10배, 100배 수익률, 1,000원짜리 땅 투자에 대해서 말하다

개인의 비중이 압도적

한국의 자가점유율은 2014년 기준으로 전국 53.6%, 수도권 45.9%이다. 즉 전 국민의 절반은 자기 집이 아닌 남의 집에 세를 들어서 살고 있다. 전 국민의 반이 세입자이니 임대차 시장이 클 수밖에 없다.

그런데 국가나 지방자치단체 등 공공 부문에서 공급하는 임대차 물량은 13%에 불과하며, 나머지 87%의 주택을 민간이 공급하고 있다. 정부의 주택정책을 비판하는 사람들이 주로 지적하는 것도 이 부분이다. 한국은 공공 임대차 주택공급이 너무 적다.

영국이나 네덜란드처럼 오랫동안 주거 복지에 주력해온 나라들은 공공임대주택의 비중이 70%대에 이르고, 유럽의 여러 선진국들도 대부분 40% 이상이다. 그런데 여기에서 주목할 점은 국가별로 공공임대주택 비율의 차이가 매우 크다는 점이다. 주거 선진국이라는 독일은 11%에 불과하고, 미국은 3%대이다. 그래서 이 문제를 단순히 공공임대주택 비율만 보고서 어느 나라의 정책은 훌륭하고 어느 나라는 나쁘다고 할 수는 없다는 점을 미리 밝혀둔다.

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위에 말했듯이 한국의 임대차 시장에서 민간 임대비율은 87%인데, 여기에도 매우 특징적인 면이 있다. 기업의 비중이 극단적으로 낮다는 점이다. 민간기업의 임대 물량은 전체의 1%에 불과하고, 나머지 99%는 모두 개인이 공급하고 있다. 임대차 시장에서 개인의 비중이 이처럼 압도적으로 높은 나라는 세계적으로 유례가 없을 정도이다.

한국의 주택임대차 시장은 전체 GDP 의 2%를 차지하는 매우 큰 시장이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수에 따르면, 2014년 주택임대차 시장의 총 규모는 26조 3,445원에 달한다.

그런데 이렇게 큰 시장에 왜 대기업은 물론이고, 중소기업도 거의 진출하지 않는 것일까? 대기업이 동네 빵집이나 떡볶이 가게까지 진출하는 나라가 아닌가? 이윤이 있는 곳이라면 어디든 참가하는 것이 기업의 속성인데 말이다. 그 이유는 다음과 같다.

왜 기업이 안 들어왔는가?

한국의 임대차 시장은 개인들에게 압도적으로 유리한 시장이다. 바로 세금 때문이다. 개인의 경우 월세 수익은 6~32%의 소득세가 부과되며, 전세는 전세금을 이자율(약4% 내외)로 환산해 세금을 부과한다. 반면 기업에는 10~22%의 법인세가 부과된다.

그러나 개인들은 실제로 임대소득에 대해 거의 세금을 내지 않는다는 것이 중요하다. 한국에서 임대 소득가구는 총 750만 가구(전세 377만,월세 385만)인데, 이 중에서 임대소득을 자진 신고한 사람은 주택임대사업 등록자 7만 7천여 명을 포함해 경우 8만 3천여 명에 불과하다. 임대차 소득에 대한 신고의무가 없기 때문이다.

현행 임대소득세는 전세는 1가구 3주택, 보증금 총액 3억원 이상에 대해서만 간주임대료(임대보증금에 대한 시중금리를 감안한 일정 비율을 곱해 계산한 금액)을 적용해 과세하고, 월세는 다주택자, 또는 1주택자만 주택 공시가격이 9억원을 초과(전세 동일)하는 경우 과세하고 있다.

그런데 이마저도 의무가 아니라 자진신고가 원칙이다. 그래서 대부분의 임대인들은 신고하지 않고 이를 숨겨버린다. 주택임대차 시장에서 발생하는 연간 44조원의 소득에 대해서는 거의 세금이 없는 상태로 방치되고 있는 것이다.

반면 기업의 경우 이런 식의 얼렁뚱땅이 통하지 않는다. 실제로 상가나 오피스텔의 임대차 사업 법인들은 대부분 임대 소득에 대해 세금을 납부하고 있다. 이렇게 세금 문제에서 개인과 법인의 차이가 확 벌어지기 때문에, 한국 민간 임대차 시장은 개인들이 대부분을 차지하게 되어버렸다.

의외로 낮은 이익률

부동산 임대업은 생각보다 이윤이 높지 않다. 2015년 9월 기준으로 한국 아파트의 평균 임대수익률은 4%이다. 그렇지만 실제 수익률은 이보다 훨씬 낮다. 게다가 기업들이 감당하기 어려운 각종 리스크를 부담해야 하기 때문에 임대 시장 참여가 저조한 것이다.

흔히 자조적으로 “조물주 위에 건물주가 있다.”라고들 한다. 집주인은 딱히 하는 일도 없이 매달 월세만 따박따박 받아가는 것 같다. 이처럼 부러움을 사는데, 왜 대부분 노인이고, 늘 ‘성격이 깐깐하고 온갖 간섭을 하는 인물’로 그려질까? 그런데 통계를 보면 이런 현상이 왜 일어 나는지 알게 된다. 앞에서 말했듯, 아파트의 평균 임대수익률은 연간 4%수준이다. 물론 현재 예금금리가 1.5~2%대이니 지금 상황에서는 높다고도 볼 수 있을 것이다. 정말 그럴까?

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기업으로 따지면 매출액이나 마찬가지로, 원가를 전혀 반영하지 않는 수익률이다. 그렇다면 임대수익의 원가를 생각해보자.

첫째, 자금의 기회비용이다. 은행에 1억원을 맡겨두어도 적어도 1.5%의 수익을 올릴 수 있다. 이 수익을 포기하고 아파트에 투자한 것이기 때문에 이 비용은 당연히 공제해두고 생각해야 한다.

둘째, 건물의 감가상각분이다. 물론 토지는 감가상각이 되지 않지만, 건물에는 분명히 수명이 있게 마련이다. 명목상의 수익률에서 감가상각분을 빼고 계산해야 한다. 1억원의 아파트의 매매 감가상각률이 2%라면, 감가상각으로 연간 100만원씩 없어지는 셈이다.

셋째, 주택의 유지수선 비용이다. 우리 민법은 제623조 임대의 의무 조항에서 “그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있다. 형광등, 문고리, 수도꼭지처럼 사용수익에 큰 불편이 없고 소액인 경우는 임차인이 부담한다. 하지만 보일러가 터졌다든가 벽이 갈라지고 천장에서 물이 새는 등의 하자가 발생하면 큰 비용이 들 경우 임대인이 책임지고 부담해야 한다.

집이 새 집이라면 큰 비용이 들지 않겠지만, 낡아질수록 무시하기 힘든 비용이 든다. 이런 비용을 일괄적으로 계산할 수는 없지만, 연간 임대료 중 약 0.5%정도의 비용은 감안하는 것이 안전할 것이다.

넷째, 주택의 공실 위험이다. 공실률은 부동산 수익률에서 매우 중요한 문제이다. 1년 12개월중에서 딱 2개월만 임차인을 구하지 못하면, 수익률은 연간 2/12만큼 떨어져버린다.

이제 한국도 주택보급률이 100%를 넘어섰다. 따라서 과거와 달리 빈집이 생겨나고 있으며, 임대에 실패한 주택이 생길 가능성이 높아졌다. 물론 아직 주택의 공실률은 오피스에 비해서는 현저하게 낮은 수준이지만, 임차인을 구하지 못해서 몇 달씩 집을 비워두어야 하는 경우를 더러 볼 수 있다.

이 경우 새 임차인을 구할 때까지 월세를 받지 못하고, 공인중개사에게 비용을 지불하고 임차인을 적극적으로 유치해야 한다. 중개수수료는 사실상 공실을 피하기 위한 비용이라고 할 수 있으며, 주택임대차기간인 2년마다 집주인들이 꼬박꼬박 치러야 하는 비용이다.

다섯째, 주택의 보유에 따른 세금 문제이다.

앞에서 개인은 임대소득세를 거의 부담하지 않는다고 했지만, 보유세는 피할 수 없다. 한국의 주택보유세는 재산세와 종합부동산세로 나눌 수 있다. 주택보유세는 누진세이므로 주택의 가격이 비쌀수록 세금도 누진적으로 커지지만, 아직까지 소액부동산에 대한 보유세는 그리 크지 않다. 또 은행예금 같은 다른 자산도 세금이 붙기 때문에 세금까지 비용에 넣기는 힘든 면이 있다. 그래서 세금 부분은 잠시 언급만 하고 따로 계산하지는 않겠다.

아무튼 이처럼 주택 임대에 따른 비용을 따져보면, 또 하나의 비밀이 풀린다. 한국 집주인들이 왜 세입자에게 잔소리를 하며 깐깐하게 구는지에 대한 답이 여기에 있다. 임대인의 입장에서는 임대에 따른 비용중에서 줄일 수 있는 것이 유지·수선 비용밖에 없기 때문이다. 이 비용을 줄이고 잘 관리해야 겨우 은행수익률과 균형을 맞출 수 있다. 그래서 임차인들이 집을 쓰는 데 사사건건 간섭하고 잔소리를 하는 경우가 자주 발생한다. 임대인들이 연장통을 둘러메고 직접 보일러를 고치거나 도배를하는 경우도 흔히 볼수 있다. 이런 일까지 사람을 불러서 시키면 오히려 수익을 까먹을 수도 있기 때문이다.

임대수익률이 왜 낮았는가?

현재의 주택 임대수익률은 그나마 시중은행의 예금금리보다 높은 수준이다. 그러나 이런 상황은 불과 몇 년 되지 않았다. 2013년 이전에는 오히려 예금금리가 서울 아파트의 임대수익률보다 높았다. 상식적으로는 이해하기 힘든 일이다. 은행에 예금하는 게 편하고 수익률도 높은데, 무엇하러 집을 사서 임대를 주고 피곤한 온갖 유지·수선까지 해주어야 하는가?

그 이유는 집주인들이 부동산 임대 수익보다 집값이 올라서 얻는 수익을 훨씬 중요하게 여겼기 때문이다. 주택의 수익률은 크게 자본수익률과 소득수익률로 나눌 수 있다. 여기서 자본수익률이란 집값이 올라서 얻는 수익이며, 소득수익률이란 전월세로 인해 얻는 수익이다.

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투자수익률 = 자본수익률 + 소득수익률

국민은행에서 2011년 발표한 자료에 따르면, 지난 24년간 전체 주택시장의 연평균 수익률은 약 8.3%이며, 이 중에서 자본수익률(집값 상승)은 3.8%, 소득수익률은 4.4%를 차지했다. 이렇게 장기간의 누적으로 보자면 임대 소득수익률이 비중이 더 크다. 그러나 언론의 관심이 집중되는 서울 강남의 아파트로만 대상을 좁혀서 보면, 자본수익률은 7.6%, 소득수익률은 5.0%로 임대소득보다 시세차익에 따른 수익이 더 크다. 그래서 부동산 시장 참가자들의 관심도 집값 상승에 몰리게 되고, 의외로 낮은 임대수익률을 감수했던 것이다.

지난 시기에 저금리 기조가 계속되자, 부동산 임대수익이 은행금리를 훌쩍 넘었다는 기사가 자주 등장했다. 예금 이자수익은 무위험 수익이기 때문에 낮을 수밖에 없다. 당연히 임대수익률이 예금금리보다 높아야 하며, 과거처럼 임대수익률이 예금금리보다 낮은 것은 오히려 비정상이었다.

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그러나 공식적인 주택의 임대수익률이 4%라면, 집주인의 실제 수익률은 2%를 넘기 힘들다. 앞에서 소개한 이런저런 비용이 숨어 있기 때문이다. 이런 사실로부터 우리는 2가지 사실을 분명히 배울 수 있다.

첫째, 길거리에 널려 있는 부동산 관련 현수막 중에 얼마나 허황된 소리가 많은가 하는 점이다. 지금도 월세로 연10% 이상의 수익률을 올릴 수 있다는 현수막을 흔히 볼 수 있다. 그런데 예금금리가 2% 내외인 세상에서 임대수익률이 10%대 이상인 부동산 물건이 있다면, 그것은 절대로 현수막에 써서 광고하지 않을 것이다. 금리 4% 정도로 대출을 받아서 그 부동산을 사면 가만히 앉아서 6%를 벌 수 있는데, 이런 훌륭한 투자기회를 자신이나 친인척, 친구들과 먼저 가져가지 왜 광고를 하겠는가? 그러니 이런 광고는 무조건 의심해야 한다.

둘째, 건물주가 조물주보다 더 부러울 것까지는 없다는 점이다.

물론 대부분의 건물주들은 일반인의 눈으로 보면 부러울 수밖에 없다. 건물을 가졌고, 거기서 나오는 수익을 향유할 수 있기 때문이다.

그렇지만 차분히 따져보면 건물주가 부러운 이유는 그가 건물을 가졌기 때문이라기보다는 그저 ‘돈이 많아서’ 일 것이다. 예금을 해도 2% 내외의 수익을 얻을 수 있는데, 세를 주고 이것저것 제하고 나서 겨우 2~3%의 수익을 얻는다면 그게 무슨 큰 차이가 있겠는가? 집주인들도 이런저런 곤란함을 자주 호소한다. 새벽에 보일러가 터졌다는 전화를 받고 깬다거나, 월세 꼬박꼬박 내는 세입자를 만나려면 전생에 큰 공을 세워야만 된다는 둥 하면서 말이다.

주택 구매의 리스크가 줄어들었다.

집을 산다는 것은 대부분의 사람들에게 전 재산을 거는 일이다. 전 재산으로도 모자라서 은행에서 대규모의 대출을 받기도 한다. 개인의 경제생활에서 이보다 더 중요한 결정은 별로 없을 것이다. 그래서 평범한 생활인들이 내집마련을 계획할 때 염두해 두어야 할 고려사항을 체크리스트 식으로 정리해보았다.

주택 구매의 결단은 크게 3단계로 나누어진다. 첫째, 전월세와 주택 구매 사이에서 결단을 내려야 한다. 둘째, 어디에 집을 살 것인지 입지를 결정해야 한다. 셋째, 언제 사야 하는지 타이밍을 결정해야 한다.

이 세가지 문제는 여러 면에서 연관되어 있기 때문에 칼같이 분리해서 생각하기 힘들다. ‘주택 구매’를 결정하는 문제와 ‘언제 집을 사느냐’의 문제는 거의 동전의 양면과 같고, ‘어떤 동네’로 갈 것인가의 문제도 그 지역의 투자가치를 고려하지 않을 수 없기 때문이다.

2000년대 중반의 호황기와 현재

부동산 경기가 좋았다고 할 만한 시점인 2000년대 중반기를 떠올려보자. 연간 주택매매가격지수가 10%씩 오르고, 일부 지역에서는 2,3배 씩 오르는 일도 허다했다.

언론이나 주변의 평가는 극단적으로 나뉘었다. 한쪽에서는 앞으로도 집값이 크게 오를 것이므로, 지금 집을 사지 못하면 평생 내집마련을 꿈도 꾸지 못할 것이라며 조급해 했다. 다른 쪽에서는 급등하는 가격은 반드시 꺾여 내려갈 수밖에 없으며 무리하게 빚을 냈다가는 평생 빚더미에 깔려 죽을 고생을 해야 할 것이라는 공포감을 조성했다. 그리고 사람들은 이 양 극단의 이야기를 들으면서 어떤 식이든 결단을 내려야만 했다. 만약 그때의 나였다면 어떤 결단을 내렸을가? 이 질문을 스스로에게 던져보자. 당시 상황에서 나는 집을 살 것인가? 아니면 전세를 구할 것인가?

그로부터 10년이 넘게 지난 지금의 시점에서 이러쿵저러쿵 평가하는 것은 너무나 쉽다. 우리는 이미 결과를 알고 있기 때문이다. 그런데 문제는 우리가 미래를 알 수 없는 시점에서 극단적으로 나뉜 주장들 속에서 어떻게든 판단을 해야 한다는 점이다.

지금 시점에서도 마찬가지다. 앞으로 부동산 가격이 어떻게 변할지는 그저 예상만 할 수 있을 뿐이며, 우리는 결단을 내려야만 한다. 굳이 2007년으로 돌아보려는 것은 당시가 가장 혼란스러워했던 시기였기에, 어떻게 객관적인 판단을 유지할 수 있을 것인지 이야기하기에 가장 적당해 보이기 때문이다. 냉정하게 숫자의 문제로 풀어보자.

당시 강남 아파트는 평당 3천만원을 돌파했고, 서울 전 지역에서 부동산 상승세가 지속되고 있었다. 투자열기가 가장 뜨거웠던 강남의 30평형대 10억원 아파트를 두고 고민한다고 하자.

이때 가장 먼저 고려해야 할 점은 바로 금리이다. 이 금리는 주택 구매의 기회비용을 그대로 말해주는 것이기 때문에 가장 중요하다. 2007년 당시 한국은행의 기준금리는 5%였고, 3년 만기 회사채의 금리는 5.7% 수준이었다. 은행의 대출금리는 대략 7%선에 육박하고 있었다. 즉 10억 아파트의 연간 이자비용은 7천만원 정도였다.

