대한민국 부동산 투자 (1) - 시장의 흐름을 활용하는 가장 정확한 부동산 투자

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# 부동산 입지 분석을 꿰뚫는 네 가지 핵심 가치

# 교통환경

- 일자리 지역으로 연결 되는 노선인가

경제활동을 하고 있는 세대라면 부동산 입지 선정시 가장 먼저 고려하는 것이 일자리와의 거리입니다. 이러한 지역들로 어떻게 접근하는지가 거주지역 선정시 아주 중요한 이유가 됩니다. 하지만 이러한 지역에 사는 사람들은 한정되어 있으며 상대적으로 멀리서 교통수단으로 출퇴근하는 세대가 오히려 많습니다. 수도권 지역은 지하철 교통수단에 따라서 많은 입지 변화가 있습니다. 왜 지하철이 중요하는지 알아보도록 하겠습니다. 지하철의 노선별 가치를 판단할 때는 물론 현재 노선이 지나가고 있는는 입지도 중요하지만 미래 확장성도 중요합니다.  확장된 지역은 부동산 가치가 올라가게 되기 때문입니다. 3호선은 파주 운정, 4호선은 남양주 진접, 5호선은 하남시 미사 강변도시, 7호선은 인천 청라지구, 의정부 민락지구, 양주신도시, 포천신도시, 8호선은 구리시, 다신신도시, 별내신도시, 9호선은 강동구, 송파구, 신분당선은 용산구, 중구, 종로구, 은평구, 고양시 삼송신도시 입니다.

# 교육환경

- 진학률이 높은 학교와 대형 학원가가 형성되어 있는가

대한민국은 세계에서 교육에 관심이 가장 높은 나라 중 한곳입니다. 교육에 대한 가치가 부동산에도 그대로 반영됩니다. 이른바 '교육 프리미엄'입니다. 교육환경이 좋은 입지는 시세가 더 높다는 말입니다. 교육환경에는 학교와 학원이 있습니다. 미취학 아동을 위한 양질의 시설이 많은 지역이 유리하며, 초등학교는 가장 가깝다는 점이 좋은 교육환경입니다. 중학교는 특목고 진학률이 높은 중학교에 배정받을 수 있는 지역이 프리미엄이 있는 교육환경이 도비니다. 고등학교는 대학 진학하는 데 얼마나 유리한가로 평가되어집니다. 또한 대형 학원가의 위치를 파악해 두는 것은 교육 프리미엄을 책정하는 데 매우 유리합니다.

# 상권환경

- 주거 입지에 유리한 상권인가, 상권 시너지를 위한 상권인가

 기존 도심 내 상권에서 주목해야 할 포인트는 상권의 확장과 축소입니다. 서울의 변두리 지역이나 지방의 소도시처럼 인구가 고정된 경우는 상권이 어느 정도까지만 확장되다가 성장이 멈춥니다. 신도시의 대형 상권은 주변 인구가 아니라 외부 인구가 특정 유통시설을 이용하기 위해 얼마나 많이 찾아오느냐에 따라 정해집니다. 대형 유통시설이 개발될때는 주거시설의 프리미업은 올라 가지만 지역 소형 상권, 특히 개별 상가에는 악영향을 줄 가능성이 매우 크다는 점을 알아야 합니다. 

# 자연환경

- 천혜의 환경이 없더라도 제대로 된 인공 환경이 있는가

현재 모든 부동산 개발에는 환경적인 요소가 우선 고려도비니다 신도시를 설계할 때 가장 중앙은 대형공원입니다. 기존에 녹지 공간이 많은 지역은 호수공원 위주로 설계하고, 녹지가 부족한 지역은 녹지 공간 확보에 더 많은 공을 들입니다. 그리고 그 주변으로 주거, 상권, 업무시설을 배치합니다. 개발 전 용지에 산과 하천이 있다면 이러한 기존 자연환경을 그대로 살리는 방향으로 개발합니다. 그만큼 환경의 중요성이 높아졌습니다. 

# 상품 가치를 판단하는 세가지 경쟁력

# 상품경쟁력

- 질적 시장에 걸맞은 상품 경쟁력을 갖췄는가

아파트단지 외부 공간과 세대 내부 공간으로 나누어 살펴보아야 합니다. 외부공간은 조경, 주차장, 커뮤니티 시설, 주동 건물이 있습니다. 내부 공간은 평면구조, 세대 내부 각 공간, 인테리어, 마감재, 옵션, 내부 시스템이 있습니다. 주차장의 경우 세대당 주차대수가 2대 이상이면 정말 좋은 단지 입니다. 최소한, 1.5대 이상이면 프리미엄이 있는 단지라고 판단됩니다. 세대 내부 각 공간에서 주방의 경우 'ㄱ', 'ㄷ'자 주방을 선호하며 거실도 개방감을 줄수 있도록 천장과 폭을 넓히는 것을 선호합니다. 천장이 높은 욕실, 창고 형태의 신발장, 현관 전실 공간, 안방과 안방 욕실 사이의 드레스룸 등을 입주자들은 원합니다.

