대한민국 부동산 투자 (2) - 실패 없는 부동산 실전 투자, 이것이 핵심이다.

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# 입지별 투자 노하우

- 서울 투자: 특별시는 변치 않는 경쟁력 프리미엄

말 그대로 특별한 도시이기 때문에 광역시나 일반 시군과 비교해서는 특별시를 이해 할 수 없습니다. 특별시의 의미를 제대로 이해해야 서울의 부동산을 제대로 이해 할 수 있습니다.

수도, 그리고 정치와 경제가 함께해온 한국사의 특수성

대한민국은 정치와 경제가 늘 붙어 있었습니다. 이는 국토 면적이 작아서만이 아니라 우리 민족의 역사화와도 관계가 있습니다. 서울은 완벽한 천상 천하 유아독존의 도시입니다. 정치와 경제가 통합되어 있는 곳, 서울. 모든 정책이 서울에서 나오고, 모든 경제생활이 서울에서 시작도비니다.

서울특별시는 부동산에서도 특별한 시 

경제가 잘되면 세금이 많이 걷힙니다. 세금이 많이 걷혀야 여러가지 정치활동을 더 활발히 할수 있습니다. 따라서 세금이 잘 걷히는 지역에 대해서는 특혜가 필요합니다. 그곳이 바로 서울입니다. 부동산의 가치는 시세와 비례합니다. 서울은 다른 지역과 2배 넘게 차이가 납니다. 과거에는 이러한 차이가 과대평가때문에 일어난 일이라 생각하여 거품이 내려 앉기만을 기다리는 사람도 있었지만, 결코 그러한 일은 일어나지 않습니다. 오히려 서울은 점점 더 일반인으로선 접근이 어려운 지역이 되어 가고 있습니다. 서울은 서울끼리 시세를 비교해야 하고, 지방과 비교해서는 안됩니다. 다만, 서울의 시세 변화를 가지고 지방에 적용하는 것은 좋습니다.

같은 서울에서도 구에 따라 2~3배의 시세 차이가 나는 이유

서울이라는 부동산 시장을 이해하려면 서울의 역사와 변화 과정을 살펴볼 필요가 있습니다. 서울 25개 구의 생성 과정을 정리해 보면 현재 서울에서도 위상이 다르고, 점점 더 분화되고 있다는 것을 알수 있습니다. 철저하게 입지별 전략을 짜야 합니다. 강남구를 매수하는 방법과 도봉구를 매수하는 방법이 같아서는 안도비니다. 기대수익률도 달라야 하고, 지역별로 시세가 왜 이렇게 차이를 보이는 지도 알고 있어야 합니다.

- 수도권 1, 2기 신도시 투자: 1기는 입지 경쟁력 유지, 2기는 기반시설 확보가 관건

1기 신도시: 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산

 서울의 수요를 분담하기 위해 만들어진 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산 등 1기 신도시에서는 아파트들이 준공된 지 20년이 넘었습니다. 결국 20년차가 넘은 1기 신도시 아파트의 경쟁력은 입지만 가지고 평가해야 합니다. 지역내 교통, 상권, 교육, 환경 등 기반시설의 유무가 1기 신도시를 평가하는 가중 중요한 요소가 되었습니다. 하지만 인근 지역에 대규모 신규 아파트 지역이 형성된다면 경쟁구도가 복잡해 집니다. 따라서 주변 지역에 대규모 입주 물량이 있는지를 반드시 따져봐야 합니다.

1기 신도시는 가장 먼저 고려해야 할 기준이 교육환경입니다. 교육의 질적인 수준을 높이기 위해 다각적인 노력이 이뤄져야 하고 실제 성과가 나타나야 합니다. 아무리 시간을 투자해도 교육적인 성과가 나오지 않을 수 도 있습니다. 

2기 신도시: 동탄, 판교, 광교, 김포, 파주, 운정, 위례

2기 신도시는 1기 신도시에 주로 투자했던 방법인 갭투자, 즉 전세가율이 높은 지역만 소액으로 투자하는 방법으로는 어려운 지역입니다. 2기 신도시는 발전 가능성을 보고 중장기 입지 투자를 해야 하는 지역입니다. 신도시의 초기에는 프리미엄이 있더라도 핵심 지역을 매수하는 것이 바람직하고, 미분양 물량 중에서도 입지의 발전 가능성이 큰 지역은 오히려 초기가 투자 타이밍이 될 수 있습니다.