2017년 현재 주택담보대출금리는 약 3% 수준이다. 그렇다면 지금은 10억원 아파트에 소요되는 비용은 연간 3천만원이라 할 수 있다. 두 아파트의 명목가격은 똑같이 10억원이지만, 자본비용은 2배 가까이 차이가 나는 것이다.

한편, 당시 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가율은 겨우 40% 초반대였다. 강남의 경우에는 이보다 더 낮은 경우도 허다했다. 10억 아파트의 전세가가 평균 4억을 넘기 힘들었다. 똑같은 아파트에서 살면서 자기 집으로 살면 연간 소요비용이 7천만원이고, 전세로 살면 연간 2,800만원이다. 이런 시기에는 전세가 좋은 선택일 수 있다. 그런데도 시장에서는 왜 이런 차별적인 가격이 형성되고, 또 유지되는 것일까?

아파트에 전월세로 살든 자기소유로 살든 간에 생활편익은 동일하게 누릴 수 있지만, 투자수익은 자기 소유일 때에만 누릴 수 있다. 집주인 입장에서는 전세금 2,800만원만큼은 생할 편익을 위한 비용이고, 차액 4,200만원은 향후 시세차익을 누릴 수 있는 옵션을 구매하는 비용이라고 생각할 수 있다.

당시 시장은 부동산 가격 상승을 강하게 전망하고 있었고, 그 때문에 이런 가격구조가 형성될 수 있었다. 시세차익을 위한 비용인 4,200만원은 아파트 가격인 10억원의 4.2%에 해당한다. 연간 이 수익 이상을 올려야만 최소한의 비용을 회복한다. 게다가 진짜 투자수익을 올리려면 주택가격이 여기에서 물가상승률을 더한 수준으로 올라야만 한다. 2007년 물가상승률은 2.5%였기 때문에 아파트 가격은 연간 6.7%이상 올라야만 실질적인 투자수익이 가능하다는 말이다.

주택 구매의 리스크가 줄어든 이유

그럼, 다시 현재의 관점에서 생각해본다면 어떨까?

2016년 12월 시점에서 다시 한 번 같은 기준으로 판단해보자. 최근 매매가 대비 전세가율은 서울 기준으로 68% 수준까지 뛰어올랐다. 10억짜리 아파트의 평균 전세가가 6.8억원이라는 의미이다. 그리고 은행의 대출금리는 담보대출 기준으로 약 3~4%수준이다.

먼저 자가 소유하는 데 드는 비용은 10억원의 연간 이자비용으로 3천만원이다. 전세라면 전세금 6억 8천만원의 이자비용을 3%로 잡으면 약 2천만원 정도라고 생각할 수 있다.(실제로 서울 강남에서 이 정도 가격으로 전세를 구하는 것이 쉽지 않을 수도 있지만, 같은 기관에서 나온 통계를 신뢰하는 것이 옳을 것이다.)

이런 기준에서 생각해본다면, 이제는 전세의 비용 측면에서 보더라도 투자수익 옵션의 비용으로는 연간 1천만원 정도만 지불하는 것으로 셈할 수 있다. (연간 3천만원의 이자 비용 중에서 전세의 이자비용이 2천만원이기 때문에 나머지 1천만원을 옵션 비용으로 추산할 수 있음.)

최소한 주택을 산다는 것에 대한 위험비용은 2007년에 비해 말할 수 없이 줄어든 셈이다. 당시에는 연간 4200만원의 비용을 치러야 했다면, 이제는 1천만원으로 비용이 줄어든 상태이다. 그만큼 주택 구매의 리스크가 줄어든 것이다. 이런 상황이라면 집을 사는데 용기를 내기가 훨씬 쉬워졌다. 여기에 물가상승률 1%대 안팎이다. 그렇다면 10억원 아파트 구매의 옵션비용은 연 1천만원으로 1%이고, 물가상승률이 1%이기 때문에, 만일 집값이 2%오른다면 실질적으로 수익을 낸 셈이 된다.

사실 지금 현재의 시점에서 가장 ‘경제적으로 합리적인’주거방식을 골라야 한다면 당연히 전세 거주라 하겠다. 여전히 매매가격에 비해 전세가격은 70%에도 미치지 못하며, 기회비용 면에서는 자가 거주에 비해서 무조건 저렴하기 때문이다. 자가 보유를 통해 얻을 수 있는 주거의 안정성이나 향후 집값 상승의 수익을 향유할 수 없다는 점 정도가 약점이 될 뿐이다.

그러나 전세는 점차 줄어드는 경향이 뚜렷하고 월세도 점점 전환되고 있다. 주택에서 투자수익이라는 점을 포기한다면 전세만한 선택이 없겠지만, 주거생활이라는 것이 반드시 이런 계산만으로 이루어지는 것은 아니다.

부동산 전업투자가가 아니라면, 자기가 살 집의 가격상승 가능성에 너무 매달릴 필요는 없다. 다만 너무 비쌀 때 사지 않고, 너무 쌀 때 팔지 않고 싶다는 욕심 정도는 모두가 가지는 바람일 것이다. 그럴 때 현재 상황이 어떤지를 스스로 인식하기 위한 하나의 방법을 제시해보았다.

요약해서 말하자면, 집값의 절대적인 액수가 얼마인가는 중요하지 않고, 현재의 시중금리에 비추어 그 집값의 기회비용이 얼마인가가 훨씬 더 중요하다. 이 기회비용은 순수한 주거비용과 자가 보유를 위해 지불하는 비용으로 나눌 수 있고, 그 비용을 감당할 수 있을 것인가에 따라 투자 여부를 결정해야 할 것이다.

이런 기준으로 생각해보면, 똑같은 10억짜리 아파트라 하더라도 2007년의 부동산 활황기에는 연간 4200만원의 투자비용이 들고, 2016년에는 1천만원의 투자비용이 드는 것으로 계산할 수 있다. 그렇다면 2016년이 투자에는 훨씬 안전한 시기라는 결론에 이르게 된다.

향후 집값 상승에 대해서는 ‘랜덤워크 이론’에 따라 전망을 비워두더라도, 현재의 상황이 어떤가를 경제적으로 최대한 파악하는 것은 가능할 것이다. 최소한 너무 쌀 때 팔지 않고, 너무 비쌀 때 사지 않기 위해서라도 말이다.

미국은 주택 자가보유율을 어떻게 높였나?

개인으로나 국가적으로나 임대보다는 자기 집에서 사는 것이 좋은 일이라면, 정부 부동산 정책의 주요 목표 중 하나는 자가보유율을 높이는 것일 것이다. 게다가 한국뿐만 아니라 전 세계적으로도 경제적 불평등이 매우 중요한 이슈인데, 자가보유율이 높아진다면 불평든 문제도 많이 완화될 것이다. 각자 보유한 집값은 차이가 나겠지만, 그래도 자기집이 있고 없고의 차이보다야 크겠는가?

미국의 자가보유율의 장기추세

실제로 국민의 주택 보유 증가를 정부의 가장 중요한 정책 어젠다로 삼아 상당히 성공을 거두기까지 한 나라가 있다. 하지만 그 결과는 끝내 파국적인 실패로 끝나버렸다. 바로 미국이다. 인도 중앙은행 총재였던 라구람 라잔 교수는 그 과정에 대해 「폴트라인」이라는 책에서 잘 묘사하고 있다.

제2차 세계대전 종전 이후 미국은 인류 역사상 길이 남을 대호황을 경험했다. 빈부격차도 크게 완화되었다. 많은 미국인들이 열심히 일해서 자기 집을 마련하고 경제적 안정을 이룰 수 있었던 시기였다. 1950년대의 미국은 높은 경제성장률, 낮은 빈부격차, 낙관적인 사회 분위기가 결합된 그야말로 풍요로운 제국이었다. 그 무렵 미국의 자가보유율은 40%대에서 60%대까지 급등했다. 그리고 이후 거의 30년 이상 64%선을 꾸준히 유지해왔다. 이처럼 자가보유율이 매우 안정적으로 유지되었다는 것은, 미국 경제 시스템에서 국민의 부동산 보유에 관한 최적점을 찾았다는 의미이기도 하다. 그런데 1990년 중반 이후 클린턴 행정부 때 변화가 생겼다.

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미국은 1990년대 중반 새로운 부흥기를 맞이하고 있었다. 그동안 미국을 괴롭히던 쌍둥이 적자(경상수지 적자와 재정적자)가 거의 해결되고, 경제성장률이 4%대로 높게 유지되었으며, 실업률이 완전고용에 가까울 정도로 낮아지는 등, 미국 경제는 ‘신경제’의 초입에 들어섰다는 평가를 받고 있었다.

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그렇지만 대다수 미국인들은 이러한 화려한 경제적 성과의 과실을 향유할 수 없었다. 바로 부의 집중화 현상 때문이었다. 실질임금의 증가는 상위 5% 이상에 집중되었다. 최상류층은 주가 상승 등으로 자산소득이 크게 증가하여 과거보다 훨씬 많은 부를 챙길 수 있었지만, 중산층 이하의 계층은 경제성장과 과실로부터 계속 소외되었다. 당연히 국민들의 불만이 고조되었고 정치권은 이에 대한 해법을 찾아야 했다.

빈부격차가 심해진 미국의 정치적 선택

1990년대 이후 미국의 빈부격차가 그처럼 급격하게 심화된 이유는 무엇일까? 조금 더 자세히 알아보자.

미국의 최고소득세율은 한때 90%까지 육박했지만, 레이건 정부 이후로 28%까지 급격히 인하되었다. 기업은 기술발전에 따라 소수의 고급 노동력을 필요로 했으며 이에 따라 저숙련 노동자의 일자리가 줄어들었다. 또한 레이건 정부 이후 진행된 반노조 정책 때문에 노동자 계급의 임금 협상력이 크게 떨어졌다. 아울러 과거 대공황 시절의 반경쟁정책으로 임금상승이 억제되었는데, 갑자기 규제가 완화되면서 소수 노동자들의 임금이 크게 상승했다.

이밖에도 여러 원인들이 제시되고 있지만, 여러 학설 중에서 가장 큰 지지를 얻는 것은 역시 ‘숙련편향적 기술 진보설’이다. 고급 교육을 받은 소수의 고급 노동자들만 높은 임금을 받을 수 있는 사회로 변했기 때문이라는 것이다. 만약 이 주장이 맞다면, 미국 정부는 빈부격차를 해소하기 위한 대안으로 교육수준을 높였어야 했다. 또한 만약 너무 낮은 소득세율이 문제라면 소득세를 올려야 했고, 반노조 정책이 문제라면 노조친화적 정책으로 바꾸어야 했으며, 갑작스러운 규제완화가 문제라면 정부 규제를 좀 더 합리적으로 바꾸려는 노력을 했어야 했다.

그러나 이러한 대안들은 각기 약점을 가지고 있었다. 고등교육 체계를 바꾸는 개혁은 정당마다 개혁 방향에 대한 의견이 달랐고, 개혁의 효과가 언제 나타날지 장담하기 어려웠다. 게다가 소득세 인상 정책은 국민들에게 인기가 없었다. 미국은 국민의 71%가 빈곤층도 얼마든지 가난에서 벗어날 수 있다고 믿는 아메리칸 드림의 나라이다. 그래서인지 부자에게만 증세를 하더라도 중산층들까지 자신들에 대한 증세로 받아들이는 경향이 있었기에, 소득세 인상 정책을 시행하는 데에는 정치적 부담이 있었다.

그런데 미국은 4년마다 대통령 선거를 치러야 한다. 그래서 국민들의 불만을 누그러뜨리는 데 효과가 빠르면서도, 정치적으로는 저항이 적은 대책을 필요로 했다. 그래서 도입된 것이 바로 ‘대출 확대 정책’이었다.

오너십 소사이어티

대출 확대 정책은 빈곤층이 적은 소득 때문에 불만이 많다면, 대출을 쉽게 받을 수 있도록 해주면 되지 않느냐는 매우 단순한 대책이었다.

대출로 집을 사게 되면 부유층처럼 부동산 가격 상승의 혜택을 누릴 수 있게 될 것이다. 물론 대출은 갚아야 하지만 그것은 미래의 일이다. 미국 정치권은 대출 확대 정책을 환영했고, 이 정책은 국민들에게 즉각적인 효력을 발휘했다.

1995년 클린턴 대통령은 국민 주택 보유 증대 전략과 관련한 보고서 서문에 다음과 같이 말했다.

지난해 나는 관련 장관들에게 이번 세기가 끝날 즈음, 미국 역사상 주택보유율이 가장 높은 수준에 도달할 수 있는 계획을 개발해달라고 요청했다. 주택보유율이 늘어나면 미국 가정과 공동체의 힘이 커질 것이고, 미국 경제의 힘도 강화될 것이며, 미국의 위대한 중산층도 따라서 증가할 것이다. 미국 근로계층의 가정이 주택 보유에 대한 꿈을 다시금 불태우도록 만드는 정책을 통해, 우리는 21세기에 미국을 훨씬 더 부강한 나라로 만들 수 있을 것이다.

클린턴 행정부의 이러한 정책기조는 의회에서도 환영을 받았다. 이에 클린턴 행정부는 주택금융을 중심으로 가계대출을 확대하는 정책을 적극적으로 폈다. 이후 공화당의 부시 정부는 클린턴 정부의 거의 모든 정책을 부정하는 ABC(anything but clinton)정책을 시행했다고 알려져 있지만, 이 주택금융 확대 정책만큼은 충실하게 받아들였다. 부시 행정부는 2기 집권 때부터 아예 정권의 핵심 슬로건으로 ‘오너십 소사이어티’라는 문구를 내걸고 이를 추진했다.

오너십 소사이어티 어젠다는 부시 정부의 핵심 경제공약이었기에 그 내용도 매우 방대했다.

2004년 9월 공화당 전당대회에서 발표된 주요 내용을 보면 첫째, 소비·저축·투자에 관한 개인퇴직연금 계정 및 의료저축 계정의 확대, 셋째, 감세의 영구화 등을 골자로 하고 있다.

부시 정부는 부동산의 자가소유를 늘리기 위해 모기지(주택담보대출)이자에 대해 세액공제를 해주고, 연방정부의 주택 관련 예산 집행을 주정부에 좀 더 위임하고 토지 관련 규제를 완화했다. 조지 부시는 2004년 6월17일 연설에서 다음과 같이 말했다.

국민 여러분이 무엇인가를 소유하게 된다면, 여러분은 미국 미래의 중요한 한 부분을 소유하게 되는 것이나 마찬가지입니다. 미국 국민의 주택 보유가 더 늘어나면 경제의 활기도 더 커질 것이고, 더 많은 국민이 미국 미래의 중요한 부분을 함께 공유하게 될 것입니다.

부시 대통령의 이 연설은 10년 전 클린턴 대통령의 보고서 서문과 거의 비슷한 내용이지만, 주택보유율 증대 전략을 훨씬 더 직접적으로 언급하고 있다. 연설 이후 가계대출 확대 정책은 더욱 가속화되었고, 이에 따라 미국 부동산 시장은 활활 타올랐다. 1995년 무렵부터 2006년까지 미국 정부는 국민들의 주택보유율을 높이겠다는 목표 아래 초당적으로 꾸준히 협력했던 것이다. 이런 과정을 간략히 정리하면 다음과 같다.

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미국 정부는 10년에 걸쳐 주택보유율 상승 정책을 폈고, 결론적으로 성공을 거두었다. 미국의 주택보유율은 1960년대부터 1995년 무렵까지 거의 35년 동안 약65%를 유지해왔는데 이후 10년 동안을 거치며 69%까지 상승했다. 이 정책으로 미국 가정의 4%가 추가적으로 자기 집을 가질 수 있게 되었다. 무려 30년 이상 꼼짝도 하지 않았던 주택보유율에 변화가 생긴 것이다.

그런데 부시 대통령의 연설 이후 3년 만에 미국은 서브프라임 모기지 위기와 이에　따른 대량실업 사태를 겪어야 했다. 미국 통계청의 자료를 보면 2015년 현재 주택보유율은 63.7% 수준으로 복귀해버렸다. 결과적으로 클린턴과 부시 대통령의 장담과는 전혀 다른 방향으로 상황이 진행된 것이다. 왜 그랬을까?

주택보유율 상승 정책의 위험

한 국가가 주택보유율을 높이려면 두 가지 방법을 쓸 수 있을 것이다.

첫째, 가계소득의 확대와 주택가격의 안정이다. 주택가격이 안정적인데 가계소득이 증가하면 집을 사려는 사람이 늘게 마련이다. 이것은 가장 기본이자 정석이라고 할 만한 방법이다. 하지만 문제도 있다. 가계소득을 늘리는 것이 매우 어려운 일이라는 점이다.(사실 소득이 늘어 나기만 한다면야 무슨 문제가 있겠는가?) 그래서 미국은 두 번째 방법이 필요했다.

