학교 행정실 업무 배우기

# 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

예전에 지인 중 한 명이 내게 이런 말을 했다. 인간의 수명이 90년이라고 가정한다면, 초반 30년은 배우고 중반 30년은 돈을 벌고 후반 30년은 벌어 놓은 돈으로 살아가는 거 야 나는 이 말에 깊이 공감했다. 그래서 30대에 들어선 이후부터는 노후 30년을 살아가는 데 필요하다 싶은 금액의 돈을 벌기 위해 60세까지 어떻게 살아야 할지 고민하기 시작했다. 고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것이었다. 또 투자를 시작하면서 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다는 걸 알게 되었다. 그래서 이 투자 원칙을 가지고 열심히 사투했다. 나와 같은 걱정과 고민으로 밤을 지새울 월급쟁이들을 위해 내가 투자했던 방식 과 그 과정 들을 이 번 장에서 공개하고자 한다.

투자 초기 , 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할지 생각했다. 이두-리 생각해도 최소 30억 원 이상은 있어야 할것 같았다. 목표는 분명해졌지만 어떻게 이를 달성 할 수 있을지에 대해서 는 고민을 거듭해도 뾰족한 수가 떠오르지 않았다. 당시 나와 아내의 월 급을 모두 합치면 월 330만 원가량이었는데 , 여기서 생활비 200만 원을 빼고 나면 매월 1 30만 원이었다. 거기에 보너스 등을 합친다고 해도 1년 에 2 ,000만 원을 모으기도 힘들 것이었다. 그런데 이렇게 10년을 모은다 해도 고작 2억 원이다. 그 시절 서울 소재 30평대 아파트가 5억 원 정도 였으니 10년을 모아도 서 울의 아파트 전세금도 마련하기 힘들 터 였다 획 기적인 투자 계획이 필요했다. 월급쟁이도 부자가 될 수 있는 방법 말이다. 나는 수많은 재테크 책을 읽고 강연을 들으며 고민 끝에 나름 의 시스템을 만들어갔다. 결국, 경제적 자유를 위해 ‘부동산 100채 모 으기' 프로젝트를 세우고, 다음과 같은 시스템을 마련했다

마치 적금을 넣듯 매년 부동산을 매입하기 시작해서 100채의 부동산 을 갖는 것이다. 그렇게 하면 부동산 가격이 1채당 1,000만 원만 올라 도 10억 원의 수익을 얻는 것이 가능하다. 많은 이들의 편견과 달리 부 동산 투자 역시 소액으로도 가능하고. 주식이나 적금과 달리 가격 상승 폭이 크기 때문에 시도해볼 만한 전략이라고 생각했다. 처음에는 세금 에 대한 걱정도 있었지만 이는 투자를 하면서 많이 해소됐다. 또 투자 한 부동산의 전세금이 오르면서 처음 예상했던 것보다 훨 찐 큰 채당 수익이 돌아왔다.

1단계 흑자구조 만들기

수많은 재테크 책의 투자 고수들의 경험담을 읽을 때 , 또 강연을 통해 만난 전문가들의 무용담을 들을 때 , 나도 금방 부자가 될 거 라는 꿈에 부풀었다. 그러나 현실은 달랐다. 본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이 거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처 한 문제들을 해결 하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여 야 한다는 사실을 뼈 저 리 게 느끼게 되었다. 소액으로 부동산 투자를 하면서 가장 어려 웠던 점은 가지고 있는 돈 이 워낙 적었기 때문에 몇 건의 투자를 하고 나면 더이상 투자할 돈을 마련할 수 없다는 것이었다. 투자 고수들의 경우에는 투자를 하고 난 뒤에도 오히려 돈이 남는 우피 투자도 가능했지만 나는 도무지 그렇게 할수가 없었다.

월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방 법은 지출을 줄이는 것이었다. 지출을 줄이고 당시 월급의 50-70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2 ,000만 원의 투자비를 마련할 수 었다. 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여 러 채의 부동산을 매입하는 것이 , 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금 까지 유지 되 고 있다.

2단계 수익형부동산 투자하기

아내 와 나는 맞벌이를 했지만 사실 둘 다 박봉이 었다. 그랬음에도 어리석게 월급 외의 소득을 가질 수 있다는 생각을 한 번도 해보지 못했다.

본격적으로 투자를 공부하면서 월급 외 에도 수익을 창출할 수 있는 여러 가지 방법이 있다는 걸 알게 되었고, 그중에 월세를 통해 소득을 늘릴 수 있는 전략을 택하게 되 었다.

초기에 투자한 부동산 중 대부분은 수익형 부동산으로, 내게 월세를 당시 나의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었다. 상가는 공실일 때 대출이자 와 관리 비 부담이 너무 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심 으로 접근했다. 그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작 했다 이를 통해 월세 500만 원 이상의 수익이 창출되자 더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다. 대신 그동안 고생해온 아내의 헌신에 보딥하기 위해 더 많은 생활비를 지원했고, 여 윳돈으로 1년에 한 번씩 가족 여행을 다녀올 수 있게 되었다.

3단계 시세차익형 부동산 투자하기

월급과 수익형 부동산 투자로 인한 수익으로 어느 정도 월 수입이 많아 지자, 내 월급 전부를 생활비로 쓰기 시작했다. 평소 월급이 적다고만 생각했는데 모으지 않고 전부를 쓸 수 있게 되니 생활비로는 충분했다. 나머지 월세 수입은 모두 부동산에 재투자했다 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름 이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만 처음 내가 가진 목표 30억 원을 모으는 데에 한계가 있다는 걸 알았다. 이는 내게 또 다른 고민이 되었 다. 워낙 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았던 것 이다. 따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다. 임대 수익률은 낮지 만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하 는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다. 실제로내가 마련한시세차 익 형 부동산들이 종종 그러 한 기쁨을 내게 안겨주었다.

4단계 시스템 확징하기

앞서 소개한 계획 에 따라 나는 부동산을 매입해나갔다. 부동산에 투자 하는 사람들은 물건을 팔고 사고를 반복해서 수익 을 얻는 경우가 대부분이지만, 나는 그렇게 하지 않았다. 부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불리는 전략은 성장에 한계가 분명히 있기 때문이다. 1 十1 =2, 2+2=4, 4+4=8, 8+8=16과 같이 이러한 식으로 투자한 물건은 100% 수익을 얻을 수 있다. 하지만 이 전략으로 부자가 되려면 부동산 가격이 계속 오르는 행운'이 꾸준히 이어져야 한다. 하지만 누군가 와 가위바위보 게임을 한다고 할 때 10번 연속 상대방을 이 길 수 있을까? 물론 아예 불가능한 일은 아니 지 만 그 확률은 매우 희 박하다. 만약 앞의 공식 중 마지막 ‘16'이라는 결과를 얻는 것에 실패한다면 단번에 무너 질 수도 있다.

그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.

