10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기 (3) - 지구단위계획구역, 용적률

10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기

 지구단위계획구역

서울의 부동산 매물에 대한 토지이용계획확인원을 열람해보면 ‘1종지구단위계획구역'으로 표기된 토지를 종종 볼 수 있다. 도대체 이 구역은 무엇을 의미하며 부동산 투자자가 유의해야 할 점이 무엇인지 파익히는 일이 매우 중요하므로 그 개념과 건축행위 시 제한사항 등에 대하여 어떻게 파악해야 하는 지를 알아보자

1. 개념

지구단위계획구역이란 ‘도시계획구역 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적. 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획'이라고 국토계획법에서 정의하고 있다. 이는 종전의 건축법에 의한 도시설계와 도시계획법에 의한 상세계획을 통합하면서 생긴 제도르서 지구단위계획은 도시계획의 절차를 통해 수립되지만, 도시계획구역의 일부에 구역을 지정하고 계획을 수립하기 때문에 보편성과 획일성을 특성으로 하는 일반적인 도시계획과는 달리 지역여건을 고려하여 세부적인 토지이용계획과 건축물에 관한 세부계획을 수립하는 것이다

이러한 지구단위계획은 제1 종과 제2종으로 구분하여 수립이 된다. 1종지구 단위계획은 도시개발이 필요한 구역. 재개발구역. 택지개발예정지구. 주거환경개선지구. 관광특구 등에서 수립이 된다. 한마디로, 도시지역 중 체계적인 개발이 필요한 일단의 지역에 대한 '구획정리켸획'이라고 보면 맞다.2종지구단위계획은 계획관리지역 또는 개발진홍지구룔 체계적. 계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설 이용도. 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획이다. 주로 비도시지역의 토지를 개발할 때 수립하는 구획정리계획이라고 보면 된다

2. 실제 사례

우리가 관심 있는 도시지역의 지구단위계획구역을 세부적으로 살펴보자. 이구역 내에서 건축행위를 할 때에는 필지별로 규정된 지구단위계획을 알아보고 건축행위를 해야 한다. 예컨대 관심 지역의 토지가 '준공업지역'이라 치자. 국토계획법과 서울시 조례상 준공업지역의 용적률은 400%이다. 그러나 관심 토지가 지구단위켸획구역에 속해 있는 경우 반드시 해당 구청이나 구청 홈페이지의 지구단위계획구역 도면을 열람하여 건축제한 사항을 알아봐야 한다. 준공업지역이라 하더라도 무조건 400%를 허용하는 것이 아니고 해당 지구단위계획구역 내의 세부 구역별로 걔별 필지에 대하여 용적률 등이 정해져 있다.

또한 해당 필지의 면적이 단독개발에 부적합하다고 판단된 경우 인접 필지와 묶어서 개발하도록 되어 있는 경우도 있다. 다음은 서울의 한 역세권 지구단위계획도면의 일부이다. 인접 토지와 함께 개발해야 하는 필지의 실례이다. 이 필지는 단독개발이 불가하므로 건물이 낡아 장래에 신축을 하려 해도 인접 토지를 매입하거나. 인접 토지주에 내 토지를 매도하거나 해야 신축이 가능하다. 이렇게 내 토지가 개발에 제한을 받고 있다면 어떻겠는가? 입지가 뛰어나다면 매매가 될 수 있겠으나 그렇지 않다면 매매가 어려울 수도 있는 것이다

단독 개발이 불가한 지구단위계획구역 예시 출처: 영등포구청

위 그림 하단의 중앙 224번지를 보자. 이 필지는 86.6평이다. 이 정도면 단독 건물을 충분히 지을 수 있다. 그런데 이 필지는 서울시의 지구단위계획구역으로 묶이면서 단독 개발이 불가하다. 개발을 원할 시 반드시 좌측의 230번지와 225번지를 함께 묶어서 개빌히도록 제한되어 있다. 따라서 위 세 필지의 주인들은 누구도 독자적으로 개발이 불가하다. 오직 리모델링만 가능하다. 그런데 이 도면을 보면 세 필지를 묶어서 개발해야 한다는 표시가 되어 있지 않아 도면만으로는 제한 여부를 알 수 없다. 이 경우 필히 구청을 방문하여 확인해야 한다

그런데 어떤 구청의 경우 도면에 필지별로 묶인 내역을 친절하게 표기한 곳도 있다. 아래 도면은 서울 강서구의 한 지구단위계획 도면이다. 필지별로용적률이 다르고 어떤 필지는 독자 개발이 가능한 반면 어떤 필지들은 인접

강서구 화곡동의 지구단위계획 도면 출처 : 강서구청

필지와 묶어서 개발해야 하는 것을 그림으로 파악할 수 있다. 위 도면을 보자. 우측 상단을 보면 여섯 필지가 실선으로 묶여있다. 신축을할 경우 여섯 필지를 함께 개발해야 한다. 우측 하단을 보자. 903-9와 903-10과 903-15번지가 실선으로 묶여 있다 이 세 필지는 함께 묶어서 개발해야 한다. 그런데 903-1 6번지와는 ‘정선'으로 연결되어 있다. 이 의미는 점선

으로 연결된 필지와는 함께 개발해도 되고 별도로 개발해도 된다는 뜻이다 따라서 점선으로 연결된 토지의 경우 독자적으로 개발이 가능하여 가치가 상대적으로 높다.

