이후 모든 주택 가격이 떨어진 것은 아니 다. 오히려 소형 아파트는 가격이 올랐다. 금융위기 이후 주택 규모 를 다운사이징하면서 나타난 현상이다. 그러다 보니 오히려 중대형 아파트 수요가 없어서 중대형 아파트 가격이 떨어졌다. 전국적으로 보면 어떤 지역은 오르고 어떤 지역은 떨어지는 현상이 발생했다. 미디어에서는 전국 또는 수도권 등 범위를 넓 게 잡고서 전체 통계 로만 부동산시 장의 동향을 전달할 수밖에 없는 것이다 필자 역시 2016년 이후 부동산 분양시장이 여전한 후t기를 띠고 갈 것인가, 아니면 많은 부동산 전문가들의 말처럼 침제기로 간것 인가에 대해 고민해봤다. 결론은 지역성과 특수성을 따져야 힌.디냐 것이다. 한 마디로 오를 지역은 오르고 떨어질 지역은 떨어 시는 것 이 당연하다는 말이 다 이 책을 읽고 있는 여러분은 어떤 선택을 해야 할까? 어떻게 하면 오를 지역을 찾을 수 있느냐가 관건이다. 이에 대해서는 마지막 장 에 자세히 제시하겠다. 어떤 침체기에도 오를 지역은 따로 있다

# 싹 바뀐 청 약제도

# 내 집 마련하기

새로 바뀐 청약제도를 이해하자

국토교릉부는 2015년 2월 27일 주택청약제도를 전면 개편했다. 실수요자 우선 공급의 원칙을 최대한 견지하면서 청약제도의 간소 화 및 규제개선을 통해 국민 불편을 완화하고 지역별 수급상황을 반영할 수 있도록 하였다. 이런 국토부의 노력에도 불구하고 청약 제도는 주택 공급이 부족하던 시절 투기를 막고 실수요只卜틀 ‘줄 세 우기' 위해 탄생했지만, 공급 초과시대에 접어들며 수명을 다했다는 평가를 받고 있다. 19刃년 8월 무주택 서민들을 위해 만든 청약제 도는 그동안 많은 변화를 겪어왔다. 이번 국토부 청약제도의 변화 는 기존의 제도를 완전히 변경한 ‘페이스 오프'라고 보면 된다. 청약통장의 종류는 크게 4가지로 구분된다. 청약통장 중 가장 많 은 사람이 가입한 주택청약종합저축(800만 명), 청약저축, 청약예금, 청약부금 등이다

기존에는 주택청약통장에 가입한 지 2년(24회 납부)이 지나야 새 아파트에 청약할 수 있는 1순위 자격을 줬지만, 2015년부터는 1년 (수도권 기준 . 12회 납부)이면 자격을 얻을 수 있게 되었다. 1一3순위 로 되어 있던 기준을 통합해 1一2순위로 개편했다. 기존 1一2순위 가 이제는 1순위가 된 것이다. 한국토지주택공사(떠) 등이 공급하는 국민주택 등의 청약자격은 기존 무주택 세대주에서 무주택 세대 원으로 완화되었다. 지금까지는 청약저축 가입자가 떠 등이 공급하 는 공공아파트 등에 청약하려면 세대주 자격을 갖춰야 했지만 이제 부터는 세대주가 아니어도 무주택 세대의 구성원이기만 하면 청약 할수 있다. 아파트 청약과 관련하여 주택은 국민주택 등 민간건설 중형국민 주택, 민영주택으로 구분된다. 주택청약과 관련된 주택의 종류는 다 음과 같다

청 약체도 개편으로 많은 사람들이 신규분양 아파트에 청 약할 수 있는 자격을 얻게 되었다는 것이 중요하다. 기존 1순위와 2순위 청 약자격이 모두 1순위가 되면서 약 1,000만 명이 해당된다고 한다. 그만큼 경쟁률은 치열해졌다. 물론 청약경쟁률이 높아졌다고 모두 실수요자로 보기에는 무리가 있다. 분양시장에서 최고의 주가를 올 리고 있는 부산이나 대구를 보면 경쟁률이 300대 1이 넘었는데도 실제 계약은 100%가 되지 않고 미분양으로 나타난다. 가수요, 즉 청 약통장 매입 세력 등이 있는 것으로 부동산 전문가들은 보고 있 다. 심지어 청약 아르바이트를 고용하여 청약경쟁률을 뻥튀기하는 경 우도 있다고 한다. 청 약경쟁률에 얼마나 허수가 존재하는지 파악하기 어 렵기 때문 에 청약경쟁률을 인기척도로 삼는 것은 위험하다. 청약경쟁률이 높 으면 실수요자들이 계약을 체결하도록 이끌기 쉽다. 또한 소비자 입징쇄서는 분양권에 웃돈이 형성될 것이라고 믿기 마련이다.