그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다. 앞서 소개 한 너바나의 시스템에서처럼 부동산을 100채 정도 소유하게 되면, 전 세금 상승이나 월세 수익으로 자연스럽 게 시스템은 더욱 공고히 굳혀 질 것이다. 이 정도의 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다

다음부터 언급할 사례 들은 투자 초보시 절부터 최근까지 내가 투자 한 물건들에 관한 것들이다. 부동산 투자에 익숙하지 않은 이들도 이해 할 수 있도록 가급적 쉬 운 내용을 골랐다. 소개하는 내용 중 모르는 용어가 많다면 투자에 관해 더 공부할 필요가 있다. 다만 너바나라는 월급쟁이가 어떤 방식으로 수익형 부동산과 시세차익형 부동산 등을 매 입해 시스템을 마련해나갔는지 참고한 뒤 지신만의 투자 계획을 세워 보길 바란다.

# 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자[천안 25평 아파트]

투자 공부를 시작한 후부터 1년 넘게 하루도 빠지지 않고 경제신문을 읽었다. 자연스럽 게 부동산 투자가 다른 투자보다 수익률이 높다는 것 을 깨달았다. 부동산 관련 서적도 50권 이상 읽었다. 처음에 가졌던 물 음표가 느낌표로 변하는 과정 이 었다. 그러나 당장 어 디에 투자해야 할 지 갈피를 잡을 수 없었다. 2007년 당시 만 해도 투자 선호도가 가장 높 은 지역은 ‘버블세븐'이라 불렸던 강남과 목동, 분당, 수지 등이었다 지금 와서 보니 당시 그 지역에 들어가는 건 최악의 투자였는데, 그때 언론들은 연일 유망한 투자처 로 그 지 역 들을 소개 했다 내 입장에서는 그림의 떡이었다. 당시 내가 모았던 약 1,000만 원 정 도의 투자금으로는 어 림도 없을 정도로 이 지역 아파트들의 가격이 굉 장히 비쌌기 때문이다. 그러던 어느 날, 회사 직원들 몇몇과 커피를 마 지며 대화를 나누게 되었다. 그중 한 명이 당시 직장이 있뎐 천안의 모 아파트에 전세로 들어가려고 하는데 . 매매가가 7,000만 원인데 전세가 가 6,000만 원이라 어쩐지 계약하기 불안하다는 이야기를 했다. 흥미 로운 얘기였다. 그 말이 사실이라면 단돈 1,000만 원으로 집 1채를 마 련할 수 있다는 이야기였기 때문이다 나는 그 지역에 오래 거주해온 지인에게 물었다. 그는 오래전부텨 이 미 그 지 역 아파트의 전세가와 매매가가 붙어 있었다고 말했다. 부동산 시세 정보를 살펴보니 2년 전에는 이 아파트의 매매가가 5,500만 원 전세가는 4,500만 원으로 기쟤되어 있었다. 만약 2년 전에 투자했다면 약 1 ,500만 원의 시세차익을 얻을 수 있었던 것이다. 갑자기 가슴이 뛰 기 시작했다. 그 시절 내가 거래히.는 서울의 저축은행 이자율이 7%였는데, 여기에 투자하면 은행 적금 수익률과는 비교도 안 될 정도의 놀 타운 수익 을 얻을 수 있을 것 같았다. 지금 알고 있는 것을 그때도 알았더 라면, 나는 당장 투자했을 것이다. 하지만 그때의 나는 투자를 해야 할지 말아야 할지 주저했다. 고민 끝에 당시 부동산 투자와 관련해 가장 저명하다는 전문가에게 정성들 여 메일을 써서 보냈다. 간절한 마음을 느꼈는지 답변이 왔다. 그러나 내가 기 대 했던 내용과는 달랐다

“사지 마세요. 지방 부동산은 원래 오르지 않습니다.”

나는 실망했다. 과거 2년 동안은 가격이 올랐다고 해도 향후 2년은 어떻게 될지 이무도 모르는 것이었다. 당시 나는 투자한 차이나펀드에서 약 50%의 손실을 본 상황이었고, 가진 돈도 얼마 없는데다 곧 태어날 아기가 있었기에 신중을 기할 수밖에 없었다. 그래서 다른 지역을 좀 더 조사해보기로 했다. 우선 회사 근처 라 잘 아는 천안과 그때 내가 살고 있던 굉명을 중심으로 임장을 다녔다. 6개월 정도 돌아다녔던 것 현장을 발로 뛰다 보니 어느 지역의 어떤 물건이 저렴한지 피부로알 수 있게 되었다. 그렇게 6개월 만에 나는 아내 명의로 처음 집을 쟝만했 다. 첫 번째 집을 마련하고 나니 그다음은 어 렵지 않았다. 가진 돈과 마 이너스 통장을 이용해 추가로 몇 개월 사이에 6채의 집을 매입했다. 그 때 매입 한 물건 중 하나가 천안 주공 7단지였다. 이 물건을 선택한 이유 는 소액으로 투자가 가능했기 때문이다. 당시 매매가와 전세가 차이가 2,000만 원이었는데 , 주공 아파트에는 약 1,500만 원가량의 기본 융자 라는 게 있었다. 이 기본 융지를 .빼면 약 500만 원으로 집을 1채 장만할 수 있었던 것이 다 같다

임장을 통해 배우다.

이 렇게 실제 로 투자를 한 이후 부동산을 대하는 나의 자세는 완전히 달 라졌다. 신문이나 인터넷에 소개되는 매물을 그냥 지나치는 것이 아니 라 실체 투자 대상으로 삼기 시 작한 것이다. 천안 아파트를 매입 한 이 후에도 계속해서 그 주변 지역을 살폈다. 임장을 통해 투자 후보지를 많이 물색하다 보니 매물에 대한 이해도 훨씬 쉬웠다. 그 물건의 가격을 보면 급매로 나온 것인지 일반 시세로 나온 것인지 바로 알 수 있었다. 언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게 됐다. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저 렴 하게 구할 수 있다.

내가 투자한 천안 주공 7단지도 일반 시 세가 8 ,500만 원이었는데 여름 장마철이라 급매로 8,000만 원에 나온 것이었다. 그래서 그 가격에 다른 물건이 나오면 50만 원이 라도 더 깎으려고 노력하면서 하나둘씩 더 매입해 갔다.

그렇게 투자한 결과 다음과 같은 수익을 얻게 되 었다. 당시 500만 원 을 들여 매입한 8,000만 원짜리 아파트는 현재 매매가가 1억 5,000만 원이고, 전세가는 1억 2,000만 원이 됐다. 그 사이 전세로만4,00()만 원 의 수익을 얻었으니 수익률로 따지면, 800%의 수익률인 셈이다. 아마 아파트를 매도한다면 더 큰 수익을 얻을 수 있을 것이다. 이 천안 아파트 투자를 시 작으로 나는 여 름과 겨울철마다 급매 물건 이 나왔을 때 300만~1,000만 원 정도를 들여서 물건을 계속 매입했고, 보너스가 나오거나 전세금으로 투자금이 회수될 때 그 지역에서만 16채의 물건을 더 매입 했다.

지방 부동산 괜찮을까?

