10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기

 지구단위계획구역
서울의 부동산 매물에 대한 토지이용계획확인원을 열람해보면 ‘1종지구단위계획구역'으로 표기된 토지를 종종 볼 수 있다. 도대체 이 구역은 무엇을 의미하며 부동산 투자자가 유의해야 할 점이 무엇인지 파익히는 일이 매우 중요하므로 그 개념과 건축행위 시 제한사항 등에 대하여 어떻게 파악해야 하는 지를 알아보자

1. 개념
지구단위계획구역이란 ‘도시계획구역 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적. 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획'이라고 국토계획법에서 정의하고 있다. 이는 종전의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 생긴 제도르서 지구단위계획은 도시계획의 절차를 통해 수립되지만, 도시계획구역의 일부에 구역을 지정하고 계획을 수립하기 때문에 보편성과 획일성을 특성으로 하는 일반적인 도시계획과는 달리 지역여건을 고려하여 세부적인 토지이용계획과 건축물에 관한 세부계획을 수립하는 것이다


이러한 지구단위계획은 제1 종과 제2종으로 구분하여 수립이 된다. 1종지구 단위계획은 도시개발이 필요한 구역. 재개발구역. 택지개발예정지구. 주거환경개선지구. 관광특구 등에서 수립이 된다. 한마디로, 도시지역 중 체계적인 개발이 필요한 일단의 지역에 대한 '구획정리켸획'이라고 보면 맞다.2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진홍지구룔 체계적. 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설 이용도. 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다. 주로 비도시지역의 토지를 개발할 때 수립하는 구획정리계획이라고 보면 된다



2. 실제 사례
우리가 관심 있는 도시지역의 지구단위계획구역을 세부적으로 살펴보자. 이구역 내에서 건축행위를 할 때에는 필지별로 규정된 지구단위계획을 알아보고 건축행위를 해야 한다. 예컨대 관심 지역의 토지가 '준공업지역'이라 치자. 국토계획법과 서울시 조례상 준공업지역의 용적률은 400%이다. 그러나 관심 토지가 지구단위켸획구역에 속해 있는 경우 반드시 해당 구청이나 구청 홈페이지의 지구단위계획구역 도면을 열람하여 건축제한 사항을 알아봐야 한다. 준공업지역이라 하더라도 무조건 400%를 허용하는 것이 아니고 해당 지구단위계획구역 내의 세부 구역별로 걔별 필지에 대하여 용적률 등이 정해져 있다.
또한 해당 필지의 면적이 단독개발에 부적합하다고 판단된 경우 인접 필지와 묶어서 개발하도록 되어 있는 경우도 있다. 다음은 서울의 한 역세권 지구단위계획도면의 일부이다. 인접 토지와 함께 개발해야 하는 필지의 실례이다. 이 필지는 단독개발이 불가하므로 건물이 낡아 장래에 신축을 하려 해도 인접 토지를 매입하거나. 인접 토지주에 내 토지를 매도하거나 해야 신축이 가능하다. 이렇게 내 토지가 개발에 제한을 받고 있다면 어떻겠는가? 입지가 뛰어나다면 매매가 될 수 있겠으나 그렇지 않다면 매매가 어려울 수도 있는 것이다




단독 개발이 불가한 지구단위계획구역 예시 출처: 영등포구청
위 그림 하단의 중앙 224번지를 보자. 이 필지는 86.6평이다. 이 정도면 단독 건물을 충분히 지을 수 있다. 그런데 이 필지는 서울시의 지구단위계획구역으로 묶이면서 단독 개발이 불가하다. 개발을 원할 시 반드시 좌측의 230번지와 225번지를 함께 묶어서 개빌히도록 제한되어 있다. 따라서 위 세 필지의 주인들은 누구도 독자적으로 개발이 불가하다. 오직 리모델링만 가능하다. 그런데 이 도면을 보면 세 필지를 묶어서 개발해야 한다는 표시가 되어 있지 않아 도면만으로는 제한 여부를 알 수 없다. 이 경우 필히 구청을 방문하여 확인해야 한다
그런데 어떤 구청의 경우 도면에 필지별로 묶인 내역을 친절하게 표기한 곳도 있다. 아래 도면은 서울 강서구의 한 지구단위계획 도면이다. 필지별로용적률이 다르고 어떤 필지는 독자 개발이 가능한 반면 어떤 필지들은 인접



강서구 화곡동의 지구단위계획 도면 출처 : 강서구청
필지와 묶어서 개발해야 하는 것을 그림으로 파악할 수 있다. 위 도면을 보자. 우측 상단을 보면 여섯 필지가 실선으로 묶여있다. 신축을할 경우 여섯 필지를 함께 개발해야 한다. 우측 하단을 보자. 903-9와 903-10과 903-15번지가 실선으로 묶여 있다 이 세 필지는 함께 묶어서 개발해야 한다. 그런데 903-1 6번지와는 ‘정선'으로 연결되어 있다. 이 의미는 점선
으로 연결된 필지와는 함께 개발해도 되고 별도로 개발해도 된다는 뜻이다 따라서 점선으로 연결된 토지의 경우 독자적으로 개발이 가능하여 가치가 상대적으로 높다.


# 용적률

용적률에 대한 지식은 5억 원 이상을 가지고 부동산 투자에 임하고자 하는 투자자라면 반드시 갖춰야 할 필수지식이다. 투자자가 용적률에 관한 지식이 있다면 기존의 낡은 건물을 매입하여 예쁘게 리모델링하거나. 증축이 가능한 여지가 있는지 스스로 체크해보고 여지가 있다면 증축함으로써 가치를 증대시켜 되팔고자 할 때도 요긴하다 허름한 건물이 있는 토지를 매입하여 신축한 후 되팔 때는 더욱 중요하다 이러한 전문적인 부분에 대해서는 건축설계사무소에 맡겨야 하겠지만 부동산 투자자로서 매물을 고르는 과정에서 용적률에 대한 지식을 갖추고 있다면 여러모로 큰 도움이 될 것이다
용적률에 대한 샤전적 정의는 ‘대지면적' 대한 건축물의 연면적 비율'로서 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도로 통한다 이때 연면적은 지하부분을 제외한 지상 건축물의 면적을 말한다
쉽게 설명하자면 이 세상에 존재하는 모든 땅에는 그 땅의 번지수인 ‘지번' 을 붙여놓았뵤 각 저번에 대하여 쓸모를 정해놓았다 집만 지을 땅 집과상업용건물을 지을 수 있는 땅 공장을 지을 수 있는 땅 공장뿐만 아니라 집과 상가도 공존할 수 있는 땅이 있다. 또한 각각의 땅에 대하여 지상으로 몇 층 정도 올릴 수 있는지도 정해놓았다.
지상으로 높이 올릴수록 활용공간이 넓어져 임대수입도 많아지므로 이익이다. 이렇게 지상으로 올릴 수 있는 정도를 용적률이라 한다. 땅 100평에 지상으로 200평을 지을 수 있는 땅이라면 용적률이 200% 이내인 2종일반주거지역이고40O평을 지을 수 있다면 준주거지역이거나 준공업지역이며 60%이상은 일반상업지역이다. 도시지역에 부동산투자롤 하는 대상이 바로 이
런 지역이다. 집만 지을 수 있는 전용주거지역은 재테크에 별 도움이 안 된다. 2004년도에 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(이하 국토계획법) 은 국토의 이용을 종합적 관점에서 체계적이고 효율적인 이용을 도모하기 위하여 제정된 법이다.모든 국토를 그 토지에 적합한 용도지역으로 분류하였고 각 용도지역 별로 용적률 상한을 규정하였는데 기존의 용적률보다 축소하여 규정하였다. 그나마 이 규정은 그저 법적 상한선일 뿐이고 우리가 실제 건축행위를 할 때는 해당 지자체의 ‘조례'에 따르게 되어있다. 국토계획법상 서울시 3종일반주거지역의 용적률은 300% 이하 이지만 서울시 조례는 250% 이하 이다. 대체로 국토계획법 대비 50%정도씩 더 낮추어서 조례를 제정한 것이다. 지방의 경우도 대체로 서울시 조례를 따르고 있지만 부분적으로 예외도 있으니 주의해야 한다.
서울의 특정 지역에 3종일반주거지역 토지 100평이 있다고 치자. 3종일반주거지역의 용적률 상한선이 25Q%이다. 즉 이 땅 위에 총 250평 까지만 지을 수 있다. 일견 간단해 보인다. 그러나 실제 상황에서 250% 전부를 찾아먹을 수 있는 땅은 많지가 않다. 뒤에서 설명하겠지만 일조권이니 사선제한이니 하는 규제에 맞추다 보면 250%를 다 찾아먹지 못한다는 말이다. 게
다가 그 땅이 지구단위켸획구역에 속해있는 경우 그 구역에 속한 각각의 토지 지번별로 용적률을 비롯한 각종 제한사항 등 이것저것 따지고 보면 실제로 찾아먹는 용적률은 대개 200%초반에 그친다. 어떤 땅은 200%가 채 안되기도 한다. 이런 땅을 그저 싸다는 이유로 덥석 물었다가 나중에 땅치고 후회하는 경우를 여러 번 보았다.

2004년도 이전에 준공된 서울의 3종일반주거지역에 속한 건물 중에는 용적률이 250%가 넘는 경우가 있다. 국토계획법으로 규제하지 이전에 지어졌기 때문이다. 심지어 용적률 상한이 200%인 2종주거지역인데도 용적률이 무려 300%가 되는 건물도 있다. 그만큼 2004년 이전에는 용적률 적용이 느슨했던 것이다. 그러나 국토계획법 이전에 건축된 건물을 리모델링할 경우 기존의 용적률을 존중받는다. 가령 현재 용적률 상한이 200%인 서울의 2종일반주거지역에 204년 이전에 준공된 용적률 300%인 건물을 리모델링하고자 한다면 기득권을 인정받는다. 뿐만 아니라 건축위원회 심의를 거치면 기존 용적률에서 10%의 증축도 가능하도록 완화되었다. 좌측 표는 국토계획법과 서울시 조례의 용적률과 건폐율 비교표이다. 여러용도지역 중에서 본인의 투자와 가장 긴밀한 용도지역인 2종일반주거지역 3종일반주거지역 준주거지역 준공업지역 등에 대해서는 암기하거나 메모해두는 것이 좋겠다. 

2. 용적률 극대화 방안

첫째, 경사진 땅이다.
7호선 장승배기역에서 상도역 방향으로 250rn 쯤 가면 왼쪽에 건물들이 있다. 이곳은 토지 지형이 약간 경사져 있다. 도로변의 층은 건축물대장상 지하1층이 된다. 왜 그럴까? 건물이 경사면에 건축될 경우 뒤편이 땅속으로 묻혀있다면 그 층은 지하층으로 인정된다. 지하층은 용적률 제한을 받지 않는다. 이곳은 3종일반주거지역이고 용적률 상한은 250%이다. 건폐율을 50%로 건축할 경우 지상 5층이 최고층인 것이다. 그런데 이곳은 6층 건물이 여러개다. 도로에서 보이는 제1층은 건축물대장상 지하1 층이기 때문이다. 이보다 좀 더 심한 경우가 있다. 성신여대역에서 미아역으로 넘어가는 그 유명한 미아리고개를 넘어서 첫 번째 버스정류장 소재지가 돈암동인데 이곳 오른편을 보면 건물들이 여러동 서있다. 이 건물들의 육안으로 보이는 제1층-제2층은 건축물대장상 지하2층-지상 1층인 경우가 많다. 건물 뒤편의 경사가 가파르므로 육안으로 보이는 지상2층까지 건물 후면이 흙 속에 묻혀있다. 따라서 외견상 제1층은 건축물대장상 지하2층이고 제2층은 건축물대장상 지하 1층이 된다. 
좀 더 극단적인 경우는 울왕리에 가면 을왕스카이리조트가 있다. 이곳은 해안을 깎아 건축하여 창밖으로 해변이 훤히 조망된다. 해변에서 이 건물을 바라볼때 육안으로 보이는 제1층은 건축물대장상 지하4층이 된다. 따라서 지하1층-지상4층은 용적률 제한을 받지 않고 건축할 수 있어서 현 상태와 같이 건축될 수 있었던 것이다.
용적률 제한 규정을 잘 이용한 훌륭한 사례를 하나 더 들자면 이화여자대학교이다. 근자에 준공된 걸작으로서 매스컴에 소개도 많이 되었다.  이런 식으로 용적률에 대한 지식을 갖추면 일견 핸디캡으로 보0 는 땅도 잘만 활용하면 오히려 나에게 득이 될 수가 있는 것이다. 
둘째 ‘필로티' 구조다. 요즘 아파트들은 1층과 2층까지롤 필로티 처리하여 개방감과 주치공간을 확보하고 3층의 높이에 1층을 위치시켜 분양에 유리하게 하고 있다. 이럴 경우 필로티 부분은 용적률 적용을 받지 않음으로 건축물의 미관과 효율성을 제고한다.

3 용적률과 건물 층수와의 상관관계
거리를 걷다가 도로변에 늘어선 건물들을 한 번만 척보고도 그 지역의 용도 지역이 무엇인지 알 수 있는 간단한 방법이 있다 즉, 건물의 한 층을 용적률 50%로 보면 된다. 따라서 건물들이 4-5층이면 용적률이 200~250% 이므로, "아하 이곳은 3종일반주거지역이겠구나"라고 생각하면 거의 맞는다.
가령 어느 지역의 건물들이 4층 이하이면 2종일반주거지역, 7-8층이면 용적률이 350-400% 이므로 준주거지역이 나 준공업지역, 10층 이상이면 상업지역으로 보면 될 것이다. 다만 이방법은 그저 순간적인 간파를 위한 임시방편일 뿐이며 정확한 용보지역으로 확인하려면 토지이용계휙확인원(http://luris.molit.go.kr)을 통해서 점검할 것을 권한다.















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10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기(2)-건물가격 산출 요령

 

내가 소유한 건물 가격이 얼마나 될까? 공인중개사를 통해 소개받은 건물의 적정 가격이 어떻게 될까? 공인중개사나 투자자 누구라도 ‘내가 주목한 건물에 대하여 가격을 적정치로 산출할 수 있다면 얼마나 좋을까’라고 생각해 본 적이 있을 것이다. 아파트나 오피스텔의 경우 부동산포털에 접속하면 금세 시세를 파악할 수 있겠지만, 건물은 풀빵처럼 찍어낸 것도 아니고 물건마다 제각각이다. 건물을 전문으로 취급하는 중개전문가를 만나기도 쉽지 않아서 가격에 관핞나 시장에 나와 있는 매물의 매도호가를 기준으로 요모조모를 따져보고 오직 자신의 감과 주변 중개업소를 통한 귀동냥으로 가격의 적정설을 판단할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

오랫동안 빌딩중개를 전문으로 해오면서 습득한 건물가격 산출요령을 밝히고자 한다. 투자자나 공인중개사 공히 건물가격 산출요령을 숙지한다면 가격과 관련된 불필요한 오해라든가 매매와 관련된 의사결정 과정에서 시간낭비를 상당히 줄일 수 있는 등 긍정적 효과가 크다는 판단이다.