그러나 청약경쟁률이 높다고 수요가 많은 것은 아니다. 청약이 곧 실수 묘를 의미하지는 않기 때문이다. 단기 투기수요가 많을 경우 청약 경쟁률은 많은 거품을 안고 있고, 언제든지 거품이 빠지면서 집값 이 하락할 수 있다. 내 집을 마련하기 위해서는 청약경 쟁률이나 통계를 믿지 말고 입 지가 좋은 아파트, 금전적인 부분, 출퇴근 거리, 자녀 학교 선택권 등 많은 요인을 고려해 최적의 아파트를 고르는 전략이 필요하다.

특별공급을 노려라

특별공급은 소득이 적은 생애최초주택구입자나 신혼부부 등 정 책적 배려가 필요한 사람들에게 일부 물량을 우선 배정하는 정책이 다. 이번 청약제도 개편에서 특별공급 조건은 달라진 것이 없지만 자신이 어떤 조건에 포함되 는지는 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 특별공급은 정부가 정책적으로 필요하다고 판단한 무주택자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 1순위, 2순위를 배제하고 우선 공급받 을 수 있도록 한 제도이다. 특별공급은 신혼부부, 다자녀가구(3자녀 이상), 노부모 부양, 생애최초 주택구입, 한부모가정, 장애인, 보훈대 상, 북한이탈주민 및 행정중심복합도시(세종시), 도청이전 신도시, 혁신도시 등 비수도권으로 이전하는 공공기관, 학교, 의료연구기관, 기업 종사자 등 해당 항목에 따라 평생 1회에 한해 받을 수 있다. 특 별공급도 청 약통장은 필수로 가지고 있어야 한다

상기 조건에 해당하는 7가구는 10년 이상 정착할 곳이 있다..다 Ji 별공급으로 분양받는 것이 유리하다. 대부분 특별공급은 세분하0: 공급하고 있지만 전부 합치면 거의 20一30%에 해당한다. 특별공 급으로 분양받기는 쉽지만 조건은 까다롭다. 일반적으로 신청자의 소득이 ‘평균 이하'여야 하고, 보유 지동차나 토지 등의 자산도 일 정 규모 이하여야 한다. 금융결제원이 운영하는 아파트투유(wuu 3p%,‘,u.com)나 각 분양아파트의 모집공고를 살펴보면 자격조건을 확인할 수 있다 신혼부부는 입주자 모집 공고일 현재, 혼인기간이 5년 이내에 출 산(임신 및 입양 포함)하여 자녀가 있어야 한다. 그리고 소득기준은 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하다. 다가구자녀는 입주자 모집공고일 현재, 민법상 미성년자자녀 3명 이상을 둔 부모여야 한다. 다가구자녀를 둔 부모들은 배점항목이 중요하다. 배정항목에는 무주택기간, 당해지역 거주기간, 자녀 수, 세대구성, 청약통장 가입기간 등이 있다. 노부모부양은 일반공급 1순위인 자로서 만 65세 이상의 직계존 속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 계속하여 부양(같은 세대별 주 민등록표상에 등재)하고 있는 무주택세대주(피부양자 및 그 배우자도 무주택이어야 함)이어야 한다. 세대원은 청 약하지 못한다. 제일 관심 있는 부분이 생애최초주택구입자이다. 대상자는 생애 최초(세대원 모두 과거 주택을 소유한 사실이 없는 경우로 한정) 주택을 구입하는 자로서 다음의 요건을 모두 충촞ㄱ하는 경우에 해당한다. 경쟁이 있을 경우 추첨으로 선정한다.

@ 일반 공급 1순위인 무주택세대의 세대주 또는 세대원으.로서 저 이 선납금을 포함하여 600만 원 이상인 자

@ 입주자 모집 공고일 기준, 혼인 중이거나 자녀가 있는 자. @입주자 모집 공고일 기준, 근로자 또는 자영 업자로서 5년 이상 세를 납부한 자.

@세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 의 100% 이하인 자.