많은 사람들이 내게 지방 부동산에 투자해야 하는지 말아야 하는지를 묻는다. 사실 이에 대한 대답은 시기다 물건에 따라 달라진다. 지금은 수도권 부동산 시장에 투자하는 것이 가장 좋긴 하다. 그러나 이 런 제 안이 언제까지 유효할지는 모르겠다. 그리고 분명 한 건 지방에도 매력 적 인 투자처 가 있다는 것이다. 많은 투자지들이 수도권 부동산으로 몰 려갈 때 지빙쩨서 좋은 수익을 얻을 수도 있다는 말이다. 실제 2010년에 많은 사람들이 지 방 부동산에 집 중할 때 나는 역으로 수도권 부동산 에서 좋은 물건들을 찾아냈다 지방 부동산 투자에도 장점과 단점 이 있다. 장점 이 라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익 률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다 시실 많은 투자자들이 지 방 부동산에 투자하는 것을 꺼 린다. 가장 큰 이유로 지방 인구의 감소를 꼽는다. 수도권의 인구가 점차 늘고 있는 데 반해 지 방 인구가 감소하고 있다는 건 누구나 알고 있는 사실이다. 하지만 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들의 경우 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또 한 기업의 이주 같은 사업 장의 이동이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어 나는 곳도 있다. 그런 지역의 경우 부동산 물건의 매매가는 오르지 않 아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다는 것이 특징이다 그리고 이 에 따라 결국 매매가도 동반 상승하게 마련이다 지방에 임장을 다녀온 지인의 말에 따르면. 지방 아파트 32평의 전세 가자 수도권 아파트의 전세가와 비슷한데도 전세 매물이 없다고 한다 특히 고연봉을 주는 대기업 이 위치한 지 역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업 이 있는 지 역은 유심히 살펴 볼 필요가 있 다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다 면 , 주저 하지 말고 투자하라.

# 초보 투자자를 위한 투자 공부법

투자를 해오며 나는 각계각층의 다양한 사람들을 만났다. 결국 끝까지 살아남아 성공한 이들은 현장을 떠나지 않고 발로 뛰며 꾸준히 투자 공 부를 해온 사람들이었다. 그들의 공통점은 투자에 뛰어들기 전, 어느 정도 기간 동안 어떻게 투자를 해나갈 것인지 연구했다는 것이다. 나 역시 마찬가지 였다 부동산 투자가 부를 이루는 가장 빠른 지름길이라는 걸 알았다고 해도, 실제 투자에 나서려고 하면 어디서부터 뭘 어떻게 해야 할지 막막 할 수 있다. 그런 이들을 위해 이 책을 다 읽고 책을 덮는 순간, 무엇을 시작해 야 하는지 알려 주고자 한다. 다음은 초보 투자자를 위한 접근 단계다.

- 1단계 : 경제신문 읽기

- 2단계 : 투자 관련 책 읽기

- 3단계 : 온라인에 서 정 보 및 동료 얻기

- 4단계 : 매주 1회씩 임 장하기

- 5단계 : 멘토 만나기

1단계 : 경제신문 읽기

당신이 그저 투자로 몇천만 원을 얻는 것이 목표라면 이 단계를 건너뛰어도 좋다. 하지만 당신이 경제적 자유를 얻는 것이 궁극적인 목표라면 매사가 그렇듯 기초가 중요하다는 것을 기억해야 한다. 이를 위해 가장 쉽게 시작할 수 있는 것이 경제신문을 읽는 것이다. 목적은 국내 외 경제 흐름을 파악하고 금융과 기업의 동향을 분석 하는 것이다. 경제 와 기업 등의 동향을 가늠해 거시적 인 안목을 갖춰 야 부동산의 큰 흐름을 이해할 수 있기 때문이다. 투자 비용 대비 양질의 정보를 얻는 데에 경제신문 만한 것도없다. 그렇다면 경제신문은 어떻게 읽어야 할까?

첫째, 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.

신문 기사 전체를 한 자도 빼놓지 않고 모두 읽으려고 하면, 많은 시간이 걸릴 뿐만 아니라 관심 없는 분야의 내용은 굉장히 지루하게 느껴질 것이다. 기사를 읽는 것 자체가 지루하게 느껴지면 꾸준히 신문을 읽는 습관을 들이기 힘들다. 따라서 가장 관심 있는 섹션만 읽거나 차라리 ‘하루 1시간읽기'처럼 구체적인 시간 계획을 세워두고 그시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적 일 수 있다.

둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라

기업은 이윤을 가장 많이 내는 시스템으로 운영 된다. 따라서 그들이 이윤을 어떻게 내고 있는지 살펴 보면서 개인이 적용할 수 있는 분야가 있는지 연구해보라. 특히 삼성이나 현대를 비롯한 대기업이 공장 라인이나 연구소를 세울 경우, 그 지역 부동산이 영향을 받으므로 이러한 정보는 반드시 챙 길 필요가 있다.

셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라

신문을 읽다가 모르는 단어가 나오면 밑줄을 치거나 동그라미로 표시해두고, 나중에라도 온라인 검색이나 사전 검색 등으로 그 단어의 의미를 파악해 두자. 처음에는 모르는 단어가 너무많아 모든 걸 찾아서 공부하려다 좌절하게 될 수도 있다. 따라서 이 또한 ‘하루 3 -5개 단어 로 제한해서 검색하고 공부하자. 꾸준히 공부하다 보면 찾아야 할 단어 들의 수가 점점 줄어들게 되고 암호같이 보이던 문장들이 쉽게 이해되어 뿌듯하기 까지 할 것이다.

넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

당장 투자할 종잣돈이 없다고 해도 관심 있는 지역이 있다면, 실제 내가 보유했다고 생각하고 매주 한 번씩 시세를 체크해보라. 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면, 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다

2단계. 투자관련 책 읽기

책 읽기야말로 어떤 전문 분야를 공부할 수 있는 가장 저렴한 방법이다. 많은 사람들이 부자가 되기 위해 어떻게 공부해야 하는지 묻는다. 나는 그들에게 일단 100권 이상의 투자 관련 책을 읽으라고 권한다. 한 권의 책이 그 사람의 생각을 바꿀 수는 있지만, 그의 인생까지 바꾸기는 힘들다. 따라서 다양한 책을 많이 읽기를 권한다. 투자의 전반적인 흐름을 이해하고 싶다면 시중에 나온 책은 다 읽겠다는 마음가짐으로 공부해야 한다. 개인적으로는 여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다. 다만 책을 읽을 때 주의할 것이 있다. 비평가의 자세로 읽지 말라는 것이다. 가끔 어떤 책을 읽은 후에 저자가 놓친 것들과 저자의 약점을 끄집어내 지적하고 비난하는 사람들을 만나게 된다. 그렇게 비난하고 비평하는 그들은 한 권의 책을 낼 만큼의 실력을 갖고 있는 것일까? 물론 저자의 의견과 다른 부분에 대해 이야기할 수 있다. 그러나 어떤 한 분야에 대해 제대로 배우고 싶다면 그런 식의 접근이 배움과 성장을 가로막는다는 것을 알아야 한다. 원래 칭찬보다는 비난이 쉽고 장점보다는 단점이 더 눈에 띄게 마련이다. 한 권의 책에서 그동안 알지 못했던 한 가지 만이라도 배우게 된다면 그것 만은 그 책은 읽을 가치가 있는 것이다. 이 목적을 되새기면서 여러 투자서를 읽어보자. 다만 저자가 주장하는 내용이 현실에 들어맞는 것인지 , 수익은 제대로 계산된 것인지 따져 볼 필요가 있다.