둘째, 미국 정부가 실천한 바와 같은 대출 확대 전략이다. 주택은 비싼 상품이므로 구입 시 거의 대부분의 사람들이 금융의 도움을 받는다. 그래서 대출 확대 정책을 펴면 효과가 즉시 나타나게 된다. 그러나 이 쉽고 빠른 방법에는 대가가 따른다. 바로 주택가격의 상승이다.

미국의 물가상승률을 반영한 실질 주택가격은 1995년부터 2005년까지 80% 상승했다. 주택가격이 이처럼 크게 상승하자, 주택 구입을 위한 대출이 점점 더 많이 필요하게 되는 악순환이 벌어졌다. 세상만사가 그렇듯, 과유불급이다.

은행들은 처음에는 신중하게 우량고객의 대출을 늘렸다. 이것이 바로 프라임 대출이다. 그런데 상환 능력이 충분한 사람들이 어지간히 대출을 받고 난 다음에도 여전히 은행에는 돈이 넘쳐났다. 정부의 보증은 확실했고, 온갖 신기한 금융기법들이 속속 등장하면서부터 은행들은 점점 과감해졌다. 그래서 비우량 고객들에 대한 대출까지 점차 늘리기 시작했다. 이것이 바로 서브프라임 대출이다.

실제로 미국 시카고 지역의 대출을 실증적으로 연구한 결과를 살펴보면, 2002~05년 저소득층 밀집 지역의 대출 증가 속도가 고소득층 지역보다 2배나 높았다. 특히 유의할 점은 저소득층 지역의 가계소득이 감소하는 와중에도 이처럼 대출이 크게 증가했다는 점이다. 과거에는 금융기관들이 대출자의 소득에 따라 대출액을 결정했는데, 평소의 보수적인 행태와는 정반대의 모습을 보인 것이다.

2006년 말 잔액 기준으로 빈곤층에 대한 대출은 약1조2천억 달러에 달했다. 다른 저신용 대출인 홈 에쿼티 론 까지 합치면 2조 4천억 달러로 추정되기도 한다. 경제규모가 세계 11위인 한국의 2016년 연간 G에 가 약 1조 4천억 달러이니, 거의 한국의 1년 GDP 에 해당하는 엄청난 대출이 미국 저소득층에게 뿌려진 것이다.

당시 미국의 모기지 대출 잔액은 총 10조 달러였으며, 빈곤층에 대한 대출은 약 1조 2천억 달러였다. 즉 빈곤층 대출은 미국 주택담보대출 전체의 약 12%였고, 2006년 말 기준 미국 가계 순자산인 56조 달러의 고작 2.1%에 불과했다. 그리고 이 부채가 전부 부도가 난 것도 아니다. 2006년 최고조에 달했을 때, 서브프라임 채무의 연체율은 약13%였다. 미국 전체로 보면 약 1500억 달러 정도의 부채가 연체 상태에 있었다는 말이다.

그런데 서브프라임 모기지 사태는 첨단 금융기법으로 엄청나게 복잡해진 금융 시장에 큰 충격을 주었고, 금융기관들은 패닉에 빠져버렸다. 리먼 브라더스를 비롯한 수많은 금융기관들이 파산했고, 1929년 대공황 이후 최대 규모의 금융위기로 이어졌다. 이후 주식과 부동산 시장의 대폭락으로 약10조 달러 이상의 자산이 허공으로 날아가버렸다.

정리하면, 미국 경제는 건실하게 잘 성장하고 있는 중이었지만, 그 성과는 소수의 부유층에게만 집중되었고, 이에 국민들의 불만이 커지면서 정치권이 위협을 느끼게 되었다. 이를 해소하기 위해 미국 정부는 국민들에게 더 많은 대출을 제공하여 주택보유율을 높이는 정책을 실시했고, 10년 만에 주택보유율을 4%나 높이는 가시적인 성과를 거두기도 했다.

하지만 이를 이루기 위해서 저신용자를 대상으로 한 서브프라임 대출이 1조2천억 달러가량 공급되었고, 이는 미국 가계 순자산의 2%에 불과했지만 금융 시장의 핵심적인 상품으로 커졌다. 그리고 이 중 약 13%가 연체되었고, 이를 계기로 금융위기가 터지면서 결국 200만 호 이상의 주택이 압류되었다.

이것을 한 문장으로 더 요약한다면, ‘미국 가계 중에서 4%가 주택을 더 보유할 수 있게 하려다가, 미국과 세계 경제를 망하게 할 뻔하고 주택200만 채를 압류로 날려버린 사건’이다.

한국은 자가보유율 유혹에서 자유로운가?

뉴타운 열풍이 남긴 상처

2000년대 중반 한국에서 ‘뉴타운’은 마법의 단어였다. 훨씬 쾌적한 집을 공짜로 얻을 수 있고, 거기에다 엄청난 돈까지 벌 수 있다는 환상이 대한민국을 흔들었다.

뉴타운이란 정확하게 말하자면 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비 촉진사업’이다. 원래 도시의 주거공간을 재정비하는 방법은 재건축, 재개발, 주거환경 개선, 도시환경정비 등 네 가지로 나뉜다. 뉴타운은 이 네 가지 방법을 모두 포괄하여 대단위로 개발하려는 방식이다. 즉, 도시에서 재개발이나 재건축이 소규모로 군데군데에서 진행되면 마구잡이 개발이 될 수 있기 때문에 이를 크게 묶어 좀더 계획적으로 개발하자는 취지였다.

뉴타운 정책은 물론 취지 자체로만 보면 훌륭하다. 하지만 이는 현실적으로 불가능한 계획이었고, 결국 엄청난 부작용을 낳고 사그라들었다. 뉴타운 열풍이 꺼진 지 거의 10년이 되었지만, 여전히 당시의 흉터가 서울 곳곳에 남아 있다.

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뉴타운 사업의 실패 이유

뉴타운 사업이 대실패로 끝난 이유는 사실 너무 단순해서 어이가 없을 지경이다. 뉴타운 사업지구가 한꺼번에 너무 많이 지정되어 시장이 도저히 이를 소화할 수 없었기 때문이다.

1973~2002년의 30년 동안 서울 지역에서 주택 재정비사업이 완료된 면적은 총 1010만㎡였다. 그런데 2002~06년의 단 5년 동안 뉴타운 사업지구로 지정된 면적이 무려 2380만㎡에 달했다. 즉 지난 30년동안 서울 시내에서 벌어진 모든 재정비사업 면적보다 2.5배나 넓은 지역이 뉴타운 지구로 선정된 것이다.

이것만 보아도 이 사업의 문제점과 실효성에 의심을 가져봐야 할 필요가 있었다. 그렇지만 이 뻔한 숫자가 뉴타운의 태풍이 한참 몰아칠때에는 전혀 보이지 않았다. 2002년 길음과 은평, 왕십리가 뉴타운 시범사업지구로 정해졌고, 2003년 한남·노량진 등 12개 지구가 2차 뉴타운 구역으로 지정되었으며, 2005년에는 장위·수색등이 3차 뉴타운 구역으로 지정되었다.

초기에 뉴타운 지구가 선정되었을 때는 즉시 가격이 요동을 쳤다. 은평구와 성북구 등 초기 뉴타운 지구의 아파트 가격은 1년 만에 20% 가까이 급등했다. 강북에 집중되어 선정된 뉴타운 지구 덕분에 이제 강남만큼 발전할 수 있겠다는 희망에 부푼 시민들은 2006년 선거에서 뉴타운 지구를 50개로 늘리겟다는 오세훈 시장을 뽑았다.

그리고 오세훈 시장은 당선된 이후 뉴타운 위험성에 대해 걱정하며 슬금슬금 발을 빼는 모습을 보였다. 공약과는 달리 추가 뉴타운을 10개 이하로 최소화하겠다고 발표한 것이다. 그러나 2008년 총선에서 뉴타운 바람이 다시 불붙었다. 서울의 48개구 중 29곳에서 뉴타운 공약이 나왔고, 여당은 서울에서만 40곳에서 승리했다. 한마디로 ‘뉴타운 선거’라고 불릴 만한 선거였다. 하지만 오세훈 서울시장은 선거가 끝나자마자 “추가 뉴타운 지정은 절대 없다.”며 못을 박았고, 실제로도 추가 지정은 없었다. 한마디로 뉴타운을 둘러싼 거대한 정치 사기극이 벌어진 것이다.

사업 중단, 그후

그 결과는 참혹하다. 전체 뉴타운 구역의 25%가 시작도 하지 못하고 해제되었다. 그러나 그냥 사업이 중단되는 것으로만 끝나는 문제가 아니었다.

서울시가 2013년에 발표한 보고서에 따르면, 해제된 지역의 건물 중 75%가 1,2층 단독주택이고, 이 중에서 30년 이상 경과된 노후·불량 건축물의 비율이 83%에 달했다. 달리 말해 지역이 슬럼화되었다는 뜻이다. 재정비가 필요한 지역이나 원래 낡은 주택들이 모인 곳인데, 10여 년 동안 개발 예정지라는 이유로 주택을 거의 유지·보수하지 않았으므로 노후화가 더욱 가속화된 것이다.

게다가 뉴타운 해제지구는 65세 이상 고령인구의 비중이 평균 15%에서 최대 23%로 서울시 평균에 비해서 높고, 세입자 비율이 무려 70%까지 된다. 뉴타운 사업이 실제로 가장 필요한 지역들이 가장 큰 상처를 남기고 해제되어버린 것이다. 가난한 지역이다 보니 뉴타운 사업비를 확보할 방법도 없었고, 더욱 가난해지는 결과를 가져왔다.

현재 진행중인 곳은 괜찮은가?

그렇다면 현재 사업이 진행중인 곳은 괜찮을까? 그것도 아니다. 현재 뉴타운 사업 구역 중 완료된 곳은 전체 지정 구역의 15%인 40개 구역밖에 없다. 남은 157개 구역 중에서 단 15곳에서만 공사가 착공되었고, 사업 추진 주체가 없이 구역 지정만 된 구역이 22곳, 조합 설립 전단계인 추진위가 구성된 구역이 27곳이고, 조합이 설립된 구역이 28곳, 사업시행인가를 받은 구역은 36곳, 관리처분계획인가를 받은 구역은 19곳 등 대부분의 지역에서 진행이 지지부진하다. 이 와중에 주민들의 반목은 더욱 심해지고 각종 소송이 난무하고 있다. 오랜 시간 함께해왔던 지역공동체가 뉴타운을 둘러싸고 대대적으로 해체되어버리는 상황이 벌어진 것이다.

또한 사업이 성공적으로 완료된 곳이라 해도 부작용이 없는 것은 아니다. 일단 뉴타운은 소형주택을 밀어내고 중대형 아파트를 공급하는 방식이다 보니, 주택 공급이 늘어나는 것이 아니라 오히려 주택수가 줄어드는 결과가 생기기도 했다.

서울시 자료에 따르면, 이 사업을 통해 총 136,346호의 주택이 철거되고 67,134호의 주택이 신축될 예정이라고 한다. 새로 지어지는 주택은 쾌적하겠지만 그만큼 비싸다는 것이 문제다. 그래서 두 번째 문제가 발생한다. 원래 이곳에 살던 원주민이라 할 수 있는 서민층이 대부분 밀려나게 된 것이다. 길음 4구역의 경우 재개발 후 약 15.4%만이 해당지역에 정착을 했으며, 나머지 84.6%의 원주민들은 정을 붙이며 살아온 동네를 다른 곳으로 이주해야만 한다.

이처럼 신중하지 못했던 뉴타운 공약을 통해 정치는 정치대로 왜곡되고, 부동산 시장은 부동산 시장대로 망가져버렸다. 그나마 미국처럼 거대한 금융위기로 발전하지 않았으니 다행이라고 자위해야 할까? 뉴타운이 거대한 실패로 끝났으니, 이제 다시는 그런 실수를 되풀이하지 않을 것이라고 믿을 수 있을까?

절대로 그렇지 않을 것이다. 부동산은 우리의 삶을 구성하고 있는 필수재이면서도 동시에 가장 드라마틱한 수익률을 보여줄 수 있는 투자 자산이기도 하다. 어떤 정치권력이든 부동산을 자기의 수단으로 쓰고 싶은 욕망은 분명히 있을 것이다.

늙은 대륙 유럽, 왜 부동산 정점이 늦었는가?

생산가능인구가 줄어듦에도 불구하고 부동산 가격이 상승하는 나라가 있을까? 실제로 매우 많다. 바로 유럽의 여러 국가들이다.

유럽은 고령화가 이미 상당히 진행된 대륙이다. 1980년대에 생산가능인구는 정점을 찍었다. 그래서 늙은 대륙이라는 조롱을 받기도 한다. 그런데 유럽의 부동산 경기 정점은 2007년 무렵이었다. 인구 정점과 부동산 경기의 정점이 거의 20년 가까이 차이가 나는 것이다. 인구 요인만 본다면, 유럽이 미국이나 일본과 다를 것이 별로 없는데, 왜 이런 차이가 생겼을까?

그 답은 사실 간단하다. 인구 요인이 부동산 가격의 변동을 설명하는 유일한 원인이 아니기 때문이다.

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앞에서 말했듯, 부동산 가격은 수요와 공급 측면에서 여러 변동 요인이 있다. 물론 인구는 매우 중요한 요소이지만 초장기적인 요인이기도 하다. 20~30년 동안의 장기간으로 본다면 분명 인구가 크게 영향력을 미치겠지만, 단기적인 가격 변동에는 더욱 강력한 요인들이 다수 존재한다.

부동산과 인구구조 문제를 하나의 경제학적 모델로 만들어 설명할 수는 있다. 다른 모든 조건이 동일하다고 전제하고, 부동산 가격을 오로지 인구 변수와 연동시켜 어떻게 변화할지 모델을 만들 수 있으며, 이는 분명 유용한 작업이기도 하다.

실제로 인구구조를 이용해 부동산 가격 변동을 예측하는 유명한 경제학 모델도 있다. 바로 「맨큐의 경제학」의 저자로 유명한, 하버드 대학의 그레고리 맨큐 교수와 데이비드 웨일 교수가 만든 맨큐-웨일 모델이다. 물론 이 모델도 현실의 부동산 가격변동과는 큰 차이를 보였다. 경제학 모델이 현실과 다른 것은 매우 당연한 일이다. 현실에서는 모델이 무시했던 ‘다른 모든 조건들’이 동일하지 않기 때문이다.

인구보다 가구수가 중요하다

한국은 어떨까? 통계청에서 발표한 연령대별 인구구조를 살펴보면 저출산 고령화의 심각성을 충분히 짐작할 수 있다. 주택을 새로 구입할 연령대인 20대와 30대는 모두 합쳐서 1,473만 명인데, 반면 은퇴를 앞둔 연령대인 40대와 50대는 무려 1,718만 명이나 된다. 신생아가 가장 많았던 1971년에는 한 해에 102만 명이 태어났지만, 2015년에는 그 절반에도 미치지 못하는 43만 8천 명이 태어났다. 한마디로 대한민국은 급속도로 늙어가고 있다.

인구 감소는 분명히 장기적으로 부동산 가격에 강한 하락 압력을 주는 요소이긴 하다. 하지만 인구 문제는 그렇게 간단한 것이 아니다. 인구 변화로 인해 부동산 가격이 폭락할 것이라는 논리에 어떤 문제가 있는지 살펴보자.

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먼저 생산가능인구가 줄어드니 당연히 주택 수요도 감소할 것이라는 주장을 생각해보자. 2016년 이후 생산가능 인구가 줄어드는 것은 사실이지만, 한편으로는 핵가족화의 영향으로 가구수는 늘어나고 있는 것이 현실이다. 최근에는 1인 가구가 급격히 증가하고 있다.

그런데 주택은 가구 단위로 수요가 형성되며, 주택 수요에는 인구보다 가구수가 미치는 영향이 거의 2배 이상 크다. 그래서 생산가능인구는 줄지만 가구수가 증가하기 때문에, 오히려 앞으로 부동산 가격이 상승할 것으로 예상하는 논리를 펴는 이들도 있다.

장노년층의 주택 구입이 증가한 이유

그렇다면 노령층이 증가하고, 이들이 보유 주택을 점차 팔아 치울 것이라는 주장은 어떨까? 이러한 가정도 현실에서는 꼭 들어맞지 않는다. 왜냐하면 오히려 부실한 연금 시스템에 불안을 느낀 노년층이 주택을 더욱 구입하는 경향도 있기 때문이다. 정말로 보유 주택까지 팔아야 하는 계층은 가장 막다른 골목에 몰린 사람들이다. 자산이 있는 장노년층은 오히려 부동산에 투자하여 수익을 키우려는 욕구를 강하게 느끼는 것으로 보인다.

실제로 한국감정원의 보고서에 따르면, 50대 아파트 구입자는 2011년 49,905명에서 2015년 78,915명으로 무려 58% 늘었고, 60세 이상의 구입자도 같은 기간에 57% 증가했다. 전 연령대를 보아도 주택 구입이 가장 크게 늘어난 것은 오히려 장노년층이었다. 이는 기존의 통념과는 전혀 다르지만, 현실은 우리가 짐작하는 것과는 다르다는 것을 보여주는 예이기도 하다.