혁신도시 등 이전기관 종사자는 이번 특별공급이 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회다. 현재 특별공급하는 단지가 많다. 제2기 신도 시 및 지방의 대규모 택지개발지구 등에서 많이 하고 있다. 다음과 같은 조건을 갖춘 사람들은 특별공급 제도를 잘 활용하여 내 집 마련에 한 발 다가서기 바란다. 대상주택으로는 행정중심복합도시, 도청이전 신도시, 지방이전 공공기관, 영어교육도시 국제학교 종사자 님에게 공급하는 분양 및 임대주택 등이 있다. 청약자격이 중요한데 입주자 모집 공고일 현재, 해당 기관 종사자로서 해당 기관에서 ‘주댁 특별공급대상자 확인서'를 발급받은 사람으로 한정된다. 경쟁 이 있을 경우 역시 추첨으로 선정한다

8·2 부동산 대책

[요약] 세제, 금융, 청약, 재개발‧재건축 관련 규제들이 총망라된 문재인 정부의 부동산 대책으로 2017년 8월 2일 발표되었습니다. 이 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 고강도 부동산 대책이 담겼습니다.

저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, 문재인 정부가 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’이라는 명칭으로 2017년 8월 2일 발표하였다.

이 대책에는 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 세제, 금융, 청약, 재개발·재건축 관련 규제들이 총망라되었다.

■ 투기과열지구‧투기지역 부활

이 대책에 따라 2017년 8월 3일부터 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶였다. 투기과열지구는 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 해제된 지 6년 만에 부활한 것이며, 서울 25개구 전역이 한꺼번에 투기과열지구로 지정된 것은 2002년 이후 16년 만이다. 이 지역에서는 재건축 조합 설립 시 조합원이 보유한 주택 매매가 금지되며 오피스텔의 전매가 입주 때까지 제한된다. 또 3억 원 이상 주택을 구매할 때는 자금조달계획, 입주계획을 밝히고 추후 증여세 등의 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제가 적용된다. 투기과열지구 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마포·성동·노원·양천·영등포 등 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정되었다. 투기지역은 2012월 5월 해제된 이후 다시 도입된 것이다.

■ 재건축·재개발 관련 규제

그동안은 투기과열지구로 지정되어도 재개발이나 도시환경정비 사업 조합원의 분양권을 전매할 수 있었으나 이 부동산 대책에 따라 관리처분계획인가를 받은 후 소유권 이전등기를 할 때까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에는 예외적으로 지위 양도를 허용한다. 또 전국 재개발 사업지에 임대주택 공급 하한선을 도입해 서울 재개발 사업장은 사업 물량의 10~15%, 경기 및 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 내에서 임대주택 공급을 의무화하였다. 투기과열지구와 투기지역은 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서도 제외된다.

■ 주택대출 규제 강화

투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아진다. 투기지역에는 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수는 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한된다. 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용한다.

■ 다주택자 양도세 강화

정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 이에 따라 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과한다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 이렇게 되면 세금 부담이 커져 차액 투자가 어렵기 때문에 시세차익을 목적으로 주택의 가격과 매매 가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭(gap) 투자를 억제할 수 있다. 양도세 강화는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 또 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가된다.

■ 청약제도 개편

이전까지 수도권은 청약통장에 가입한 후 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어졌다. 그러나 이 대책에 따라 투기과열지구 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 이후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 또 민영주택을 공급할 때 무주택 기간, 부양자 수 등을 점수화해 입주자를 정한 후 남은 물량을 추첨제로 돌리는 가점제의 비율이 확대된다. 청약조정대상지역의 경우 그 비율이 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 초과는 0%에서 30%로 각각 올라간다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 상향 조정된다. 가점제로 당첨된 사람과 해당 가구에 속한 사람은 2년 동안 가점제를 적용받을 수 없다. 또 신규 아파트 청약 시장에 부적격 당첨자가 급증하는 것을 막기 위해 민영아파트 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용한다. 아파트 규제 강화로 오피스텔에 투자 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해서 청약조정대상지역에서 입주 때까지 오피스텔 전매가 금지되며 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양해야 한다.

■ 실수요자 위한 주택 공급 방안

실수요자를 위해 공적임대주택을 연간 17만호 공급한다. 또 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신혼희망타운을 연간 1만 호 추가 공급한다. 신혼희망타운은 결혼 5년 이내 무주택 신혼부부 중 도시근로자 월평균 소득 이하 저소득 신혼부부(부부합산 연소득이 도시근로자 월평균 소득 100% 이하)에게 우선 공급되며 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출 상품도 마련해 저소득 신혼부부를 지원한다.