책을 읽을 때는 그들이 제안하는 투자 방법의 장점을 찾아보려고 노력하라. 그리고 그 장점을 내 것으로 만들기 위해 노력하자. 책 한 권을 읽었다고 해서 저 자가 의도한 바를 모두 이 해 했다고 보긴 힘들다.

구체적으로는 매달 5만 원 정도를 책을 구입하는 데 투자하길 권한다. 책은 가격 대비 가장 효율적인 투자처다. 지인과의 술자리나 쇼핑등에 돈을 쓰는 대신 이를 투자서 구입에 지출한다면 당신의 인생이 분명 달라질 것이다.

재테크 책 읽는 법

가끔 나는 지인들에게 괜찮은 책을 추천하곤 하는데 , 종종 이미 그 책을 읽었다고 말하는 이들이 있다. 그래서 책에 대한 내용을 이야기하면 잘 기억하지 못하는 이들이 많았다. 심지어 그 책에 그렇게 좋은 내용이 있었느냐고 되묻는 경우도 있었다. 왜 이런 일이 일어나는 걸까?

같은 책이라도 받아들이는 사람의 경험이나 읽는 태도에 따라 책의 가치가 달라지기 때문이다. 경험은 한 번에 쌓을 수 없지만 읽는 태도는 얼마든지 바꿀 수 있다. 나 같은 경우, 정말 괜찮은 책을 읽었을 때 그 내용을 하나씩 인터넷 블로그나 카페에 옮겨 적는다. 이렇게 하는 데에 꽤 많은 시간이 소요된다. 하지만 ‘독서백편의자현(책이나 글을 100)번 정도 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다는 명언)'이 라는 말처럼 글을 한 자 한 자 필사하다 보면 저자의 뜻을 더욱 정획히 파악할수 있게 되고, 그냥 지나쳐 읽었던 내용을 곰곰이 생각해볼 수 있다. 그저 다른 사람의 이야기를 읽은 것으로 끝나는 것이 아니라, 저자의 입장이 되어서 나라면 어떻게 했을지를 고민해볼 수 있는 중요한 기회가 생기는 것이다. 그리고 그 글 내용 중 내가적용할수 있는 투자 관점이나 실천할 수 있는 내용 등을 정 리 할 수도 있다.

나는 다음과 같이 책을 읽는다

1단계 통독(글 전체 를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)

2단계 필자(밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)

3단계 적용(필사한내용을살펴보며 살천할수있는행동을정리한다)

3단계 온라인에서 정보및 동료 얻기

경체신문을 통해 경제 흐름을 꿰뚫어볼 수 있는 눈이 생기고, 여러 권 의 투자 관련 책을 읽어 이 분야에 대한 어느 정도의 지식을 갖추게 되 었다면, 온라인으로 활동 범위를 넓혀나갈 필요가 있다. 각종 온라인 포털 사이트의 재테크 혹은 투자 관련 커뮤니티를 통해 여러 유용한 정 보를 얻을 수 있기 때문이다. 사실 온라인의 각종 정보 글은 책에 비하면 문장도 엉성하고 정리가 덜 된 것들이 많고, 진위 여부가 부정확해 주의가 필요한 것도 있다. 다 만, 확인된 객관적 정보만 편집되어 있는 책의 정보에 비해 걸러지지 않은 만큼, 현실에서 바로 써먹을 수 있는 정보가 가감 없이 올라오기 도 하고, 책에 비해 비교적 실시간으로 공유되는 정보이다 보니 더욱 유용할 때 가 있다. 또한 여 러 사람들의 투자 후기 들을 볼 수 있어 간접적 경험을 통해 여러 아이디어를 얻을 수 있다는 것도 큰 장점이다. 가급적 온라인 사 이트에 본인이 투자와 관련해 공부한 내용이나 정보를 나누면서 온라 인상에서 좋은 동료를 만나기를 권한다. 투자 카페 등에서 만난 동료들 은 앞으로 투자활동을 하는 데 큰 버팀 목이 될 것이다 아프리카의 명언처럼 "혼자 가면 빨리 갈 수 있지만, 함께 가면 멀리 갈 수 있다. " 좋은 동료를 만나 멀리 가길 바란다.

4단계. 매주 1회씩 임장하기

어떻게 투자해야 할지 대략적인 방향을 잡았다면, 그다음 해야 할 일은 현장에 나가는 것이다. 부동산 물건이 있는 현장에 직접 가서 물건을 보는 부동산 투자 활동을 ‘임 장'이 라고 한다. 어떠 한 부동산을 효율적 으로 사용하기 나 분석하기 위해 대 상 부동산 또는 인근 지 역 유사한 장 소에 가서 조사나 확인을 하는 것이다. 부동산은 지 역성과 부동성 이 중 요하므로 의사결정 전에 현장을 직접 확인하는 과정이 반드시 필요하 다. 따라서 신문에서 유망 투자처가 소개되었거나 인터넷에 경매 물건 을 올라왔다면 현장을 직 접 찾아 눈으로 보고 부동산 중개사무소에도 들러보자 실제로 나는 투자에 본격적으로 나서기 전 6개월 동안 책을 읽었고 처음 1 년 동안은 매주 토요일마다 투자 물건이 있는 현장을 찾아 부동 산 중개 사무소에 들러 여 러 정 보를 조사했다. 임 장을 하고 싶다면 먼저 지금 당신이 거주하고 있는 지역의 주변에서부터 시작하는 것이 좋다. 부동산 투자에 관심 이 많으면서도 자기 집 주변 부동산 시세가 현재 어느 정도인지 잘 모르는 사람이 생각보다 많다. 예전에 어떤 분은 지금 부동산 시 장에서 가장 투자하기 좋은 지역에 살고 있으면서도 내게 어디 에 투자해야 하느냐고 묻기도 했다. 거주 지 역은 가장 잘 아는 곳이기에 그 지역의 장단점을 파악하기가 쉽다는 것이 큰 장점이다. 이를 시작으로 점차 임장지역을 확장해가자. 책으로 읽은 지식은 금방 잊어 버릴 수 있지만 발로 쌓은 지식은 쉽게 잊히지 않는다.

임 장은 다음과 같이 총 4단계로 이뤄진다.

1. 인 터 넷 사전조사

부동산 투자자들 중 많은 이들이 이무런 준비도 없이 현장에 나갔다가 그냥 보이는 부동산 중개사무소에 들러서 대충 투자 물건을 둘러보는 식의 임장을 한다. 이런 방식으로 얻을 수 있는 것은 많지 않다. 물론 현장에 나갔다는 것만으로도 대단한 것이지만 직장인의 경우 시간이 가장 귀하므로 허술한 임장은 여러 번의 임장을 야기 한다는 사실을 명심하고, 한번 임장 나갔을 때 필요한 정보를 모두 얻을 수 있도록 준비해야 한다.