# 용적률

용적률에 대한 지식은 5억 원 이상을 가지고 부동산 투자에 임하고자 하는 투자자라면 반드시 갖춰야 할 필수지식이다. 투자자가 용적률에 관한 지식이 있다면 기존의 낡은 건물을 매입하여 예쁘게 리모델링하거나. 증축이 가능한 여지가 있는지 스스로 체크해보고 여지가 있다면 증축함으로써 가치를 증대시켜 되팔고자 할 때도 요긴하다 허름한 건물이 있는 토지를 매입하여 신축한 후 되팔 때는 더욱 중요하다 이러한 전문적인 부분에 대해서는 건축설계사무소에 맡겨야 하겠지만 부동산 투자자로서 매물을 고르는 과정에서 용적률에 대한 지식을 갖추고 있다면 여러모로 큰 도움이 될 것이다

용적률에 대한 샤전적 정의는 ‘대지면적' 대한 건축물의 연면적 비율'로서 건축물에 의한 토지 이용도를 나타내는 척도로 통한다 이때 연면적은 지하부분을 제외한 지상 건축물의 면적을 말한다

쉽게 설명하자면 이 세상에 존재하는 모든 땅에는 그 땅의 번지수인 ‘지번' 을 붙여놓았뵤 각 저번에 대하여 쓸모를 정해놓았다 집만 지을 땅 집과상업용건물을 지을 수 있는 땅 공장을 지을 수 있는 땅 공장뿐만 아니라 집과 상가도 공존할 수 있는 땅이 있다. 또한 각각의 땅에 대하여 지상으로 몇 층 정도 올릴 수 있는지도 정해놓았다.

지상으로 높이 올릴수록 활용공간이 넓어져 임대수입도 많아지므로 이익이다. 이렇게 지상으로 올릴 수 있는 정도를 용적률이라 한다. 땅 100평에 지상으로 200평을 지을 수 있는 땅이라면 용적률이 200% 이내인 2종일반주거지역이고40O평을 지을 수 있다면 준주거지역이거나 준공업지역이며 60%이상은 일반상업지역이다. 도시지역에 부동산투자롤 하는 대상이 바로 이

런 지역이다. 집만 지을 수 있는 전용주거지역은 재테크에 별 도움이 안 된다. 2004년도에 제정된 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(이하 국토계획법) 은 국토의 이용을 종합적 관점에서 체계적이고 효율적인 이용을 도모하기 위하여 제정된 법이다.모든 국토를 그 토지에 적합한 용도지역으로 분류하였고 각 용도지역 별로 용적률 상한을 규정하였는데 기존의 용적률보다 축소하여 규정하였다. 그나마 이 규정은 그저 법적 상한선일 뿐이고 우리가 실제 건축행위를 할 때는 해당 지자체의 ‘조례'에 따르게 되어있다. 국토계획법상 서울시 3종일반주거지역의 용적률은 300% 이하 이지만 서울시 조례는 250% 이하 이다. 대체로 국토계획법 대비 50%정도씩 더 낮추어서 조례를 제정한 것이다. 지방의 경우도 대체로 서울시 조례를 따르고 있지만 부분적으로 예외도 있으니 주의해야 한다.

서울의 특정 지역에 3종일반주거지역 토지 100평이 있다고 치자. 3종일반주거지역의 용적률 상한선이 25Q%이다. 즉 이 땅 위에 총 250평 까지만 지을 수 있다. 일견 간단해 보인다. 그러나 실제 상황에서 250% 전부를 찾아먹을 수 있는 땅은 많지가 않다. 뒤에서 설명하겠지만 일조권이니 사선제한이니 하는 규제에 맞추다 보면 250%를 다 찾아먹지 못한다는 말이다. 게

다가 그 땅이 지구단위켸획구역에 속해있는 경우 그 구역에 속한 각각의 토지 지번별로 용적률을 비롯한 각종 제한사항 등 이것저것 따지고 보면 실제로 찾아먹는 용적률은 대개 200%초반에 그친다. 어떤 땅은 200%가 채 안되기도 한다. 이런 땅을 그저 싸다는 이유로 덥석 물었다가 나중에 땅치고 후회하는 경우를 여러 번 보았다.