서울지역에서 건물 중개를 전문으로 하는 업게 전문가들이 현업에서 건물가격을 산출할 때 적용하는 방법으로는 복성식평가법, 수익률평가법, 연면적평가법을 들 수 있다. 복성식평가법과 수익률평가법은 특별히 새로운 것은 아니겠으나, 연면적평가법에서 서울시를 주요 지역별로 임의로 구분하였고 각 지역별 연면적평당 단가를 오랜 연구 결과를 바탕으로 제시하였다.

 

1. 복성식 평가법

복성식 평가법은 토지 가격과 건물의 잔존가치를 합한 평가방식으로 고전적 방식이다. 이 방식은 토지 시세를 알고 건물의 준공년도를 알면 쉽게 건물 가치를 산출할 수 있다. 대상 물건이 잘 모르는 지역에 있다면 해당 지역의 공인중개사에게 물어 대략적인 시세를 구할 수 있다. 여의치 않은 경우에는 토지이용계획확인서를 열람하여 공시지가를 구한다. 일반적으로 공시지가는 시세의 60%정도를 반영한다고 간주한다. 따라서 공시지가에 1.5~2배를 하면 대략적인 토지 가격을 산출할 수 있다. 물론 지역적인 차이나 용도로 인한 차이, 혹은 특정 이슈에 의한 호재나 악재 등이 있는 경우는 예외로 한다. 관리지역이나 농림지역의 경우 공시지가는 시세의 60%를 반영한다고 보기가 어렵지만, 도시지역의 경우 이 평가법은 상당히 유용하다.

건물가격의 산출은 다소 복잡하다. 무허가 건축물이 아니라면 건축물대장을 열람하여 가격 평가 시점에서 재조달원가를 산출하고 내용연수를 40년으로 하여 감가상각하면 잔존가액을 산출할 수 있다. 2015년 현 시점을 기준으로 일반 사무실용 건물 신축 비용은 평당 350만원 선으로 추정한다. 만약 IBS(지능형 빌딩 시스템)라도 구축된 건물이라면 당연히 평당 건축비는 상향하여 추정하여야 한다.

예컨대 330.5㎡(약 100평)의 대지 위에 연면적 991.5㎡(약 300평)(지하1층/지상5층)의 건령 15년의 근생건물이 있다. 토지시세를 해당 건물 주변의 공인중개사에게 알아보니 평당 2,000만원선이다. 공시지가는 평당 1,155만원이다. 공시지가를 시세로 전환하기 위하여 전환율 60%로 반영하면 1,157만원/0.6=1,925만원이다. 따라서 해당 토지의 시세는 평당 1,900~2,000만원으로 추정할 수 있고, 해당 건물의 토지가격은 19~20억 원으로 추정된다. 해당 건물이 신축 건물이라면 건물 가격은 약 10억 5,000만원 이다. 사용연수가 15년이므로 잔존연수는 25년, 따라서 건물 잔존가격은 약 6억 5,000만원이다. 따라서 토지가격과 건물자논가격을 합한 건물가격은 약 25억 8,000만원으로 추정할 수 있다.

 

 

 

서울 서남부권 지역에서 확보한 동일 도로변에 있는 실제 매물을 복성식평가법을 적용해보자. 이 건물들은 같은 도로상에 서로를 마주보고 있다. 이곳 토지시세는 평당 3,000만원을 호가한다. 진입로를 끼고 있으면 3,500만원 정도이다. 위 그림의 좌측 건물(A)은 토지 330.5㎡(약 100평), 건물 연면적 793.2㎡(약 240평), 건령 22년의 건물로 필자가 매도호가 35억원에 의뢰받은 건물이다. 현재 보증금 3억원, 월차임 770만원이므로 임대수익률은 2.9%이다. 준공 후 22년 경과되어 잔존연수가 18년이다.

앞에서 설명한 공식에 대입해 보면 건물 가격은 33억 7,800만원으로 매도호가보다 낮다. 건물가격이 20억~30억 원대 매물 중에서 임대수익률이 4%이하일 경우 매매될 가능성이 낮다. 위 경우 사옥이나 병원 등 특수목적으로 매수하려는 의뢰인을 만나게 되면 거래될 수도 있다.

우측 건물(B)은 대지 429.65㎡(약 130평0, 평면적 1,751.65㎡(약530평), 건령 22년이다. 진입로를 접하고 있어 토지가치를 평당 3,500만원으로 적용하면 건물가격은 55억 7,000만원으로 추산된다. 그런데 이 매물은 44억원에 매도의뢰 받았다. 보증금이 4억 7,000만원, 월차임이 1,600만원으로 임대수익률이 4.9%이다.

위 두 매물 중 건물(A)는 수익성 측면에서는 낙제점이라 할 수 있다. 그러나 지상의 건물 가치를 없는 것으로 하고 토지 가치만으로 매매하되, 본 매물의 용도구역인 준공업지역에 주어진 용적률 400%를 최대로 적용하여 건물을 신축한다면 선택이 달라질 수 있다.

이렇게 지상 건물이 용적률을 제대로 활용하지 못한 건물이거나 건물이 낡아 시장에서 건물가치를 평가받을 수 없어 수익성이 좋지 못한 건물은 복성식평가법을 적용하여 가격을 산정한 후, 건물가치는 포기하고 신축 부지로 매도하는 것이 현실적인 대안이다. 결국 이런 물건은 ‘건물’이 아닌 ‘토지’로 매매 하는 것이 거래가능성이 클 것이다. 한편, 봉석식평가법은 대부분의 투자자들이 중시하는 시장성과 수익성에 대한 고려가 결여된 단점을 가진 방식이다. 따라서 수익성 물건을 구하는 투자자들을 대상으로는 적용하기 어렵다.

 

2. 수익률 평가법

수익률 평가법은 해당 부동산의 수익성을 산출하여 가치를 평가하는 방식으로 거의 대부분의 매수인들이 선호하는 방식이다. 평가방법은 매우 간단하다. 매도호가와 보증금, 월차임을 알면 건물가격을 구할 수 있다. 매도호가 30억원 이하의 매물에 대해서는 수익률 4%를 적용하고, 30억원 초과의 매물에는 수익률 5%를 적용하자. 가령 매도호가 20억원, 보증금 1억원, 월차임 634만원에 대한 수익률을 계산해 보자. 연간임대수입이 7,608만원이므로 매가에서 보증금을 제한 19억원이 실투자금이다. 연간임대수입을 실투자금으로 나누어 100을 곱하면 4%가 된다. 따라서 이 매물은 거래 가능성이 있는 물건이라고 볼 수 있다. 이를 공식으로 나타내면 다음과 같다.

 

적정가격=연간임대수입/0.04(적정수익률 4%)+보증금

 

결국 매도호가가 적정가격을 초과하면 거래 가능성이 낮고, 그 이하인 경우에는 거래 가능성이 높은 괜찮은 매물로 간주할 수 있다.


건물A는 서울 서남부권의 대로변 코너에 입지한 대지 161.94㎡(약 49평), 3층 건물로서 노출성이나 진출입성이 특급이라 할 수 있다. 매도인은 18억원을 원한다. 보증금 1억 4,000만원, 우러차임 350만원이다. 이 건물을 매수하려면 실투자금액이 16억 6,000만원이고 연간 임대수입은 4,200만원이므로 연간수익률은 2.5%이다. 이면 도로변에 위치한 건물B는 대지 204.91㎡(약62평)인 건물로 매도호가 17억원, 보증금 9,000만원, 월차임 700만원이다. 같은 방법으로 계산하면 실투자금액은 16억 1,000만원이며 연간 수익률은 5.2%이다.

서울과 수도권의 경우 구분상가나 빌딩의 우량 수익률 판단 기준점은 5%이다. 이는 금리, 증권투자, 채권투자 등 제반 투자 수익률과 함께 고려한 수치이다. 요즘처럼 저금리시대에 수익률 5%는 상당히 매력적인 수치이다. 그런데 구분상가의 경우 수익률 5%는 매수의뢰인이 만족하지 않고 6% 이상을 원하는 반면, 건물의 경우 특히 가격대가 30억원 이하인 건물의 경우 5%를 넘는 물건은 귀한 것이 사실이다.

더구나 10억원대 매물 중에서 가장 흔한 매물인 상가주택의 경우5%는커녕 3%이하도 부지기수이다. 구분상가의 경우 토지지분이 미밓여 부동산상승기에도 가격이 별로 오르지 않는 반면, 견물의 경우 토지가격 상승에 따른 자본이득이 크기 때문에 10억~20억원대 수익률 3~4% 소형 건물도 매매가 되는 것이다.

중소형건물 시장에는 10억원 정도를 보유한 매수의뢰인들은 흔하다. 10억원 선으로 건물투자를 하려는 사람들이 그만큼 많은 것이다. 강남권 주요지역의 30평대 아파트 한 채만 매도할 경우 대략 10억원을 손에 쥔다. 이돈으로 상가주택을 매입하여 한 층은 자기가 거주하고, 잔여 층은 임대소득용으로 노후를 대비하고자 의뢰인들이 많다. 그런데 막상 현실에서 만나는 10억원 대 매물들은 매수인의 기대에 부합하는 매물이 단연코 없다. 그들이 희망하는 10억원대 상가주택은 현실에서는 대개 20억원대 매물이다. 건물가격이 20억원이 넘으면 수익률 5%가 넘는 물건들이 어쩌다 나오고, 30억원이 넘으면 종종 나온다. 50억원대가 넘으면 5%대 물건은 어렵지 않게 구 할 수 있다. 즉, 가격대가 높아질수록 수익성 좋은 물건이 많이 나온다. 그 이유는 ‘규모의 경제’ 논리 때문이라 할 수 있다. 20억원 이하의 소규모 건물로는 수익성을 내기가 만만치 않다가, 30억원대를 넘어서면 토지면적도 50평 이상이 되어 최소한의 기대치를 만족시키게 되고, 이면 지역에서 점차 도로변으로 나올수 있게 되어 유동인구도 증가하고 임대료도 높아지면서 공실도 줄어 수익성도 높아져 결국 매매도 쉬어지는 것이다.

 

3. 연면적 평가법

연면적 평가법은 불과 2~3분안에 특정 건물의 대략적인 가격을 추살할 수 있는 평가법이다. 이 평가법은 연면적이 얼마인지 알게 되면 해당 건물의 입지를 감안하여 즉흥적으로 가격을 산출할 수 있는 방법이다. 빌딩을 보지도 않고, 임대내역을 알기도 전에 쉽게 대략적인 가격을 산출할 수 있는 장점이 있다.

우연히 거리를 지나다 자신의 마음에 드는 건물을 발견한 경우 지하 몇 층에 지상 몇 층인지 먼저 해당 건물의 총 층수를 파악해 보자. 다음으로 연면적 파악을 위해서는 대지면적을 파악해야 하는데, 대지의 가로와 세로를 보폭으로 측정하여 대략적인 대지면적을 구한다. 구해진 대지면적의 50%를 층당 면적으로 간주한다. 여기에 지상층수와 지하층수의 합을 곱하면 연면적이 나온다. 예컨대 대지 330.5㎡(약100평)선이고, 지하1층/지상5층이라 한다면 층당 건평을 대지면적의 50%인 165.25㎡(약 300평0가 된다. 이렇게 파악된 연면적에 주요지역별 3.3㎡(평)단가를 대입하면 된다.


1번은 서울 동부지역 대로변 지하1층/지상8층 신축건물 이다. 대지는 보폭으로 측정한 결과 약 100평 정도이다. 층당 건편을 50%인 50평으로 보고 총 층수인 9를 곱하면 연면적이 450평 정도가 된다. ‘기타지역 대로변’의 1급 지 값의 중간치인 1,100만원을 대입하면 50억원쯤 나오며, 1,200만원을 대입하면 54억인 나온다. 따라서 이 건물은 대략 50~54억원 정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 실제로 이 물건은 대지 333.8㎡(약 100평), 연면적 1,563.26㎡(약 473평)이며, 매도호가 53억원에 접수된 수익률 5%인 우량 매물이다.

이 방법은 말 그대로 ‘척 보고 가격을 산출하는’속성 평가법이므로 어림가격이 필요한 경우에 한하여 적용해야 한다. 다음 사진 매물들은 연면적평가법을 적용하여 산출한 가격 대비 실제 시장에 나온 가격과 차이가 거의 나지 않는 사례들이다.

1번 건물은 연면적 1,563㎡(473평)이고 서울 동부지역 대로변에 입지한 매물로서 기타지역 1급지 대로변 중간가격인 평당 1,100만원을 적용하면 52억원이 되며 매도호가는 553억이다. 2번 건물은 연면적 1,198㎡(362평)이고 2호선 역세권 이면에 입지하였으므로 2호선 역세권 이면지역 중간치인 1,100만원을 대입하면 40억원이 되며 매도의뢰가격은 40억우너이다. 3번 건물은 테헤란로 이면에 입지한 건물로서 연면적 1,444.28㎡(약 437평)이다. 단가 테헤란로 이면지역 3급지 1,500만원을 대입하면 65억 5,000만원이다. 매도의뢰가격과 거의 같다. 4번 건물은 서부지역 대로변에 입지한 연면적 2,554.76㎡(약 773평)으로서 기타지역 대로변 낮은 가격인 1,000만원을 대입하면 77억원이되며 중간가격을 대입하며 85억원이 된다. 매도의뢰 가격은 78억원이다.

주의할 점은 위 가격을 적용하려면 소형건물의 경우 신축한지 15년 이내의 건물에 한한다. 20년 정도 되었다면 여기서 적절히 감가해야 하낟. 30년이 넘었다면 투자자들이 건물가치를 인정하지 않으므로 연면적 평가법을 적용하기는 부적절하다. 이런 경우에는 복성식평가법에서 건물가치를 배제하고 토지가치만 산출하는 방식으로 처리해야 할 것이다. 요는 상권이나 입지, 건령에 따라 적절히 가감하여 적용하는 센스가 기본적으로 필요할 것이다.

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10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기

프롤로그



"한 층에 내가 살고 월세 500만원 쯤 나오는 건물 하나 있으면 얼마나 좋을까?"

"500만원이 아니라 300만원 정도만 나와도 연금 좀 보태면 노후 걱정은 안 해도 될 텐데...."
"그런데 아무리 머리굴려보아도 내겐 그럴 가망이 없어 보이니 나오는 건 한숨뿐이야!"