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가구수와 1인 가구의 증가

앞으로 한국의 생산가능인구는 계속 줄어들겠지만, 가구수는 핵가족화의 영향으로 늘어날 것이다. 전국의 가구수는 1980년 797만 가구에서 2015년에는 1,874만 가구로 2배 이상 늘어났다. 가구수가 늘어나면 독립적인 생활단위가 그만큼 증가하게 되고 독립된 주택도 그만큼 많이 필요하게 된다.

인구 증가율보다 가구수 증가율이 훨씬 크다는 것은, 결국 한 가구에 속한 사람의 수가 줄어든다는 것이다. 대가족 시대에는 한 가구에 삼대가 함께 살며 10명도 넘는 식구들이 복작댔지만, 요즘은 2~4명인 가구가 대부분이다.

독신가구도 매우 흔하다. 이런 현상은 개인화되는 라이프스타일과 맞물려서 점점 뚜렷해지고 있다. 그래서 핵심 생산가능인구가 줄어들더라도 가구수는 늘어왔기 때문에 오히려 주택 수요는 더욱 증가했다. 실제로 많은 선진국들이 이런 과정을 거쳐왔고, 앞으로도 가구의 소규모화는 계속될 것이다.

그런데 한국의 가구수 증가에 가장 큰 역할을 하는 것은 1인 가구의 폭발적인 증가이다. 1980년까지만 해도 1인 가구의 비중은 5% 수준에 불과했지만, 최근에는 무려 27%까지 늘어났다. OECD국가의 평균 1인 가구 비중은 약 28%이므로, 한국은 평균치 수준까지 증가해온 것이다.

1인 가구의 이런 폭발적인 증가는 정부도 전혀 예상치 못한 것이다. 2007년 통계청은 2015년이 되면 1인 가구의 비중이 21.1%를 차지할 것으로 예측했다. 그런데 2015년 실제 1인 가구의 비중은 무려 26.5%에 달했다.

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1인 가구의 비중이 2인 가구의 비중인 26%보다도 오히려 높다. 1인 가구는 이제 한국에서 가장 흔한 가구 유형이 되었다. 이렇게 급속히 늘어난 1인 가구가 가구수 증가를 이끌고 있는 것이다.

1인 가구 증가의 감춰진 이면

그렇다면 가구수가 증가하고 있으니 앞으로 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳐서 부동산 가격이 오를까? 하지만 이런 주장도 마찬가지로 놓치고 있는 것이 있다. 바로 소득 변수이다.

언론에서는 ‘골드미스’니 ‘화려한 싱글’이니 하며 독신남녀의 멋진 라이프스타일을 묘사하지만 실제 한국의 1인 가구는 그렇게 화려하지 않다. 먼저 연령대를 살펴보면, 전체 1인 가구의 34%가 60대 이상이다. 즉 독거노인이 3분의 1을 차지한다.

1인 가구의 소득수준을 살펴보면 더욱 분명해진다. 중위가구 소득의 50%미만인 저소득층 1인 가구가 무려 45%이다. 이른바 화려한 싱글이라 할 고소득층 1인 가구는 1인 가구 전체의 13%밖에 되지 않는다.

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이것이 한국 1인 가구의 현실이고, 가구수 증가의 감추어진 이면이다. 즉, 가구수 증가는 소득수준의 상승으로 인한 개인주의적 라이프스타일의 변화 때문이기도 하지만, 극도로 빈곤한 독거노인의 증가가 가장 주요한 원인이라 할 수 있다. 그런데 빈곤한 독거노인 가구의 증가가 한국 부동산의 수요 증가를 이끌 수는 없다. 이들의 주거형태는 대부분 저렴한 월세, 고시원, 여관방 등으로 매우 열악한 수준에 머물러 있다. 따라서 가구수 증가로 인해 부동산의 수요도 함께 늘어날 것이라는 전망은 지나치게 단순한 생각이다.

정리하자면 다음과 같다. 일단 한국의 인구가 앞으로 줄어들 것이라는 비관론에 대해, 생산가능인구는 줄지만 가구수가 늘어나는 추세이므로 오히려 주택 수요는 증가할 것이라고 주장하는 측이 있다. 실제로 한국의 가구수는 1980년 800만 가구에서 2010년에는 1,733만 가구로 2배 이상 증가했고, 앞으로도 상당 기간 늘어날 것이다. 주택 수요 측면에서만 보면 인구보다 가구수가 더 중요한 요소이다.

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그러므로 가구수 증가는 분명 주택 수요에 영향을 미칠 것이다.

하지만 가구수가 급증한 것은 1인 가구의 급격한 증가의 영향이 크다. 2010년 조사에 따르면, 전체 가구의 26%가 1인 가구이고, 그 절반은 월수입 100만원 미만의 극빈곤층이다. 그래서 현실을 좀 더 파고 들어가보면, 가구수 증가가 부동산 수요의 긍정적 요인이 되기는 힘들 것으로 보인다.

국민소득과 부동산 가격의 불편한 진실

국민소득 관점에서 봐야 하는 이유

부동산의 수요는 가계와 기업의 소득 증가와도 밀접한 관련이 있다. 가계는 소득이 증가하면 좀 더 넓고 쾌적한 환경을 원하게 되고, 기업도 생활활동 공간이 더 필요해진다.

부동산 폭락을 점치는 사람들은 한국 가계의 가처분소득이 빠듯하기 때문에 수요 증가를 이끌기 힘들다고 전망한다. 그러나 부동산의 수요처는 가계만이 아니며, 기업도 부동산의 주요 수요처이다. 그러므로 전체 국민소득이 증가하면 그에 따라 부동산 가격도 비슷하게 따라갈것이라고 생각할 수 있다. 다만 소득 증가에 비해 부동산 가격이 지나치게 급격하게 상승한다면 버블이라고 할 수 있다.

한국의 국민소득과 부동산 가격 흐름

그렇다면 과거 한국의 국민소득과 부동산 가격은 어떤 흐름을 보여왔을까?

놀랍게도 2000년대 이후 한국 부동산 가격의 상승률은 소득 증가분보다 낮았다. 2000년대 중반 부동산 가격이 크게 상승했을 때에도 상승률이 국민소득 증가분보다는 더 낮은 상태를 유지했다. 이는 일본과 미국의 사례를 비교해보면 더욱 분명핸진다.

1980년대 후반의 일본이나 2000년대 중반의 미국은 부동산 가격 상승률이 국민소득 증가율보다 훨씬 높았다. 이후 이들 국가의 부동산가격은 급격하게 침몰했다. 단순하게 부동산 가격과 국민소득만을 비교해보면, 한국의 부동산은 앞으로 상승 가능성이 높다고 판단할 수도 있다.

LG경제연구원은 2015년 보고서에서 가계의 소득과 자산을 기반으로 산출한 ‘주택구입능력지수’로 소득과 주택가격의 상관관계를 분석했다. 주택구입능력지수는 ‘구입가능 가격/평균 주택가격’으로, 소득 및 순금융자산이 평균이 가구가 평균 가격의 주택을 구입할 수 있는 능력을 살펴보는 지수이다.

이 보고서에 따르면, 소득 및 순금융자산이 평균인 가구가 월소득의 25%를 원리금 상환에 충당할 경우, 2015년에 구입할 수 있는 주택가격은 약 2억 9천만원이었다. 그런데 당시 매매되는 평균 주택가격은 약2억7천만원이었으므로, 주택구입능력지수는 전국 기준으로는 105.2%로 산출되었다.

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다시 말해 2015년 당시 평균적인 소득과 자산을 가진 가구의 경우 평균 가격의 주택을 구매하고도 돈이 약간 남는다는 말이다.

주택구입능력지수는 2000년대 중반까지 70%대를 유지하다가 이후로 급격하게 개선되어 2015년 무렵에는 100을 넘어섰다. 다시 말해 가계의 주택구입 여력이 커진 것이다. 이는 가계의소득이 증가한 이유도 있지만, 물가상승률을 반영한 실질 주택가격이 조금씩 떨어졌기 때문이기도 하다. 즉, 국민소득이라는 관점에서 살펴보면 현재 한국 부동산의 가격 수준은 그리 높지 않다고 해석할 수 있다.

정부 공급정책과 부동산 가격의 상관관계

신규 주택 공급량

모든 상품의 가격은 수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 접점에서 형성된다. 수요 요인이 중요하다면 공급 요인도 그만큼 중요하다고 볼 수 있다. 그런데 부동산의 공급은 훨씬 단순한 요소로 이루어진다. 그저 한해에 주택 공급이 얼마나 이루어지고 있는지 그 양을 따지는 것이 전부이기 때문이다. 그렇다면 수요 요인을 고정시켜서 가정하고, 공급만 살피는 것도 현실적인 방법이 될 수 있다.

부동산 시장에서 공급은 기존 주택이 매물로 나오는 경우와 신규 주택이 지어져서 분양 시장으로 나오는 경우로 나눌 수 있다. 기존 주택이 매물로 나온 경우 새로운 집을 구하는 수요와 거의 일대일로 매치될 것이다. 따라서 여기에서는 일단 고려 대상에서 잠시 제외하자. 그러면 남는 것은 신규로 나오는 주택 공급량이다.

노태우 정권의 주택 200만 호 건설 정책의 위력

부동산 공급의 위력은 노태우 정권의 주택 200만 호 건설 정책에서 가장 잘 드러난다. 건국 이래로 이만큼 강력한 부동산 정책은 없었으며, 덕분에 부동산 가격은 이후 10년 가까이 안정될 수 있었다.

1980년대 후반, 한국 경제는 3저 호황으로 급격하게 성장했지만 주택 공급은 이를 따르지 못했다. 한국은 1960년대 이후부터 1980년대 말까지 경제개발 5개년 계획을 착실히 추진하며 꾸준한 경제성장을 이룩했다. 하지만 빈곤 탈출을 위한 수출 중심의 경제성장과 인프라 투자에 주력했고, 국민의 주거생활 안정을 위한 국가 차원의 투자는 아예 없었다고 할 만큼 미흡한 상태였다. 1960년대에는 GDP 대비 주거 부문의 투자가 1%대에 머물렀고, 1960~80년대까지 기간을 늘려 잡아도 평균 3%대에 불과했다.

1990년대의 연구결과를 보면, 1980년에서 1987년까지 연평균 주택수요량은 37만 호였는데 공급량은 23만 호에 불과했다. 그러니 매년 주택이 15만 호씩 부족한 상태가 누적되어온 것이다.

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그 결과 1980년대 말부터 부동산 가격이 폭등하여 전국의 평균 지가상승률이 30%대를 넘나들었다. 서울을 비롯해 부동산 붐이 일었던 지역은 가격이 1년에 2~3배씩 상승하는 경우도 비일비재했다. 전세가격 또한 갱신할 때마다 2배씩 인상되는 경우가 속출했다. 신문 지상에는 전세값이 없어서 길거리에 나앉게 된 일가족의 자살 사건이 연일 터져나오기도 했다.

이에 노태우 정부는 토지공개념 3법을 투진했다. 택지 소유에 대한 법률, 토지초과이득세법, 개발이익 환수에 관한 법률이 그것이다. 토지로 얻은 불로소득을 환수함과 동시에, 한편으로는 신도시 건설을 통한 주택 200만 호 건설이라는 어마어마한 프로젝트에 돌입했다. 우리가 알고 있는 일산, 분당 등의 1기 신도시 건설도 이때 이루어진 결과물이다.

주택 200만 호 건설이 얼마나 엄청난 것인지 감이 잘 잡히지 않는가? 이 계획이 처음 발표된 1988년 한국의 전체 주택량은 667만 호였다. 그러니까 당시 한국의 총 주택량의 3분의 1에 가까운 물량을 단 5년 만에 지어 공급하겠다는 야심 찬 계획이었다.

1986년 새로 공급된 주택은 28.8만 호였고, 1987년에는 24.4만 호였다. 그런데 계획이 시작된 1988년에는 41.2만 호가 지어졌고, 최고조에 이른 1990년에는 무려 75만 호가 공급되었다. 원래 계획은 1988년부터 1992년까지 200만 호를 건설하는 것이었는데, 1991년에 이미 223.7만 호가 공급되었다. 달성이 불가능할 것이라면 초기의 비판이 무색해지는 결과였다.

이처럼 건설 붐이 엄청나게 일어나고 나니, 계획은 조기 달성되었지만 주택 건설이 금방 줄어들지는 않았다. 어차피 건설회사들은 엄청나게 생겨났고, 관련 인력과 장비들도 전부 투입되어 있는 상황이니, 계획 종료 이후로도 주택 건설은 관성의 힘을 타고 계속해서 이루어졌다.

1993년부터 외환위기 직전인 1997년까지 5년간 주택이 연평균 62.5만 호씩 쏟아져 나왔다. 1980년대에는 연 20만 호가 좀 넘는 수준이었으니, 10년 전에 비해 연 공급량이 거의 3배가 넘었던 것이다. 덕분에 1987년의 전국 주택보급률은 69%였지만, 10년 후인 1997년에는 무려 92%까지 치솟았다. 전 세계에서 이처럼 단기간에 주택이 급격하게 보급된 예를 찾기 힘들 정도였다.

1990년대 부동산 시장 안정의 이유

주택이 이처럼 단기간에 대규모로 공급되자, 주택가격은 1992년부터 즉각 잡히기 시작했다. 이렇게 이어진 부동산 대안정기는 1998년 외환위기 때까지 지속되었다. 물가상승률을 고려한 실질가격을 살펴보면, 주택가격은 1992년부터 1997년까지 거의 20%가 하락했다. 아무리 부동산 불패신화가 통한다고 하지만 적어도 1990년대는 아니었다. 그러나 외환위기가 터지고 난후 부동산 시장은 거의 궤멸적 타격을 입었다. 대형 건설사들이 숱하게 부도를 내며 쓰러졌고, 건설업계는 주택건설에 나설 엄두를 내지 못했다. 그래서 1990년대 내내 매년 60만 호 이상씩 공급되던 추세가 확 꺾여서 1998년에는 30만 호로 절반 수준이 되어버렸다. 이렇게 공급이 줄어들자 약 1년의 시차를 두고 1999년부터 부동산 가격은 반등하기 시작했다.

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주택200만 호 공급 정책이 가르쳐 주는 것은 분명하다. 공급이 충분하면 가격도 충분히 내려갈 수 있다. 이는 수요/공급의 원리 그대로이다. 이후로도 부동산 공급량과 가격은 매우 깊은 상관관계를 보여왔다.

아파트 착공 물량과 가격 흐름

SK증권 김효진 연구위원이 발표산 「무거운 부동산의 단기전망:공급이 답이다」라는 보고서는 부동산 공급과 가격과의 관계를 분명하게 보여준다. 특히 아파트 착공과 가격은 2년의 시차를 두고 매우 긴밀하게 연계되어 움직인다는 것을 알 수 있다. 아파트 가격을 움직이는 동인으로 주목되는 인구, 유동성, 금리, 공급 등 여러 단기 요인 중에서, ‘공급’이 가장 뚜렷한 상관관계를 보이고 있다

​연간 주택 공급량을 종합적으로 보아야 한다

한두 해 공급이 크게 늘거나 줄더라도 정작 시장가격에 미치는 영향은 제한적일 수 있으며, 몇 년치 평균을 따져보면 다른 결론을 내릴 수도 있다. 예를 들어 단순하게 2016년 아파트 공급량이 훨씬 웃돌았다고해서 앞으로 가격 하락이 예상된다는 식으로 말할 수는 없다. 왜냐하면 2011~14년에는 공급이 매우 부족했으므로 이 부족분을 메우는 과정이었다면, 실제로는 가격변동이 크지 않을 수도 있기 때문이다.

위의 그래프는 2000년대 이후 연도별 아파트 입주 물량을 보여준다. 2000년대에는 아파트가 매년 평균 32만 호씩 공급되었다. 그런데 2008년 금융위기의 여파로 건설사들은 아파트 분양 여력을 거의 잃어버렸고, 이에 따라 2011년부터는 입주 물량이 연평균 20만 호 수준으로 줄어들었다. 그리고 3~4년간 입주 물량이 줄어들자 그 여파로 2015년이후에는 다시 입주가 크게 늘어나기 시작했다. 이처럼 공급량이 크게 변동하지만, 아파트 가격의 변화는 공급량 변화에 비해서는 작은 수준이었다.

부동산 폭락론과 청산주의

앞 장에서 이야기했듯, 부동산 대폭락이 올 것이라는 어두운 예언은 지난 10년간 우리 경제에 지속적으로 드리워져 있었다. 일부 평론가들은 부동산 대폭락이 반드시 올 것이라고 강력히 주장하는 것을 넘어, 대폭락이 오면 오히려 한국 사회의 온갖 부조리들이 모두 청산되는 좋은 기회가 될 것이라는 주장까지 하고 있다. 선대인, 심영철의 「부동산 대폭락 시대가 온다」를 보자.

