연말정산을 어떻게 준비하느냐에 따라 월금이 될수도 아니면 세금 폭탄이 될수 있는 시즌이 돌아왔다.
우선 주택담보대출을 이용하는 사람은 지난해 납부한 이자에 대해 공제받을 수 있다. 또 내 집 마련을 위해 매달 꼬박꼬박 납부하는 청약저축 납입액의 일부도 소득공제 된다.
■ 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등(장기주택마련저축)
총급여액이 7천만원 이하 근로자인 무주택 세대주가 청약통장에 가입한 경우에는 장기주택마련저축공제를 받아볼 수 있습니다.
연 내에 한 채의 주택을 보유한 사실이 있다면 당해 연도 연말정산 시에는 주택청약종합저축 납입액 공제를 받을 수 없습니다. 같이 거주하고 있는 세대원이 주택을 소유하고 있어도 소득공제 대상이 될 수 없습니다. 또, 근로자 본인 명의로 청약통장에 가입하여야 하며 배우자가 가입한 저축은 공제 대상에 포함되지 않습니다.
일정요건이 모두 충족될 경우에는 해당 년도의 청약저축 납입액의 40% 범위 내에서 소득공제를 받아 볼 수 있습니다. 월세액 소득공제액과 주택임차차입금의 원리금상환공제액을 포함해 최대 300만원까지만 공제해줍니다.
주택청약종합저축은 매달 2만원에서 50만까지 납부할 수 있습니다. 하지만 50만원을 납입하더라도 최대 월 납입금액 20만원까지만 인정해줍니다.
매달 20만원씩 주택청약저축에 납입하면 매년 최대 96만원(240만원×40%)까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 과세표준이 1200만~4000만원인 직장인이라면 세율 15%가 적용되므로 약 14만4000원을 환급 받을 수 있습니다.
일정요건을 충족하지 못하거나 위배했다면 소득공제 받았던 금액을 추징당하기도 합니다. 소득공제를 받은 근로자가 가입일로부터 5년내 해지하거나 국민주택규모 초과 주택에 당첨돼 계좌를 해지하는 경우에는 공제액이 추징됩니다. 연간 최대 납부액인 240만원씩 5년간 납부했으면 1200만원의 6%인 72만원을 추징당하게 됩니다. 분양주택에 당첨되거나 통장 만기 등을 이유로 당초 가입목적 달성해 부득이하게 해지하는 경우에는 당연히 공제대상에 포함됩니다.
주택청약저축 납입액에 대한 소득공제는 2019년12월31일까지 낸 금액에 한해서만 적용됩니다. 따라서, 2020년1월1일부터 주택청약저축의 소득공제혜택도 사라진다고 합니다.
현재는 무주택자인 근로소득자가 주택청약종합저축에 낸 금액의 40%까지 연 240만원 한도 내에서 소득공제를 해주도록 규정하고 있지만 2019년12월31일까지 허용토록 기한을 설정했다.
■ 주택담보대출 소득공제
과세기간 종료일인 12월 31일을 기준으로 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 무주택이거나 1주택인 경우에는 주택담보대출 소득공제를 받아볼 수 있습니다.
세대주가 소득공제를 받는 것이 원칙입니다. 다만, 세대주가 주택관련공제를 받지 않는다면 세대원이 공제를 받는 것도 가능합니다. 이때 세대원은 해당 주택에 거주해야 합니다. 세대주는 실제 거주여부와 상관없이 공제를 받을 수 있습니다.
세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용되지 않습니다. 또, 주택을 취득할 당시 기준시가 4억원이하의 주택에 대한 대출만 공제 대상입니다. 오피스텔은 주거용이라도 공제대상에 포함되지 않습니다. 2013년이전 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여 과세기간 종료일 현재 2주택 이상을 보유한 경우에는 적용되지 않습니다. 또, 주택을 취득할 당시 기준시가 4억원이하의 주택에 대한 대출만 공제 대상입니다. 오피스텔은 주거용이라도 공제대상에 포함되지 않습니다. 2013년이전 취득한 주택은 국민주택규모이면서 기준시가 3억원이하만 소득공제대상에 포함됩니다.
대출 기간이 길면서 원금과 이자를 동시에 갚는 대출자에게 소득공제 혜택이 많이 돌아갑니다.
2015년 1월 1일 이후에 차입한 주택담보대출자는 대출만기가 15년 이상이면서 이자는 고정금리, 원리금은 비거치식 분할상환 조건을 모두 갖추면 최대 1800만원을 소득공제 받을 수 있습니다. 5년 단위로 금리를 변경하는 경우에도 고정금리로 간주합니다. 대출만기 10년 이상이면서 고정금리 또는 비거치식 분할상환 조건일 경우 300만원만 소득공제를 해줍니다.
2014년 12월31일 이전 대출자는 기존 대출상환 조건으로 적용됩니다. 대출만기가 15년 이상이고 고정금리에 비거치식 분할상환 대출자는 최대 1500만원까지 공제 받을 수 있습니다. 그러나 대출만기 15년 이상이면서 변동금리 또는 거치식 분할상환 대출자의 소득공제 한도는 500만원으로 줄어들게 됩니다.