 위에서 대화한 내용들, 결코 남일 같지 않을 이 모습이 지금을 사는 대한민국 가장들의 자화상일 것이다. 그저 손 놓고 있자니 도무지 노후 걱정으로 불안하고.../ 주변사람들 중에 누가 상가나 건물 샀다는 소식 들으면 겉으로는 축하해주지만 속마음은 찢어지낟. 남들은 잘 나가는데 내 꼴은 뭔가. 짜증과 불안감이 높아만 간다. 느는 건 한숨이요 술이다.
 


   

 이대로 신세 한탄만 하면서 세상을 끝낼 텐가?
당신도 늦지 않았다! 당신도 분명히 월세 500만 원이 아니라 1,000만 원도 나오는 작은 빌딩부자 정도는 될 수 있다. 상가와 빌딩으로 우리도 10년 안에 20억원은 안되더라도 월세 500만원쯤 나오는 15억  원짜리 상가주택 마련은 어렵지 않다.
 종잣돈 3억 원이 준비되면 스타트가 쉽다. 그러나 1억원 이하라면 3억 만들기에 진력해 보자. 치열하게 공부하고, 허리띠 졸라매고, 팔 걷어붙이고 노력하는 과정이 수반되어야 함은 당연하다.
 필자는 대학 졸업 후 11년간 굴지의 의류수출회사 유럽 수출팀에서 일했다. 동남아나 중국 등지에서 의류를 위탁 가공하여 유럽으로 수출하는 업무였다. 운좋게 독립해서 6년간 같은 일을 하며 미주시장으로도 진출했지만, 중국이 강력한 경쟁자로 부상하자 필자는 도저히 그들과 경쟁에서 살아남을 수 없게 되어 사업을 접게 되었다. 몇 달 고민했다. 영어로 밥 벌어먹어 왔으니 월급쟁이로 돌아갈 수 는 잇겠지만 인생에서 퇴보는 싫었다. 닭의 머리가 되기로 결심하고 인생 2막을 부동산 중개업에서 꽅피워보겠다는 각오로 중개업에 진입했다.
 아파트나 오피스텔과 같은 일반적인 부동산을 중개하는 것은 한동안 연매출 수백억 원씩 올리던 무역회사 CEO였던 필자에게는 도지히 양에 차지 않아서 오로지 빌딩중개 한 우물만 파기로 결심했다. 빌딩중개 초보시절에는 호기롭게도 수십, 수백억 원대 빌딩에만 열중하였다. 수시로 찾아오는 3억원, 5억원, 10억원을 가진 투자자들은 적당히 둘러대어 돌려보냈다.
 액수가 큰 빌딩은 거래 빈도가 낮다. 반기에 한 건, 어떤 해에는 한 해에 한 건조차 안 되는 해도 있었다. 그러던 중 꾀죄죄한 20~30억 원대 건물들이 멋지게 리모델링되어 시장에 나와 쉽게 팔리는 모습을 지켜보게 되었다. '껍데기만 치장한 저런 물건도 팔리나?'하며 의아해 했다. 처음엔 필자 또한 리모델링한 건물에 대해서 부정적인 이미지를 가졌지만, 팔리는 것을 보고 생각을 바꾸게 되었다.
 궁금했다. 도대체 시늉만 낸 건물을 사는 투자자 심리가 무엇이며, 리모델링하면 건물의 기능이 제대로 회복되는지 말이다. 공부를 시작했다. 리모델링 관련 대학교 전공서적이며, 리모델링 전문가가 쓴 책이며, 각종 재테크 책 중 리모델링을 언급한 책들을 모조리 섭렵했다. 어떤 책도 필자의 갈증을 해소시켜 주기엔 부족했다. 그러다 필자가 중소형건물 투자자들과 중개 과정에서 부대끼며 뼈저리게 깨닫고 내린 결론은 이것이었다. 최상의 재테크는 바로 '리모델링'이었던 것이다. 투자자들은 예쁘게 잘 차려진 밥상만을 원한다. 그러나 자기가 나서서 차리기는 싫어한다. 지금까지 돈 버느라 고생했으니 이젠 쌈박한 건물 하나 구입해서 쉬고픈 것이다. 그러기에 예쁘게 치장된 건물이 있으면 기꺼이 돈을 지불할 준비가 되어 있다는 것을 알게 되었다.
 필자는 리모델링한 빌딩이 시장에서 비싼 값으로 팔린 사례들을 찾아내어 심층 분석하기 시작했다. 실거래 가격이 등록되기 시작한 2006년도 이후부터는 매입가격과 매도가격은 등기부등본을 통해 알 수 있었다. 분석 결과, 리모델링은 공사비용 대비 수익이 두 배 이상이었다. 연간 투자수익률이 작게는 15%, 많게는 20% 이상도 있었다. 고리대금업에나 어울릴만한 수익률이 아닌가! 믿기기 않겠지만 사실이었다. 리모델링이야말로 덧셈법이 곱셈법으로 전환되어 부가 추월차선을 타고 기하급수적으로 증식되는 재테크임을 알게 되었다. 이를 간파한 극소수만 이를 실행하여 야금야금 수익을 즐기고 있었던 것이다.
 그 후 필자는 3억~10억 원대 고객들, 거의 매일 필자의 사무실을 드나드는 흔해 빠진 고객들에게 집중하기 시작했다. 그들에게 단순한 임대소득만 바라며 아무것도 안하고 그저 물가상승에 따른 자연스런 시세차익을 노리는 데에서 진일보하여, 리모델링으로 가치를 급상승시키는 방식으로 투자패턴을 바꾸라고 권유하기 시작했다. 필자는 이들을 우선 구분상가에 투자시켰다. 10억원까지 끌어올린 후에는 서울의 상가주택을 구입케 했다. 리모델링 업체와 제휴해서 리모델링 후의 모습인 투시도를 제시하고 투입비용 대비 창출된 가치를 자료화하여 투자자를 설득했다. 하나둘씩 오흥하면서 그들이 투자한 건물이 몇 달 안에 멋진 작품으로 '짠'하고 세상에 선을 보이자 매수세가 집중되었다. 이런 식으로 고객투자를 인도해오다 보니 '3억원 있으면 20억 원대 빌딩부자 만들기는 일도 아니다'라는 확신이 들었다.
 리모델링을 공부하도보니 건물의 수명도 제대로 알게 되고, 상하수도관과 공주 설비 교체기도 알게 되었다. 특히 석,박사 논문들을 보니 설비교체는 10년마다 해야 한다고 나와 있었다. 필자가 사는 일산의 아파트는 1991년 준공되었다. 아직 한번도 설비를 교체하지 ㅇ낳았다. 관리소장에게 확인한 결과다. 다른 단지는 어떠냐고 물었더니 다들 똑같은 입장이라고 한다. 어디 새는 곳이 있으면 그때마다 고쳐 쓰지 통째로 교체는 안했고 당분간 그럴 계획도 없다. 필자는 매물로 나온 건물을 답사하면서 지하실 천정도 자세히 보는 편이다. 배관이 얼마나 낡았는지 교체한 흔적이 있는지 꼼꼼히 점검한다. 25년이 안 된 건물 중 설비를 교체한 것을 찾아보지 못했다. 물리적으로 버틸 때까지 버티는 것이고 버틸만하니까 버티는 것이다. 
 그런데 왜 전문가나 연구원들은 10년마다 교체하라고 할까? 면책용이요 장삿속이다. 이들은 항상 최악의 경우를 상정하여 그것을 시한으로 삼는다. 10년마다 교체해야 한다고 주장해도 이를 따르는 사람이 없다는 것을 그들도 잘 안다. 또한 자주 교체해야 관련업게 경제에 도움이 되기 때문이다.
 리모델링은 이 책의 핵심 키워드이다. 철근 콘크리트조 건물의 수명은 관리만 잘하면 100년도 가능하다. 그런데도 시장에서는 20년 이상 지난 건물은 '노후 건물'로 인식되어 매수인이 건물 가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강하다. 따라서 여러분이 투자자라면 이 점을 십분 활용해야 한다. 사실상 멀쩡한 건물을 토지 가격만 지불한 후 건물을 멋지게 화장하여 되파는 것이다. 그러면 무가치해보였던 건물가치가 상당부분 되살아난다. 달라진 모습과 편익 증가로 임대료 상승이 따르고 그로 인해 건물 가치가 상승하여 재매도 가격이 올라가게 된다. 이것이 바로 리모델링을 통한 제테크의 핵심인 것이다.
 리모델링은 사회, 환경, 경제적으로 기여하는 사업이자 확실하고 안저한 재테크 수단이다. 자원 낭비를 막아주고, 폐기물 발생을 줄여주며, 주변환경을 개선시키고, 이를 시행한 투자자를 부자로 만들어준다. 최선의 매물만 찾아 헤매며 시간 낭비하지 말고 비교적 손쉽게 구할 수 있는 차선을 골라 2~3년 주기로 재단장한 후 매도하여 종잣돈을 키우는 것이 방법인 것이다.

 이 책은 재테크로 일궈낸 수익과 관련하여 얼렁뚱땅 넘어가지 않는다. 필자가 중개사가 되기 전 17년 동안 의류 제조 및 수출업무를 수행하다보니 원가계산이 몸에 밴 습성 탓으로 수익계산을 철저히 하였다. 시중에 나와 있는 수많은 재테크 책 중에는 세전수익을 마치 세후 수익인 양 부풀리는 모습들이 보인다. '10억원에 사서 15억 원에 팔면 매도차익이 5억원이다'는 식으로 사람들을 호도한다. 하지만 필자는 매도차익 5억원에서 거래비용 7,000만원을 제하고 4억 3,000만원에 대한 양도세 약 1억 2,000만원 제하면 순수익이 3억 1,000만원이라고 세밀하게 분석하여 제시한다. 이렇게 거품을 모두 제거한 상태로 제테크를 경험하게 해준다.
 부동산을 통한 재테크 방식에는 여러 경로가 있다. 2008년 금융위기 이전까지는 가장 손쉬운 방식이 아파트였다. 이제 그 방식은 단언컨대 끝났다. 2013년도 기준 서울의 주택보급률이 98%이다. 이제는 공급이 수요를 초과하니 입지가 뛰어난 곳만 명맥을 유지하고, 경쟁력이 떨어지는 곳은 현상 유지도 쉽지 않을지도 모른다. 아파트로 돈 벌 기회는 더 이상 어렵다고 봐야 한다.
 지금은 수익형 부동산 투자시대이다. 10억원짜리 상가주택을 매입하여 아무것도 안 하고 3년 후 되팔면 1억원 정도 더 받는 것이 최선이다. 그러나 10억 원짜리 상가주택에 1억원을 투자하여 리모델링 후 3~4억원 덧붙여 되팔기는 어렵지 않다. 20억원짜리 승강기 없는 건물을 매입 한 후 2억원 투자하여 승강기 설치하고, 건물 외벽에 대리석 부착하고, 공용복도와 화장실을 리모델링하여 7억원 쯤 더 받는 것은 쉬운 일이다.
 여기에서는 평범한 우리들도 작은 빌딩주 정도는 될 수 있다는 실현 가능한 목표를 세우고 출발한다. 태권도를 배우는 것에 비유한다면 20억원 대 빌딩부자는 점검 띠인 1단 급이라 하겠다. 빌딩 10개를 가졌느니, 1,000억원을 목표로 한다는 둥 거들먹거리는 우리와는 동떨어진 큰 부자는 9단 급이라고 제쳐두자. 아마추어가 1단을 따는 것을 목표로 삼고 열심히 하면 달성 가능성이 크다. 소부자만 되어도 인생을 얼마든지 행복하게 살 수 있다.
 그러기 위해서 부동산 투자에 필요한 필수 지식부터 습득해야 한다. 2종일반주거지역이 무엇이고, 준주거지역이 무엇이며, 일반상업지역이 무엇인지 알아야 하낟. 먹자골목처럼 상업시설이 많은 곳이 무조건 일반상업지역은 아니라는 것을 아는 것부터 출발해야 한다. 용적률이 무엇이고, 건폐율로 인하여 어떤 문제가 있고 지구단위계획구역이 당신의 투자에 어떤 영향을 주는지, 반대로 어떻게 문제를 풀 수 있는지를 알 수 있어야 한다.
 소위 고수들은 한결같이 발품을 팔라고 충고한다. 그런데 항상 빼놓는 말이 있다. 부동산 필수지식에 대하여 먼저 공부한 후 발품을 팔라고 해야 하는데 무조건 나다녀야 한다고만 말한다. 최소한의 사전 지식도 없이 막무가내로 발품을 판다고 되는 것이 아니다. 지적 대화를 위한 넓고 얕은 지식은 사교모임에서 교양으로는 통할 수 있다. 그러나 부동산 투자로 돈을 버는 현장에서는 넓고 얕은 지식은 교양으로 얌전히 끝나지 않는다. 실수하면 곧바로 손해가 난다. 준전문가 수준의 좁지만 깊은 지식을 갖춰야 통하는 것이다. 그래서 이 책의 쉬어가는 페이지에서는 투자자가 갖춰야 할 필수 지식을 풍부한 사례를 곁들여 상세히 설명을 해 놓았다.
 투자자로서 지녀야 할 마음자세부터 돈독 오른 절약 습관 들이기를 비롯하여 부동산 투자시장에는 어떤 상품이 있는지, 내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 물건이 무엇인지, 1억원부터 3억원만들기, 3억원부터 10억원 만들기, 10억원에서 20억원대 빌딩부자 되기까지 어떤 방식으로 투자하여 돈을 굴릴 수 있는지를 각 단계별로 실제 매물을 예로 들어 체계적으로 설명해 준다.
 여기에서는 한 방으로 부자 되기가 아닌, 남모르는 개발정보를 먼저 선투자 내지 알박기식 투자가 아닌 정직한 투자, 열심히 공부하고 중개사와 협조를 구하여 노력하면 누구나 성공 가능한 투자를 말하고 있다. 

 
















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http://aladin.kr/p/doJUZ

# 입지별 투자 노하우
- 서울 투자: 특별시는 변치 않는 경쟁력 프리미엄
말 그대로 특별한 도시이기 때문에 광역시나 일반 시군과 비교해서는 특별시를 이해 할 수 없습니다. 특별시의 의미를 제대로 이해해야 서울의 부동산을 제대로 이해 할 수 있습니다.

수도, 그리고 정치와 경제가 함께해온 한국사의 특수성
대한민국은 정치와 경제가 늘 붙어 있었습니다. 이는 국토 면적이 작아서만이 아니라 우리 민족의 역사화와도 관계가 있습니다. 서울은 완벽한 천상 천하 유아독존의 도시입니다. 정치와 경제가 통합되어 있는 곳, 서울. 모든 정책이 서울에서 나오고, 모든 경제생활이 서울에서 시작도비니다.