우선 임장을 나가기 전 인터넷을 통해 투자 지역의 정보를 찾아보는 것이 좋다. 현장에서 부동산 중개사무소 직원의 설명을 들을 때도 알고 듣는 것과 전혀 모르는 상태에서 듣는 것은 천지차이다. 따라서 사전에 인터넷에서 물건지에 대해 조사한 뒤 실제 부동산 중개사무소에 가서 물어 봐야 할 것들을 미 리 생각해 두자.

아파트 시 세에 대한 사전조사 시에는 네이버 부동산(http://land.naver.com)'이 제공하는 정보가 가장 신뢰 할 만하고, 보기에도 편하다 네이버 부동산이 아파트 시세 사이트 사이에서 강자가 된 것은 네이버 의 검증 서비스 덕분이다. 아파트 시세를 제공하는 타 사이트들이 별도 의 검증 없이 부동산 업체가 알려준 정보대로 시세를 입력해온 반면 네이버 부동산은 부동산 중개사무소가 매물 정보를 올렸을 경우 직접 물건 임대나 매매를 의뢰한 사람에게 전화하여 물건의 평형과 가격 등 을 물어본다. 이렇게 마련한 정보의 정확성 덕분에 네이버 부동산이 신 뢰를 얻게 된 것이다. 따라서 관심 있는 물건의 임장을 나서기 전에 , 네 이버 부동산 사이트에서 관련 물건의 세대 수와 아파트의 향, 입주 연 도, 난방 방식 , 아파트 단지 구성 내용, 평 형별 평면도, 시세 추이 내역 부동산 상호 및 연락처 등의 다양한 정 보를 확인하자 다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이 트는 서울의 경우 서울특별시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land)'이다. 이 사이 트에 들어가 해당 동 주소를 입력하고 번지수 등을 입력하면 매매가, 전 .월세가등 해당 번지 내에서 거래된 내역을 모두 볼수 있다. 한가 지 팁을 주자면, 빌라의 경우 아파트처럼 시세를 파악하기가쉽지 않은 태, 이 때는 주변 건물의 시세를 조사하면 대략적인 시세를 알 수 있다 경 기도의 경우 ‘경기도 부동산 포털'이 란 사이트 에 접속하면 해당 지역의 매매 및 전 . 월세 시세, 부동산 관련 정보등 을 용이하게 파악할 수 있다. 파악하는 방법은 서울특별시 부동산정보 광장과 비슷하다.

2. 부등산 중개 사무소 전화 문의

이렇게 인터넷으로 해당 물건에 대한 대략적인 시세를 확인했다면 부동산 중개사무소에 직접 전화해서 실제 투자 물건에 대해 문의해보 면 된다. 해당 사이트에 현장 물건지 주변 부동산 중개사무소의 연락처 가 공개되어 있을 것이다. 이를 파악해 부동산에 전화를 건다. 이때 중 요한 것은 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라 는 것이다. 그래야만 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 전화 할 때도 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세 명의 입장에서 문의하 는 것이 좋다. 그렇게 전화를 걸어 문의한 뒤 그중 가장 친절하게 응대 해준 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받으면 된다 개인적인 경험상 전화를 친절하게 받는 중개사무소의 직원일수록 말 주변이 좋고 수완도 좋은 데다 업무 능력도 뛰어나 좋은 물건을 많이 가지고 있는 경우가 많았다. 또 그들은 임차를 놓을 때나 매도할 때도 내 편이 되어서 거래 상대방 또는 상대방 부동산과도 잘 협의해 능숙하 게 일을 처 리 했다 10군데 이상의 중개사무소에 전화해보라고 권한 이유는, 정확한 시 세를 파악하려는 목적도 있지만 앞으로 자신이 거 해할 중개시、무소를 제대로 선택하기 위한 목적도 있다. 그렇게 전화 통화 이후 자신에게 맞는 부동산 중개사무소를 선정했다면, 임 상할 때 사장이나 직원을 직 접 만나 명함을 받아 보관해두자. 그렇게 해두면 투자 물건을 매입한 뒤 수리나 임대 등 문제가 발생했을 때도 중개사무소와 협의해 일을 용 이 하게 처 리 할 수 있다

부동산 중개사무소에 방문할 때는 가급적 혼자보다는 둘이 가는 것 이 좋다. 특히 신혼부부일 경우 가장 좋다. 신혼으로 보이는 부부가 함 께 가면 중개사무소에서는 대부분 실수요자라고 생각하고 친절하게 응대 한다. 중개사무소의 사장이나 실장 들은 여 성 인 경우가 많다. 따라 서 남성보다는 여성이 현장에서 질문할 때 더 편하고 친절하게 대답해 준다. 특히 주거용 부동산의 경우 여성이 남성보다 더욱 섬세하게 접근 한다는 점도 장점이다. 남성의 경우 해당 건물이 무너지지 않을 정도만 돼도 문제없다고 생각하지만, 여성들은 해당 부동산의 노후도나 걸로 여부, 수압 상태 , 자녀 교육 환경 등을 꼼꼼하고 세세하게 살핀다. 만약 입장 경험이 부족한 남성이라면 아내와 함께 가거나 미혼이라면 여성 지인과 함께 가기를 추천한다. 만약 아내가 육아나 회사 일 등의 문제 로 같이 임장을 다니기 힘들다면, 온라인 카페 활동을 통해 친구를 만 E는 것도 방법이다 그렇다면 ‘남-남' 조합은 어떨까口 남성 두 명이 중개사무소에 방문하 면 실수요자라기보다는 시세를 조사하러 온 투자자로 보일 확률이 크 다. 따라서 애써 부동산 브리핑을 한 뒤 남 좋은 일만 시킨다고 생각해 반기 지 않을 수 있다 상황에 맞는 복장도 중요하다. 예전에 지인이 임장을 갔다가 황당한 일을 겪었다며 격분해서 내게 이야기를 털어놓았던 적이 있다. 그는투 자 스터디 멤버와 함께 경매 물건 조사를 위해 부동산 중개사무소에 들 어 갔는데 사장이 면박을 줬다고 했다. 구체적으로 물어보니 , 남자 서너 명이 반바지 차림으로 중개사무소에 들어가서 어떻게 오셨냐는 질 문에 다짜고짜, "여기 부동산 투자하러 왔는데요! "라고 이야기한 것이 다. 그러자 중개사무소 사장이 나온 투자 물건이 없다며 아주퉁명스럽게 대답했고 이러한 상황에서 임장팀의 한 사람과 중개사무소 사장 사 이에 고성이 오갔다. 물론 그들의 입장에서는 부동산 중개사무소 사장의 불친절한 말투와 행동에 기분이 상했을 것이다. 하지만 중개사무소 사장 입장에서는 반바지 차림의 남자 여러 명이 몰려와서 무턱대고 투자하러 왔다고 하니, 자기 손님도 아닌 사람에게 매매가나 임대가를 브리핑하는 것이 내키지 않았을 수 있다. 특히나 인근 아파트가 경매로 나 왔다는 것을 아는 상황에서 그러한 투자자들이 반가울리가 있겠는가? 차라리 편한 반바지 차림이었다면, 동네 주민인데 전세가 만기되어 이사를 기려고 한다는 식으로 접근했다면 서로에게 더 좋았을 것 같다 물론 솔직 한 것이 가장 좋지 만 살다 보면 상황에 따라 어울리는 대처법 이 있는 법이다. 다만 기억해야 할 것은, 부동산 투자 또한 비즈니스 차 원에서 접근해야 한다는 것이다. 존중받고 싶다면 상대방을 배려해야 한다. 기본적 인 복장조차 갖추지 못하고 비즈니스를 하는 것은 본인이 아마추어 라는 사실을 드러 내는 것과 마찬가지다.