# 가격 경쟁력

- 소비자들의 가격 인식 단계는 어떻게 구성되는가

입지가 아무리 좋고, 상품이 아무리 좋아도 가격이 맞지 않으면 매매가 이뤄지지 않습니다. 따라서 가격에 대한 판단 기준이 명확해야 합니다. 1단계로 너무 싸서 매수하지 않는 가격입니다. 너무 싸서 품질이 의심되기 때문에 매수하지 않는 것입니다. 투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것입니다. 누가 봐도 가격이 오르지 못할 조건의 부동산은 매수하지 않는 것입니다. 2단계 약간 싼 듯한 가격은 가장 중요한 가격대입니다. 같은 시장이 왔을때 초기 투자자층이 될 자신이 없는 사람이라면 무조건 싸다고 해서 매수하면 안됩니다. 그건 1단계 가격일 수도 있기 때문입니다. 가격 비교는 그 입지 내에서 이루어져야 합니다. 그 입주 주변의 최근 5년 동안 거래가격, 거래율을 고려하여 판단하여야 합니다. 3단계 비싸다는 생각이지만 딱 매수할 수 있는 한계 가격 입니다. 기존 아파트에서는 시도하기가 어렵고 대부분 신규 아파트에서만 활용할수 있습니다. 실제 투자를 고려하지 않고 매수하는 실제 거주 의향층이 받아 줄 수 있는 가격대입니다. 이것이 의미 있는 것은 투자자층의 매도 타이밍을 잡아주기 때문입니다.  실거주층이 받아주는 가격이 매도 한계라도 판단하면 됩니다. 4단계 너무 비싸서 매수하지 않는 가격 입니다. 누구나 인식할 수 있을 것 같지만 생각보다 판단해 내기가 어렵습니다. 평당 500만원 짜리도 너무 비싼 가격이 될수 있고 평당 1억원짜리 아파트도 싼 듯한 가격이 될수가 있는 것입니다. 그것은 입지와 상품을 보고 결정해야 하기 때문입니다. 매수하는 수요층이 얼마나 있는지가 가장 중요한 가격결정 요인입니다. 

 가장 중요한 것은 싼 듯한 가격에서 매수하고 조금 비싸지만 거래 가능한 가격에서 매도해야 합니다. 그렇기 위해서는 그 입지의 가격대를 정확하게 알고 있어야 하며 최소 5년간의 시세 변화도 파악하고 있어야 합니다.

# 프리미엄 경쟁력

- 프리미엄 발생하기 위한 조건은 무엇인가

부동산 분야에서 처음으로 프리미엄이라는 단어를 사용한 것은 분양권시장이었습니다. 부동산 시장에서 프리미엄은 분양 가격과 실제 분양권 매도 가격 간의 차액을 의미합니다. 특정 부동산을 소유하기 위해 지불되는 최초 판매 가격 플러스 알파 비용을 의미합니다. 신규 아파트의 수요자가 많고 공급이 적기 때문에 발생할 수 밖에 없는 구조 입니다. 여기에는 입비와 상품 가치에서 프리미엄이 발생합니다. 입지프리미엄은 교통, 교육, 상권, 자연환경으로 나뉘어 집니다. 교통 프리미엄으로 가장 잘 알려진 것이 역세권 프리미엄입니다. 이것을 확보하려면 첫째, 부동산 경기가 좋지 않을때는 차이가 없기 때문에 이 시기에 역세권을 매수하기 위한 최적의 타이밍이라고 생각하면 됩니다. 두번째, 교통 프리미엄이 발생할 지역을 미리 선점하여 그 기반시설이 완숙되기전에 매수하는 것이 가장 좋습니다.세번째, 교통 프리미엄의 등급을 알고 있어야 합니다. 사람들이 많이 이용하는 노선일수록 최초 시세가 비쌉니다.

- 교육 프리미엄

교육환경은 접근성과 희망하는 학교에 입학 가능한 단지인가 여부입니다. 초등학교 ,중학교에서는 차로로 8차선 이상 큰길을 건너야 한다면 무조건 마이너스 입니다. 고등학교부터는 인기있는 학교 수용인원에 따라서 마이너스 여부가 결정됩니다. 대형 학원가는 외부 지역에서도 학생들이 유입되기 때문에 가까울 수록 프리미엄이 높습니다.

- 상권 프리미엄

상권이 생김으로써 발생하는 시세 차익을 의미합니다. 플러스 프리미엄 발생지역은 대형 유통시설(백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰)이 들어오면 그 시설을 이용 가능한 주거지역에서는 플러스 프리미엄이 생김니다. 반대로 마이너스 프리미엄이 발생하는 지역도 있습니다. 상가가 하나둘씩 계속 생겨남으로써 범위가 확장되는 지역에서는 상권이 커지게 됩니다. 상권이라면 플러스 요인이지만, 주거시설 입장에서 보면 번잡해지고 필요 없는 시설들이 지속적으로 증가하므로 쾌적성이 낮아집니다. 그래서 마이너스 프리미엄이 발생합니다.

- 자연환경 프리미엄

좋은 공기와 물이 있는 곳이 좋은 환경입니다. 그렇지 못한 환경은 마이너스 입니다. 마이너스에서 플러스가 되는 지역이 있으면 시세 상승이 엄청나게 높을 수 밖에 없습니다. 쓰레기 매립지가 공원이 되는 지역, 군부대가 이전하는 지역, 발전소나 고압전류 시설이 다른 시설로 바뀌는 지역 등은 무조건 관심을 가져야 합니다.

- 비입지 프리미엄, 상품 프리미엄

질적인 수요 시장에서 그 중요도가 계속 높아지고 있는 요소가 상품 프리미엄입니다. 발생하는 요인은 두가지 입니다. 첫째 내가 생활 하는 데 번거로움이 덜해지는 방향으로 상품 구성이 되어 있다면 플러스, 번거로움이 많다면 마이너스입니다. 주차장 확보, 쓰레기 관리 등입니다. 두번째는 주변 단지보다 고급스럽다고 평가 받을 수 있다면 프리미엄이 발생합니다. 사람들이 한 번 더 쳐다보게 하는 외부 모양이 바로 상품 프리미엄입니다. 생활의 번거로움을 덜어주는 상품, 주변 아파트 대비 고급스러움으로 차별화해주는 상품이라면 더 비싸게 매수하셔도 됩니다.