-지방광역시 투자: 질적 시장에 적합한 상품

대구광역시: 질적인 시장으로 진입하기 위한 충격 조정기

서울의 부동산의 전개 과정을 보고 대구에 활용해야 합니다. 평당 1,000만원에서 2,000만원까지 갈때 어떤 일들이 있었는지, 평당 2,000만원에서 3,000만원으로 갈 때는 또 어떤 일들이 있었는지 알아야 합니다. 예를 들면 평당 1,000만원 이하 시장에서는 핵심구매요인을 크게 따지지 않습니다. 수요 대비 공급이 부족한 시장이기 때문입니다. 하지만 1,000만원이 넘어간 지역부터는 교통, 교육, 상권의 질적인 상태를 따져야 합니다. 다시 말해 이런 기반시설이 갖추어져야 1,000만원대 아파트가 되는 것입니다. 입지에 대한 기대가 1,000만원 이하 시장과 2,000만원대 아파트가 다르다는 것입니다. 

부산광역시: 앞으로 10년간 가장 크게 변화할 시장 

현재의 부산은 10년 전 서울과 거의 유사한 행태를 보이고 있습니다. 부산에서 앞으로 10년간 전개될 모습은 서울에서 그동안 보여준 여러가지 부동산 현상을 거의 그대로 재현할 가능성이 큽니다. 가장 큰 변화는 부산도 이제 완전히 질적인 시장으로 진입했다는 것입니다. 그 근거로 부산에서는 수요와 공급이라는 단순한 양적 시장이 아니라 프레스트지 상품 시장의 수요층이 형성되고 있음을 들수 있습니다.

대전광역시: 핵심은 교육환경과 새아파트

대전광역시는 충청권에서 교육환경, 교통환경이 가장 좋은 지역입니다. 이런 점이 세종시가 계속 발전하여 광역화된다고 하더라도 대전시를 역전하려면 꽤 시간이 걸릴 부분입니다. 하지만 대전시에 대해서는 세종시와는 다른 전략이 필요합니다. 당연히 눈높이도 낮추어야 합니다. 경쟁력 있는 입지와 상품인데도 대전시의 전반적인 침체 분위기 때문에 가격이 오르지 못한 지역이나 금융위기 이후로 가격이 크게 빠진 지역이 있다면 매수를 검토해 볼수 잇습니다. 세종시에 비해 찬밥 취급을 받고 있다고는 하지만 세종시가 대전시를 역전한다는 것은 여전히 상상할수 없는 단계입니다. 이 사실을 절대 입으면 안됩니다.

인천광역시: 서울 영향권과 자체 수요 지역을 구분하라

인천지역은 가격이 생각보다 높지 않습니다. 서울을 논외로 하더라도 유사한 수준의 경기도보다 시세가 낮습니다. 요즘처럼 부동산 시세가 거의 완벽하게 노출되어 있는 시장에서 가격이 싸다는 사실은 의미가 있습니다. 하지만 인천의 부동산 시세가 싸다고 무조건 매수하는 일은 없어야 합니다.

광주광역시: 업무지역을 확인하라

광주는 교육에 대한 열정이 남다른 지역입니다. 그러다 보니 학생수가 많습니다. 또한 지역에 대한 로열티가 다른 지역에 비해 매우 높은 곳입니다. 타 지역으로 거의 이탈하지 않습니다. 일거리가 많고 상권이 갖추어져 있고 교육환경이 좋은 택지지구를 찾아볼수 있습니다. 25개 택지개발지구에 아파트시장을 고려한다면 투자하기 좋은 곳입니다. 

광역시에서 투자 지역을 선정할 때는 인구수가 많은 곳이 좋습니다. 부산을 제외하면 교통이 편리한 곳 보다 교육환경이 좋은 곳에 인구가 많습니다. 따라서 광역시 투자에서 핵심 포인트는 교육 환경입니다.

# 지방중소도시 투자: 인구 유입이 증가하는 중심지에 집중

 대부분의 갭투자는 평당 1,000만원 미만 지역에서 이뤄집니다.갭투자로 수익을 보려면 매매가도 오르고 전세가도 올라야 합니다. 이러한 지역은 대부분 인구수가 지속적으로 증가한 곳이어야 합니다. 지방도시에 투자할 때는 인구의 이동이 자유로운 대도시 지역이 유리합니다. 지방의 투자 물건을 선택할 때 가장 중요한 기준은 그 도시 내 일자리 규모입니다. 일자리가 확실하게 보장된 입지가 아니라면 장기적인 부동산 시장에서 우상향으로 가기 어려운 시장이 되기 때문입니다.

 - 인구 유입이 확정된 곳에 관심 갖자

최근 신도시, 혁신도시, 기업도시의 상가겸용단독주택용지 분양이 상당한 인기를 끌고 있습니다. 그 이유는 아파트보다 투자가 어려운 상품임에도 인구 유입이 확정되어 있기 때문입니다. 그러한 대표적인 도시가 기업도시와 혁신도시입니다. 미래는 예측하기는 어렵습니다. 하지만 정부와 기업체에서 확정하는 개발 계획을 참고하여 어느 정도는 방향성을 추정할 수 잇습니다.