서울특별시는 부동산에서도 특별한 시 
경제가 잘되면 세금이 많이 걷힙니다. 세금이 많이 걷혀야 여러가지 정치활동을 더 활발히 할수 있습니다. 따라서 세금이 잘 걷히는 지역에 대해서는 특혜가 필요합니다. 그곳이 바로 서울입니다. 부동산의 가치는 시세와 비례합니다. 서울은 다른 지역과 2배 넘게 차이가 납니다. 과거에는 이러한 차이가 과대평가때문에 일어난 일이라 생각하여 거품이 내려 앉기만을 기다리는 사람도 있었지만, 결코 그러한 일은 일어나지 않습니다. 오히려 서울은 점점 더 일반인으로선 접근이 어려운 지역이 되어 가고 있습니다. 서울은 서울끼리 시세를 비교해야 하고, 지방과 비교해서는 안됩니다. 다만, 서울의 시세 변화를 가지고 지방에 적용하는 것은 좋습니다.

같은 서울에서도 구에 따라 2~3배의 시세 차이가 나는 이유
서울이라는 부동산 시장을 이해하려면 서울의 역사와 변화 과정을 살펴볼 필요가 있습니다. 서울 25개 구의 생성 과정을 정리해 보면 현재 서울에서도 위상이 다르고, 점점 더 분화되고 있다는 것을 알수 있습니다. 철저하게 입지별 전략을 짜야 합니다. 강남구를 매수하는 방법과 도봉구를 매수하는 방법이 같아서는 안도비니다. 기대수익률도 달라야 하고, 지역별로 시세가 왜 이렇게 차이를 보이는 지도 알고 있어야 합니다.

- 수도권 1, 2기 신도시 투자: 1기는 입지 경쟁력 유지, 2기는 기반시설 확보가 관건
1기 신도시: 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산
 서울의 수요를 분담하기 위해 만들어진 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 등 1기 신도시에서는 아파트들이 준공된 지 20년이 넘었습니다. 결국 20년차가 넘은 1기 신도시 아파트의 경쟁력은 입지만 가지고 평가해야 합니다. 지역내 교통, 상권, 교육, 환경 등 기반시설의 유무가 1기 신도시를 평가하는 가중 중요한 요소가 되었습니다. 하지만 인근 지역에 대규모 신규 아파트 지역이 형성된다면 경쟁구도가 복잡해 집니다. 따라서 주변 지역에 대규모 입주 물량이 있는지를 반드시 따져봐야 합니다.

1기 신도시는 가장 먼저 고려해야 할 기준이 교육환경입니다. 교육의 질적인 수준을 높이기 위해 다각적인 노력이 이뤄져야 하고 실제 성과가 나타나야 합니다. 아무리 시간을 투자해도 교육적인 성과가 나오지 않을 수 도 있습니다. 
2기 신도시: 동탄, 판교, 광교, 김포, 파주, 운정, 위례
2기 신도시는 1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 갭투자, 즉 전세가율이 높은 지역만 소액으로 투자하는 방법으로는 어려운 지역입니다. 2기 신도시는 발전 가능성을 보고 중장기 입지 투자를 해야 하는 지역입니다. 신도시의 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심 지역을 매수하는 것이 바람직하고, 미분양 물량 중에서도 입지의 발전 가능성이 큰 지역은 오히려 초기가 투자 타이밍이 될 수 있습니다.

-지방광역시 투자: 질적 시장에 적합한 상품
대구광역시: 질적인 시장으로 진입하기 위한 충격 조정기
서울의 부동산의 전개 과정을 보고 대구에 활용해야 합니다. 평당 1,000만원에서 2,000만원까지 갈때 어떤 일들이 있었는지, 평당 2,000만원에서 3,000만원으로 갈 때는 또 어떤 일들이 있었는지 알아야 합니다. 예를 들면 평당 1,000만원 이하 시장에서는 핵심구매요인을 크게 따지지 않습니다. 수요 대비 공급이 부족한 시장이기 때문입니다. 하지만 1,000만원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질적인 상태를 따져야 합니다. 다시 말해 이런 기반시설이 갖추어져야 1,000만원대 아파트가 되는 것입니다. 입지에 대한 기대가 1,000만원 이하 시장과 2,000만원대 아파트가 다르다는 것입니다. 
부산광역시: 앞으로 10년간 가장 크게 변화할 시장 
현재의 부산은 10년 전 서울과 거의 유사한 행태를 보이고 있습니다. 부산에서 앞으로 10년간 전개될 모습은 서울에서 그동안 보여준 여러가지 부동산 현상을 거의 그대로 재현할 가능성이 큽니다. 가장 큰 변화는 부산도 이제 완전히 질적인 시장으로 진입했다는 것입니다. 그 근거로 부산에서는 수요와 공급이라는 단순한 양적 시장이 아니라 프레스트지 상품 시장의 수요층이 형성되고 있음을 들수 있습니다.
대전광역시: 핵심은 교육환경과 새아파트
대전광역시는 충청권에서 교육환경, 교통환경이 가장 좋은 지역입니다. 이런 점이 세종시가 계속 발전하여 광역화된다고 하더라도 대전시를 역전하려면 꽤 시간이 걸릴 부분입니다. 하지만 대전시에 대해서는 세종시와는 다른 전략이 필요합니다. 당연히 눈높이도 낮추어야 합니다. 경쟁력 있는 입지와 상품인데도 대전시의 전반적인 침체 분위기 때문에 가격이 오르지 못한 지역이나 금융위기 이후로 가격이 크게 빠진 지역이 있다면 매수를 검토해 볼수 잇습니다. 세종시에 비해 찬밥 취급을 받고 있다고는 하지만 세종시가 대전시를 역전한다는 것은 여전히 상상할수 없는 단계입니다. 이 사실을 절대 입으면 안됩니다.
인천광역시: 서울 영향권과 자체 수요 지역을 구분하라
인천지역은 가격이 생각보다 높지 않습니다. 서울을 논외로 하더라도 유사한 수준의 경기도보다 시세가 낮습니다. 요즘처럼 부동산 시세가 거의 완벽하게 노출되어 있는 시장에서 가격이 싸다는 사실은 의미가 있습니다. 하지만 인천의 부동산 시세가 싸다고 무조건 매수하는 일은 없어야 합니다.
광주광역시: 업무지역을 확인하라
광주는 교육에 대한 열정이 남다른 지역입니다. 그러다 보니 학생수가 많습니다. 또한 지역에 대한 로열티가 다른 지역에 비해 매우 높은 곳입니다. 타 지역으로 거의 이탈하지 않습니다. 일거리가 많고 상권이 갖추어져 있고 교육환경이 좋은 택지지구를 찾아볼수 있습니다. 25개 택지개발지구에 아파트시장을 고려한다면 투자하기 좋은 곳입니다. 

광역시에서 투자 지역을 선정할 때는 인구수가 많은 곳이 좋습니다. 부산을 제외하면 교통이 편리한 곳 보다 교육환경이 좋은 곳에 인구가 많습니다. 따라서 광역시 투자에서 핵심 포인트는 교육 환경입니다.

# 지방중소도시 투자: 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중
 대부분의 갭투자는 평당 1,000만원 미만 지역에서 이뤄집니다.갭투자로 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 합니다. 이러한 지역은 대부분 인구수가 지속적으로 증가한 곳이어야 합니다. 지방도시에 투자할 때는 인구의 이동이 자유로운 대도시 지역이 유리합니다. 지방의 투자 물건을 선택할 때 가장 중요한 기준은 그 도시 내 일자리 규모입니다. 일자리가 확실하게 보장된 입지가 아니라면 장기적인 부동산 시장에서 우상향으로 가기 어려운 시장이 되기 때문입니다.
 - 인구 유입이 확정된 곳에 관심 갖자
최근 신도시, 혁신도시, 기업도시의 상가겸용단독주택용지 분양이 상당한 인기를 끌고 있습니다. 그 이유는 아파트보다 투자가 어려운 상품임에도 인구 유입이 확정되어 있기 때문입니다. 그러한 대표적인 도시가 기업도시와 혁신도시입니다. 미래는 예측하기는 어렵습니다. 하지만 정부와 기업체에서 확정하는 개발 계획을 참고하여 어느 정도는 방향성을 추정할 수 잇습니다.
- 어려운 시장에서 살아남으려면 분석 능력을 키워라
부동산 시장에서는 의사결정을 하기가 쉽지 않습니다. 시기마다 다르고, 지역별로도 완전히 다른 시장이기 때문입니다. 이러한 상황에서도 판단기준은 시장이 되어야 합니다. 그 중심에 소비자가 있습니다. 최종 수요자인 실수요층이 있어야 활성화가 되는 것입니다.

# 지방 중소도시 투자의 핵심 포인트는 중심지 파악
 광역시급 이상 도시들에는 중심지라고 할 수 있는 입지가 여러개 있습니다. 교통의 요지가 될 수도 있고 교육 중심지가 될수도 있습니다. 산업단지 인근이 될수도 있습니다. 그래서 여러가지 대안이 존재합니다. 하지만 중소도시에는 선택지가 많지 않습니다. 중심지에 모든 것이 집결되어 있기 때문입니다. 교통, 교육, 상권이 1개 동에 모여 있는 경우가 대부분입니다. 지방에 투자할 대 어떤 기준으로 입지를 선정해야 할지 모르겟다는 분들은 가장 중심이 되는 지역을 선택하면 됩니다. 개별 시에서 인구수와 세대수가 가장 많은 동 지역에 우선 관심을 가지기 바랍니다. 특히 중소도시에서도 가장 중요한 시설은 교육시설이라는 점을 명심해야 합니다.

# 부동산 상품별 투자 노하우
- 소형, 중형 대형 아파트 중에서 핵심은?
아파트라는 상품 자체는 1인 세대를 위한 상품이 아닙니다. 부부와 자녀가 있는 가족 단위 세대를 위한 주거 상품입니다. 따라서 최소한 3~4인 가족을 위한 상품 구성이 가장 많습니다. 자녀들이 독립된 생활을 하지 않는 동안은 20평형대를 선택하는 비율이 높습니다. 자녀들이 학교에 다닐 연령이 되면 독립된 공간을 만들어 주어야 하므로 30평형대가 가장 인기 있습니다. 40평형 이상은 대가족이거나 특별히 차별화된 시설을 희망하는 층에 필요한 규모입니다. 평형별 타깃층이 다릅니다. 절대 수요층이 많은 아파트 평형대는 단연 30평형대입니다. 대부분 사람이 20평형대는 잠시 거쳐 가는 평형대라고 생각합니다. 40평형 이상은 자녀들이 분가하고 나면 중형이나 소형으로 축소하는 세대가 꽤 많이 존재합니다. 그런데 30평형대는 대부분 그 규모를 유지하려고 합니다. 결론적으로 30평형대는 20평형대에서도, 40평형 이상에서도 앞으로 필요로 하는 평형대입니다. 따라서 장기적인 투자를 하고자 한다면 30평형대가 가장 안전한 편형대가 될수 있습니다.
- 다세대, 빌라, 연립주택 경, 공매 활용법
다세대, 빌라, 연립주택을 매수할 때 가장 좋은 방법은 경매와 공매입니다. 시세가 거의 오르지 않기 대문에 시세보다 싸게 사야 투자 상품으로서 가치가 올라갑니다. 경,공매 취득후 매도해도 시세차익을 볼수 있습니다. 월세 투자를 하더라도 수익률이 올라갈수 잇습니다. 대출과 보증금을 잘 활용한다면 무피 투자도 가능합니다. 따라서 투자금이 적은 경우는 경,공매를 활용하는 방법을 추천합니다. 경,공매를 통해 부도안 실물 시장의 분위기와 움직임을 알수 있습니다. 여러가지 부동산 공부에 도움이 됩니다. 특히 단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 단기 투자라면 경공매가 탁월한 효과를 발휘합니다. 

# 에필로그
- 금융위기로 인해 엄청나게 혼란스러운 상황속에서도 큰 피해를 보지 않는 분들이 있습니다. 전문가 들이 아닌 부동산 투자라고는 특별히 해본 적이 없이 살아 오신 부모님 세대입니다. 대출도 거의 받지 ㅇ낳고 자기 집한채 만을 가지고 평범하게 살아오신 분들입니다. 시장의 흐름과 무고나한 안전가옥이라고 할수 있는 자기 집 한채가 오히려 더 높은 재산 가치가 있었습니다. 금융위기를 통해 부동산 시장에 나타난 변화와 각 계층의 대응 형태를 통해 네 가지 포인트를 얻을수 있습니다.
1 대출이 없이 집을 소유한 경우에는 부동산 시장의 폭락에도 영향을 거의 받지 않는다.
2 부동산을 전세나 월세 등으로 임대한 경우 특히 월세로 세팅한 경우는 전혀 흔들릴 이유가 없다
3 단독주택을 소유한 사람은 어떤 시장에서도 늘 승자다. 왜나하면 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크기 때문이다.
4 부동산은 입지가 가장 중요하다.