“거품이 붕괴되면 가장 큰 피해를 보는 게 서민이다”라고 떠드는 세력들은 왜 그렇게 말할까?

선의로 해석하면 거품 붕괴 시 경제적 충격이 동반되므로 서민들의 삶이 힘들어진다는 의미일 수 있다. 그렇지만 거품이 커질 때부터 이미 서민들은 집값 상승으로 인한 상대적 소득 하락뿐만 아니라 이로 인한 내수 위축, 임대료 상승, 양극화 심화 등으로 고통을 받아왔다. 그렇게 거품을 키워 서민들의 삶을 잔뜩 힘들게 해놓고도 여전히 거품은 꺼지면 안 된다고 한다면, 계속 거품을 키우자는 말밖에 안 된다. 현재의 거품이 유지되거나 더욱 부풀어 오르는 상황에서는 결코 서민들의 삶이 개선될 수 없다.

거품이 꺼져야 시간이 걸리더라도 서민을 비롯한 가계 전체가, 그리고 한국 경제 전체가 정상적인 경제활동으로 돌아갈 수 있다. 따라서 정부와 정치권이 정말 선의로 그런 주장을 했다고 한다면, 실제로는 서민에게 전혀 도움이 안 된다는 것을 깨달아야 한다."

이런 사고방식은 사실 우리에게 매우 낯익은 것이기도 한데, 경제학에서는 이를 ‘청산주의’라고 한다.

청산주의의 역사는 꽤 오래되었다. 이런 사고가 우리에게 익숙한 것은 그 논리구조가 매우 ‘윤리적’인 색채를 띠고 있기 때문이기도 하다. 지금 우리가 겪고 있는 이 문제에는 어떤 ‘부도덕한’측면이 있기 때문에 우리는 벌로써 그 영향을 받고 있는 것이며, 이를 해결하기 위해서는 부도덕함을 징벌하고 새로운 도덕적 체계를 세워나가야 할 것이라는 논리구조이다.

얼핏 듣기에는 굉장히 설득력이 있어 보인다. 경제구조에 깃든 부도덕을 씻어내고 착하게 살자는데 뭐라고 하겠는가? 듣는 사람 입장에서는 뭔가 좀 이상하다 싶어도, 반론을 하지니 착하게 살자는 사람 앞에서 ‘악하게 살아도 된다’고 대꾸하는 격이 될까 싶어, 더 이야기 하지 못하고 말문이 막혀버리는 식이다.

그러나 경제적 문제와 윤리적 문제는 다른 문제다. 설사 윤리적으로 부도덕한 문제가 있다 치더라도, 그 윤리적 문제를 해결한다고 해서 반드시 경제적 문제가 모두 해결된다고 볼 수는 없다. 윤리적 방법만으로 모든 것을 해결할 수 있다면, 우리가 겪고 있는 수많은 경제 문제가 애초에 지금과 같은 모습은 아니었을 것이다. 게다가 경제에 얽힌 수많은 사람들의 욕망과 이해관계는 단순한 윤리적 잣대로써 쉽게 해결될 수 없는 문제다. 물론 우리 사회의 수많은 부조리와 부도덕한 관습은 분야를 막론하고 해결해야겠지만, 도덕적인 접근만으로 산적한 문제들을 모두 적절하게 해결할 수 있는 것은 아니다.

대공황과 청산주의

우리는 청산주의가 극단적으로 선명하게 나타난 역사를 찾아볼 수 있다. 바로 1929년 미국 대공황 때의 일이다. 그해 10월 미국 증시는 대폭락을 시작했다. 다우지수는 전 고점에 비해서 무려 48%가 폭락한 이후 등락을 거듭하면서 결국 1932년까지 89%가 폭락했다. 100달러짜리 주식이 불과 3년 만에 11달러가 된 셈이다. 이 사태는 주식 시장의 붕괴로 끝나지 않았고, 미국을 비롯한 전 세계를 공황으로 몰아넣었다.

그냥 건조하게 숫자만 나열해도 당시의 상황이 얼마나 끔찍했는지 짐작할 수 있다. 1929년부터 1933년까지 미국의 생산은 46%, 투자는 90%, 소비는 41% 감소했으며, 실업률은 1929년 3.2%에서 1933년 24.9%로 급증했고, 소비자물가지수는 25% 하락했다.

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수치상으로는 당시의 실업률이 25%라고 하지만, 일부 경제학자들은 50%가 넘었을 것이라고 추산하기도 한다.

둘 중 하나는 일자리가 없는 셈이다. 이런 숫자들을 모아서 한마디로 줄이면 그야말로 ‘경제적 지옥도’라고 하겠다.

맬런 독트린

대공황 때 허버트 후버 대통령 내각의 재무부 장관은 앤드루 맬런이라는 인물이었다. 엄청난 부자이기도 했던 그는 대공황 전까지 자유주의 원칙에 입각한 경제 운용으로 명성이 높았다. 이런저런 정책으로도 유명하지만, 그가 아직까지도 역사책에서 계속 인용되는 것은 당시에 후버 대통령에게 했다는 다음의 발언 때문이다.

노동자를 청산하고, 주식을 청산하고, 농부를 청산하고, 부동산을 청산해야 합니다. 썩은 시스템을 쓸어버립시다. 사치스러운 생활양식들이 무너져내릴 것입니다. 사람들은 더 열심히 일하고 더 도덕적인 삶을 살 것입니다. 가치는 조절될 것이며, 경쟁력이 떨어지는 사람들이 물러나고 진취적인 사람들이 들어서게 될 것입니다.

이 발언만큼 청산주의를 선명하게 표현한 예를 찾기는 어려울 것이다. 2008년 노벨 경제학상 수상자인 폴 크루그먼 교수는 2011년 3월 31일자 「뉴욕타임스」칼럼에서 이를 ‘멜런 독트린’이라고 한 바 있다.

멜런 장관이 했던 발언의 의미는 명확하다. 그동안 노동자들이 고임금을 받아왔고, 주식은 고평가되었으며, 농부들은 비효율적이었고, 부동산에도 거품이 잔뜩 끼어 있었다고 본 것이다. 그리고 이 모든 현상들이 청산되어 모든 이들이 좀 더 검소하고 성실한 도덕적인 삶을 살게 되면 경제가 더욱 발전할 것이라고 본 것이다.

그런데 아이러니하게도 그렇게 검소하고 도덕적인 삶을 살아야 한다고 주장했던 맬런은 가장 사치스러운 삶을 살았던 사람 중 한 명이다. 그는 당시 미국 소득세 랭킹 4위를 기록했던 대부호였다. 우리가 익히 들어왔던 철강왕 카네기, 석유왕 록펠러, 철도왕 밴더빌트 같은 인물들과 어깨를 나란히했던 20세기 초반의 역사적인 부자이다. 그런 그가 이런 말을 했다니, 그 의도가 아무리 옳다 해도 지금의 우리가 듣기에도 좀 약이 오를 수밖에 없다.

멜런 장관의 발언은 언뜻 듣기에 가슴을 울리는 힘이 느껴진다. 더욱이 이 발언이 나왔던 때는 바로 1931년이다. 미국의 1920년대는 인류 역사상 가장 퇴폐적이고도 사치스러웠던 시대 중 하나이다. 이 시기를 일러 ‘포효하는 1920년대’라고도 하고, ‘도금시대’라고도 한다. 제1차 세계대전 이후의 회복기로서 경제성장률이 높았으며, 20세기 초반의 온갖 혁신적인 발명이 이어지면서 재즈와 위스키가 흐르는 흥겹고도 낙관적인 시대였다.

그런데 맬런은 1920년대의 사치스러운 분위기가 1930년대의 대공황이라는 고통을 낳았고, 그러니 과거의 도금이 벗겨지는 고통을 참고 이겨내면 더욱 건강한 경제가 될 것이라고 한 셈이다. 얼마나 그럴듯하며 도덕적인가? 그런데 이런 도덕적 사고방식이 실제로 경제에 적용되면 어떤 일이 벌어질까? 정말 지난 시기의 부도덕한 과잉이 모두 청산되고 나면 건강한 경제 시스템이 정착될 수 있을까?

맬런 장관은 말로만 청산주의를 외친 것이 아니라 실제로 정책으로도 자신의 신념을 실천했다. 당시 대공황 3년째인 미국의 재정은 1931년까지도 흑자를 기록했다. 당시 대공황 3년째인 미국의 재정은 1931년까지도 흑자를 기록했다. 공황의 여파로 극심한 경기침체가 닥치고 경제는 나락으로 굴러떨어지고 있었음에도, 정부는 재정을 건전하게 유지해야 한다는 강박관념 속에서 시중에 돈을 풀기는커녕 거두어버렸다. 다시 말해 오히려 공황을 더욱 심화시키는 쪽으로 흑자 재정정책을 폈던 것이다. 물론 우리는 그 결과를 잘 알고 있다. 미국의 공황은 더욱 심각해졌고 다른 나라에도 영향을 미쳤다. 이후 전 세계는 10년이 넘도록 경기침체로 고통을 받게 되었다.

청산주의는 진짜 청산을 부른다

청산주의의 진짜 문제는 현실에서 통하지 않아서가 아니다. 오히려 너무 잘 통해서 문제이다.

불황 국면에서 청산주의적 정책을 취하면 확실하게 청산의 결과가 나온다. 기준금리를 올리고 대출을 줄이고 재정을 움켜쥐면 경제는 너무나 확실하게 청산이 된다. 과거의 과소비나 투기적 태도 따위는 한방에 날아가버린다. 그런데 여기까지만 성공이다. 경제가 망해가는데 더망하라는 정책을 취하면 더 망하는 것은 확실하다. 불황을 탈출하는 것이 어렵지, 불황을 심화하는 것이야 뭐가 어렵겠는가?

하지만 청산된 이후에 올 것이라는 ‘건강한 경제’가 과연 언제 찾아올지는 아무도 모른다. 케인스의 “모든 사람은 언젠가는 죽는다”라는 말처럼, 언젠가는 건강한 경제가 다시 올 수도 있을 것이다. 하지만 그것이 언제인지 아무도 모른다는 것이 문제이고, 더 큰 문제는 아예 오지 않을 수도 있다는 것이다. 1990년에 불황이 시작된 일본은 2016년까지도 청산 상태가 지속되고 있으며, 맬런 장관이 말한 ‘더 도덕적인 경제’는 아직도 오지 않고 있다.

일본의 실수는 1980년대의 버블을 방치한 것이다. 하지만 더 큰 실수는 1990년대에 그 버블을 끄기 위해 동원했던 무지막지한 금융정책이라고 할 수 있다. 1990년 3월, 일본 정부는 부동산 대출 총량 규제 정책을 전격적으로 도입했다. 이 정책으로 인해 신규 부동산 대출이 전면적으로 중단되는 사태가 벌어졌다. 게다가 1989년 5월부터 1990년 8월까지 겨우 1년 3개월 만에 기준금리를 2.5%에서 6%까지 급속도록 올려버렸다.

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비유하자면, 최고 속도로 질주하는 덤프트럭이 급커브에서 있는 힘껏 브레이크를 밟아버린 셈이다. 물론 트럭의 속도는 0으로 줄어들었지만, 그 트럭이 전복해버린 것이 문제였다. 이런 정책 실패의 영향은 지금까지도 이어지고 있다. 일본은 초장기 불황을 겪고 있으며, 그동안 시민들이 겪어온 불황의 고통이야 말해 무엇하겠는가?

우리옆의 대폭락 경험

폭락론에 던지는 두 가지 질문

혹자는 지금 대한민국의 부동산 가격은 명백한 거품이며, 이로 인해 가계는 주거 부담을 과중하게 지게 되고, 기업도 이윤 압박을 강하게 받을 수밖에 없다고 주장한다. 현재의 부동산 가격은 한국 경제가 도저히 지탱할 수 없는 수준이기에 이후 필연적으로 대폭락 사태가 닥칠 것이며, 이를 계기로 한국 경제도 불로소득이 일소되고 건강한 생산력이 유지되는 시스템으로 발전할 것이라고 주장한다.

이런 주장은 일면 설득력이 있어 보인다. 주장의 근거들도 풍부하다. 무엇보다 실제로 우리가 살 집값은 너무 비싸고, 이를 통해 불로소득을 올리는 이들의 횡포는 전반적으로 너무 가혹하다. 그리고 이것이 유지되는 현재의 시스템은 불합리해 보인다.

그러나 이러한 주장을 좀 더 냉정하게 검토해볼 필요가 있다. 주장의 논점을을 크게 두 가지로 나누어 생각해보자.

첫째, 한국의 부동산 가격이 명백한 거품 수준인가의 여부

둘째, 한국의 부동산 가격이 거품 상태라고 가정하더라도, 대폭락이 일어난다면 정말로 우리 사회의 온갖 부조리들이 청산되는 기회가 될 것인가의 여부

‘한국 부동산 시장이 거품이냐’의 문제는 다음 장에서 좀 더 구체적으로 살펴보기로 하고, 여기서는 대폭락이 일어나면 부동산 거품으로 인한 온갖 부작용들이 해소되면서 우리 경제의 체질이 더욱 건강해질 것이라는 예상을 정말로 믿을 수 있을지 살펴보자.

청산주의의 허상

결론적으로 말해, 이런 주장은 매우 위험하면서도 무책임하다.아주 간단한 반례를 들어보겠다. 전 세계에서 부동산 가격이 폭락했음에도 경제가 안정적으로 잘 성장한 예를 찾을 수 있을까? 실제로 부동산 가격이 폭락한 나라의 경제는 어떤 상황을 맞이했을까?

2008년 이후의 미국과 유럽, 1990년 이후의 일본, 1929년 이후의 미국 등, 부동산 시장의 폭락이 초래한 상황은 어느 나라나 극심한 혼란과 고통으로 비슷한 풍경을 보였다.

더욱이 현대에는 부동산 시장과 금융의 거리가 점점 가까워지고 있다. 그래서 부동산 시장의 폭락은 곧 금융 시장의 혼란으로 이어진다. 은행 대출의 50% 이상이 부동산 담보대출로 이루어지고 있는 상황에서 담보물건(부동산)의 가격이 하락하면 곧 기존 대출의 환수와 신규 대출의 중단으로 이어질 수밖에 없다. 이는 숱한 가계와 기업의 파산을 불러오게 되고 경기는 급락할 수밖에 없다.

이것은 미래에 대한 예측이 아니다. 우리가 20년 전에 직접 경험했던 것이다. 1997년 말 외환위기 이후 한국의 부동산 시장은 급락 사태를 겪은 바 있다. 그때 우리는 과연 과거의 폐습을 청산하고 새로운 경제 시스템을 창조해낸다는 희망에 부풀어 있었던가? 당시 국민들의 삶은 어떠했는가? 필자 역시 그 무렵 무수한 사람들이 겪었던 것처럼 실직을 경험했다. 그때 온 국민을 덮쳤던 절망은 아직도 우리의 뇌리에 생생하다.

부동산 대폭락이 발생했던 국가의 경험과 금융 시장의 논리를 정리해보면, 크게 세 가지 사건이 발생하는 것을 알 수 있다. 이제 이 점에 대해 면밀히 살펴보겠다.

건설업종의 부진

미국 부동산 폭락의 시사점

부동산 폭락기에는 주택을 짓는 동안에 계속 가격이 떨어지니, 새로 건설해 팔려는 사람이 바보이다. 이에 따라 주택 수요와 공급 모두가 극도로 위축되는 현상이 발생한다.

미국의 경우 금융위기 직전에는 신규 주택 공급량이 연250만호 수준이었는데, 위기 직후부터 급락하기 시작하여 100만 호 미만으로 폭락했다. 2006년 이전까지는 과열 양상이었음을 감안하더라도, 주택 공급량이 평균의 절반 아래로 떨어진 것이다. 당시 미국의 주택가격은 약30%하락 했는데 주택 공급량은 60% 감소했다. 쉽게 말해 전국적으로 주택 건설이 거의 멈춰버린 것이다.

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건설투자가 30% 줄면

한국이라고 사정이 다를까? 부동산 가격이 대폭락하면 당연히 주택사업은 대침체를 겪게 될 것이다. 그런데 건설투자는 GDP 에 미치는 영향이 매우 크다. 최근 한국의 GDP 대비 건설투자의 비중은 14%정도이다. 이런 상황에서 건설투자량이 30%정도만 급락하더라도 경제성장률은 지금의 2%대에서 마이너스로 떨어져버릴 것이다.

게다가 주택 관련 사업은 단순히 건설투자량에만 영향을 미치는 것이 아니다. 주거는 인간 생활의 세 가지 기본 요소인 의식주 중 하나가 아닌가. 주택이 한 채 건설될 때마다 가구와 가전이 소비되고, 이사와 도배 같은 서비스도 함께 소비된다. 한마디로 건설산업은 전후방 연관 효과가 매우 큰 분야이다. 따라서 건설이 무너지면 이를 둘러싼 전후방 산업도 함께 무너질 수밖에 없다. 그런데 부동산 폭락은 건설업의 부진뿐 아니라 금융위기를 불러온다. 다음에서는 이 부분에 대해 살펴보자.