- 어려운 시장에서 살아남으려면 분석 능력을 키워라

부동산 시장에서는 의사결정을 하기가 쉽지 않습니다. 시기마다 다르고, 지역별로도 완전히 다른 시장이기 때문입니다. 이러한 상황에서도 판단기준은 시장이 되어야 합니다. 그 중심에 소비자가 있습니다. 최종 수요자인 실수요층이 있어야 활성화가 되는 것입니다.

# 지방 중소도시 투자의 핵심 포인트는 중심지 파악

 광역시급 이상 도시들에는 중심지라고 할 수 있는 입지가 여러개 있습니다. 교통의 요지가 될 수도 있고 교육 중심지가 될수도 있습니다. 산업단지 인근이 될수도 있습니다. 그래서 여러가지 대안이 존재합니다. 하지만 중소도시에는 선택지가 많지 않습니다. 중심지에 모든 것이 집결되어 있기 때문입니다. 교통, 교육, 상권이 1개 동에 모여 있는 경우가 대부분입니다. 지방에 투자할 대 어떤 기준으로 입지를 선정해야 할지 모르겟다는 분들은 가장 중심이 되는 지역을 선택하면 됩니다. 개별 시에서 인구수와 세대수가 가장 많은 동 지역에 우선 관심을 가지기 바랍니다. 특히 중소도시에서도 가장 중요한 시설은 교육시설이라는 점을 명심해야 합니다.

# 부동산 상품별 투자 노하우

- 소형, 중형 대형 아파트 중에서 핵심은?

아파트라는 상품 자체는 1인 세대를 위한 상품이 아닙니다. 부부와 자녀가 있는 가족 단위 세대를 위한 주거 상품입니다. 따라서 최소한 3~4인 가족을 위한 상품 구성이 가장 많습니다. 자녀들이 독립된 생활을 하지 않는 동안은 20평형대를 선택하는 비율이 높습니다. 자녀들이 학교에 다닐 연령이 되면 독립된 공간을 만들어 주어야 하므로 30평형대가 가장 인기 있습니다. 40평형 이상은 대가족이거나 특별히 차별화된 시설을 희망하는 층에 필요한 규모입니다. 평형별 타깃층이 다릅니다. 절대 수요층이 많은 아파트 평형대는 단연 30평형대입니다. 대부분 사람이 20평형대는 잠시 거쳐 가는 평형대라고 생각합니다. 40평형 이상은 자녀들이 분가하고 나면 중형이나 소형으로 축소하는 세대가 꽤 많이 존재합니다. 그런데 30평형대는 대부분 그 규모를 유지하려고 합니다. 결론적으로 30평형대는 20평형대에서도, 40평형 이상에서도 앞으로 필요로 하는 평형대입니다. 따라서 장기적인 투자를 하고자 한다면 30평형대가 가장 안전한 편형대가 될수 있습니다.

- 다세대, 빌라, 연립주택 경, 공매 활용법

다세대, 빌라, 연립주택을 매수할 때 가장 좋은 방법은 경매와 공매입니다. 시세가 거의 오르지 않기 대문에 시세보다 싸게 사야 투자 상품으로서 가치가 올라갑니다. 경,공매 취득후 매도해도 시세차익을 볼수 있습니다. 월세 투자를 하더라도 수익률이 올라갈수 잇습니다. 대출과 보증금을 잘 활용한다면 무피 투자도 가능합니다. 따라서 투자금이 적은 경우는 경,공매를 활용하는 방법을 추천합니다. 경,공매를 통해 부도안 실물 시장의 분위기와 움직임을 알수 있습니다. 여러가지 부동산 공부에 도움이 됩니다. 특히 단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 단기 투자라면 경공매가 탁월한 효과를 발휘합니다. 

# 에필로그

- 금융위기로 인해 엄청나게 혼란스러운 상황속에서도 큰 피해를 보지 않는 분들이 있습니다. 전문가 들이 아닌 부동산 투자라고는 특별히 해본 적이 없이 살아 오신 부모님 세대입니다. 대출도 거의 받지 ㅇ낳고 자기 집한채 만을 가지고 평범하게 살아오신 분들입니다. 시장의 흐름과 무고나한 안전가옥이라고 할수 있는 자기 집 한채가 오히려 더 높은 재산 가치가 있었습니다. 금융위기를 통해 부동산 시장에 나타난 변화와 각 계층의 대응 형태를 통해 네 가지 포인트를 얻을수 있습니다.

1 대출이 없이 집을 소유한 경우에는 부동산 시장의 폭락에도 영향을 거의 받지 않는다.

2 부동산을 전세나 월세 등으로 임대한 경우 특히 월세로 세팅한 경우는 전혀 흔들릴 이유가 없다

3 단독주택을 소유한 사람은 어떤 시장에서도 늘 승자다. 왜나하면 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크기 때문이다.

4 부동산은 입지가 가장 중요하다.