4. 임장보고서 작성

임장을 다녀왔다면, 그 지역과 해당 물건에 대한 간단한 정보나 특이 사항, 자신의 의견 등을 간략하게라도 기록해두어야 한다. 정리 단계를 거치지 않으면, 쉽게 잊히는 비계량적인 경험으로밖에 남지 않아 투자를 위 한 유용한 테 이터 로 활용하기 힘들다. 개인 블로그나 스마트폰 노트에 임장 기록을 남기는 것도 방법이다. 특히 부동산 투자 관련 온라인 카페 중에는 임장 후기를 공유하는 게 시 판을 따로 마련해둔 곳도 있다. 여 기 에 임장 후기를 남기면 다른 사람들과 정 보를 공유한다는 점에 자신뿐 아니 라, 다른 이들의 임장 경험을 간접 체험 할 수도 있다.

누군가 내게 부동산 투자에 서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이 라고 대답할 것 같다. 같은 물건이 라도, 그저 컴퓨터 앞에 앉아 ‘로드 뷰'로 보는 물건과 현장에 서 중개 사무소 사람들에게 소개받는 물건은 완전히 다르다. 다만 문제는 경 험이 많은 사람들이라 해도 임장을 꾸준히 하는 게 쉽지 않다는 것이다. 만약 경제적 자유를 누리기 위해 부동산 투자를 제대로 해보기로 했다면, 꾸준한 임장을 위 한 가장 좋은 방법은 다른 사람과 약속을 잡는 것이다. 마음이 잘 맞는 동료를 정해서 함께 임장을 다니기도 약속해두면, 개인의 의 지 적 노력 보다 훨씬 강력 한 동기부여 가 된다. 또 같은 현장에 서 동일한 물건을 보디 라도 사람마다 보는 관점 이 다르기 때문에 서로의 건을 교류하게 된다면 임장의 효과가 배가 될 수 있다.

따라서 투자 스터디나 모임을 통해, 마음이 잘 맞는 사람을 정 하고 그와 ‘매주 1회씩 임장하기 '를 6개월 이상 하다 보면 현장과 물건을 보는 시 선이 보다 정 확해 질 것이다.

5단계. 멘토 만나기

투자든 사업 이든, 그 어떤 분야에서든 후발주자가 제일 첫 번째 써야 할 전략은 ‘벤치마킹 '이다. 삼성은 소니를 벤치마킹해 전자 분야에서 1위 를 차지했고, 애플의 아이폰을 벤치마킹해 휴대전화 시장 1위가 되었 다. 나 역시 투자를 배우기 시작할 때 성공한 투자 선배들의 방식을배 우고 흉내 내고자 부단히 애썼다. 처음엔 각종 언론사나 신문, 투자 관 련 사이트에서 투자에 유용한 칼럼을 쓰고 있는 이들을 만나려고 노력 했다. 하지만 쉽지 않았다. 내게는 그들의 조언이 필요했지만 내가 그 들에게 줄 수 있는 도움은 없었기 때문이다. 그들의 입 장을 이해했다 그래서 전략을 바꿨다. 성공한 투자 선배들을 만날 수 있는 가장 쉬 운 방법 . 즉 비용을 내고 그들의 강의를 듣는 것이 었다. 그렇게 나는 유 명한 투자 멘토들의 강의를 신청해서 들으며 선배들의 조언에 따라 시 행 착오를 줄여나갔다. 실제로 투자를 본격적 白 로 시작하는 데 결정적 동기가 된 것이 바로 강의였다. 나보다 앞서 투자 세계에 뛰어들어 수 많은 경험 끝에 이뤄낸 성과들을 듣고 나니 내가 그들처럼 되지 말란 법은 없다는 생각이 들었던 것이다. ‘나도 그렇게 될 수 있을까‘?'라는 물음이 어느새 ‘나도 그렇게 될 수 있다! '로 바뀌었다. 또 함께 강의를 듣는 사람 중 마음이 통하는 사람들이 있으면 연락처를 주고받으며 이 후에도 그들과 소중한 인연을 이 어 갈 수 있다는 점 도 장점 이 었다 다만, 지금 당장 정규 강좌를 신청 하려고 하지 말고, 일단 투자 관련

책들도 좀 읽고 현장 경험을 보다 쌓고 난 뒤 수강하기를 권한다. 재 테크나 투자에 관한 지식이 전무한 상태에서 정규 강좌를 듣는 것은 이제 겨우 물속에서 발차기를 할 수 있을 뿐인데 접영 코스를 배우는 것과 다를 게 없기 때문이다. 따라서 강좌들이 하는 이야기와 수업 내 용을 어 느 정도 이 해할 수 있을 만큼의 능력을 갖춘 뒤 도전하기를 권 한다.

10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기(2)-건물가격 산출 요령

내가 소유한 건물 가격이 얼마나 될까? 공인중개사를 통해 소개받은 건물의 적정 가격이 어떻게 될까? 공인중개사나 투자자 누구라도 ‘내가 주목한 건물에 대하여 가격을 적정치로 산출할 수 있다면 얼마나 좋을까’라고 생각해 본 적이 있을 것이다. 아파트나 오피스텔의 경우 부동산포털에 접속하면 금세 시세를 파악할 수 있겠지만, 건물은 풀빵처럼 찍어낸 것도 아니고 물건마다 제각각이다. 건물을 전문으로 취급하는 중개전문가를 만나기도 쉽지 않아서 가격에 관핞나 시장에 나와 있는 매물의 매도호가를 기준으로 요모조모를 따져보고 오직 자신의 감과 주변 중개업소를 통한 귀동냥으로 가격의 적정설을 판단할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

오랫동안 빌딩중개를 전문으로 해오면서 습득한 건물가격 산출요령을 밝히고자 한다. 투자자나 공인중개사 공히 건물가격 산출요령을 숙지한다면 가격과 관련된 불필요한 오해라든가 매매와 관련된 의사결정 과정에서 시간낭비를 상당히 줄일 수 있는 등 긍정적 효과가 크다는 판단이다.

