10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기 (1) - 리모델링의 비밀, 재테크 빌딩주되기

10년 안에 꼬마 빌딩 한채 갖기

프롤로그

"한 층에 내가 살고 월세 500만원 쯤 나오는 건물 하나 있으면 얼마나 좋을까?"

"500만원이 아니라 300만원 정도만 나와도 연금 좀 보태면 노후 걱정은 안 해도 될 텐데...."

"그런데 아무리 머리굴려보아도 내겐 그럴 가망이 없어 보이니 나오는 건 한숨뿐이야!"

 위에서 대화한 내용들, 결코 남일 같지 않을 이 모습이 지금을 사는 대한민국 가장들의 자화상일 것이다. 그저 손 놓고 있자니 도무지 노후 걱정으로 불안하고.../ 주변사람들 중에 누가 상가나 건물 샀다는 소식 들으면 겉으로는 축하해주지만 속마음은 찢어지낟. 남들은 잘 나가는데 내 꼴은 뭔가. 짜증과 불안감이 높아만 간다. 느는 건 한숨이요 술이다.

 

   

 이대로 신세 한탄만 하면서 세상을 끝낼 텐가?

당신도 늦지 않았다! 당신도 분명히 월세 500만 원이 아니라 1,000만 원도 나오는 작은 빌딩부자 정도는 될 수 있다. 상가와 빌딩으로 우리도 10년 안에 20억원은 안되더라도 월세 500만원쯤 나오는 15억  원짜리 상가주택 마련은 어렵지 않다.

 종잣돈 3억 원이 준비되면 스타트가 쉽다. 그러나 1억원 이하라면 3억 만들기에 진력해 보자. 치열하게 공부하고, 허리띠 졸라매고, 팔 걷어붙이고 노력하는 과정이 수반되어야 함은 당연하다.

 필자는 대학 졸업 후 11년간 굴지의 의류수출회사 유럽 수출팀에서 일했다. 동남아나 중국 등지에서 의류를 위탁 가공하여 유럽으로 수출하는 업무였다. 운좋게 독립해서 6년간 같은 일을 하며 미주시장으로도 진출했지만, 중국이 강력한 경쟁자로 부상하자 필자는 도저히 그들과 경쟁에서 살아남을 수 없게 되어 사업을 접게 되었다. 몇 달 고민했다. 영어로 밥 벌어먹어 왔으니 월급쟁이로 돌아갈 수 는 잇겠지만 인생에서 퇴보는 싫었다. 닭의 머리가 되기로 결심하고 인생 2막을 부동산 중개업에서 꽅피워보겠다는 각오로 중개업에 진입했다.

 아파트나 오피스텔과 같은 일반적인 부동산을 중개하는 것은 한동안 연매출 수백억 원씩 올리던 무역회사 CEO였던 필자에게는 도지히 양에 차지 않아서 오로지 빌딩중개 한 우물만 파기로 결심했다. 빌딩중개 초보시절에는 호기롭게도 수십, 수백억 원대 빌딩에만 열중하였다. 수시로 찾아오는 3억원, 5억원, 10억원을 가진 투자자들은 적당히 둘러대어 돌려보냈다.

 액수가 큰 빌딩은 거래 빈도가 낮다. 반기에 한 건, 어떤 해에는 한 해에 한 건조차 안 되는 해도 있었다. 그러던 중 꾀죄죄한 20~30억 원대 건물들이 멋지게 리모델링되어 시장에 나와 쉽게 팔리는 모습을 지켜보게 되었다. '껍데기만 치장한 저런 물건도 팔리나?'하며 의아해 했다. 처음엔 필자 또한 리모델링한 건물에 대해서 부정적인 이미지를 가졌지만, 팔리는 것을 보고 생각을 바꾸게 되었다.

 궁금했다. 도대체 시늉만 낸 건물을 사는 투자자 심리가 무엇이며, 리모델링하면 건물의 기능이 제대로 회복되는지 말이다. 공부를 시작했다. 리모델링 관련 대학교 전공서적이며, 리모델링 전문가가 쓴 책이며, 각종 재테크 책 중 리모델링을 언급한 책들을 모조리 섭렵했다. 어떤 책도 필자의 갈증을 해소시켜 주기엔 부족했다. 그러다 필자가 중소형건물 투자자들과 중개 과정에서 부대끼며 뼈저리게 깨닫고 내린 결론은 이것이었다. 최상의 재테크는 바로 '리모델링'이었던 것이다. 투자자들은 예쁘게 잘 차려진 밥상만을 원한다. 그러나 자기가 나서서 차리기는 싫어한다. 지금까지 돈 버느라 고생했으니 이젠 쌈박한 건물 하나 구입해서 쉬고픈 것이다. 그러기에 예쁘게 치장된 건물이 있으면 기꺼이 돈을 지불할 준비가 되어 있다는 것을 알게 되었다.