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# 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치

# 교통환경
- 일자리 지역으로 연결 되는 노선인가
경제활동을 하고 있는 세대라면 부동산 입지 선정시 가장 먼저 고려하는 것이 일자리와의 거리입니다. 이러한 지역들로 어떻게 접근하는지가 거주지역 선정시 아주 중요한 이유가 됩니다. 하지만 이러한 지역에 사는 사람들은 한정되어 있으며 상대적으로 멀리서 교통수단으로 출퇴근하는 세대가 오히려 많습니다. 수도권 지역은 지하철 교통수단에 따라서 많은 입지 변화가 있습니다. 왜 지하철이 중요하는지 알아보도록 하겠습니다. 지하철의 노선별 가치를 판단할 때는 물론 현재 노선이 지나가고 있는는 입지도 중요하지만 미래 확장성도 중요합니다.  확장된 지역은 부동산 가치가 올라가게 되기 때문입니다. 3호선은 파주 운정, 4호선은 남양주 진접, 5호선은 하남시 미사 강변도시, 7호선은 인천 청라지구, 의정부 민락지구, 양주신도시, 포천신도시, 8호선은 구리시, 다신신도시, 별내신도시, 9호선은 강동구, 송파구, 신분당선은 용산구, 중구, 종로구, 은평구, 고양시 삼송신도시 입니다.
# 교육환경
- 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가
대한민국은 세계에서 교육에 관심이 가장 높은 나라 중 한곳입니다. 교육에 대한 가치가 부동산에도 그대로 반영됩니다. 이른바 '교육 프리미엄'입니다. 교육환경이 좋은 입지는 시세가 더 높다는 말입니다. 교육환경에는 학교와 학원이 있습니다. 미취학 아동을 위한 양질의 시설이 많은 지역이 유리하며, 초등학교는 가장 가깝다는 점이 좋은 교육환경입니다. 중학교는 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄이 있는 교육환경이 도비니다. 고등학교는 대학 진학하는 데 얼마나 유리한가로 평가되어집니다. 또한 대형 학원가의 위치를 파악해 두는 것은 교육 프리미엄을 책정하는 데 매우 유리합니다.
# 상권환경
- 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가
 기존 도심 내 상권에서 주목해야 할 포인트는 상권의 확장과 축소입니다. 서울의 변두리 지역이나 지방의 소도시처럼 인구가 고정된 경우는 상권이 어느 정도까지만 확장되다가 성장이 멈춥니다. 신도시의 대형 상권은 주변 인구가 아니라 외부 인구가 특정 유통시설을 이용하기 위해 얼마나 많이 찾아오느냐에 따라 정해집니다. 대형 유통시설이 개발될때는 주거시설의 프리미업은 올라 가지만 지역 소형 상권, 특히 개별 상가에는 악영향을 줄 가능성이 매우 크다는 점을 알아야 합니다. 
# 자연환경
- 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가
현재 모든 부동산 개발에는 환경적인 요소가 우선 고려도비니다 신도시를 설계할 때 가장 중앙은 대형공원입니다. 기존에 녹지 공간이 많은 지역은 호수공원 위주로 설계하고, 녹지가 부족한 지역은 녹지 공간 확보에 더 많은 공을 들입니다. 그리고 그 주변으로 주거, 상권, 업무시설을 배치합니다. 개발 전 용지에 산과 하천이 있다면 이러한 기존 자연환경을 그대로 살리는 방향으로 개발합니다. 그만큼 환경의 중요성이 높아졌습니다. 

# 상품 가치를 판단하는 세가지 경쟁력
# 상품경쟁력
- 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가
아파트단지 외부 공간과 세대 내부 공간으로 나누어 살펴보아야 합니다. 외부공간은 조경, 주차장, 커뮤니티 시설, 주동 건물이 있습니다. 내부 공간은 평면구조, 세대 내부 각 공간, 인테리어, 마감재, 옵션, 내부 시스템이 있습니다. 주차장의 경우 세대당 주차대수가 2대 이상이면 정말 좋은 단지 입니다. 최소한, 1.5대 이상이면 프리미엄이 있는 단지라고 판단됩니다. 세대 내부 각 공간에서 주방의 경우 'ㄱ', 'ㄷ'자 주방을 선호하며 거실도 개방감을 줄수 있도록 천장과 폭을 넓히는 것을 선호합니다. 천장이 높은 욕실, 창고 형태의 신발장, 현관 전실 공간, 안방과 안방 욕실 사이의 드레스룸 등을 입주자들은 원합니다.
# 가격 경쟁력
- 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가
입지가 아무리 좋고, 상품이 아무리 좋아도 가격이 맞지 않으면 매매가 이뤄지지 않습니다. 따라서 가격에 대한 판단 기준이 명확해야 합니다. 1단계로 너무 싸서 매수하지 않는 가격입니다. 너무 싸서 품질이 의심되기 때문에 매수하지 않는 것입니다. 투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것입니다. 누가 봐도 가격이 오르지 못할 조건의 부동산은 매수하지 않는 것입니다. 2단계 약간 싼 듯한 가격은 가장 중요한 가격대입니다. 같은 시장이 왔을때 초기 투자자층이 될 자신이 없는 사람이라면 무조건 싸다고 해서 매수하면 안됩니다. 그건 1단계 가격일 수도 있기 때문입니다. 가격 비교는 그 입지 내에서 이루어져야 합니다. 그 입주 주변의 최근 5년 동안 거래가격, 거래율을 고려하여 판단하여야 합니다. 3단계 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격 입니다. 기존 아파트에서는 시도하기가 어렵고 대부분 신규 아파트에서만 활용할수 있습니다. 실제 투자를 고려하지 않고 매수하는 실제 거주 의향층이 받아 줄 수 있는 가격대입니다. 이것이 의미 있는 것은 투자자층의 매도 타이밍을 잡아주기 때문입니다.  실거주층이 받아주는 가격이 매도 한계라도 판단하면 됩니다. 4단계 너무 비싸서 매수하지 않는 가격 입니다. 누구나 인식할 수 있을 것 같지만 생각보다 판단해 내기가 어렵습니다. 평당 500만원 짜리도 너무 비싼 가격이 될수 있고 평당 1억원짜리 아파트도 싼 듯한 가격이 될수가 있는 것입니다. 그것은 입지와 상품을 보고 결정해야 하기 때문입니다. 매수하는 수요층이 얼마나 있는지가 가장 중요한 가격결정 요인입니다. 
 가장 중요한 것은 싼 듯한 가격에서 매수하고 조금 비싸지만 거래 가능한 가격에서 매도해야 합니다. 그렇기 위해서는 그 입지의 가격대를 정확하게 알고 있어야 하며 최소 5년간의 시세 변화도 파악하고 있어야 합니다.
# 프리미엄 경쟁력
- 프리미엄 발생하기 위한 조건은 무엇인가
부동산 분야에서 처음으로 프리미엄이라는 단어를 사용한 것은 분양권시장이었습니다. 부동산 시장에서 프리미엄은 분양 가격과 실제 분양권 매도 가격 간의 차액을 의미합니다. 특정 부동산을 소유하기 위해 지불되는 최초 판매 가격 플러스 알파 비용을 의미합니다. 신규 아파트의 수요자가 많고 공급이 적기 때문에 발생할 수 밖에 없는 구조 입니다. 여기에는 입비와 상품 가치에서 프리미엄이 발생합니다. 입지프리미엄은 교통, 교육, 상권, 자연환경으로 나뉘어 집니다. 교통 프리미엄으로 가장 잘 알려진 것이 역세권 프리미엄입니다. 이것을 확보하려면 첫째, 부동산 경기가 좋지 않을때는 차이가 없기 때문에 이 시기에 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 생각하면 됩니다. 두번째, 교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하여 그 기반시설이 완숙되기전에 매수하는 것이 가장 좋습니다.세번째, 교통 프리미엄의 등급을 알고 있어야 합니다. 사람들이 많이 이용하는 노선일수록 최초 시세가 비쌉니다.
- 교육 프리미엄
교육환경은 접근성과 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 여부입니다. 초등학교 ,중학교에서는 차로로 8차선 이상 큰길을 건너야 한다면 무조건 마이너스 입니다. 고등학교부터는 인기있는 학교 수용인원에 따라서 마이너스 여부가 결정됩니다. 대형 학원가는 외부 지역에서도 학생들이 유입되기 때문에 가까울 수록 프리미엄이 높습니다.
- 상권 프리미엄
상권이 생김으로써 발생하는 시세 차익을 의미합니다. 플러스 프리미엄 발생지역은 대형 유통시설(백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰)이 들어오면 그 시설을 이용 가능한 주거지역에서는 플러스 프리미엄이 생김니다. 반대로 마이너스 프리미엄이 발생하는 지역도 있습니다. 상가가 하나둘씩 계속 생겨남으로써 범위가 확장되는 지역에서는 상권이 커지게 됩니다. 상권이라면 플러스 요인이지만, 주거시설 입장에서 보면 번잡해지고 필요 없는 시설들이 지속적으로 증가하므로 쾌적성이 낮아집니다. 그래서 마이너스 프리미엄이 발생합니다.
- 자연환경 프리미엄
좋은 공기와 물이 있는 곳이 좋은 환경입니다. 그렇지 못한 환경은 마이너스 입니다. 마이너스에서 플러스가 되는 지역이 있으면 시세 상승이 엄청나게 높을 수 밖에 없습니다. 쓰레기 매립지가 공원이 되는 지역, 군부대가 이전하는 지역, 발전소나 고압전류 시설이 다른 시설로 바뀌는 지역 등은 무조건 관심을 가져야 합니다.
- 비입지 프리미엄, 상품 프리미엄
질적인 수요 시장에서 그 중요도가 계속 높아지고 있는 요소가 상품 프리미엄입니다. 발생하는 요인은 두가지 입니다. 첫째 내가 생활 하는 데 번거로움이 덜해지는 방향으로 상품 구성이 되어 있다면 플러스, 번거로움이 많다면 마이너스입니다. 주차장 확보, 쓰레기 관리 등입니다. 두번째는 주변 단지보다 고급스럽다고 평가 받을 수 있다면 프리미엄이 발생합니다. 사람들이 한 번 더 쳐다보게 하는 외부 모양이 바로 상품 프리미엄입니다. 생활의 번거로움을 덜어주는 상품, 주변 아파트 대비 고급스러움으로 차별화해주는 상품이라면 더 비싸게 매수하셔도 됩니다.


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# 돈되는 아파트 고르는 법

- 아파트 분양을 고민하는 사람들 모두가 주거환경도 좋고 살면서 집값도 올랐으면 하는 바람을 가지고 있을 것이다. 그렇다면 어떤 아파트를 분양받는 것이 좋을까? 여기서 언급하는 체크 포인트만 잘 확인하면 성공적인 투자가 될 것이다.
 첫째, 지하철 역세권이다. 역세권은 도보 5분 이내의 거리가 가장 좋다. 예를 들어 같은 아파트 단지라도 지하철역에서 가까운 동은 전월세 가격도 높고 매매가격도 높게 형성된다. 또한 불황기에 가격이 떨어져도 상대적으로 하락 폭이 작다. 따라서 지하철 역세권은 투자시 가장 중요한 지침으로 삼아야 한다.
 둘째, 분양가이다. 아무리 잘 지은 아파트라 하더라도 분양가가 주변 시세 대비 터무니없이 비싸다면 나중에 매도하기도 힘들어진다. 예를 들어 파주시 탄현역 역세권에 분양한 두산 위브더제니스 아파트는 초고층 고급 주상복합 아파트라는 타이틀을 가지고 있었지만 당시 주변 시세보다도 거의 80% 이상 높은 가격으로 분양하여 계약률이 아주 미미했고, 2016년 현재까지도 미분양 물량이 남아 있는 상태이다. 새 아파트의 프리미엄을 고려하더라도 주변 시세 대비 15%이상 높다면 청약을 신중하게 고민해봐야 할 것이다.
 셋째, 교육 여건이다. 맹모삼천지교라는 말이 있듯이 우리나라의 교육 열기는 세계 최고라 해도 과언이 아니다. 그래서인지 좋은 학교가 있고 좋은 학원이 발달된 곳은 집값이 높게 형성된다. 대표적인 곳이 서울 강남구 대치동, 서초구 반포동, 양천구 목동, 노원구 중계동이다. 청약하고자 하는 아파트 주변에 좋은 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으면 학군 수요로 아파트에 대한 수요가 오르기 때문에 집값이 상승하게 된다.
 넷째, 주거환경이다. 주변에 백화점이나 할인점, 영화관, 카페거리 등 쇼핑과 문화를 즐길 수 있는공간이 있어야 하고 병원, 관공서 등도 가까운 곳이면 좋다. 또한 경쟁 사회에 지쳐있는 직장인에게 힐링이 될 수 있는 녹지공간이 있다면 금상첨화이다. 주변에 사계절을 감상할 수 있는 산이나 대규모 공원이 있거나 또는 단지 내 조경이 잘 되어 있으면 쾌적한 환경에 거주하고자 하는 수요를 충족시킬 수 있다. 서울의 경우 서울 숲, 용산민족공원, 한강수변공원 등 대규모 공원을 끼고 있는 곳은 집값이 매우 높게 형성되어 있고 수요도 많다.
 다섯째, 세대 수이다. 세대 수가 많을 수록 단지 내 조경도 예쁘게 조성되고 피트니스센터, 골프 연습장, 독서실, 카페테리아 등 부대시설이 충실해서 경쟁력이 있다. 보통 서울의 경우 500세대 이상, 기타 지역의 경우 1,000세대 이상이면 훌륭하다고 할 수 있다. 이러한 단지들은 집값 상승기에 1~2동짜리 적은 세대 수를 가지고 있는 아파트보다 2배 이상 높게 가격이 상승한다.
 여섯째, 아파트 수요 대비 공급이 부족한 지역이다. 다시 말해 아파트에 거주하고자 하는 사람은 많지만 아파트 공급이 부족한 지역에서 공급하는 아파트는 수요가 많아 가격 상승 여력이 많다는 것이다. 최근에 귀농,ㅏ 귀촌이 활발해지면서 군,면 지역까지도 젊은 부부 등을 중심으로 아파트에 거주하고자 하는 수요가 많아지고 있다. 필자의 처형은 전라북도 고창에 거주하는데 수요에 비해 아파트 공급이 많지 않은 편이어서 아파트 가격이 꾸준히 올라가고 있다.
 일곱째, 업무밀집 지역과의 접근성이다. 서울에서 업무밀집 지역은 강남, 광화문, 여의도 일대 등을 들 수 있다. 최근에는 서울 강서구 마곡지구, 마포구 상암 DMC에 대규모 업무지역이 형성되고 있다. 한 신문사 설문조사에 의하면 주택 선택 시 가장 중요하게 고려하는 요소가 출퇴근에 소요되는 시간이라고 할 만큼 직장에서 집까지의 거리는 매우 중요하다. 차량으로 30분 거리가 가장 이상적인 거리이다.