부의 재분배 악화

부동산 가격이 급락하면 빈익빈 부익부 현상이 더욱 심해진다. 그러나 대폭락을 주장하는 사람들은 이와는 다르게 말한다. “부동산이 폭락하면 서민이 가장 큰 피해를 입는다는 논리는 말도 안 된다.”고 한다. 주택가격이 폭락할 경우, 가장 피해를 보는 측은 오를 때 가장 이득을 본 사람들이라는 것이다. 즉“다주택자가 피해를 보지, 무주택자가 무슨 상관이 있겠느냐”는 논리이다. 오히려 무주택자에게는 집을 싸게 살 수 있는 기회가 아니냐고 말한다. 선대인, 심영철의 「부동산 대폭락 시재가 온다」의 한 대목을 보자.

자기 집이 없는 42%의 무주택 서민이 집값이 떨어진다고 해서 피해를 본다는 말인가? 그리고 집값이 거의 오르지 않는 지역에 사는 30%도 집값 하락으로 인한 피해가 거의 없다. 집값이 많이 올랐던 지역의 주택 소유자라도 원래 자기 집에 살던 사람들 20% 정도는 실질적으로 피해가 없다. 오를 때 기분이 좋았다가 내릴 때 제때 못 팔았던 것을 후회하는 정도이기 때문이다.

정말 피해를 보는 사람들은 투기를 일삼거나, 거기에 편승했던 사람들 10% 정도다. 그 가운데 특히 무리하게 빚을 얻어 다주택을 소유했던 사람들에게 피해는 집중될 것이다.

집값이 떨어지면 집 있는 사람들이 힘들지, 집 없는 사람들이 힘들 게 있겠느냐는 말은 분명 설득력이 있다. 사실 대폭락론을 주장하는 사람중에는 집 없는 서민들도 많을 것이고, 지금 가격을고는 집을 사기가 너무 어렵지만 집값이 대폭락한다면 좀 싸게 살 수 있지 않겠느냐는 희망도 섞여 있을 것이다.

물론 그런 측면도 있다. 하지만 집값이 폭락하는 사태가 터졌는데, 집 없는 사람들이 그냥 ‘강 건너 불구경’의 자세를 유지할 수 있을까? 실제로 집값이 폭락하는 사태가 벌어지면 가장 큰 피해는 중산층과 빈곤층이 입게 된다. 고소득층은 오히려 이 틈을 타서 부를 더욱 늘릴 공산이 크다.

미국 저소득층의 비극

과거 미국 대공황 당시 토지가격은 급락했고 대부호들은 이 기회를 놓치지 않았다. 농민들이 빚더미에 눌려 헐값에 내놓은 토지들을 사들였고, 이에 따라 토지 소유의 불균형은 더욱 심화되었다. 경작할 땅을 잃은 농민들은 일자리를 찾아서 미 대륙을 유랑해야만 했다. 이런 모습이 반드시 80년 전의 일만은 아니다.

2008년 금융위기 때에도 미국에서는 비슷한 일이 벌어졌다. 부동산 가격은 33%가 급락했고, 총자산과 소비는 각각 약 7조 달려가 감소했다. 당시 미국의 GDP가 약 14조 달러였던 점을 고려하면, GDP의 50%에 해당하는 자산이 감소한 것이다. 앞서 말한 대로 미국의 압류 주택 수는 이후 600만 호까지 불어났다.

그렇다면 600만 호의 집에서 쫓겨나 사람들은 어디로 갔을까? 한 푼도 없는 사람들은 노숙을 해야 했고, 대부분은 다시 임대주택을 찾아야 했을 것이다. 미국의 자가점유율은 2008년 69%에서 2012년 65%까지 떨어졌다. 전체 미국 가계의 4%가 자기가 살던 집에서 쫓겨나 새로 임대주택을 들어간 것이다. 이는 임대주택의 수요를 늘려 임대료를 높이는 요인으로 작용한다.

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결과적으로 경기침체로 가계소득은 줄어들고, 살던 집에서 쫓겨난 데다가 임대료까지 오르게 되어 이중 삼중의 고통을 겪어야 했다. 이 고통을 겪는 사람들이 과연 상류층이겠는가? 아니면 빈곤층이겠는가?

심화된 불평등과 양극화

물론 슈퍼 리치들도 주가 하락으로 인해 자산이 감소하기도 했다. 워런 버핏이나 빌 게이츠도 수십억 달러의 평가손실을 입었고, 상위 0.1%의 평균 소득도 연간 1,100만 달러에서 600만 달러 수준으로 절반 가까이 하락하기도 했다.

그런데 금융위기 이후에는 불평등이 더욱 극적으로 커졌다. 미국 경제정책연구소의 발표에 따르면, 중산층과 상위 1%의 순자산(부채 제외)격차는 금융위기 이전인 2007년에는 181배였으나 2010년에는 무려 288배로 커졌다. 결국 중산층은 몰락하고 부유층은 부를 더욱 확대했던 것이다.

미국의 최상류층은 일시적으로 주가 하락을 겪기도 했지만, 그렇다고 자기 집에서 쫓겨난 것도 아니고, 길거리에서 노숙을 하게 된 것도 아니었다. 극소수의 예외를 제외한다면 슈퍼 리치는 더욱 부자가 되었다. 반면 빈곤층의 고통은 극에 달했다.

미국으 주거실태조사에 따르면, 임차가구의 소득 대비 임대료 부담비율(PIR,rent to income ratio)은 2001년 26.9%에서 2007년 29.3%,2009년 30.3%로 증가했다. 물론 그 부담은 저소득층에 더욱 집중되었다. 소득 1분위 소득의 무려 63.6%를 임대료로 지출했고, 최저 빈곤선 이하 가구는 71%를 지출했다. 임대료를 내고 나면 그야말로 먹을 것을 살 돈도 없는 상황에 처하게 되었다. 그래서 이들은 홈리스가 되어 거리로 쏟아져 나오게 되었다.

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건조한 숫자로 표현되거 있지만, 미국인들이 얼마나 힘겨운 삶을 살고 있는지 보이지 않는가? 전체 소득의 50% 이상을 임대료로 지불하는 임차 가국가 전체의 1/4 이상이다. 반면 빈곤층이 살 수 있는 저렴한 주택의 공급은 수요의 절반에도 미치지 못하고 있다.

참고로 한국의 소득 대비 임대료 부담 비율은 2014년 기준으로 20%정도이다. 미국이 30%대 인것에 비해 상당히 낮은 수준이다. 그러니 미국 서민들이 얼마나 힘든지 짐작할 수 있을 것이다. 수치상으로 보면 주거비 부담이 한국보다 50%나 더 크다. 그리고 이렇게 자기 주택에서 쫓겨나서 가혹한 임대료 부담에 시달리는 서민층이 다시 재기하기란 불가능에 가깝다. 한번 밀려나면 끝이라는 말이다.

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부자들은 부동산과 같은 실물자산도 많지만 소득도 높고 현금성 자산도 많다. 부동산 가격이 급락한 시점은 부자들이 부동산을 값싸게 사들일 수 있는 좋은 기회이다. 반면 대출을 끼고 집을 산 서민층은 집값이 폭락하면 자산의 대부분을 잃게 되고, 대출이 만기가 되면 이자 부담등으로 연장이 힘들며, 대출금이 연체되면 즉각 압류가 들어온다.

위기를 버틸 수 있는 것은 누구인가?

부동산 대폭락기는 모두에게 힘든 시기이다. 그러나 그 고통의 크기는 소득에 반비례할 것이다. 소득이 많은 부자들이야 당연히 버틸 수 있지만, 빈곤층은 하루하루의 생존이 위태로운 상황으로 내몰릴 수밖에 없다. 우리는 그런 광경을 이미 IMF 외환위기 때 목격한 바 있다. 온 나라의 자산이 무너져내리는 상황에서 “나는 살아남아 헐값에 아파트를 건질 수 있다.”라는 계산은 그야말로 ‘미션 임파서블’이라고 단언할 수 있다.

부동산 가격이 급락하면 장기적으로는 부동산 거품이 빠지고 건강한 경제가 이루어진다고 가정할 수 있다. 그런데 그‘장기적’이라는 기간이 얼마나 길지는 아무도 모른다.(일본은 지금 30년 가까운 세월을 버티고 있는 중이다.)하지만 우리는 매일 하루 세 끼의 밥을 먹어야 하고, 매일 잠자리에서 잠을 자야 살 수 있다. 단기적으로라도 경제적인 충격이 온다면 생물학적 생존마저 위태로울 수 있는 그런 존재이다.

그러니 “단기적인 고통을 참고 버티면 장기적으로 건강한 경제를 만들 수 있다.”라는 식의 이야기는 실현 가능성이 불투명할 뿐만 아니라 무책임한 소리이다. 또 실제로 그런 경제가 만들어진다고 하더라도, 그 사이에 취약 계층들은 살아남기 위해 필사적으로 고통을 감내하며 버텨야만 한다. 그들이 극도의 빈곤이라는 나락으로 떨어지고 나면, 이후에 경제가 회복되었다는 이야기는 참으로 허무한 소리일 뿐일 것이다.

결과적으로 말하면, 대한민국 부동산은 대폭락하지 않았다. 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌 등 이른바 ‘버블 세븐’을 위시로한 일부 지역의 아파트 가격이 한동안 상당히 하락한 일은 있었지만, 전반적으로 보면 대한민국 부동산 가격은 폭락하지 않았다. 폭락은커녕 일부 지역의 경우 오히려 대폭 상승하는 경우도 있었다. 아니, 정말 폭락이 없었다고 ? 못 믿겠다고 ?

머리말에서 말했듯, 우리가 흔히 주고받는 부동산 이야기에는 사실 수많은 억측과 오해가 교차하기도 하고, 불합리한 가정이 전제되기도 하며, 무엇보다 ‘주술적 예언’이 전망이라는 탈을 쓰고 등장하기도 한다. 그리고 그런 태도는 자칫 우리 스스로에게 대한민국의 경제 흐름을 잘못 읽게 하고, 때로는 잘못된 판단을 불러일으키며, 그로 인해 손해를 보게 하기도 한다.

사실 부동산 시장에 대한 판단만큼 개인, 또는 한 가정의 자산에 큰 영향을 미치는 것이 또 있겠는가? 그러나 경제는 도덕이나 종교가 아니다. 그러니 이제 좀더 냉정하게, 대한민국의 부동산이 정말 폭락하지 않았는지 찬찬히 살펴보자.

다음은 한국감정원에서 발표하는 아파트 매매 가격 동향을 연간 단위로 표시한 것이다. 전국, 수도권, 서울의 세 가지 기준으로 그래프를 그려봐도, 2007년부터 시작된 세계적인 주택가격 하락의 흐름을 확인하기란 쉽지가 않다. 오히려 연간 기준으로 전년 대비 전국 아파트 가격이 하락한 해는 2013년이 유일하다. 아파트 가격을 기준으로 보면 2007년의 서브프라임 모기지 사태는 우리나라에 거의 영향을 미치지 않았다고 말할 수 있다.

한편 영국의 경제주간지 「이코노미스트」가 제공하는 글로벌 부동산 가격지수를 보아도, 대한민국의 부동산 가격은 매우 안정적인 흐름을 이어가고 있다.

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미국 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 급락했다가 점차 회복되어가는 형태를 보이고 있는데 비해, 한국은 큰 등락 없이 꾸준한 흐름을 이어가고 있다.

이처럼 한국의 부동산 시장은 2008년 금융위기 이후 30%가까운 하락을 경험한 미국이나 유럽의 사정과는 비교조차 할 수 없을 정도로 안정적인 모습을 보여왔다.

물론 아직도 미국발 서브프라임 모기지 사태의 여진은 이어지고 있다. 세계는 여전히 경기부진과 고실업에 시달리고 있으며, 상당수의 국가가 엄청나게 불어난 국가부채로 고통을 받고 있다. 지금까지는 일어나지 않았지만 멀지 않은 미래에 대폭락이 실제로 일어날 수도 있다.

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앞으로의 일을 누가 정확히 예측할 수 있겠는가? 미래에 닥칠 상황을 예언하는 것은 아무리 전문가라 해도 쉬운 일이 아니다. 우리는 일단 질문의 방향을 이미 일어난 과거의 일에 대한 것으로 바꿔보자.

“왜 대폭락은 오지 않았는가?”

나는 이 질문이 현재 시점에서 대한민국 부동산 문제를 풀어갈 수 있는 핵심 키워드라고 생각한다. 지난 수년 동안 이어져온 부동산 담론에 담겨 있는 수많은 오해와 억측을 드러내고, 대한민국 부동산의 현실을 객관적으로 볼 수 있게 만드는 힘이 있는 질문이기 때문이다.

그렇다면 우리는 어떻게 당시 다른 선진국이 겪어야 했던 대폭락을 피할 수 있었을까? 그 원인으로는 크게 세 가지를 들 수 있다. 이제 그점을 살펴보자.

한국은 대폭등이 없었다.

산봉우리가 높아야 골짜기도 깊을 것이다. 역사상 대부분의 부동산 폭락 사태는 직전의 대폭등 이후에 벌어졌다. 가장 최근이라 할 수 있는 미국의 서브프라임 모기지 사태 이후의 폭락도 그렇고, 그보다 먼저 일어난 1990년 일본 부동산의 버블 붕괴도 마찬가지다. 그런데 이에 비해 한국은 2000년대 이후로 ‘대폭등’이라고 할 만한 상승이 없었다.

주택가격 상승률, OECD 평균의 절반

지난 참여정부 시절(2002~07년) 허구헌날 부동산이 폭등하고 있다며 이어지던 그 수많은 기사들을 기억하는 사람이라면, 이게 대체 무슨 소리냐고 할 것이다. 하지만 사실이다. 대한민국 부동산은 꾸준히 가격이 오르기는 했지만, 경제학적으로 ‘대폭등’이라고 할 만한 상승을 한 것은 아니었다. 진보와 보수를 막론하고 모든 언론이 입을 모아 그렇게 성토했던 부동산 가격은 사실 다른 나라에 비해서는 상대적으로 매우 안정적인 흐름을 이어갔다고 보아야 한다. 이것은 어떤 기준으로 들여다보더라도 명확하다.

다음은 2000년부터 2006년까지의 물가상승률을 반영한 OECD 주요 국가의 실질 주택가격 상승률을 보여주는 그래프이다. 당시는 전 세계적으로 유동성이 흘러 넘치면서 글로벌 부동산 경기가 대호황을 경험했던 시기이다.

그 무렴 OECD 국가의 평균 실질 주택가격 상승률은 무려 42%를 기록했으며, 특히 버블이 심각했던 스페인은 심지어 90%가 넘는 실질 상승률을 기록했다. 하지만 당시 대한민국의 실질 주태가격 상승률은 OECD 평균의 절반에 불과한 21%였다.

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앞의 그래프에서 볼 수 있듯, 한국보다 부동산 가격 상승률이 낮았던 국가는 일본이나 독일 정도가 전부였다. 일본과 독일의 부동산 가격이 안정적이었던 이유는 쉽게 알 수 있다. 당시 두 나라는 심각한 불경기를 겪고 있었기 때문이다.

일본은 알다시피 1990년 부동산 버블 붕괴 이후로(약간의 변동은 있었지만) 꾸준히 침체를 기록하고 있었다. 독일은 2000년대 초반까지도 동서독 통일의 후유증으로 경기침체가 이어지고 있었고, 당시는 ‘유럽의 병자’라는 이야기까지 듣고 있던 시기였다. 독일이 부흥하게 된 것은 2002년부터 시작된 노동 시장 개혁 프로그램인 ‘하르츠 개혁’의 효과가 발생하기 시작한 2005년 이후의 일이다. 이전가지 독일은 경제성장률이 3%미만, 실업률이 10%대에 육박하는 불경기를 오랫동안 거쳐오고 있었다.

한국 부동산, 왜 폭등하지 않았는가?

그렇다면 한국은 왜 부동산 가격이 폭등하지 않았을까? 한국도 독일이나 일본처럼 불경기였기 때문일까?

아니다. 당시 한국의 경제상황은 어떤 경제지표를 들이대더라도 ‘훌륭했다’고 평가받을 수준이었다. 카드사태가 있었던 2003년을 제외하고, 2002~05년 동안 매년 경제성장률은 4~5%를 기록했고, 삼성전자와 현대자동차가 세계적인 기업으로 거듭나고 있었으며, 조선업은 세계1위를 굳히고 있었다.

한국의 1인당 GDP는 2002년 11,257달러에서 2007년에는 23,103달러를 기록했다. 단 5년 만에 1인당 국민소득이 2배나 넘게 올랐던 것이다. 이만한 오황이 어디 있었겠는가?

2000년대 초중반의 한국 경제는 이처럼 1980년대 후반 일본의 버블기와 매우 닮아 있었다. 이 시기 한국과 일본을 비교해보면 세 가지 면에서 유사점을 보인다.

첫째, 대규모 경상주시 흑자를 통해 국내로 돈이 밀려들어오고 있었다. 이 시기 일본과 한국은 GDP 대비 경상수지 흑자가 연평균 2%대에 이르렀다.