서울지역에서 건물 중개를 전문으로 하는 업게 전문가들이 현업에서 건물가격을 산출할 때 적용하는 방법으로는 복성식평가법, 수익률평가법, 연면적평가법을 들 수 있다. 복성식평가법과 수익률평가법은 특별히 새로운 것은 아니겠으나, 연면적평가법에서 서울시를 주요 지역별로 임의로 구분하였고 각 지역별 연면적평당 단가를 오랜 연구 결과를 바탕으로 제시하였다.

1. 복성식 평가법

복성식 평가법은 토지 가격과 건물의 잔존가치를 합한 평가방식으로 고전적 방식이다. 이 방식은 토지 시세를 알고 건물의 준공년도를 알면 쉽게 건물 가치를 산출할 수 있다. 대상 물건이 잘 모르는 지역에 있다면 해당 지역의 공인중개사에게 물어 대략적인 시세를 구할 수 있다. 여의치 않은 경우에는 토지이용계획확인서를 열람하여 공시지가를 구한다. 일반적으로 공시지가는 시세의 60%정도를 반영한다고 간주한다. 따라서 공시지가에 1.5~2배를 하면 대략적인 토지 가격을 산출할 수 있다. 물론 지역적인 차이나 용도로 인한 차이, 혹은 특정 이슈에 의한 호재나 악재 등이 있는 경우는 예외로 한다. 관리지역이나 농림지역의 경우 공시지가는 시세의 60%를 반영한다고 보기가 어렵지만, 도시지역의 경우 이 평가법은 상당히 유용하다.

건물가격의 산출은 다소 복잡하다. 무허가 건축물이 아니라면 건축물대장을 열람하여 가격 평가 시점에서 재조달원가를 산출하고 내용연수를 40년으로 하여 감가상각하면 잔존가액을 산출할 수 있다. 2015년 현 시점을 기준으로 일반 사무실용 건물 신축 비용은 평당 350만원 선으로 추정한다. 만약 IBS(지능형 빌딩 시스템)라도 구축된 건물이라면 당연히 평당 건축비는 상향하여 추정하여야 한다.

예컨대 330.5㎡(약 100평)의 대지 위에 연면적 991.5㎡(약 300평)(지하1층/지상5층)의 건령 15년의 근생건물이 있다. 토지시세를 해당 건물 주변의 공인중개사에게 알아보니 평당 2,000만원선이다. 공시지가는 평당 1,155만원이다. 공시지가를 시세로 전환하기 위하여 전환율 60%로 반영하면 1,157만원/0.6=1,925만원이다. 따라서 해당 토지의 시세는 평당 1,900~2,000만원으로 추정할 수 있고, 해당 건물의 토지가격은 19~20억 원으로 추정된다. 해당 건물이 신축 건물이라면 건물 가격은 약 10억 5,000만원 이다. 사용연수가 15년이므로 잔존연수는 25년, 따라서 건물 잔존가격은 약 6억 5,000만원이다. 따라서 토지가격과 건물자논가격을 합한 건물가격은 약 25억 8,000만원으로 추정할 수 있다.

서울 서남부권 지역에서 확보한 동일 도로변에 있는 실제 매물을 복성식평가법을 적용해보자. 이 건물들은 같은 도로상에 서로를 마주보고 있다. 이곳 토지시세는 평당 3,000만원을 호가한다. 진입로를 끼고 있으면 3,500만원 정도이다. 위 그림의 좌측 건물(A)은 토지 330.5㎡(약 100평), 건물 연면적 793.2㎡(약 240평), 건령 22년의 건물로 필자가 매도호가 35억원에 의뢰받은 건물이다. 현재 보증금 3억원, 월차임 770만원이므로 임대수익률은 2.9%이다. 준공 후 22년 경과되어 잔존연수가 18년이다.

앞에서 설명한 공식에 대입해 보면 건물 가격은 33억 7,800만원으로 매도호가보다 낮다. 건물가격이 20억~30억 원대 매물 중에서 임대수익률이 4%이하일 경우 매매될 가능성이 낮다. 위 경우 사옥이나 병원 등 특수목적으로 매수하려는 의뢰인을 만나게 되면 거래될 수도 있다.

우측 건물(B)은 대지 429.65㎡(약 130평0, 평면적 1,751.65㎡(약530평), 건령 22년이다. 진입로를 접하고 있어 토지가치를 평당 3,500만원으로 적용하면 건물가격은 55억 7,000만원으로 추산된다. 그런데 이 매물은 44억원에 매도의뢰 받았다. 보증금이 4억 7,000만원, 월차임이 1,600만원으로 임대수익률이 4.9%이다.

위 두 매물 중 건물(A)는 수익성 측면에서는 낙제점이라 할 수 있다. 그러나 지상의 건물 가치를 없는 것으로 하고 토지 가치만으로 매매하되, 본 매물의 용도구역인 준공업지역에 주어진 용적률 400%를 최대로 적용하여 건물을 신축한다면 선택이 달라질 수 있다.

이렇게 지상 건물이 용적률을 제대로 활용하지 못한 건물이거나 건물이 낡아 시장에서 건물가치를 평가받을 수 없어 수익성이 좋지 못한 건물은 복성식평가법을 적용하여 가격을 산정한 후, 건물가치는 포기하고 신축 부지로 매도하는 것이 현실적인 대안이다. 결국 이런 물건은 ‘건물’이 아닌 ‘토지’로 매매 하는 것이 거래가능성이 클 것이다. 한편, 봉석식평가법은 대부분의 투자자들이 중시하는 시장성과 수익성에 대한 고려가 결여된 단점을 가진 방식이다. 따라서 수익성 물건을 구하는 투자자들을 대상으로는 적용하기 어렵다.

2. 수익률 평가법

수익률 평가법은 해당 부동산의 수익성을 산출하여 가치를 평가하는 방식으로 거의 대부분의 매수인들이 선호하는 방식이다. 평가방법은 매우 간단하다. 매도호가와 보증금, 월차임을 알면 건물가격을 구할 수 있다. 매도호가 30억원 이하의 매물에 대해서는 수익률 4%를 적용하고, 30억원 초과의 매물에는 수익률 5%를 적용하자. 가령 매도호가 20억원, 보증금 1억원, 월차임 634만원에 대한 수익률을 계산해 보자. 연간임대수입이 7,608만원이므로 매가에서 보증금을 제한 19억원이 실투자금이다. 연간임대수입을 실투자금으로 나누어 100을 곱하면 4%가 된다. 따라서 이 매물은 거래 가능성이 있는 물건이라고 볼 수 있다. 이를 공식으로 나타내면 다음과 같다.

적정가격=연간임대수입/0.04(적정수익률 4%)+보증금

결국 매도호가가 적정가격을 초과하면 거래 가능성이 낮고, 그 이하인 경우에는 거래 가능성이 높은 괜찮은 매물로 간주할 수 있다.