 필자는 리모델링한 빌딩이 시장에서 비싼 값으로 팔린 사례들을 찾아내어 심층 분석하기 시작했다. 실거래 가격이 등록되기 시작한 2006년도 이후부터는 매입가격과 매도가격은 등기부등본을 통해 알 수 있었다. 분석 결과, 리모델링은 공사비용 대비 수익이 두 배 이상이었다. 연간 투자수익률이 작게는 15%, 많게는 20% 이상도 있었다. 고리대금업에나 어울릴만한 수익률이 아닌가! 믿기기 않겠지만 사실이었다. 리모델링이야말로 덧셈법이 곱셈법으로 전환되어 부가 추월차선을 타고 기하급수적으로 증식되는 재테크임을 알게 되었다. 이를 간파한 극소수만 이를 실행하여 야금야금 수익을 즐기고 있었던 것이다.

 그 후 필자는 3억~10억 원대 고객들, 거의 매일 필자의 사무실을 드나드는 흔해 빠진 고객들에게 집중하기 시작했다. 그들에게 단순한 임대소득만 바라며 아무것도 안하고 그저 물가상승에 따른 자연스런 시세차익을 노리는 데에서 진일보하여, 리모델링으로 가치를 급상승시키는 방식으로 투자패턴을 바꾸라고 권유하기 시작했다. 필자는 이들을 우선 구분상가에 투자시켰다. 10억원까지 끌어올린 후에는 서울의 상가주택을 구입케 했다. 리모델링 업체와 제휴해서 리모델링 후의 모습인 투시도를 제시하고 투입비용 대비 창출된 가치를 자료화하여 투자자를 설득했다. 하나둘씩 오흥하면서 그들이 투자한 건물이 몇 달 안에 멋진 작품으로 '짠'하고 세상에 선을 보이자 매수세가 집중되었다. 이런 식으로 고객투자를 인도해오다 보니 '3억원 있으면 20억 원대 빌딩부자 만들기는 일도 아니다'라는 확신이 들었다.

 리모델링을 공부하도보니 건물의 수명도 제대로 알게 되고, 상하수도관과 공주 설비 교체기도 알게 되었다. 특히 석,박사 논문들을 보니 설비교체는 10년마다 해야 한다고 나와 있었다. 필자가 사는 일산의 아파트는 1991년 준공되었다. 아직 한번도 설비를 교체하지 ㅇ낳았다. 관리소장에게 확인한 결과다. 다른 단지는 어떠냐고 물었더니 다들 똑같은 입장이라고 한다. 어디 새는 곳이 있으면 그때마다 고쳐 쓰지 통째로 교체는 안했고 당분간 그럴 계획도 없다. 필자는 매물로 나온 건물을 답사하면서 지하실 천정도 자세히 보는 편이다. 배관이 얼마나 낡았는지 교체한 흔적이 있는지 꼼꼼히 점검한다. 25년이 안 된 건물 중 설비를 교체한 것을 찾아보지 못했다. 물리적으로 버틸 때까지 버티는 것이고 버틸만하니까 버티는 것이다. 

 그런데 왜 전문가나 연구원들은 10년마다 교체하라고 할까? 면책용이요 장삿속이다. 이들은 항상 최악의 경우를 상정하여 그것을 시한으로 삼는다. 10년마다 교체해야 한다고 주장해도 이를 따르는 사람이 없다는 것을 그들도 잘 안다. 또한 자주 교체해야 관련업게 경제에 도움이 되기 때문이다.

 리모델링은 이 책의 핵심 키워드이다. 철근 콘크리트조 건물의 수명은 관리만 잘하면 100년도 가능하다. 그런데도 시장에서는 20년 이상 지난 건물은 '노후 건물'로 인식되어 매수인이 건물 가격을 쳐주지 않으려는 경향이 강하다. 따라서 여러분이 투자자라면 이 점을 십분 활용해야 한다. 사실상 멀쩡한 건물을 토지 가격만 지불한 후 건물을 멋지게 화장하여 되파는 것이다. 그러면 무가치해보였던 건물가치가 상당부분 되살아난다. 달라진 모습과 편익 증가로 임대료 상승이 따르고 그로 인해 건물 가치가 상승하여 재매도 가격이 올라가게 된다. 이것이 바로 리모델링을 통한 제테크의 핵심인 것이다.

 리모델링은 사회, 환경, 경제적으로 기여하는 사업이자 확실하고 안저한 재테크 수단이다. 자원 낭비를 막아주고, 폐기물 발생을 줄여주며, 주변환경을 개선시키고, 이를 시행한 투자자를 부자로 만들어준다. 최선의 매물만 찾아 헤매며 시간 낭비하지 말고 비교적 손쉽게 구할 수 있는 차선을 골라 2~3년 주기로 재단장한 후 매도하여 종잣돈을 키우는 것이 방법인 것이다.