둘째, 경제성장률이 4~5%대를 기록하면서 충분히 높았고 실업률도 완전고용에 가까웠다. 특히 일본은 버블 시기에 2%대의 기록적으로 낮은 실업률을 기록하던 참이었다. 한마디로 최고의 호황기였다.

셋째, 양국의 금리는 모두 낮은 수준을 유지했다. 일본은 부동산 버블이 한창이던 1987~89년 2.5%대의 낮은 기준금리를 유지했고, 이는 버블을 키우는 데 결정적인 역할을 했다고 평가받는다. 경기 호황기에는 보통 물가도 크게 뛰기 마련이다. 그런데 한일 양국은 두 시기에 물가상승률이 매우 낮았다. 이렇게 물가에 대한 부담이 없다면 금리도 낮은 수준을 유지할 수 있다. 2000년대 초중반의 한국도 금리는 꾸준히 낮아지는 추세였다. 2002년 5월 4.25%를 기록했던 기준금리는 2004년 11월 3.5%대까지 낮아졌다.

이 세 가지 조건은 모두 시장에 돈이 흘러 넘치게 만드는 요인들이다. 일단 무역을 통해서 외국에서 돈을 많이 벌어오면 외화 소득이 늘어나게 되고, 경제가 빠르게 성장하고 실업률이 낮아지면 임금이 오르고 가계소득이 늘어나며 시중에 돈이 많아지게 된다. 여기에 금리까지 낮았으니 사람들이 돈을 쉽게 빌리게 되고, 시장에는 돈이 흘러 넘치게 된다.

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이렇게 돈이 많아지면 사람들은 물건을 사게 마련이고, 큰돈이 많아지면 비싼 물건을 사게 될 것이다. 결국 시장의 돈과 투자심리가 자연스레 부동산 시장으로 몰리게 되는 것이 보통이다.

앞에서 살펴보았듯이, 당시 한일 양국은 시장에 돈이 많아질 요건을 갖추었다. 하지만 일본은 망국적인 부동산 버블과 폭락을 겪었고, 우리는 OECD 주요국 중에서 가장 안정적으로 부동산 가격을 관리한 나라가 되었다.

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그렇다면 유럽과 미국의 부동산이 그렇게 폭등, 또는 폭락하던 바로 그시기에 한국은 어떻게 부동산 폭등과 폭락을 피할 수 있었을까? 이제 이 부분을 좀 더 들여다보자.

공급 확대 정책

당시 언론은 부동산 가격을 잡기 위해서 가장 필요한 것은 공급 확대인데, 정부가 이를 도외시하고 수요 억제 정책에만 열을 올린다는 식의 비판을 많이 했다. 그러나 실제로는 공급 확대 정책도 함께 꾸준히 추진되었고, 이에 ‘토건족 정부’라는 식의 비판이 나오기도 했다. 어쨌든 정부는 수도권 일대에 공공택지를 꾸준히 공급하며 국민임대주택을 지어서 보급했고, 저소득층이나 생애 최초 주택 구매자에 대한 금융지원을 늘려나갔다.

역대 정부의 주택공급량을 비교해보면,김영삼 정부는 5년간 연평균 62만 호, 김대중 정부는 연평균 45만 호, 참여정부는 53만 호, 이명박 정부는 45만 호를 기록했다. 물론 이런 주택공급량이 적절했는지는 시장의 상황과 국민주택보급률 등 여러 변수를 따져보아야 하겠지만, 절대량으로 보아 당시의 주택공급이 모자랐다고 평가하기는 힘들다.

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거래 투명화 정책

참여정부는 부동산 폭등을 막기 위해 적극적인 거래 투명화 정책을 폈다. 당시에는 그리 주목받지 못했지만, 장기적으로 시장에 가장 중요한 영향을 미칠 수 있는 정책이었다. 부동산 거래가 차명거래 등으로 왜곡되지 않아야 시장이 공정하게 운영될 수 있고, 정부의 세금정책도 제대로 실행될 수 있기 때문이다.

거래 투명화를 위한 조치 중에서 가장 중요한 것은 2005년 8.31 부동산 대책에 포함된 것으로 실거래가 신고를 의무화하고 이를 등기부에 기재하게 한 것이다. 9.31. 대책은 종부세나 양도세 강화 등 세금문제에서 주목을 많이 받았지만, 부동산 전문가들은 오히려 이 실거래가 의무화 조치를 더욱 중요하게 여기기도 했다. 그만큼 장기적으로 시장에 큰 변화를 가져올 것이라는 기대를 품었던 것이다.

당시 참여정부의 부동산 대책이 집대성되었다는 평가를 받았던 2005년 8.31 대책의 내용을 표로 정리해보면 다음과 같다. 부동산 가격 안정과 시장 기능 회복을 위해 정부가 얼마나 안간힘을 썼는지 느낄수 있을 것이다.

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정부정책을 보는 눈

정부정책에 올라타라

“제가 아마 과거 조선시대의 호조판서를 포함해서, 역대 재무 책임자중 돈을 가장 많이 써본 사람일 것입니다.”

2008년 이명박 정부의 강만수 기획재정부 장관이 마지막 국무회의에서 했던 발언이다. 안 그래도 환율정책이나 대운하 사업 등으로 많은 비판을 받고 있던 강만수 장관은 이 발언으로 그야말로 쏟아지는 비난을 피할 수 없었다.

정치적으로는 부적절한 발언임이 분명하다. 하지만 경제적인 관점에서도 그렇게 부적절한 발언이었을까? 경제 운영을 책임지고 있던 장관의 개인적인 소회라면 그렇게까지 비난받을 만한 발언은 아니었다는 생각도 든다. 물론 나도 그때에는 거칠게 비난한 바 있었음을 고백해둔다. 하지만 당시의 위급한 경제 상황에서는 정말 ‘원 없이 돈을 써서라도’ 경기를 떠받쳐야 할 정부의 역할이 필요했다고 볼 수도 있다.

그때 상황을 다시 떠올려보자. 2008년 9월 14일 세계 5대 투자은행중 하나였던 리먼 브라더스가 결국 파산했고, 이후 세계 금융 시장은 공황상태로 빠져들었다. 다우지스는 12,000선 수준에서 2009년 1월에는 7,000선까지 급락해 거의 반 토막이 났고, 세계 경기는 급속도로 얼어붙었다.

미국에서 시작된 위기는 한국에도 그대로 이어져 외국인자금이 대거 이탈하기 시작했다. 전형적인 해외발 공황의 모습이 진행되던 때였다. 게다가 이런저런 정책 실패가 이어졌다. 키코(KIKO)사태로 인해 멀쩡한 중소기업들이 외환관리 실패로 무너져 내렸고, 정부의 경솔한 외환시장 개입 발언으로 달러화 매도 사태가 벌어졌으며,이를 막기 위해 외환보유고를 헐어서 ‘도시락 폭탄’이라는 이름으로 외환시장에 강하게 개입했다. 이 와중에도 경제위기는 이어졌고, 어쨌건 정부는 상황을 수습해야만 하는 책임이 있었다.

경제성장률의 추이를 보면 그 무렵의 경제 상황을 단적으로 볼 수 있다. 한국의 경제성장률은 2008년 4분기부터는 전년 동기 대비 마이너스 성장률로 떨어졌고, 2009년 2분기까지 3분기 연속 마이너스 성장을 기록했다. 이 정도의 경기침체는 경제성장률이 -5%수준으로 떨어지던 미국이나 유럽에 비해서는 매우 양호한 수준이었지만, 그렇다고 우리의 경제적 고통이 위로가 되는 것은 아니었다.

경제성장률이 이런 수준이니 다른 경제지표들도 엉망진창이었다. 특히 설비투자 감소분은 매우 심각해서 2008년 4분기와 2009년 1분기에는 전분기 대비 각각 -8.4%와 -9.6%를 기록했다. 2분기 연속으로 마이너스 10%대의 감소율이라면, 단 2분기 만에 기업투자가 20%나 줄었다는 말이다.

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이런 상황에서 정부가 할 수 있는 정책은 크게 두 가지다. 통화정책으로 기준금리를 인하하거나 재정정책으로 적자 재정정책을 펴는 것이다. 이것도 상황의 심각성에 비추어본다면 매우 강력하게 추진되어야만 했다. 정부는 이런 위기를 충분히 넘길 만한 힘이 있다는 것을 시장에 보여주어야 했고, 실제로 돈을 풀어 경기를 자극해야만 했다. 한국이 어떤 경제정책을 폈는지 좀더 구체적으로 살펴보자.

정부정책의 시그널

첫째, 한국은행은 과감한 통화정책을 시행했다. 2008년 9월에는 기준금리가 5.25%였는데, 2009년 2월까지 2%로 급속도로 인하했다. 이러한 통화 확장정책은 이후로도 계속 이어져서 2017년 6월 현재 1.25%대를 유지하는 중이다.

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물론 이런 통화정책은 전 세계적으로 거의 모든 나라가 시행했다. 그럼에도 불구하고 한국 정부도 이런 추세에 발맞추어 교과서적으로 확장적 통화정책을 강력히 시행한 점은 분명 평가받을 만하다.

둘째, 한국 정부는 강만수 장관의 발언처럼 원 없이 돈을 푸는 적자재정 정책을 펼쳤다. 당장 사고가 터졌던 2008년 4분기 4.6조원의 추경예산을 편성했고, 2009년 적자 재정정책을 펴며 상반기에 재정을 집중적으로 투입했으며, 하반기에는 역대 최고의 추경예산(28.4조원)을 편성하여 적자 재정정책의 효과를 증대시켜나갔다.

물론 이러한 과감한 적자 재정정책은 대운하 사업 등에 대한 국민적비판과 맞물려 인기가 없었다. 또한 부동산 가격 상승에 대한 기억이 여전히 남아 있던 시점에서 정부가 이렇게 건설토목사업에 재정을 집중하는 것은 또다시 부동산 투기를 조장하는 인위적 경기부양책이라는 비판도 거셌다.

하지만 국가 경제 전체가 금융위기의 후폭풍에 휘말려서 꺼져가고 있던 상황이었다. 아울러 부동산 시장도 언제든 가격 급락의 위험성이 남아 있던 시점이었다. 다시 말해 인위적 경기부양이 가능하다면 그것을 했어야 할 상황이었던 것이다.

정부정책의 양면성

결국 한국은 중국과 더불어 2008년 금융위기를 가장 성공적으로 탈출한 나라로 손꼽히고 있다. 그 원인은 무엇일까?

중국이 엄청난 경기부양책을 시행하며 각종 중간재 소비가 급격히 늘어남에 따라 한국의 수출도 증가했다. 또한 기업은 자동차와 휴대폰으로 대표되는 뛰어난 상품 경쟁력으로 불황기를 오히려 기회로 전환시킨 전략이 성공했다. 그리고 세계 각국이 극심한 경제위기에서 벗어나기 위해 공조한 것이 효과가 있었다.

하지만 당시 한국 정부의 과감한 재정정책도 긍정적 영향을 미친 것을 부인하기 어렵다. 정부는 위기가 한창이던 2009년에 연간 GDP의 4%이상의 재정을 추가로 집행했다. 이러한 적자 재정정책은 경제위기에 대한 교과서적인 처방이라 할 수 있다. 물론 당시 한국 정부의 경제정책을 ‘적자 재정정책을 썼으니 잘했다’라는 식으로 긍정적으로만 평가하고 말아서는 안 된다.

20세기 초반 케인스가 말한 것처럼, 적자 재정정책은 “그냥 땅만 파는 것이라도, 아무것도 안 하는 것보다는 훨씬 낫다”는 식으로 거칠게 접근할 수는 없는 문제이다. 좀 더 구체적으로 말하면, 만일 재정을 1억원을 투자한다면 어느 정도의 경기부양 효과가 밠갱하는가 하는 ‘승수 효과’를 따져보아야 한다. 이왕이면 재정투자분보다 효과가 큰 것이 훨씬 더 좋은 정책일 것이다.

하지만 한국의 경우 대운하 사업을 비롯하여 타당성이 검증되지 않은 온갖 국책사업들이 재정정책이라는 탈을 쓰고 시행되었다. 사실 이과정에서 엄청난 돈이 풀린 사업들은 흥청망청하는 분위기마저 있었다. 과거 세계적으로도 매우 건전하다는 평가를 받았던 대한민국의 재정은 이제 적자구조로 정책되고 있으며, 국가부채가 우려스러울 정도로 급격히 늘어났다.

당시의 통화정책과 재정정책은 양면성을 가지고 있다. 급박하게 진행된느 글로벌 경제위기에서 경기를 부양해야 했고, 이를 위해 정부는 과감하게 통화정책과 재정정책을 써서 위기를 넘길 수 있었다. 반면 이 과정에서 국론의 분열로 인해 국가적 통합이 크게 저하되었고, 비용 대비 측면에서는 효과가 의문스럽다. 게다가 정부 지출이 효과가 별로 없는 분야에 투입되는 부작용도 함께 낳았다.

정부의 부동산 부양책

정리해보자. 세계적인 경제위기 속에서 미국과 유럽의 여러 선진국들이 모두 부동산 폭락 사태를 맞았던 것은 분명한 사실이다. 이를 극복하기 위해 각국 정부는 재정 여력을 완전히 소진해버렸고, 민간의 소비는 위축되었으며, 기업의 고용이 얼어붙으면서 실업률이 치솟았다. 물론 우리 경제에도 위태로운 상황이 많았다. 하지만 결과적으로 보아 다른 나라에 비해 훨씬 완만한 굴곡으로 위기를 넘겨왔다.

그런 상황에서 우리는 ‘부동산 대폭락’에 대한 경고를 계속해서 접하게 되었고, 그러한 경고는 지금도 여전히 흔하게 볼 수 있다. 그래서 질문하게 된다. 지금까지 왜 그런 일이 벌어지지 않았는지.

앞에서 살펴보았듯이, 가장 쉽게 답하자면 “정부가 인위적으로 부동산 경기를 떠받쳤기 때문”이라고 할 수 있다. 그렇지만 그 대답에는 이렇게 반문할 수 있을 것이다. “그렇다면 그 정도로 심각한 위기 상황에서 인위적으로 부동산 시장을 떠받치지 않은 국가가 어디에 있느냐?”고 말이다.

부동산이 대폭락하지 않은 세 가지 이유

부동산 시장이 ‘대폭락’하지 않는 이유는 다음 세 가지를 들 수 있다.

첫째, 일반의 믿음과는 달리 한국은 부동산 대폭등의 시기가 없었다. 실질 주택가격 상승률이 OECD평균 상승률의 절반에도 미치지 못했다. 이를 대폭등이라고 부르기는 힘들다. 6년간 전국 평균 주택가격이 20%남짓 올랐다고 이를 폭등이라고 할 수는 없는 일이다.

둘째, 부동산 시장의 정상화를 위해 미리 준비하고 있었다. 다른 나라에서는 부동산이 대폭등했는데, 세계화된 시대에 우리만 이를 피할수 있었다면 이유가 있을 것이다. 그것은 분명 반대론자들의 조롱을 참으면서 꾸준히 일해온 참여정부의 공일 것이다.

셋째, 위기 상황이 벌어진 시점에서 과감한 통화정책과 적자재정 정책을 폈다. 물론 그 조치들이 정치적으로 악용된 면이 있었고, 정책을 시행하는 과정에서 민주적인 절차를 무시한 점도 있었다. 이는 분명 비판되어야 할 지점이겠으나, 경제위기 상황에서 필요한 조치였다는 것은 사후적으로 충분히 인정될 수 있을 것이다.

미·일의 전철을 밟지 않으려면

1980년의 후반의 일본뿐만 아니라 2000년대 초반 세계 부동산 대호황기에 각국 정부는 제대로 된 부동산 가격 안정책을 내놓지 못했다. 오히려 자산가격의 상승으로 인한 소비 증가 효과를 충분히 즐기고 싶어 했다. 가장 대표적인 국가가 미국이다.

앨런 그린스펀 연방준비제도이사회(FRB)의장은 2002년 8월 캔자스시티의 FRB심포지엄의 개회사에서 시장의 우려에 대해“자산가격 붐을 방지하는 것은 불가능하지만, 붐이 붕괴할 때 후유증을 완화하고 다음 확장기로 쉽게 전환할 수 있도록 할 수는 있다.”라고 말했다. 쉽게 말하면 자산가격 상승을 방치하겠다는 것이다. 그 결과 미국은 2008년 금융위기를 맞게 된다.

1990년대 후반의 일본과 2000년대 중반의 미국은 거의 비슷한 실수를 저질렀고, 거의 비슷한 결과를 가져왔다고 볼 수 있다.

미국과 일본은 어떤 정책적 잘못을 저질렀을까? 핵심은 소비자물가가 안정되어 있다는 이유로 자산가격의 급등 상황을 방치했다는 것이다. 두 나라 정책 당국은 모두 부동산과 주식 가격이 이상과열 현상을 보이고 있다는 것을 잘 알고 있었다. 이를 안정시키기 위해서는 기준금리 인상 등의 조치가 필요했다.