# 모델하우스는 모델하우스일 뿐이다.
- 아파트를 청약하기 전에 반드시 가 보는 곳이 모델하우스다. 우리나라 아파트는 건축물이 만들어지기 전에 사전 분양하기 때문에 아파트가 어떤 모습으로 지어지는지 알 수 가 없다. 그래서 준공 후 아파트의 모습과 똑같이 샘플하우스를 지어서 고객에게 홍보하고 설명하게 된다.
 실제로 모델하우스에 가 보면 지금 당장 들어가 살아도 될 정도로 완벽하게 내부 인테리어를 해 놓고 이싿. 현관 입구 벽면을 장식하고 있는 멋진 그림, 최신형 TV와 냉장고 등의 가전제품, 트렌드를 잘 반영한 세련된 소파, 침대, 식탁 등의 가구 ,용도에 맞게 잘 꾸며져 있는 각 방의 인테리어. 무엇 하나 나무랄 데 없이 딱 내가 꿈꾸어 오던 집이 그곳에 있다.
 이처럼 모델하우스는 모든 것이 완벽하게 갖추어져 있지만 거기에 속아서는 안된다. 우리가 보고 있는 모델하우스에는 생활감이 없다는 것을 간과해서는 절대 안된다.다시 말해 현실에서는 모델하우스처럼 주방의 그릇들이 언제나 깔끔하게 수납된 상태로 있을 수 없고, 빨래 건조대에는 빨래가 널려 있고, 모든 공간에는 물건들로 넘쳐난다. 모델하우스는 모델하우스일 뿐이다.
 그래서 모델하우스를 방문했을 때는 화려한 인테리어보다는 방이나 욕실 크기, 주방이나 다용도실 등 각 공간의 쓰임새와 동선을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 실제로 준공 후에 가 보면 과거 모델하우스에서 봤을 때보다 규모가 작다는 느낌을 받는 경우가 흔히 있다.
 그리고 또 하나 중요한 체크 포인트는 아파트의 방향이다. 우리는 남향, 남동향, 남서향 쪽을 선호한다. 하지만 서향은 해가 저무는 시간에 햇볕이 많이 들어 여름에 덥다. 반대로 북향은 햇볕이 전혀 들지 않아 겨울에 춥고 음산한 느낌이 있어 잘 선호하지 않는다.
 아파트의 방향을 보면서 조망도 함께 확인할 필요가 있다. 아파트 앞에 건물이 있어 조망을 가리거나 근처에 묘지나 쓰레기 소각장 등 기피 시설이 있으면 투자 가치는 현저히 떨어지므로 거실이나 방 앞쪽의 조망이 좋은지 아파트 주변에 어떤 시설이 있는지 확인하는 작업이 매우 중요하다.

# 분양권 전매 무조건 좋은가?
- 분양권이란 아파트를 청약해서 당첨된 사람이 향후 아파트에 입주 할 수 있는 권리를 말한다. 인기가 높은 지역의 경우에는 분양권 거래가 활발하다. 아파트에 청약했지만 당첨이 안 된 사람들이나  청약통장이 없는 사람, 그 아파트에 거주하고 싶은 사람, 투자 목적으로 사 두려는 사람들이 모두 수요자이다.
 지방, 수도권 가릴 것 없이 주택 시장이 상승하는 시기에는 어김없이 분양권 전매가 활발하게 진행된다. 3~4년 전만 하더라도 지방의 분양권 전매가 활발했지만, 최근에는 서울의 재개발, 재건축 아파트 그리고 수도권의 동탄2신다시, 송파위례신도시, 남양주다산신도시 등에서 분양권 전매가 활발하게 이뤄지고 있다.
 분양권은 아파트 소유권을 등기한 상태가 아니므로 주택 수에는 포함이 되지 않는다. 따라서 분양권 매입 시에는 취득세를 납부하지 않아도 되고 향후 등기를 하게 되면 그때 취득세를 납부하면 된다.
 그런데 매도자 입장에서는 분양권을 매도하면 양도소득세를 납부해야 한다. 구입후 1년 이내 매도하면 양도차익의 50%, 1년 이상 2년 이내는 40%, 2년 이상 보유한 후 매도하면 양도차익에 따라 일반과세되낟. 따라서 분양권 매도자 입장에서는 2년 이상 보유한 후 매도하는 게 절세 측면에서 유리하다.
 하지만 실재 거래에서는 프리미엄을 적게 적용하여 양도소득세를 거의 안 내거나 조금만 내는 ㅓㄴ에서 거래가 이뤄지는 경우가 많다. 예를 들어 매매가격이 6억원이고 프리미엄이 5,000만원이 붙어 총 매매가격이 6억 5,000만원이라면 프리미엄을 1,000만원만 붙여서 6억 1,000만원에 계약하고 나머지 4,000만원은 현금으로 지급하는 식이다. 매수자 입장에서는 취득세가 줄어들수 있지만 나중에 매도시 양도소득세가 늘어나는 단점이 있다. 하지만 좋은 지역의 분양권 매입을 위해 세금 부분을 감수하고 매입하는 경우가 대부분이다.
 분양권은 전매제한이 있는데 일반 민간 아파트의 경우 수도권은 6개월의 분양권 전매제한 기간이 있고 지방은 없다. 하자민 수도권 공공택지지구에서 분양하는 아파트는 1년동안 분양권 전매제한 기간이 있으니 유의해야 한다.
 그런데 2016년 11월 3일 정보는 서울 재건축 및 재개발 지역의 신도시 분양권 시장이 과열 조짐을 보이자 분양권 전매제한 제도를 강화하였다. 서울 강남 4구(강남,서초, 송파,강동) 민간과 공공택지는 소유권이전 등기 시까지 전매제한을 두었고 강남 4구를 제외한 나머지 서울지역(민간택지) 전매제한 기간이 기존 6개월엣 ㅓ1년 6개월로 강화되었다.
 그리고 공공택지(과천,성남,하남,고양,화성 동탄2신도시, 세종시)에서 분양하는 아파트도 전매제한 기간이 소유권이전 등기 시까지로 강화되었다. 여기서 주의할 것은 과천시 민간택지도 소유권이전 등기 시 까지 전매제한이 강화됐다는 점이다.
 만약 분양권 전매제한 기간에 분양권을 거래할 경우 거래 당사자인 매도인과 매수인은 3년 이하의 징역이나 3,000만원 이하의 벌금형에 처해질수 있다. 또 거래를 중개한 공인중개사도 3년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해지고 중개 등록취소나 영업정지도 받는다. 그리고 분양권 불법 전매로 발각될 경우 분양 계약도 취소되므로 주의해야 한다.


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# 아파트 청약할 때 알아야 할 것들(2)
이어서 설명하겠습니다.

- 좀 더 자세히 설명하면 전용면적 40㎡ 초과 주택의 입주자 선정 1순위는 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정금액이 많은 사람이다. 반면 전용면적 40㎡이하 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정 회차가 많은 사람이다. 대부분의 아파트가 전용면적 40㎡초과로 공급되는 점을 고려하면 납입인정금액이 많아야 하므로 최고 금액인 10만원을 납입하는 게 좋다는 의미이다. 
한편 청양저축통장을 가지고 있는 사람은 민영주택에도 청약할 수 있는데 입주자 모집공고일 전날까지 청약저축의 납입인정금액 범위 내에서 청약예금으로 전환이 가능하다.
 청약부금은 민간택지에서 공급하는 민영주택에 청약할 수 있는 통장이다. 이러한 청약저축과 청약부금은 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 분양받을 수 있는 반면에 청약예금은 85㎡를 초과하는 공공아파트를 포함해 모든 민영아파트를 분양받을 수 있는 통장이라고 이해하면 된다. 그런데 이렇게 이원화되어 있는 청약제도에 대한 일대 손질이 가해지는데 그것이 바로 주택청약종합저축이다.
 주택청약종합저축은 기존의 청약저축과 청약예금, 청약부금의 기능을 하나로 통합해 국민주택 및 민영주택에 모두 청약이 가능한 '만능통장'으로 불리며, 2009년 5월 6일 출치시어 2016년 8월 말 기준 전체 청약통장 가입자(2,092만 1,395명)의 89.6%에 해당하는 1,874만 7,989명이 가입했다. 이중에 가입한 지 1년이 넘은 1순위자는 1,017만 명에 달한다. 신규로 청약통장을 만드는 사람은 주택청약종합저축만을 가입할 것이기 때문에 주택청약종합저축의 점유율은 시간이 흐를수록 높아질 전망이다.
 이처럼 주택청약종합저축이 인기를 끄는 이유는 무주택 세대구성원과 연령에 관계없이, 외국인 거주자를 포함해 누구나 1인 1계좌 가입이 가능하기 때문이다. 즉 미성년자도 가입이 가능하여 2년 이상 계좌를 유지하면 제1금융기관의 1년 정기예금 금리보다 높은 이자를 주기 때문에 자녀의 적금 마련 차원에서도 많이 가입되고 있다.
 2016년 8월 현재 주택청약종합저축 통장을 2년 이상 유지할 경우 적용 이자율은 연 1.8%이다. 적용 이자율은 정부 고시에 의해 변동될 수 있고, 변경일 기준으로 변경 후 이자율이 적용된다. 2009년 출시 당시에는 2년 이상 유지 시 연 4.5% 이자를 줬지만 기준금리가 내려가면서 연 1.8%로 많이 하락한 상태이다.
 주택청약종합저축은 자유롭게 적립해도 되지만 납입인정금액, 인정 회자츨 산정하는 경우에는 매월 약정납입일에 연체 없이 납입해야 유리하다. 저축 가능 금액은 각 회차당 2만원 이상 50만원 이하로 자유롭게 납입하면 된다.
 주택청약종합저축에 가입하면 소득공제 혜택도 있는데 총 급여액이 7,000만 원 이하 근로소득이 있는 거주자로서 과세 연도 중 주택을 소유하지 않은 세대주는 과세 연도 납입금액(연 240만 원 한도)의 40%(최대 96만원)까지 소득공제가 가능하다.
 청약자격(순위)발생은 국민주택에 청약하는 경우와 민영주택에 청약하는 경우가 다르다. 먼저 수도권9서울,인천,경기)에서 국민주택에 청약하는 경우 1순위가 되려면 입주자 모집공고일 현재 기준으로 가입 후 12개월이 경과하고 납입인정 회차가 12회차 이상이어야 한다. 반면 수도권 이외 지역은 가입후 6개월이 경과하고 납입인정 회차가 6회차 이상이어야 하낟. 단, 주의할 점은 적립금을 연체할 경우 회차에 대한 납입인정이 지연되어 순위 발생이 늦어질 수 있다는 것이다.
 민영주택에 청약하려는 경우에는 입주자 모집공고일 현재 납입인정금액이 신청하고자 하는 면적의 지역별 청약 예치기준 금액 이상이어야 한다. 수도권에서 1순위는 가입 후 12개월이 경과해야 하고 수도권 이외 지역은 가입 후 6개월이 경과하면 된다. 
 
예를 들어 경기도 남양주시에서 전용면적 85㎡아파트를 청약하려면 입주자 모집공고일 현재 청약통장에 가입한 지 12개월이 넘어야 하고 예치금액은 200만원 이상이어야 한다.
 만약 서울지역 거주자이고 주택청약종합저축 300만원 통장을 가지고 있는 사람이 방이 4개가 필요해서 전용면적 102㎡ 아파트에 청약하고 싶다면 더 큰 평형대로의 변경은 입주자 모집공고일 전날까지 해당 평형 청약예칙므을 추가로 예치하면 된다. 즉, 서울의 102㎡ 이하는 600만원이 필요하므로 부족한 300만원을 추가로 예치하면 된다.
 반대로 102 아파트에 청약할 수 있는 청약통장을 가지고 있는 사람이 마음이 바뀌어 85㎡ 아파트에 청약하고 싶다면 어떻게 하면 될까? 작은 면적으로의 변경은 특별한 조치 없이 아무 때나 가능하므로 기본 청약통장으로 더 작은 평형대로 청약이 가능하다.
 청약을 할 때 이러한 기본적인 내용을 숙지한 후, 청약하고자 하는 아파타의 입주자 공고문을 잘 읽어보고 청약에 나서면 많은 도움이 될 것이다. 요즘에는 인터넷 청약이 대부분인데 국민은행에서 청약토장을 가입했을 경우 국민은행 청약 홈페이지에서 신청하면 되고 국민은행 이외의 청약통장을 가지고 있는 사람은 금융결제원의 '아파트 투유' 사이트에서 청약을 신청하면 된다.
 수십 대 일의 경쟁률을 뚫고 당첨이 됐다면 내 집 마련에 대한 꿈을 현실화시크는 것과 함께 경쟁률이 높은 만큼 프리미엄도 형성되어 자산 가치 증식 효과도 있다. 따라서 내 닙 마련을 고민하고 있는 사람이라면 최우선적으로 주택청약종합저축에 가입할 것을 추천하고 싶다. 그리고 매일 발행되는 신문이나 부동산 정보업체의 분양정보를 인터넷을 통해 검색하여 향후 투자 가치가 있고 살기 좋은 곳을 꾸준히 찾아야 한다. 
 신규 분양 아파트는 일반적으로 분양가의 10%에 해당하는 초기 계약금만 있으면 청약이 가능하고 중도금은 아파트를 분양하는 건설회사에서 대출해주므로 잔금 납입까지는 2년에서 2년 6개월 정도의 시잔적 여유가 있어서 2개월 이내에 잔금까지 내야 하는 기존 아파트 매입보다는 여유가 있다.
 따라서 본인의 소득과 자금 마련 계획을 꼼꼼히 따져 아파트를 분양 받아야 한다. 만약 잔금이 부족하면 아파트를 전세 놓거나 아파트 담보대출을 받아 자금을 마련하는 방법도 있으니 참고 하기 바란다.

# 청약가점제의 모든 것
- 신규 분양 아파트를 분양받으려면 무조건 청약통장이 있어야 한다. 그런데 또 한가지 중요한 것이 있다. 아파트를 청약할 대 적용되는 청약가점제이다.
청약가점제란 동일 순위 내 경쟁이 있을 경우 무주택 기간, 부양 가족 수 및 청약통장 가입 기간을 기준으로 점수를 매기고 점수가 높은 순으로 당첨자를 결정하는 제도를 말한다. 가점제는 총 84점 만점으로 부양가족수(35점), 무주택 기간(32점), 청약통장 가입기간(17점)으로 구성된다.
 부양가족 수는 자신을 뺀 나무지 가족 수를 의미한다. 부양가족 1명당 5점씩 늘어나므로 만점을 받으려면 6명을 넘겨야 한다. 양가 부모를 부양가족에 포함시키려면 3년 이상 주민등록등본에 등재돼 있어야 한다.
 무주택 기간은 결혼 여부에 따라 산정 방법이 달라진다. 미혼인 경우 만 30세가 되는 날부터 해당 아파트의 입주자 모집공고일까지가 무주택 기간으로 산정된다. 만약 28세이고 결혼 전이라면 무주택 기간에 대한 가점은 0점이다. 반면 결혼을 한 경우에는 만 30세 전이더라도 혼인 신고일 부터 무주택 기간으로산정하기 때문에 상대적으로 유리하다. 무주택 기간에 대해 매년 2점(최초 2점부터 시작)이 더해지기 때문에 15년 이상 무주택 기간이면 만점인 32점을 받을 수 있다.
 청약통장 가입기간 가점은 매년 1점(통장 6개월 유지 시 2점부터 시작, 1년 이상이면 3점)씩 주어져 무주택 기간처럼 15년을 넘기면 만점인 17점을 받을수 있다.
 청약가점제도에 따른 가점을 받기가 쉽지 않아 최고 인기 단지인 경우에도 가점 최고점이 60~70점에 그치는 경우가 대부분이다. 또한 2015년 청약 자격 완화로 1순위 청약자만 1,217만 7,520명(2016년 8월 기준)에 달해, 당첨 확률ㅇ르 높이려면 우선 청약가점제 부터 숙지할 필요가 있다.
 민영주택 일반 공급에서는 전용면적 85㎡이하에서는 가점제 비율이 40%이고, 추첨제 비율이 60%인데 시,군,구청장이 비율에 대해서는 탄력적으로 조정할 수 있다. 단, 2016년 11.3대책에 따른 조정 대상지역은 85㎡ 이하에서 가점제 비율은 40%로 유지된다. 전용면적 85㎡초과에 대해서는 100%추첨제로 운영된다.
 만약 본인의 점수가 높지 않다면 당첨확률을 높이기 위해 전용면적 85㎡초과 아파트에 청약하는 것도 하나의 방법이다. 그러나 2기신도시처럼 수도권에 있는 공공택지지구(그린벨트 해제 면적이 50% 이상인 지역)내 물량 역시 85㎡이하는 100% 가점제를 적용하고 85㎡초과도 절반은 가점제를 적용한다. 


