10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기(4) - 리모델링 15% 룰

리모델링 15% 룰

리모델링으로 돈을 벌기 위해서는 그 비용을 특정 한도 이내로 투입해야 하는 룰을 따라야 한다. 20억 원을 주고 매입한 건물에 4억~5억원씩이나 들여서 첨단 빌딩으로 개조한다 해도 그 건물의 가치 상승에는 한계가 있는 것이다. 20억 원짜리 건물이라면 정상적인 리모델링 비용이 1억~2억 원 이내가 좋고, 최대치는 3억원이내라야 한다. 즉, 리모델링 비용이 매입가의 15%를 넘지 말아야 한다.

 '리모델링 15% 룰'은 숨낳은 리모델링 케이스를 분석한 결과 투자자가 경제적 성과를 낼 수 있는 마지노선으로 밝혀낸 수치다. 가급적 매입가의 5~10% 이내로 비용을 들이되 최대치가 15%라는 것이다. 왜냐하면 20억원짜리 건물은 아무리 멋지게 성형해 놓아도 갑자기 30억원 짜리로 둔갑하기는 어렵다.

 20억원 짜리 건물에 1억원, 즉 5%의 비용을 들여 건물 외벽과 화장실, 공용복도, 계단 등을 치장한 후 24억~25억원 선에 재매도 하는 것은 어렵지 않다. 여기에 승강기 설치와 창호 교체비용까지 포함하는 토탈리모델링을 한다면 2억 6,000만원(13%) 정도 들어간다. 그런데 이를 되팔면 얼마를 받을 수 있을까? 잘 받아봐야 26억~27억원이다.

 문제는 토탈리모델링을 할 경우 임차인 전부를 내보내야 하는데, 이일은 대단히 골치 아픈 일이다. 명도기간만 1년 전후 소요되며 이상비와 외로금도 지불해야 한다. 1층의 경우 권리금도 적정선에서 타협하여 지불해 야 하거나 최악의 경우 명도소송도 불사해야 한다. 임차인 명도가 들쭉날쭉 진행되므로 임대수입도 불안정하고 큰 폭으로 감소한다. 예민한 성격 소유자라면 피가 마르고 수명이 단축되는 느낌의 연속일 게다. 이러한 제비용을 감안하면 꼬마 빌딩을 리모델링할 때는 명도를 최소화 할 수 있고 비용도 적게 드는 약식 리모델링을 권한다.

 가령 20억 원 주고 산 건물의 임대료가 보증금 1억원/월세 700만원ㅇ이라고 가정해 보자(수익률 4.4%^). 매가 20억 원대에 이 정도 수익륡이면 양호한 편이다. 대개 20억~30억 원대 매물은 수익률 5%를 넘기기는 매우 어렵고 4%대라면 양호한 편이다. 가격대가 최소 30억원 이상은 되어야 5%대 수익성 매물이 나오기 시작하고 가격대가 올라갈수록 5%대 수익성 물건을 찾기가 쉬워진다.

 이 건물에 1억원을 들여 약식 리모델링할 경우 임대료는 보증금 1억 2,000만원/월세 850만원 정도 받을 수 있다. 역산하여 수익률을 4.4%선에 맞추면 재매도 가격은 24억 2,000만원이 된다. 이 경우 원가(20억원+제비용6%-보증금 1억원+리모델링비 1억원) 21억 2,000만원이므로 1년 후 24억 2,000만원에 처분하면 3억원이 남는다. 양도세와 중개보수 등 약 1억원을 제하면 순이익이 2억원 정도이다. 여기에 3개월 공사후 잔여기간인 약 8개월간 임대수입 7,000만원을 더하면 총수익이 2억 7,000만원정도 되므로 연 수익률을 12.7%정도라 볼수 있다. 여기에 레버리지 8억원을 활용하면 이자 연 2,880만원을 감해도 수익률은 5% 올라간 18.2%가 가능하다.

 그러나 무리하게 초현대식으로 만들겠다는 욕심을 부려 리모델링 비용으로 4억원을 들인다 해도 임대료 최대치는 보증금 1억 3,000만원/월세 900만원선에 그친다. 리모델링 전 월세 700만원짜리 건물을 아무리 멋지게 성형했다 한들 900만원 이상 받기는 어렵다. 20억원짜리 빌딩의 기본 사이즈가 제한적이므로 리모델링 비용을 아무리 낳이 들인다 해도 무한정 임대료를 올릴 수는 없는 노릇이기 때문이다. 해당 건물 주변의 보다 크고 좋은 건물보다 더 높은 임대료를 받을 수 는 없지 않겠는가. 따라서 20억 짜리 건물에 4억원을 들여서 월세 900만원을 받을 경우 수익률 4.4%에 맞춘다면 얼마를 받을 수 있을까? 역산하면 26억원 정도 받을 수 있다고 본다.