그러나 당시 미국과 일본의 중앙은행은 금리란 소비자물가가 너무 높을 대 안정화시키기 위해 인상하는 것이라는 전통적인 관념에 매우 충실했다. “물가가 매우 안정적인데 자산가격만을 잡기 위해서 금리를 인상해야 하는가”라는 질문에 답을 과감하게 내놓지 못했다. 다시 말해 그들은 주류경제학 이론에 충실했지만, 현실은 경제학 이론보다 더욱 변화무쌍했고 무자비했다.

주식이나 부동산 등 자산 시장의 변동은 투자자들의 손실이나 이익으로만 끝나는 문제가 아니다. 국가 경제 전체를 뒤흔드는 중요한 변수로 떠 오르기도 한다. 그것을 알지 못하고 필요한 결단을 내리지 못하면 상황을 방치한다면, 우리 또한 1990년 일본과 2007~08년 미국의 전철을 밟게 될지도 모른다.

한국 부동산의 독특한 특성

부동산이라는 말은 원래 민법상의 개념이다. 법률적으로 거래의 대상이 되는 물건은 움직여서 옮길 수 있는 ‘동산(動産)’과 움직일 수 없는 ‘부동산(不動産)’으로 나눈다. 한국에서 부동산은 토지와 건물을 따로 관리한다. 어떤 나라에서는 건물이 있으면 토지와 함께 한 묶음으로 취급하는 경우도 있다. 민법상으로 부동산이라는 물건을 정의하는 이유는 바로 시장에서 거래되는 상품이기 때문이다. 거래 방식을 법률적으로 규정해야 하므로, 민법에서 부동산에 대해 정의를 내리고 있는 것이다.

모든 국가가 관여하는 상품, 부동산

부동산은 매우 독특한 상품이다. 부동산만큼 국가가 강력하게 관여하는 상품도 거의 없다. 국가는 부동산이라는 상품에 대해 온갖 부분을 규제하고 간섭한다. 하다 못해 우리 헌법 제122조에서는 국가가 직접 부동산에 간섭할 수 있다고 조문 까지 만들어 두었다.

‘국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용 ․ 개발과 보건을 위하여, 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다.’

국가의 간섭만 유별난 것이 아니라 소비자들의 관심도 지극하다. 아파트 가격표가 신문에 실리기도 하며 정부의 부동산 정책에 대한 반응은 언제나 뜨겁다. 부동산이 국민 경제에 미치는 영향력도 엄청나다. 가장 가까운 예로 지난 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태를 들 수 있다. 부동산과 관련된 채권 시장이 무너지니 미국 경제가 무너져내렸고, 세계 경제가 아비규환이 되어 버렸다.

부동산의 일반적인 특징

부동산 시장의 전망을 다루건, 정부의 규제 정책이나 세금 문제를 다루건, 먼저 필요한 것은 부동산이 어떤 상품인지를 이해하는 것이다. 교과서에서는 토지 시장을 중심으로 부동산의 특징을 다섯 가지로 꼽고 있다.

첫째, 토지 시장의 총량은 고정되어 있다. 이를테면 한국의 토지 면적은 10만㎢로 고정되어 있다. 간척사업 등의 예외가 있지만, 토지 총량은 딱 여기까지이다.

둘째, 모든 토지는 서로 다르다. 그래서 같은 종류의 물건에는 같은 가격이 붙는다는 일물일가의 원칙을 적용하기가 매우 어렵다. 부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지가 중요하다. 그런데 모든 토지는 입지가 각기 다르다. 바로 옆 땅과도 천지차이일 수 있다. 즉 세사에 같은 물건(부동산)이 없으니 같은 가격도 있을 수 없다.

셋째, 부동산은 필수재다. 부동산은 우리 삶의 기본이 되는 의식주 중에서 주거생호라의 근간을 이룬다. 사람이라면 누구나 자기 몸하나 뉘일 공간은 반드시 필요하고 이를 구비하지 못하면 생존의 위협을 받게 된다.

넷째, 부동산은 자산재의 성격을 가지낟. 부동산은 국가의 총 자산에서 높은 비중을 차지하고 있으며, 소비자들은 이를 소비하면서 자본이득(매매차익)을 얻으려는 동기를 가지고 있다. 치약을 사면서 나중에 가격이 오르면 차익을 남겨야겠다고 생각하는 사람은 없다. 하지만 아파트를 살 때에는 가격이 올라서 차익을 얻을 수 있기를 기대하기 마련이다.

다섯째, 부동산ㅇ느 금융 시장과의 관련성이 매우 높다. 어느 나라가 집값은 비싸기 마련이고, 자기 돈만으로 구매할 수 있는 사람은 극소수이다. 따라서 부동산을 매매하기 위해서는 금융기관에서 대출을 받게 되고, 금융산업은 부동산이라는 담보를 중심으로 돌아가게 된다.

이처럼 교과서에 나오는 부동산의 특징들만 이해해도 큰 도음이 되지만, 대한민국 부동산의 고유한 특징을 좀 더 구체적을 살펴보자.

부동산 공급량의 양면

‘토지의 총량이 고정되어 있다.’는 부동산의 특성은 실재 거래에서는 의미가 그리 크지 ㅇ낳다. 한국의 전체 토지(10만㎢)에 약 5천만 명이 살고 있지만, 국토 면적의 0.6%(600㎢)에 불과한 서울시에만 1천만 명이 몰려 살고 있다. 전 국토가 서울처럼 과밀하게 개발된다면 16.6억 명을 수용할 수 있게 된다. 남한에만도 중국 인구가 모두 살 수 있다는 어처구니없는 계산이 나오는 것이다.

한편 수도권을 제외하고 여기저기를 둘러보면 별다른 개발 없이 그냥 놀고 있는 토지가 여전히 많다. 이런 토지는 사실상 부동산 거래에서 거의 제외되어 있는 셈이다. 그러다가 개발조건이 갖추어지면 시장에 나오기도 한다. 그러므로 국토 면적이 고정되어 있긴 하지만, 그렇다고 부동산의 총공급량이 고정되어 있다고 볼수는 없다.

주택 시장의 동질화 현상

앞에서 말했듯, 부동산의 입지는 각각 다르다. 하지만 이 특징도 한국에서는 강하게 관철되지는 않는다. 장사를 하는 사람에게 점포의 입지는 매우 중요하다. 1층인지, 대로변인지, 코너 자리인지 등에 따라 매출이 큰 영향을 받는다. 하지만 주택 시장은 또 다른 면이 있다. 특히 아파트의 경우에는 이런 입지의 개별성이 많이 희석된다.

한국에서 아파트는 매우 동질적인 상품으로서 거래된다. 같은 단지의 같은 평형대 아파트는 비슷한 가격대로 팔리며, 로열층이나 비인기층 정도로만 가격이 차별화 된다. 그러니 아파트를 팔려고 내놓으면 공인중개사가 같은 단지, 같은 평형의 다른 집을 보여주기도 한다. 대부분 그 단지 전체를 하나로 보고 가격을 매기는 것이다. 이를 ‘아파트의 동질화 현상’이라고도 한다. 이 동질화 현상 때문에 이어서 설명할 부동산의 자산화가 더욱 가속화되기도 한다.

필수재로서의 부동산(한국 부동산의 장기 추이)

앞에서 말했듯, 부동산은 필수재인 동시에 자산재이다. 이러한 특징은 부동산 시장을 이해하는 데 매우 중요하다. 주식 시장이 마구 오른다고 할 때, 내가 가진 주식이 없으면 시세차익을 누리지 못한다는 아쉬움은 있겠지만, 그렇다고 해서 생존이 위협받는 것은 아니다. 채권이나 금 같은 자산상품들도 마찬가지이다.

하지만 부동산은 투자상품임과 동시에 생존에 필수적인 상품이기 때문에, 가격이 큰 폭으로 등락하면 삶에 매우 큰 영향을 미친다. 게대가 부동산 시장은 금융 시장과 관련이 매우 크다 보니 국민 경제 전반에 영향을 미치게 된다. 그래서 정부가 부동산 시장에 강력하게 개입하는 것이다. 그렇다면 부동산이라는 상품의 가격은 어떤 원리로 형성되는 것일까?

뉴스나 인터넷 게시판에는 허구허날 이른바 대폭등, 대폭락과 관련된 글들이 올라온다. 부동산은 워낙 비싸다 보니 가격이 약간만 등락해도, 즉 가격 변동률이 크지 않더라고 훨씬 가파르게 상승한 것으로 느껴지낟. 10억원 아파트의 가격이 15% 상승했다면 1억 5천만이나 오른 것이다.

그런데 부동산은 이처럼 항상 대폭등이나 대폭락을 하는 것일까?

전혀 그렇지 않다. 오히려 부동산 가격은 장기적으로 꽤 안정적인 못브을 보인다. 아니 그게 무슨 소리냐, 논밭이던 강남의 땅값이 몇 만 배나 올랐고, 근래에도 일부 재건축 아파트들이 널뛰듯 가격이 출렁거렸다면서 반론을 제기하는 사람들도 있을 것이다. 하지만 통계를 살펴보면 우리의 상식과는 전혀 다른 현실을 마주하게 된다. 먼제 네덜란드 이야기부터 해보자.

헤렌흐라흐트의 초창기 가격 추이

네덜란드의 수도 암스테르담에는 헤렌흐라흐트라는 작은 마을이 있다. 관광지로도 유명한 이곳은 부동산 학계에서도 매우 유명한 마을이다. 이 마을은 1625년 미터 프란츠 사람이 처음 조성했는데, 그때부터 지금까지 부동산 가격이 계속 기록되어왔기 때문이다.

네덜란드 마스트리히트 대학의 피에트 아이호츠 교수는 이 마을의 부동산 가격 변동을 모두 조사하여 ‘헤렌흐라흐트 지수’라는 것을 만들었다. 기록이 시작된 1628년부터 2008년까지 무려 380년 동안의 물가상승률을 고려한 실질 부동산 가격의 변동을 그려보면 다음의 그래프와 같다.

그렇게 오랜 세월이 흐르는 동안 네덜란드는 세계 여러 곳에 식민지를 경영하기도 했고, 17~18세기에는 세 차례에 걸친 영국-네덜란드 전쟁으로 쇠퇴기를 겪기도 했다. 20세기에는 두 번의 세계대전을 겪었고, 전후의 부흥기도 거쳤다. 그런데 이 마을 부동산의 실질가격은 장기 이동 평균선인 200에서 왔다 갔다 할 뿐이다. 380여 년 동안 명목가격은 20배가 넘게 올랐지만, 물가상승률을 고려한 실질가격은 2배 이상 오른 적이 없었다. 2008년 금융위기가 터지기 직전인 오른쪽 끝부분에서 급격히 올랐던 때가 눈에 띄는 정도이다. 그래보았자 장기 평균의 1.5배 수준이다.

이것은 장기적으로 보아 ‘부동산 가격은 물가상승률에 거의 수렴한다’는 사실을 보여준다. 평균 물가상승률보다 크게 오르내리는 경우는 오히려 매우 드물다. 장기간의 부동산 실질가격을 추적해보면 이런 경향성을 매우 뚜렷하게 확인할 수 있다. 무려 380년의 시간을 통해 보면 부동산 가격의 변동은 참 정직하다 싶은 느낌을 줄 정도이다.

한국 부동산 가격의 장기 추이

“그건 네덜란드의 상황이지, 한국은 좀 다르지 않느냐”고 반문할 수도 있다. 한국의 부동산 가격은 엄청나게 올랐으니 그와 같은 상황과는 비교할 수 없다고 말이다. 그러면 한국의 상황을 들여다보자.

한국은 네덜란드와 같은 초장기 지수가 없으므로, 주택가격이 집계된 1986년부터의 기록을 정리해보았다. KB국민은행의 전국 주택가격지수를 보면, 1986년을 100으로 놓고 볼 때 2014년은 약 270이다. 전국 주택가격은 30년 동안 평균 2.7배가 올랐다는 것이다. 물론 수십 배가 오른 곳도 있고, 하나도 오르지 않은 곳도 있을 것이다. 여기서 우리가 보는 자료는 전국 주택가격의 평균이다. 그런데 이것은 명목가격이다. 그렇다면 물가상승률을 감안하면 어떨까?

다음으로 물가상승률을 감안한 전국의 실질주택가격지수를 보자. 1986년의 실질가격을 100으로 보면, 전국 실질주택가격지수는 75 수준에 불과하다. 즉 물가상승률을 감안하면, 한국의 전국 평균 주택가격은 30년 동안 오히려 25% 하락했다. 좀 의외라고 느껴지는가? 하지만 통계표를 실제로 뒤져보면 위와 같은 그래프가 나온다.

왜 실질가격은 크게 오르지 않았는가?

결론적으로 최소한 지난 30년 동안 한국의 전국 평균 주택가격은 물가상승률에 비해 더 낮게 움직여왔다. 물론 강남이니 ‘버블 세븐’이니 하는 일부 인기지역은 크게 오른 것이 사실이다. 주택가격은 토지의 활용도에 따라 선별적으로 움직이기 마련이다. 하지만 물가상승률을 반영한 전국 평균 실질주택가격은 지난 30년간 오히려 떨어졌다.

앞서 말했듯, 부동산은 필수재에다. 누구나 필요로 하는 재화이므로 가격은 철저하게 수요와 공급의 원리에 따라 움직인다. 부동산의 공급자와 수요자는 전 국민이기 때문에 독과점이 힘들다. 특정 시기에는 가격이 물가상승률보다 더 오르거나 내리기도 하지만, 길게 보면 거의 물가상승률을 따라서 움직이기 마련이다. 이것은 380여 년의 장기추세를 따라가본 네덜란드, 30년의 중기 추세를 살펴본 한국이나 마찬가지이다. 부동산도 시장에서 거래되는 상품이므로 장기적을 보면 다른 상품에 비해 가격이 유별나게 상승할 이유가 없다.

그런데 여기까지만 이야기하면 좀 허무한 기분이 든다. 결과적으로 부동산은 ‘평균적으로 보아’ 물가상승률과 거의 비슷하게 움직이고, ‘장기적으로 보아’이동평균에 수렴한다는 말이기 때문이다.

부동산 시장의 가격 메커니즘

이번에는 앞에서 살펴본 필수재이자 자산재로서의 부동산 가격 흐름을 수요와 공급 측면에서 살펴보자.

수요 측면

부동산은 자산재이자 필수재이다. 주식이나 채권은 가격이 올라도 대부분의 사람들이 곧바로 큰 영향을 받지는 않는다. 수중에 돈이 없어서 주식을 살 수 없거나, 주가가 급등하는 것을 쳐다보기만 해야 하는 상황이라도, 좀 억울할 수는 있겠지만 그것이 직접적으로 내 생활에 영향을 미치지는 않는다. 그러나 부동산은 전혀 다르다. 부동산 가격이 오르면 내가 사려는 집값이 올라서 살 수가 없게 되고, 전월세 가격이 오르며, 자칫하면 집에서 쫓겨날 위험도 생긴다.

공급 측면

주식이 오르면 즉각 팔려는 사람이 생긴다. 기존의 주주가 팔려고 내놓을 수도 있고, 회사가 주식을 추가 발행할 수도 있다. 주식은 이처럼 가격의 변화에 따라 공급이 즉각적으로 이루어질 수 있다.

그렇지만 부동산 공급에는 시간이 꽤 걸린다. 집값이 오른다는 소문이 돌면, 동넨 공인중개소에 나와 있던 매물이 갑자기 싹 사라지는 현상을 쉽게 볼 수 있다. 집주인들은 상승 기대감에 최대한 비싸게 팔기 위해 집을 내놓지 않고 이에 따라 시장에 공급이 미루어진다.

이런 경우 새로 집을 지어 공급해야 한다. 그런데 부동산의 신규 공급은 시간이 필요하다. 건설사들은 이른바 ‘물’들어올 때 노를 저으려고‘ 신규 건설에 나서지만, 아무리 빨라도 건축에만 최소 2년 걸리고, 재개발 같은 프로젝트는 이런저런 행정적 문제의 처리까지 고려하면 10여 년이 걸리는 경우도 허다하다. 그래서 수요가 커진 상황에서 신규 공급까지의 시차가 발생하고, 시장에서 적정가격을 찾는 것이 계속 지연되는 경향이 있다. 이처럼 수요/공급의 원리가 왜곡되어 작용하므로, 부동산 가격은 한번 오르기 시작하면 가격 상승이 오름세를 더욱 부채질하는 되먹임 현상이 발생하는 경우가 많다.

정리하면, 부동산 시장은 수요 면에서 필수재 성격이 강하기 때문에 최소한의 실수요는 반드시 받쳐주는 편이다. 그런데 공급 면에서는 신규 공급 주기가 길기 때문에 가수요가 생기면 이를 충족시키기가 매우 힘들고, 이런 경우 가격이 급등하는 현상이 발생한다. 그래서 정부의 개입이 강할 수밖에 없다. 부동산 가격이 국민생활에 미치는 영향이 매우 크기 때문이다.