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# 뜨는 부동산의 조건
# 소형주택이 뜬다
- 1인 가구는 1980년대 총가구의 4.8%에 불과하였으나 2015년에는 27.2%로 520만 가구에 달한다. 이처럼 1인 가구가 급등한 이유는 사회 변화에 따라 결혼이 늦어지고, 성인이 되면 부모로부터 독립을 하는 경우가 과거보다 늘었기 때문이다. 
- 1인 가구가 거주하기 적당한 주택 형태는 원룸형 오피스텔과 원룸형 도시형 생활주택이다. 하지만 이들 주택은 공급이 낳이 이뤄지고 있어 수요 대비 공급이 많은 곳은 투자를 피하는 것이 좋다.
- 최근에는 전통적인 투자 지표인 역세권, 학세권 이외에 물세권(한강이나 중랑천, 양재천 등과 같이 강이나 천 도는 호수를 조망할 수 있는 곳), 몰세권(쇼핑몰이 가까운 곳에 위치), 숲세권(산이나 숲 또는 대형 공원을 가까이에 두고 있는 입지조건)이 새롭게 뜨고 있다. 갈수록 경쟁이 치열해지는사회에서 삶의 안식처로서 집의 역할은 더욱 중요해지고 있다.
- 아파트 청약시장에서 가장 분양이 잘 되는 평행대는 현재 전용면적 60㎡(25평형)이다. 가구원 수 감소, 1~2인 가구의 증가, 아파트 평면의 개선등의 변화이다. 
- 또한 임대수익률을 높일 수 있는 실제적인 노력을 기울일 필요가 있다. 엘리베이터를 설치하여 3층 이상의 임차인에게 높은 임대료를 받는다든지, 낡고 노후한 외관을 깨끗하게 페인트를 칠하고 타일을 붙인다든지 하여 사람들이 관심을 가질 수 있는 예쁜 건물로 만들 필요가 있다. 세입자가 멀물고 싶어지는 공간으로 만들어야 한다. 

# 10년 후에도 후회 없는 부동산
# 부동산 투자 지도가 변하고 있다.
- 2015년 서울시에서는 서울 동북부 4개 구(노원, 도봉, 강북, 성북)를 신경제 중심지로 개발한다는 동북권 청사진을 발표했다. 만약 동북 4구 개발 청사진이 실현될 경우 노원역 인근은 동북 4구 170만 명과 인근 경기도 지역인 남양주, 동두천, 포천, 구리, 의정부의 150만 명 등 총 320만 명을 포괄하는 업무, 상업, 경제의 중심지가 될것이다. 그동안의 서울 베드타운 역할에서 벗어나 서울 강북의 새로운 업무 중심지로 도약할 것으로 기대된다.
- 강북의 중심으로 떠오른 용산. 가장 큰 호재는 용산공원 조성과 업무단지 조성이다. 용산민족공원은 2012년 국제 현상공모전을 통해 마련된 마스터플랜에 따라 용산공원 조성계획을 수립하기 위한 기본 설계를 진행 중에 있다. 2018년에 미군기지 이전이 완료되면 심층 조사를 마친 후 2019년 부터 착공을 개시하여 2027년까지 단계적으로 공원을 조성할 계획이다. 그렇게 되면 남산에서 용산으로 연결되는 대규모 녹지 축을 갖게 되어 향후 강북 부동산 발전의 중심 역할을 할 것으로 기대된다.
- 대표적인 재개발 지역인 한남뉴타운이 완성되면 대표적인 명품 주거지역이 될 것이다. 용산의 중심상권이 대기업이나 유명연예인들이 매입하면서 상한가를 높이고 있다.
- 또한 하얏트 호텔에서 국군재정관리단으로 연결되는 경리단길이 완성되면 새로운 상권이 형성되어 가격이 상승할 것이다. 
- 서울역 일대는 호텔, 오피스텔, 컨벤션 및 상업시설로 개발될 예정이다. 아시아 컨벤션산업 허브를 목표로 개발이 이루어지면 많은 일자리와 생산유발 효과가 나타나게 될 것이다.
- 상암 DMC는 하늘공원, 평화공원 등이 지척에 있고 인천공항철도, 지하철 6호선, 경의선 환승역인 DMC역이 위치하고 있어서 서북권의 업무, 교통 중심지로 부상하고 있다.
- 부동산 가격에 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것처럼 새로운 도시가 형성되면 그쪽으로 부동산 시장의 중심이 이동한다는 것을 우리는 경험을 통해 알고 있다. 우리가 한강 이북, 서울 강북 부동산 시장에 관심을 가져야 하는 이유이다.

# 10년 후에도 후회 없는 부동산 고르기
- 저금리시대를 맞아 수익형 부동산을 통해 노후를 준비하고 인대수익을 얻으려는 것은 당연하다. 수익형 부동산 투자 시 유의해야 할 투자 포인트를 몇가지 소개한다. 첫째, 임지가 좋아야 한다. 지하철역에서 도부 5분 이내의 역세권이 좋은 예이다. 둘째, 상가는 상권의 부침이 심해 보수적으로 접근하되 주변 임대와 매매 시세를 반드시 체크해 보아야 한다. 셋째, 기존 건물은 수익률이 낮기 대문에 개발이나 리모델링으로 가치가 상승할 수 있는 건물에 주목해야 한다. 넷째, 구입 후 임대관리가 중요하다. 

# 부동산 투자의 재발견
# 아파트 청약할 대 알아야 할 것들
- 내집을 마련하는 가장 고전적인 방법의 하나가 신규로 분양하는 아파트를 구입하는 방법이다. 신규 아파트를 분양받으려면 청약통장이 필요한데 청약통장에는 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약 종합저축 등이 있다. 청약통장 가입 시 주의할 점은 금융기관을 통해 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 중 1인 1계좌만 보유할수 있다는 것이다.
- 청약저축에 가입하고 일정 자격 요건을 갖추면 공공택지에서 LH공사 등이 분양하는 국민주택(공공주택)을 청약할 수 있다. 청약저축은 무주택세대 구성원만 가입이 가능한데 유망 입지에 당첨이 될 경우 수억 원대의 높은 투자차익을 얻을 수 있어서 청약 우선순위를 얻기 위해 내 집 마련을 미루는 경우가 나타나기도 했다. 서울 송파 위례신도시, 판교신도시, 서울 내곡지구, 세곡지구, 마곡지구 등이 대표적이다. 하지만 청약저축은 현재 신규 가입이 불가하나. 2008년 4월 1일부터 신규 취급이 중단되었기 때문이다.
- 청약저축을 통해 분양을 받으려면 매월 약정납입일에 월 저축금을 1순위에 해당하는 기간 이상 납입하고 이정 청약자격을 갖추어야 한다. 적립방법은 회차별 2만원 이상 부터 10만원까지 5,000원 단위로 자유롭게 납입이 가능하다. 여기서 주의할 점은 순차제에 따라 입주자를 선정하므로 전용면적 40㎡를 초과하는 주택에 청약하고자 할 경우 회차별로 10만원을 납입하는 게 유리하다.
- 좀더 자세히 설명하면 전용면적 40㎡ 초과 주택의 입주자 선정 1순위는 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정금액이 많은 사람이다. 반면 전용면적 40㎡이하 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정 회차가 많은 사람이다. 대부분의 아파트가 전용 면적 ㎡ 초과로 공급되는 점을 고려하면 닙입인정금액이 많아야 하므로 최고 금액인 10만원을 납입하는 게 좋다는 의미이다.


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# 간단히 살펴보는 땅의 미래
- 많지 않은 여유자금으로 싼 땅을 사서 부자가 되려면, 핵심은 땅을 싸게 사야 한다는 데 있다. 서해안 국가산업단지보다 더 유망한 지역은 미래가치가 있는 싼 땅이다. 그곳이 어디일지는 알 수 없다. 전국에 넓게 분포하고 있기 때문이다. 1,000원짜리 땅 투자란 바로 대한민국 곳곳에 내 땅을 조금씩이라도 펼쳐놓는 투자법이다.

# 농지 투자, 제대로 하는 법
- 부동산 투자 대상으로써의 농지는 매우 매력적이다. 우선 투자자들이 농촌에서 농사를 업으로 하는 분들이 아닌 경우는 전체 투자자의 5%도 되지 않는다. 극히 제안적인 사람들만 투자로 활용하고 있다.
- 무엇이 어려울까? 토지는 도로에 접했느냐 접하지 않았느냐의 개별적 개발가치여부와 그 땅에다 공장, 가든, 펜션, 단독, 창고 등 어떤 건물을 지을 수 있느냐를 결정하는 어느 용도지역에 속해 있느냐에 따라 신분이 구별되고 가치가 달라진다. 또는 그 지역을 신도시나 택지개발 등으로 개발하는 개발지역에 속하느냐 속하지 않느냐, 속하지 않는 경우라면, 뒤쪽이냐 앞쪽이냐에 따라서도 달라진다. 또는 농촌지역에 속해 있느냐 도시지역에 속해 있느냐에 따라서 같은 지목이라도 달라진다.


- 누구에게나 대박을 내주는 부동산은 없다. 지금도 땅에 투자한다면서 1년에 두배, 3년에 세 배가 되는 땅이 있으면 투자하겠다고 하는 사람들이 있다. 하지만 아쉽게도 이 세상에 그런 땅은 없다. 또는 이용관계에 따라서 달라지기 때문에 누구에게나 다 좋은 부동산은 없다는 것이다.
- 부동산 투자로 성공하는 길은 오로지 노력과 열정과 실천의 결실이 있을 뿐이다. 꾸준한 관심을 갖고 지식을 축적하고 정보를 수집 분석하며 실력을 키워야 한다. 준비를 철저히 하고 투자금을 모으고 불리고 동원할 수 있는 능력을 키워야 한다. 내 자식 키우듯이 관리하여 누구나 탐낼 수 있는 좋은 물건으로 다듬고 만들어가야 한다. 그런 다음 필요로 하는 이에게 아낌없이 넘겨주고 다시 투자해야 한다.

# 주의 해야 할 점
- 전문지식을 습득해야 한다. ?: 꾼들에게 걸려들지 않도록 투자물건에 대한 설명을 알아들을 정도면 된다.
- 발품을 팔아라. ?: 지금은 옛날처럼 덮어 놓고 현장으로 돌아다녀서는 안된다. 인터넷으로 실시간으로 정보를 습득한 후 최종 결정하기 전에 확인하면 된다.
- 고급정보가 돈이다. ?: 정보를 분석하고 판단하는 능력을 키워야 하고 고급정보는 주변의 중개업자나 전문분야 종사자의 도움을 받으면 된다.
- 부동산은 타이밍이다. ?: 구입하는 시기에만 집중을 하는데, 처분하는 시기와 수요자를 살펴보는 것이 중요하다.

# 생산 수단을 지배하라
- 역사를 통해 왕정시대, 봉건시대, 산업혁명시대, 자본주의 시대에서 공통적 현상이 나온다. 대상은 달라졌지만 생산수단 가진 사람이 지배한다는 것이다. 이처럼 부자가 되려면 생산수단을 지배해야 하는데 우리가 가장 빨리 가질 수 있는 생산수단은 땅 뿐이다.

# 부자의 기준, 꼬마 빌딩을 살수 있는 방법
- 월급을 받고 있는 사람일 경우 투자에 나서야 한다. 여유자금으로 주식, 땅에 투자하여 30배의 차익을 남기고 비로서 빌딩에 투자하여 부를 올리는 것이다. 하지만 절대 팔지 않고 최소한 10년 이상 가져가야 한다. 장기투자를 하여야 30배, 100배 등의 수익을 올릴수 있는데 일반인들이 하지 않는 이유는 생활비를 벌려고 투자를 하기 때문이다. 당장 쓸 돈을 마련하기 위해 투자하기 때문이다. 우리는 그렇게 하려고 투자를 하는 것이 아니다.

# 쓸데없이 돈 쓰지 말자
- 가난해지려면 번 돈 보다 더 많이 쓰면 된다. 부자는 많이 버는 사람이 아니라 돈을 아껴서 매월 10원이라도 저축하는 사람이다. 이런 사람에게는 크든 작든 미래가 있다. 아무리 많이 벌어도 남지 않으면 미래가 없다. 쓸데없는 데 쓰는 돈이 무엇일까?
- 쓸데없이 사람 만나 술 마시지 말자. 한번 술자리를 가지면 2차, 3차로 이어지고 ...
- 쓸데없이 취미활동 하지 말자. 골프연습장에서 기를 쓰고 사람들과 내기해서 돈 쓰고 시간 낭비하지 말고, 어디 한 군데 꽂혀서 쓸데없이 물건 수집하지 말자.
- 쓸데없이 사교육에 돈 쓰지 말자. 아이가 정 걱정된다면 직접 관리부터 하자. 밖으로 쓸데없이 다니지 말고 일찍 들어가서 아이들과 함께 공부하자. 공부방에 앉아서 같이 공부하고 같이 EBS보고 애가 어리면 책이라도 읽어주자.
- 쓸데없이 기호식품 만들지 말자. 쓸데없이 커피 마시고 사람들이랑 노닥거리지 말자
- 쓸데없이 TV보지 말자. 결합상품때문에 보려하지 말고 아예 끊어버리자.
- 쓸데없이 차 갖고 돌아나니지 말자. 차 타고 임장 다니는 것 아니면 대중교통 이용하자.
- 쓸데없이 쇼핑하지 말고 사람 만나지 말자. 외롭다고 만나고 심심하다고 만나고 안 봤다고 만나고.. 만나면 돈이다. 꼭 만나고 싶은 사람이 있다면 가려서 만나자.
 이외에도 많을 것이다. 너무 혹독해서 지키기가 어렵다면 어쩔 수 없이 부자가 되는 꿈도 버려야 한다. 지금이나 나중이나 그저 그렇게 살수 밖에 없다.