 이 책은 재테크로 일궈낸 수익과 관련하여 얼렁뚱땅 넘어가지 않는다. 필자가 중개사가 되기 전 17년 동안 의류 제조 및 수출업무를 수행하다보니 원가계산이 몸에 밴 습성 탓으로 수익계산을 철저히 하였다. 시중에 나와 있는 수많은 재테크 책 중에는 세전수익을 마치 세후 수익인 양 부풀리는 모습들이 보인다. '10억원에 사서 15억 원에 팔면 매도차익이 5억원이다'는 식으로 사람들을 호도한다. 하지만 필자는 매도차익 5억원에서 거래비용 7,000만원을 제하고 4억 3,000만원에 대한 양도세 약 1억 2,000만원 제하면 순수익이 3억 1,000만원이라고 세밀하게 분석하여 제시한다. 이렇게 거품을 모두 제거한 상태로 제테크를 경험하게 해준다.

 부동산을 통한 재테크 방식에는 여러 경로가 있다. 2008년 금융위기 이전까지는 가장 손쉬운 방식이 아파트였다. 이제 그 방식은 단언컨대 끝났다. 2013년도 기준 서울의 주택보급률이 98%이다. 이제는 공급이 수요를 초과하니 입지가 뛰어난 곳만 명맥을 유지하고, 경쟁력이 떨어지는 곳은 현상 유지도 쉽지 않을지도 모른다. 아파트로 돈 벌 기회는 더 이상 어렵다고 봐야 한다.

 지금은 수익형 부동산 투자시대이다. 10억원짜리 상가주택을 매입하여 아무것도 안 하고 3년 후 되팔면 1억원 정도 더 받는 것이 최선이다. 그러나 10억 원짜리 상가주택에 1억원을 투자하여 리모델링 후 3~4억원 덧붙여 되팔기는 어렵지 않다. 20억원짜리 승강기 없는 건물을 매입 한 후 2억원 투자하여 승강기 설치하고, 건물 외벽에 대리석 부착하고, 공용복도와 화장실을 리모델링하여 7억원 쯤 더 받는 것은 쉬운 일이다.

 여기에서는 평범한 우리들도 작은 빌딩주 정도는 될 수 있다는 실현 가능한 목표를 세우고 출발한다. 태권도를 배우는 것에 비유한다면 20억원 대 빌딩부자는 점검 띠인 1단 급이라 하겠다. 빌딩 10개를 가졌느니, 1,000억원을 목표로 한다는 둥 거들먹거리는 우리와는 동떨어진 큰 부자는 9단 급이라고 제쳐두자. 아마추어가 1단을 따는 것을 목표로 삼고 열심히 하면 달성 가능성이 크다. 소부자만 되어도 인생을 얼마든지 행복하게 살 수 있다.

 그러기 위해서 부동산 투자에 필요한 필수 지식부터 습득해야 한다. 2종일반주거지역이 무엇이고, 준주거지역이 무엇이며, 일반상업지역이 무엇인지 알아야 하낟. 먹자골목처럼 상업시설이 많은 곳이 무조건 일반상업지역은 아니라는 것을 아는 것부터 출발해야 한다. 용적률이 무엇이고, 건폐율로 인하여 어떤 문제가 있고 지구단위계획구역이 당신의 투자에 어떤 영향을 주는지, 반대로 어떻게 문제를 풀 수 있는지를 알 수 있어야 한다.

 소위 고수들은 한결같이 발품을 팔라고 충고한다. 그런데 항상 빼놓는 말이 있다. 부동산 필수지식에 대하여 먼저 공부한 후 발품을 팔라고 해야 하는데 무조건 나다녀야 한다고만 말한다. 최소한의 사전 지식도 없이 막무가내로 발품을 판다고 되는 것이 아니다. 지적 대화를 위한 넓고 얕은 지식은 사교모임에서 교양으로는 통할 수 있다. 그러나 부동산 투자로 돈을 버는 현장에서는 넓고 얕은 지식은 교양으로 얌전히 끝나지 않는다. 실수하면 곧바로 손해가 난다. 준전문가 수준의 좁지만 깊은 지식을 갖춰야 통하는 것이다. 그래서 이 책의 쉬어가는 페이지에서는 투자자가 갖춰야 할 필수 지식을 풍부한 사례를 곁들여 상세히 설명을 해 놓았다.

 투자자로서 지녀야 할 마음자세부터 돈독 오른 절약 습관 들이기를 비롯하여 부동산 투자시장에는 어떤 상품이 있는지, 내가 가진 종잣돈으로 살 수 있는 물건이 무엇인지, 1억원부터 3억원만들기, 3억원부터 10억원 만들기, 10억원에서 20억원대 빌딩부자 되기까지 어떤 방식으로 투자하여 돈을 굴릴 수 있는지를 각 단계별로 실제 매물을 예로 들어 체계적으로 설명해 준다.

 여기에서는 한 방으로 부자 되기가 아닌, 남모르는 개발정보를 먼저 선투자 내지 알박기식 투자가 아닌 정직한 투자, 열심히 공부하고 중개사와 협조를 구하여 노력하면 누구나 성공 가능한 투자를 말하고 있다.