 26억에 매도할 경우 수익률을 따져보자. 원가(20억원+제비용6%-보증금 1억원+리모델링비 4억원) 24억 2,000만원이다. 양도차익이 1억 8,000만원에 그친다. 게다가 재매도에 따른 양도세와 중개보수 합쳐 약 6,000만원을 제하면 순이익은 1억 2,000만원이다. 투자수익률이 불과 4.9%뿐이다.

 약식 리모델링은 임차인을 명도하지 않거나 최소화 한 채 진행 할 수 있어서 임대수입 감소가 없거나, 있더라도 미미하지만, 대수선을 위해서는 임차인 전부를 명도해야 하므로 명도 비용이 들 뿐만 아니라 명도 되는 시점이 수개월에 걸쳐 이루어지므로 공사기간 포함하여 약 1년 동안은 임대수입이 없는 것이다.

 1억원 들인 위사례의 경우와 비교해 보면 돈은 훨씬 더 들임에도 불구하고 수익률은 오히려 훨씬 떨어진다. 따라서 리모델링할 경우 그 비용은 매가 대비 최대 15%를 넘지 말아야 한다는 것은 철칙으로 삼아야 한다.

 건물 가격이 10억 ~30억원 대인 경우 리모델링 원칙은 '리모델링 후 그 물건을 사려는 투자자를 최소한다로 만족시키는 선'에 그쳐야 최대한의 투자 수익을 낼 수 있는 것이다. 20억원짜리 건물에다 40억원짜리 건물에 들일 비용을 투입한다면 이는 위와 같은 우를 범하는 꼴이다. 요점은 20억짜리 건물에는 1억~3억원을, 30억원에는 1억 5,000만원~4억 4,000만원을, 50억원에는 2억 5,000만원~7억 5,000만원 선으로 비용을 투입해야 한다. 그래야 수지가 맞는다.

# 리모델링 시 주목할 부분과 항목별 비용

 3억원의 종잣돈으로 10년만에 20억원대 빌딩부자 되기에 부합하는 리모델링 대상 건물의 목표가격대가 10억 ~30억원이다. 이 가격대에는 10억원 전후의 상가주택과 20억~30억원대 근생건물이 해당된다. 50억우너이 넘는 건물들도 물론 좋은 물건이긴 하지만 소형건물을 위주로 설명한다.

 리모델링 방법에는 아파트 리모델링처럼 골조만 남기고 전체를 리모델링하는 대수선 방식과 건물 안팎의 눈에 띄는 주요부위만을 수선하는 약식 방식이 있다. 약식방식으로 할 경우 임차인들을 명도하지 않은 채 진행이 가능하므로 명도에 따른 임차인들과의 실랑이 과정을 생략할 수 있는 장점이 있다. 

 1 건물 외벽

 건물의 외벽은 말 그대로 건물의 외모에 해당하므로 건물에 대한 이미지 형성에 절대적인 영향을 미친다. 첫 인상이 좋아야 매수인의 마음을 사로잡을 수 있다. 건물이 아무리 튼튼하게 지어졌고 관리가 잘 되었다 하더라도 외관이 볼품없으면 사고 싶은 마음이 동하지 않는 법이다.

 건물 전면은 주로 대리석이나 인조대리석 또는 알루미늄 합성패널 같은 소재로 주료 사용한다. 또한 요즘 유행하는건물 표면을 통유리로 감싼 듯 한 방식인 커튼월도 가능하다. 비용은 지료에 따라 대략 연면적 평당 40만~60만원선으로 잡으면 된다. 건물의 옆면이 잘 노출된 경우에는 대리석으로 마감하거나 비용을 약간 절감하고자 한다면 드라이브트 처리로 할 수 있겟다. 후면은 노출이 되지 않는 경우가 ㅁ낳으므로 그대로 둘 수 도 있고 노출이 된다면 드라이비트나 미장, 유성페인팅으로 처리한다면 비용을 절감할 수 있겠다.

 2 로비

 30억원 이하의 건물에는 로비라 부를만한 공간이 없거나, 있더라도 미흡한 규모일 것이다. 그러나 만일 있다면 이 부분에 공을 많이 들이는 편이 좋다. 바닥과 벽면을 수렿나 무뉘의 인조 대리석으로 미적 감각을 곁들여 마감해두면 투자자의 환심을 끌기에 유리하다.