건물A는 서울 서남부권의 대로변 코너에 입지한 대지 161.94㎡(약 49평), 3층 건물로서 노출성이나 진출입성이 특급이라 할 수 있다. 매도인은 18억원을 원한다. 보증금 1억 4,000만원, 우러차임 350만원이다. 이 건물을 매수하려면 실투자금액이 16억 6,000만원이고 연간 임대수입은 4,200만원이므로 연간수익률은 2.5%이다. 이면 도로변에 위치한 건물B는 대지 204.91㎡(약62평)인 건물로 매도호가 17억원, 보증금 9,000만원, 월차임 700만원이다. 같은 방법으로 계산하면 실투자금액은 16억 1,000만원이며 연간 수익률은 5.2%이다.

서울과 수도권의 경우 구분상가나 빌딩의 우량 수익률 판단 기준점은 5%이다. 이는 금리, 증권투자, 채권투자 등 제반 투자 수익률과 함께 고려한 수치이다. 요즘처럼 저금리시대에 수익률 5%는 상당히 매력적인 수치이다. 그런데 구분상가의 경우 수익률 5%는 매수의뢰인이 만족하지 않고 6% 이상을 원하는 반면, 건물의 경우 특히 가격대가 30억원 이하인 건물의 경우 5%를 넘는 물건은 귀한 것이 사실이다.

더구나 10억원대 매물 중에서 가장 흔한 매물인 상가주택의 경우5%는커녕 3%이하도 부지기수이다. 구분상가의 경우 토지지분이 미밓여 부동산상승기에도 가격이 별로 오르지 않는 반면, 견물의 경우 토지가격 상승에 따른 자본이득이 크기 때문에 10억~20억원대 수익률 3~4% 소형 건물도 매매가 되는 것이다.

중소형건물 시장에는 10억원 정도를 보유한 매수의뢰인들은 흔하다. 10억원 선으로 건물투자를 하려는 사람들이 그만큼 많은 것이다. 강남권 주요지역의 30평대 아파트 한 채만 매도할 경우 대략 10억원을 손에 쥔다. 이돈으로 상가주택을 매입하여 한 층은 자기가 거주하고, 잔여 층은 임대소득용으로 노후를 대비하고자 의뢰인들이 많다. 그런데 막상 현실에서 만나는 10억원 대 매물들은 매수인의 기대에 부합하는 매물이 단연코 없다. 그들이 희망하는 10억원대 상가주택은 현실에서는 대개 20억원대 매물이다. 건물가격이 20억원이 넘으면 수익률 5%가 넘는 물건들이 어쩌다 나오고, 30억원이 넘으면 종종 나온다. 50억원대가 넘으면 5%대 물건은 어렵지 않게 구 할 수 있다. 즉, 가격대가 높아질수록 수익성 좋은 물건이 많이 나온다. 그 이유는 ‘규모의 경제’ 논리 때문이라 할 수 있다. 20억원 이하의 소규모 건물로는 수익성을 내기가 만만치 않다가, 30억원대를 넘어서면 토지면적도 50평 이상이 되어 최소한의 기대치를 만족시키게 되고, 이면 지역에서 점차 도로변으로 나올수 있게 되어 유동인구도 증가하고 임대료도 높아지면서 공실도 줄어 수익성도 높아져 결국 매매도 쉬어지는 것이다.

3. 연면적 평가법

연면적 평가법은 불과 2~3분안에 특정 건물의 대략적인 가격을 추살할 수 있는 평가법이다. 이 평가법은 연면적이 얼마인지 알게 되면 해당 건물의 입지를 감안하여 즉흥적으로 가격을 산출할 수 있는 방법이다. 빌딩을 보지도 않고, 임대내역을 알기도 전에 쉽게 대략적인 가격을 산출할 수 있는 장점이 있다.

우연히 거리를 지나다 자신의 마음에 드는 건물을 발견한 경우 지하 몇 층에 지상 몇 층인지 먼저 해당 건물의 총 층수를 파악해 보자. 다음으로 연면적 파악을 위해서는 대지면적을 파악해야 하는데, 대지의 가로와 세로를 보폭으로 측정하여 대략적인 대지면적을 구한다. 구해진 대지면적의 50%를 층당 면적으로 간주한다. 여기에 지상층수와 지하층수의 합을 곱하면 연면적이 나온다. 예컨대 대지 330.5㎡(약100평)선이고, 지하1층/지상5층이라 한다면 층당 건평을 대지면적의 50%인 165.25㎡(약 300평0가 된다. 이렇게 파악된 연면적에 주요지역별 3.3㎡(평)단가를 대입하면 된다.

1번은 서울 동부지역 대로변 지하1층/지상8층 신축건물 이다. 대지는 보폭으로 측정한 결과 약 100평 정도이다. 층당 건편을 50%인 50평으로 보고 총 층수인 9를 곱하면 연면적이 450평 정도가 된다. ‘기타지역 대로변’의 1급 지 값의 중간치인 1,100만원을 대입하면 50억원쯤 나오며, 1,200만원을 대입하면 54억인 나온다. 따라서 이 건물은 대략 50~54억원 정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 실제로 이 물건은 대지 333.8㎡(약 100평), 연면적 1,563.26㎡(약 473평)이며, 매도호가 53억원에 접수된 수익률 5%인 우량 매물이다.

이 방법은 말 그대로 ‘척 보고 가격을 산출하는’속성 평가법이므로 어림가격이 필요한 경우에 한하여 적용해야 한다. 다음 사진 매물들은 연면적평가법을 적용하여 산출한 가격 대비 실제 시장에 나온 가격과 차이가 거의 나지 않는 사례들이다.

1번 건물은 연면적 1,563㎡(473평)이고 서울 동부지역 대로변에 입지한 매물로서 기타지역 1급지 대로변 중간가격인 평당 1,100만원을 적용하면 52억원이 되며 매도호가는 553억이다. 2번 건물은 연면적 1,198㎡(362평)이고 2호선 역세권 이면에 입지하였으므로 2호선 역세권 이면지역 중간치인 1,100만원을 대입하면 40억원이 되며 매도의뢰가격은 40억우너이다. 3번 건물은 테헤란로 이면에 입지한 건물로서 연면적 1,444.28㎡(약 437평)이다. 단가 테헤란로 이면지역 3급지 1,500만원을 대입하면 65억 5,000만원이다. 매도의뢰가격과 거의 같다. 4번 건물은 서부지역 대로변에 입지한 연면적 2,554.76㎡(약 773평)으로서 기타지역 대로변 낮은 가격인 1,000만원을 대입하면 77억원이되며 중간가격을 대입하며 85억원이 된다. 매도의뢰 가격은 78억원이다.

주의할 점은 위 가격을 적용하려면 소형건물의 경우 신축한지 15년 이내의 건물에 한한다. 20년 정도 되었다면 여기서 적절히 감가해야 하낟. 30년이 넘었다면 투자자들이 건물가치를 인정하지 않으므로 연면적 평가법을 적용하기는 부적절하다. 이런 경우에는 복성식평가법에서 건물가치를 배제하고 토지가치만 산출하는 방식으로 처리해야 할 것이다. 요는 상권이나 입지, 건령에 따라 적절히 가감하여 적용하는 센스가 기본적으로 필요할 것이다.

"한 층에 내가 살고 월세 500만원 쯤 나오는 건물 하나 있으면 얼마나 좋을까?"

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