# 농부가 아니어도 관심 가져야 할, 농지연금
- 예를 들어 농지의 공시지가 9억일 때 300만원의 연금을 받을 수 있다. 그런데 요즘은 금리 1%대의 시대이다. 그러면 10억을 은행에 맡기면 매월 얼마를 받는가? 세금 등을 제외하면 월 100만원 정도가 나온다. 그런데 9억인 농지는 300만원의 농지연금을 받으니 은행예금보다 훨씬 유리하다. 게다가 경매 등으로 구입하면 잘하면 70%대에도 도로가 접해 있으며 농사를 지을 수 있는 제법 괜찮은 농지를 받을 수 있다. 그렇게 농지를 구입하고 농사를 5년간 지으면 6억3천만원에 낙찰 받아 300만원의 농지연금을 받을 수 있는 것이다.
- 또 다른 예로 공시지가가 8억5천인데 감정가는 10억이 넘었고 최저가가 2억 초반까지 내려온 땅이 있다. 개별적인 개발은 거의 불가한 못 생긴 땅이므로 다른 사람들은 가치가 없게 보았겠지만 농지연금투자 대상 물건으로는 아주 제격이라고 판단하였다. 비록 개별이용가치는 낮더라도 도시근교에 있어서 그 주변에 대한 개발 압력 등으로 충분히 향후에도 가격상승이 예상되는 물건이라 판단하여 경매에 참여하여 3억 5천에 구입하였다. 그리고 2년 뒤에 농지연금을 신청하여 매월 285만원의 연금을 받았다. 
- 지금은 저평가된 공시지가가 낮은 농지를 사서 65세 또는 농지연금을 타게 되는 시기까지 공시지가를 매년 끌어 올리는 것도 한 방법이 될 수 있다. 공시지가를 높이는 방법은 맹지를 해소하여 도로에 접하게 한다든지, 아니면 경사진 당을 잘 정리한다든지, 여하튼 농지 상태를 향호하게 하여 공시지가를 높일 수 있다.

# 150만원으로 살아남는 매우 현실적인 조언
-은퇴 후 앞으로 몇 년을 살아야 할 지 모른다. 우리가 알아야 할 2개의 팩트가 있다. 1. 과학기술이 발달하고 2. 모아둔 돈이 없다. 이다. 구글은 양자 컴퓨터를 돌려 인간이 170살까지 살게 하겠다고 엄포를 놓고 있다. 오래 사는 것은 축복이지만, 거기서 발생하는 여러 문제들은 우리가 당면하게 될 현실이다.
- 만일 퇴직후 월 150만원을 받을 경우 우리는 동남아로 가야 한다. 동남아는 노인들 살기에는 물가가 싸다. 장기체류하는 사람들이 사용하는 곳은 하루 방값이나 밥값이 상상 외로 싸다. 삼시세끼와 잠을 자면서 하루에 만원 쓰기도 어렵다. 호텔이야 어렵지만 해변이 보이는 방갈로에서 장기체류 할 수 있다. 그러니 우리나라 반지하에서 고생하지 말고 외국으로 나가자. 돈 부족에 시달리지 않으면서도 평생 원했던 일을 하며 살 수 있는 기회다. 
- 비록 투자를 해서 수익을 많이 올리고 노후에 편안하게 살수도 있지만, 그렇지 못하더라도 실망하지 말자. 위와 같은 삶도 있다. 여유로이 후반전의 삶을 누리며 살아가는 거도 있음을 잊지 말자



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간척지와 야산개발: 무에서 유를 창조한 기업형 땅 부자들

정부에서 하는 각종 사업으로 인하여 불모지에 불과한 간척지나 야산이 쓸모 있는 농지 등으로 개발되고 여기서 다시 주거 등 신도시로 개발되는 과정에서 땅 부자들은 계속해서 생겨나고 있는 것이다. 그러므로 정부에서 추진하는 각종 사업들이나 개발계획 등을 보고 좋은 투자로 대응하면 땅 부자가 될 기회는 과거의 일이 아니라 앞으로도 많이 있으리라 생각한다.

직장 다니며 사업하며 땅 모으기, 적금타기식 땅 투자 스토리
직장을 다니며 봉급을 받으면서 한편으로는 농사를 짓고 가을에 목돈이 생기면 대출을 끼고 다시 농지를 사고 그러다가 대출금을 다 갚으면 또 다시 농지를 샀다. 지금은 농지가 1만여 평에 이르고 일부 농지는 전용해서 임대를 주어 연간 소득이 억대가 훨씬 넘는다.
농사를 짓지 않더라도 평소 부동산사업소 사장님과 친분이 쌓이다 보면 우연한 투자계획을 통해 공동투자에 대한 것이다. 전문가를 활용하는 것, 내가 알고 있는 지식만으로는 한계가 잇다는 것, 내가 하는 일에서는 내가 최고이듯이 다른 분야에서는 전문가를 적극 활용하는 것이 본인에게 더 유리하다.

제2부 그들은 어떻게 땅 부자가 되었는가?

# 어떻게 땅 부자가 되었는가?
 - 땅은 주택과 다르게 싸게 살수 있고 비싸게 팔수 있다.
 - 가치가 10배, 100배 오를 때까지 기다릴수 있는 신념이 있어야 하는데, 중요한 것은 안정된 소득이 있어야 가능하다.
 - 우리나라 토지 발전 방향은 주거지의 확장과 공업지의 확장이다. 공업지의 확장은 지방의 땅값을 올려놓았고, 도심지의 확장은 서울을 비롯한 도심지의 확장 및 신도시 택지 개발에 영향을 미쳤다.

# 부자 되는 공식을 익혀라
 - 생활비가 남으면 그 여유자금을 가지고 투자 해야 한다. 쪼들리지 않으니 꾸준하게 땅을 늘릴수 있었고 급하게 팔지 않아야 한다. 저축을 땅으로 한 것이다.
 - 수십배, 수백 배 오르는 땅이었다. 가격이 정해진 물건을 사서는 부자가 될 수 없다. 누구도 일정 가격 이하로는 팔지 않고 누구도 일정 가격 이상으로는 사지 않기 때문이다.
 - 처음부터 싸게 샀다. 남들이 쳐다보지도 않는 쪼가리 땅이었다. 그래서 싸게 살 수 있었다. 이미 이겨놓고 투자하는 경우이다.
 - 투자금이 적게 들어간다. 토지와 주식은 액면가 자체가 그리 비싸지 않기 때문이다. 토지는 경매로 가치가 하락해 있거나 여러가지 권리관계가 얽혀 있는 땅을 싸게 살수 있다. 당장 이용하는게 아닌 묵혀 두고 나중에 처분할 수 있는 것이다.
 - 향후 유명한 땅을 산다. 나중에 많이 오를 때에 가서 판다.

# 부자가 되는 진정한 비밀은 '알까기'에 있다.
 - 임대인과 임차인(소작농)이 있다. 직장생활하면서 여유자금을 모아 대출을 받아 땅을 사고 임차인(소작농)에게 맡긴다. 소작농은 3천여평의 땅을 경작하면서 모든 농기계가 있다. 임대인은 임차인(소작농)에게 소출의 10분의 3을 현금으로 받기로 한다. 겉으로는 소작농에게는 많은 토지를 경작하면서 덤으로 얻은 것이라 생각되지만, 그렇지 않다. 임대인은 직장생활에서 나오는 것으로 생활을 하고 있기 때문에 임대료는 대출원금과 이자를 갚고 조금씩 매년 모을수 있다. 시간이 지나면 지날수록 대출 상환 시기가 앞당겨진다. 그러면 다시 땅을 사서 임차인(소작농)에게 주면서 자산을 늘려 갈수 있다. 하지만, 임차인(소작농)은 모든 농기계를 구비하여 농사를 짓기 때문에 당장은 이득인 것 같으나, 농기계 대출 및 감가상각에 따른 기계를 주기적으로 구입해야 하고, 생활비가 전부 토지 생산물에 얽매여 있기 때문에 잘 해야 본전이다. 

# 기발한 생각으로 땅 투자하기
 - 생각은 힘이다. 생각의 힘은 우리를 부자로 만들어주는 원동력이다. 출퇴근을 하며 핸드폰만 볼 것이 아니라, 문명의 이기를 잠시 꺼두고 생각에 잠겨 보는 것은 어떨까? 생각에 생각을 거듭하다 보면, 꼬리에 꼬리를 물고 돈 벌 일들이 떠오른다. 부동산 투자자라면 최소한 남들보다는 많은 생각을 해야만 남들보다 더 큰 이익을 낼 수 있다.

# 시각을 바꿔라
- 비산 땅을 사서 더 비싸게 파는 것보다는 싸게 사서 조금 더 비싸게 팔기가 쉽다. 그러면 어떤 땅을 사야 하는가. 바로 누구나 살 수 있는 가격이 저렴한 땅이다. 그래서 돈 많은 사람, 아는 것이 많은 사람들만의 전유물이 아니다. '내가 무슨 땅 투자를' 이라고 생각하고 있는가? 생각을 바꿔보라. 생각을 바꾼 사람들은 이처럼 부자가 되었다.

# 우리 주변 땅 부자들은 어떻게 부자가 되었을까?
- 집을 사려면 집을 가진 사람들에게 물어보아야 하고 땅을 사려면 이미 땅을 가지고 부자로 잘 사는 사람들에게 물어보거나 그들이 앞서 실행한 방법들을 알기 위해 노력해야 한다. 그게 부자로 가는 올바른 지름길이다.

제3부 어떻게 땅 투자를 할 것인가?

# 노지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각
- 토지는 무엇인가? 생산수단이 산업혁명이 일어나면서 공장, 기계 등으로 바꿔었고 사유재산제도가 생기면서 월세를 받는 건물 등도 생산수단이 되었다.
- 자본은 무엇인가? 
 인간의 생존 연령대가 높아지면서 근로세대를 벗어나게 되면 막막하게 된다. 따라서 매월 10만원씩 투자해서 50세 은퇴시 40배, 400배 오를 곳에 투자해야 한다. 적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라주는 투자 종목은 바로 땅과 주식이다. 지난 50년간 땅값 변화를 살펴보면 밭은 971배, 대지는 2,309배가 올랐다. 주가도 마찬가지이다. 계속해서 올라간다. 빌딩을 사거나 상가를 구입하려면 우선 주식과 토지에 대한 투자가 기본이다.

# 부자가 되려면 '투자자'의 단계를 반드시 거쳐야 한다.
- 노동자에서 자본가로 가려면 투자자라는 중간단계를 반드시 지나야 한다. 태어날 때부터 부모가 안정적인 자본가라면 투자자라는 단계를 거칠 필요가 없지만 대부분의 서민은 노동자로 태어나고 투자자를 거쳐 자본가로 거듭난다. 그렇기 때문에 투자자 단계를 거치지 않으면 자본가가 될 수 없다. 
- 투자자는 투자를 하는 사람이다. 투자란 토지와 자본, 생산구조를 만들어내기 위한 작업니다. 투자를 해야 하는 이유는 60세를 넘어가면 노동력이 현저히 떨어지기 때문이다. 
- 투자자가 되기 위한 전제조건은 노동소득이 생활비를 반드시 넘어서야 한다. 잉여자금이어야만 토지나 주식에 장기투자를 할수 있기 때문이다. 잉여자금이 생기려면 반드시 버는 것보다 생활비를 덜 쓰거나 생활비보다 더 벌거나 둘중 하나이다. 
- 한마디로 투자자란 월급쟁이, 임대사업자, 주식 데이트레이더, 부동산 매매사업자 등의 직업이 중요한 것이 아니라, 매월 꾸준히 잉여자금이 생기고 잉여자금을 토지와 주식에 투자하는 사람들이다.

# 결국 땅과 주식 투자뿐이다.
- 왜냐하면 100배 오르는 종목 자체가 주식과 땅밖에 없기 때문이다. 주식은 시대의 거대한 흐름에 따라 투자를 해야 하고 사면 팔지 않아야 한다. 어떤 일이 있어도 산 주식은 팔면 안된다. 따라서 처음부터 팔 주식이었다면 사지 말아야 한다. 그럼 주식투자는 어떻게 해야 하는가? 앞으로 올 제4차산업혁명에 투자를 해야 한다. 10년 후면 세상이 바뀔 것이다. 지금이 세상이 바뀌기 전 10년인 것이다.
- 땅 투자는 싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 한다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼 때는 쓸모없는 곳에 길이 있다. 오르는 공시지가를 주목하고 농지연금과 산림조합 등을 잘 이용하면 큰 수익을 거둘수 있다.

# 땅 투자자에게 요긴한 산림공간정보 서비스
- 산림청에서 개발한 산림정보서비스는 땅에 투자하는 사람들에게 매우 요긴하다. 많은 돈을 들여 사용하기 쉽도록 개발했는데 아는 사람이나 이용자가 많이 않다. http://116.67.44.22/forest/#/    
- 현장사진, 위성사진, 3년간 공시지가 흐름, 그밖에 등산로, 산길, 산림명소, 나무지도 등 토양, 지형, 기후대, 암석, 토양 배수 등의 설명도 볼수 있다. 우리는 경매를 통해 땅을 사기 전 '이곳이 어떤 곳인지'에 대한 정보를 그곳에 가지 않고도 알 수 있다는 뜻이다.

# 1,000원짜리 임야 투자법
- 대중국의 수출이 늘어나면서 서해안이 주목 받게 되었다. 공업지역은 빈 땅이 많은 만큼 공장의 신, 증설도 활발히 진행되고 있다. 아직 개발이 덜 된 만큼 주거지가 부족하고 개발될 여지가 많다. 공업지역과 주거지역간 거리 차가 존재하며 그 중간은 빈 땅 투성이다.
이런 지역 임야를 사면 어떻게 될까? 향후 공업지역과 주거지역의 확장으로 수용이 되거나 개발이 되지 않을까 라는 것이다. 당장 팔수 있는 땅이 아니기에 좋은 땅을 살 필요가 없다. 권리관계가 복잡한 땅을 경매로 사야 하낟. 지분경매, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지 등 복잡할수록 땅의 가격은 더 떨어진다. 유찰도 5번, 6번씩 된다. 그러다 보면 평당 1,000원짜리 땅도 되는 것이다.
- 비단 개발로 인한 수용가치가 전부가 아니다. 그보다 더 큰 효용은 수종갱신이라는 제도를 이용할 때 발생한다. 산림조합에서는 리기다소나무와 같은 쓸모없는 나무나 잡목이 우거진 곳을 대신 벌목을 해주고 새로운 나무를 심어주는 사업을 진행하고 있는데, 이를 수종갱신이라 한다. 낙찰받은 임야를 산림조합에 수종갱신여부를 확인하고 신청하여 수익을 얻는 것도 좋은 방법 중 하나이다.




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