 3 화장실

 투자자들이 건물을 답사할 때는 맨 먼저 외관을 살펴본 후 건물 내부로 들어가서 로비와 화장실을 점검한다. 화장실이 지저분하고 냄새가 난다면 어떻겠는가? 매우 부정적인 이미지를 주게 되는 것은 당연하다. 20~30억원대 건물의 화장실의 바닥, 벽면, 천장, 변기 등 일체 깔끔하게 단장하는데 대략 층당 500만원 정도 잡으면 가능하다. 자재를 고급스런 것으로 택한다면 일천만원 가까이 들수도 있겠지만, 500만원 정도 들이면 일반적으로 양호한 느낌을 주기에 충분하다.

 4 엘리베이터

 엘리베이터가 없는 경우 이를 설치할 공간을 어디에 잡을 지에 대하여 리모델링 업체와 체크해야 할 것이다. 엘리베이터 설치에 필요한 최소한의 공간은 2평 정도이다. 엘리베이터가 있다면 최소의 비용을 들여 천정의 조명과 바닥의 모노륨 자제만 교체해도 상당히 좋은 느낌을 줄 수 있다. 엘리베이터가 너무 낡고 오르내릴 때 덜컹거려서 불안감을 준다면 교체를 검토해야 할 것이다. 5~6인승과 같은 소형 엘리베이터 가격은 대략 2,600만~3,000만원 선이다. 설치비 포함한 교체 비용은 대략 5,000만우너 정도 잡으면 될 것이다. 만일 엘리베이터가 없어서 신설을 할 경우라면 승강기 비용과 설치비 포함하여 8,000만원 전후가 소요될 것이다.

 

 5 공용공간

 비상계단과 벽, 층별 복도 등을 말한다. 이런 부분은 인조 대리석으로 마감하거나, 저비용으로 처리할 경우 합성소재로 커버할 수 도 있다. 벽은 페인팅 처리만 잘 해도 깔끔하다. 비용은 재료와 방식에 따라 다르겠지만 그리 큰 비용은 아니다.

 6 옥상

 투자자가 옥상에 가서 가장 먼저 점검하는 부분이 바로 방수처리 상태이다. 건물주들은 여름 장마철에 임차인들로부터 누수로 인한 고충처리 요구를 받게 되면 상당히 신경이 쓰인다. 따라서 옥상의 방수처리가 적절히 되어 있지 않다면 투자자에게 불안감을 줄 수 있다. 따라서 비용을 아끼지 말고 방수처리에 신경을 써야 한다. 비용은 크지 않은 편이므로 구체적 수치 제시는 생략한다.

 최소의 비용으로 최대의 효용 창출을 기대하며 실행하는 약식 리모델링은 이 정도면 충분하다고 본다. 건물 실내 벽면과 천정, 설비까지 수선하자면 비용이지만, 이 경우 임차인 전부를 명도해야 하므로 보통일이 아니다. 그리고 이렇게까지 어려운 과정을 거치고 많은 비용을 들여서 리모델링한 후 다시 임대 맞추고 재매도 하는 것은 더구나 10억 ~30억원대 소형건물을 대상으로 한 대수선은 비용 대비 비효율적이라 사료되어 권하지 않는다.

 전체를 명도한 후, 또는 일부 층부터 순차적으로 시행할 수도 있는 토탉리모델링은 특수목적인 경우를 제외하고는 건무 ㄹ가격ㅇ ㅣ최소 40억원이상인 경우에 한하여 추천할 수 있다. 왜냐하면 토탈 리모델링의 경우 건물 외벽고 ㅏ내부, 설비 등 전체를 대수선할 경우 공사의 범위에 따라 비용이 연면적 평당 150만 ~ 200만원 선까지 소요되므로 부담이 만만치 않다. 이러한 경우 경제성을 충분히 검토하여 신중히 결정해야 할 것이다.

 2000년도부터 시작되여 약 15년의 세월에 걸쳐 진화된 리모델링 기술은 이제 감탄할만한 예술의 경지에 도달햇다. 10년 전 리모델링한 건물과 요즘 시행한 건물을 비교해보면 상당한 기술적 차이를 발견할 수 있다. 오직 비용 절감만을 위해 동네 설비업자에 의뢰하여 시대에 뒤떨어지고 '싼티' 풀풀 나는 결과물이 나오면 낭패다. 재매도 시 투자자를 한눈에 매료시키기를 원핟면 예술적 소양이 충만한 전문가에 의뢰하여 현대적 감각의 멋진 외관과 ㄴ성능이 개선된 결과물을 시장에 내 놓아야 제값에 쉽게 팔린다.