무주택 세대주가 4억원 이하인 주택분양권 등을 취득하고 주택완공 시 장기주택저당차입금으로 전환할 것을 조건으로 차입(조건변경을 통한 경우도 포함)해도 소득공제를 받을 수 있습니다. 이경우에는 차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지 그 차입금을 장기주택저당차입금으로 봅니다.
◆ 매달 내는 월세는 40%까지 공제
매달 월세를 낸다면 일정 금액을 소득공제받을 수 있다. 총 급여가 3000만원 이하(세전 기준)인 무주택 세대주에 한해 적용되며 배우자와 부양가족이 있어야 한다. 정부는 소득 기준을 5000만원 이하로 확대하려 하지만 시행될지는 미지수여서 올해는 소득기준이 3000만원으로 유지될 것으로 보인다.
또 임대차 계약서 상의 주소와 주민등록등본 상의 주소가 같아야 하며 월세액 외에 보증금을 지급한 경우 임대차 계약서에 확정일자가 필요하다.
예년에는 월세 공제를 받기 위해서는 집주인으로부터 현금영수증 등 확인을 받아야 했지만, 올해부터는 그럴 필요가 없어졌다. 임대계약 사본과 등본, 통장입금 등 월세 지급 사실을 확인할 수 있는 서류만 준비하면 된다.
최근 부동산 아파트 분양 시장은 엄청난 활황이었습니다. 당연히 아파트 청약을 받으신 분들도 많을 수 밖에 없는데요. 아파트 청약자 대부분은 중도금대출을 필수로 받게 되죠. 이 경우 중도금 대출이자는 연말정산 소득공제 혜택을 볼 수 있을까요?
◆ 중도금대출
현재 장기주택저당차입금이라고 하는 주택담보대출의 이자는 아래와 같은 조건에서 소득공제가 가능합니다.
주택담보대출이자 소득공제 요건
주택요건: 취득 시 기준시가 4억 원 이하
신청요건: 과세기간 종료일 현재 1주택인 근로자(소유권이전 등기 후 3개월 이내 대출)
한도
만기 15년이상&고정금리&비거치식 분할상환 : 1,800만원(’14 개정안 신설)
15년 이상 고정금리(최소 5년 이상) 또는 비거치식 분할상환 : 1,500만 원
15년 이상인 그 외 차입금 : 500만 원
만기 10년이상&고정금리or비거치식 분할상환 : 300만 원(’14 개정안 신설)
보통 주택담보대출의 경우에는 10년 이상의 장기로 대출을 받는 경우가 많아서 큰 문제는 없는데요. 중도금 대출은 1~2년의 단기 융통이라 위 요건에 따르면 소득공제를 못 받는 게 원칙입니다.
하지만 중도금 대출은 입주시 대부분 주택담보대출로 갈아타기 때문에 만기를 10년 이상으로 변경하면 중도금 대출 이자 상환액도 소득공제가 가능하다고 합니다.
10년
즉, 중도금대출이자를 연말정산 시 소득공제를 받기 위해서는 중도금 대출을 받을 때 은행과 계약서를 작성할 때 추후 입주 시 10년 이상의 주택담보대출로 전환하겠다는 특약사항을 기재하면 중도금 대출부터 이자 소득공제가 가능하고요. 만약, 계약 시 특약을 넣지 않았더라도 추후라도 특약사항을 넣게 되면 그날 이후로 내는 이자는 연말 소득공제가 가능하다고 합니다.
은행 입장에서도 나중에 그 은행을 이용해서 대출전환을 하겠다는 약속이니 넣어주지 않을 이유는 없겠죠.
대출전환
혹시 몇 년 전에 아파트 분양 관련해서 소득공제를 챙기지 못한 경우에 당시 계약서에 특약사항이 있으면 5년 이내에 소득공제를 다시 신청해서 받을 수 있다고 하니 꼼꼼하게 챙겨보는 게 좋을 것 같습니다.
◆ 월세 공제, 되도록 집주인 동의받고 신고해야
전문가들은 부동산 관련 소득공제의 연간 한도가 300만~1500만원에 달하기 때문에 꼼꼼히 챙겨야 한다고 조언했다.
단 전세자금대출과 월세액 공제, 주택마련저축은 모두 합쳐서 연 300만원까지만 공제되기 때문에 자신이 어떤 항목에 해당하는지를 우선 파악하고 나서 연말정산 신고서를 작성해야 한다.
공제 금액이 많은 것부터 우선 신고를 하고 금액이 작은 나머지를 부분을 채워넣는 방법을 사용하는 것이 편리하다.
월세액 공제의 경우 집주인의 확인이 없어도 신청을 하고 공제받을 수 있지만, 나중에 집주인에게 누락된 임대소득에 대한 추가 소득세가 부과될 수 있기 때문에 미리 동의를 받는 게 좋다.
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