2004년도 이전에 준공된 서울의 3종일반주거지역에 속한 건물 중에는 용적률이 250%가 넘는 경우가 있다. 국토계획법으로 규제하지 이전에 지어졌기 때문이다. 심지어 용적률 상한이 200%인 2종주거지역인데도 용적률이 무려 300%가 되는 건물도 있다. 그만큼 2004년 이전에는 용적률 적용이 느슨했던 것이다. 그러나 국토계획법 이전에 건축된 건물을 리모델링할 경우 기존의 용적률을 존중받는다. 가령 현재 용적률 상한이 200%인 서울의 2종일반주거지역에 204년 이전에 준공된 용적률 300%인 건물을 리모델링하고자 한다면 기득권을 인정받는다. 뿐만 아니라 건축위원회 심의를 거치면 기존 용적률에서 10%의 증축도 가능하도록 완화되었다. 좌측 표는 국토계획법과 서울시 조례의 용적률과 건폐율 비교표이다. 여러용도지역 중에서 본인의 투자와 가장 긴밀한 용도지역인 2종일반주거지역 3종일반주거지역 준주거지역 준공업지역 등에 대해서는 암기하거나 메모해두는 것이 좋겠다. 

2. 용적률 극대화 방안

첫째, 경사진 땅이다.

7호선 장승배기역에서 상도역 방향으로 250rn 쯤 가면 왼쪽에 건물들이 있다. 이곳은 토지 지형이 약간 경사져 있다. 도로변의 층은 건축물대장상 지하1층이 된다. 왜 그럴까? 건물이 경사면에 건축될 경우 뒤편이 땅속으로 묻혀있다면 그 층은 지하층으로 인정된다. 지하층은 용적률 제한을 받지 않는다. 이곳은 3종일반주거지역이고 용적률 상한은 250%이다. 건폐율을 50%로 건축할 경우 지상 5층이 최고층인 것이다. 그런데 이곳은 6층 건물이 여러개다. 도로에서 보이는 제1층은 건축물대장상 지하1 층이기 때문이다. 이보다 좀 더 심한 경우가 있다. 성신여대역에서 미아역으로 넘어가는 그 유명한 미아리고개를 넘어서 첫 번째 버스정류장 소재지가 돈암동인데 이곳 오른편을 보면 건물들이 여러동 서있다. 이 건물들의 육안으로 보이는 제1층-제2층은 건축물대장상 지하2층-지상 1층인 경우가 많다. 건물 뒤편의 경사가 가파르므로 육안으로 보이는 지상2층까지 건물 후면이 흙 속에 묻혀있다. 따라서 외견상 제1층은 건축물대장상 지하2층이고 제2층은 건축물대장상 지하 1층이 된다. 

좀 더 극단적인 경우는 울왕리에 가면 을왕스카이리조트가 있다. 이곳은 해안을 깎아 건축하여 창밖으로 해변이 훤히 조망된다. 해변에서 이 건물을 바라볼때 육안으로 보이는 제1층은 건축물대장상 지하4층이 된다. 따라서 지하1층-지상4층은 용적률 제한을 받지 않고 건축할 수 있어서 현 상태와 같이 건축될 수 있었던 것이다.

용적률 제한 규정을 잘 이용한 훌륭한 사례를 하나 더 들자면 이화여자대학교이다. 근자에 준공된 걸작으로서 매스컴에 소개도 많이 되었다.  이런 식으로 용적률에 대한 지식을 갖추면 일견 핸디캡으로 보0 는 땅도 잘만 활용하면 오히려 나에게 득이 될 수가 있는 것이다. 

둘째 ‘필로티' 구조다. 요즘 아파트들은 1층과 2층까지롤 필로티 처리하여 개방감과 주치공간을 확보하고 3층의 높이에 1층을 위치시켜 분양에 유리하게 하고 있다. 이럴 경우 필로티 부분은 용적률 적용을 받지 않음으로 건축물의 미관과 효율성을 제고한다.

3 용적률과 건물 층수와의 상관관계

거리를 걷다가 도로변에 늘어선 건물들을 한 번만 척보고도 그 지역의 용도 지역이 무엇인지 알 수 있는 간단한 방법이 있다 즉, 건물의 한 층을 용적률 50%로 보면 된다. 따라서 건물들이 4-5층이면 용적률이 200~250% 이므로, "아하 이곳은 3종일반주거지역이겠구나"라고 생각하면 거의 맞는다.

가령 어느 지역의 건물들이 4층 이하이면 2종일반주거지역, 7-8층이면 용적률이 350-400% 이므로 준주거지역이 나 준공업지역, 10층 이상이면 상업지역으로 보면 될 것이다. 다만 이방법은 그저 순간적인 간파를 위한 임시방편일 뿐이며 정확한 용보지역으로 확인하려면 토지이용계휙확인원(http://luris.molit.go.kr)을 통해서 점검할 것을 권한다.