학교 행정실 업무 배우기

# 월급쟁이를 위한 부자 시스템 구축법

예전에 지인 중 한 명이 내게 이런 말을 했다. 인간의 수명이 90년이라고 가정한다면, 초반 30년은 배우고 중반 30년은 돈을 벌고 후반 30년은 벌어 놓은 돈으로 살아가는 거 야 나는 이 말에 깊이 공감했다. 그래서 30대에 들어선 이후부터는 노후 30년을 살아가는 데 필요하다 싶은 금액의 돈을 벌기 위해 60세까지 어떻게 살아야 할지 고민하기 시작했다. 고민 끝에 얻은 방법은 절대 잃지 않는 투자를 해야 한다는 것이었다. 또 투자를 시작하면서 근로소득을 자본소득으로 바꿔야 한다는 걸 알게 되었다. 그래서 이 투자 원칙을 가지고 열심히 사투했다. 나와 같은 걱정과 고민으로 밤을 지새울 월급쟁이들을 위해 내가 투자했던 방식 과 그 과정 들을 이 번 장에서 공개하고자 한다.

투자 초기 , 나는 가장 먼저 내가 원하는 삶을 살기 위해서 얼마의 돈이 필요할지 생각했다. 이두-리 생각해도 최소 30억 원 이상은 있어야 할것 같았다. 목표는 분명해졌지만 어떻게 이를 달성 할 수 있을지에 대해서 는 고민을 거듭해도 뾰족한 수가 떠오르지 않았다. 당시 나와 아내의 월 급을 모두 합치면 월 330만 원가량이었는데 , 여기서 생활비 200만 원을 빼고 나면 매월 1 30만 원이었다. 거기에 보너스 등을 합친다고 해도 1년 에 2 ,000만 원을 모으기도 힘들 것이었다. 그런데 이렇게 10년을 모은다 해도 고작 2억 원이다. 그 시절 서울 소재 30평대 아파트가 5억 원 정도 였으니 10년을 모아도 서 울의 아파트 전세금도 마련하기 힘들 터 였다 획 기적인 투자 계획이 필요했다. 월급쟁이도 부자가 될 수 있는 방법 말이다. 나는 수많은 재테크 책을 읽고 강연을 들으며 고민 끝에 나름 의 시스템을 만들어갔다. 결국, 경제적 자유를 위해 ‘부동산 100채 모 으기' 프로젝트를 세우고, 다음과 같은 시스템을 마련했다

마치 적금을 넣듯 매년 부동산을 매입하기 시작해서 100채의 부동산 을 갖는 것이다. 그렇게 하면 부동산 가격이 1채당 1,000만 원만 올라 도 10억 원의 수익을 얻는 것이 가능하다. 많은 이들의 편견과 달리 부 동산 투자 역시 소액으로도 가능하고. 주식이나 적금과 달리 가격 상승 폭이 크기 때문에 시도해볼 만한 전략이라고 생각했다. 처음에는 세금 에 대한 걱정도 있었지만 이는 투자를 하면서 많이 해소됐다. 또 투자 한 부동산의 전세금이 오르면서 처음 예상했던 것보다 훨 찐 큰 채당 수익이 돌아왔다.

1단계 흑자구조 만들기

수많은 재테크 책의 투자 고수들의 경험담을 읽을 때 , 또 강연을 통해 만난 전문가들의 무용담을 들을 때 , 나도 금방 부자가 될 거 라는 꿈에 부풀었다. 그러나 현실은 달랐다. 본격적으로 투자에 뛰어들었을 때 좋은 수익을 가져올 투자처를 발견하는 것은 물론이 거니와 그 물건을 온전히 내 것으로 만드는 과정에서 일어나는 각종 난처 한 문제들을 해결 하기 위해서는 더 많이 배우고 알아야 하며, 어느 정도의 경험이 쌓여 야 한다는 사실을 뼈 저 리 게 느끼게 되었다. 소액으로 부동산 투자를 하면서 가장 어려 웠던 점은 가지고 있는 돈 이 워낙 적었기 때문에 몇 건의 투자를 하고 나면 더이상 투자할 돈을 마련할 수 없다는 것이었다. 투자 고수들의 경우에는 투자를 하고 난 뒤에도 오히려 돈이 남는 우피 투자도 가능했지만 나는 도무지 그렇게 할수가 없었다.

월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방 법은 지출을 줄이는 것이었다. 지출을 줄이고 당시 월급의 50-70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2 ,000만 원의 투자비를 마련할 수 었다. 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여 러 채의 부동산을 매입하는 것이 , 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금 까지 유지 되 고 있다.

2단계 수익형부동산 투자하기

아내 와 나는 맞벌이를 했지만 사실 둘 다 박봉이 었다. 그랬음에도 어리석게 월급 외의 소득을 가질 수 있다는 생각을 한 번도 해보지 못했다.

본격적으로 투자를 공부하면서 월급 외 에도 수익을 창출할 수 있는 여러 가지 방법이 있다는 걸 알게 되었고, 그중에 월세를 통해 소득을 늘릴 수 있는 전략을 택하게 되 었다.

초기에 투자한 부동산 중 대부분은 수익형 부동산으로, 내게 월세를 당시 나의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었다. 상가는 공실일 때 대출이자 와 관리 비 부담이 너무 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심 으로 접근했다. 그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작 했다 이를 통해 월세 500만 원 이상의 수익이 창출되자 더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다. 대신 그동안 고생해온 아내의 헌신에 보딥하기 위해 더 많은 생활비를 지원했고, 여 윳돈으로 1년에 한 번씩 가족 여행을 다녀올 수 있게 되었다.

3단계 시세차익형 부동산 투자하기

월급과 수익형 부동산 투자로 인한 수익으로 어느 정도 월 수입이 많아 지자, 내 월급 전부를 생활비로 쓰기 시작했다. 평소 월급이 적다고만 생각했는데 모으지 않고 전부를 쓸 수 있게 되니 생활비로는 충분했다. 나머지 월세 수입은 모두 부동산에 재투자했다 수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름 이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만 처음 내가 가진 목표 30억 원을 모으는 데에 한계가 있다는 걸 알았다. 이는 내게 또 다른 고민이 되었 다. 워낙 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았던 것 이다. 따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다. 임대 수익률은 낮지 만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하 는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다. 실제로내가 마련한시세차 익 형 부동산들이 종종 그러 한 기쁨을 내게 안겨주었다.

4단계 시스템 확징하기

앞서 소개한 계획 에 따라 나는 부동산을 매입해나갔다. 부동산에 투자 하는 사람들은 물건을 팔고 사고를 반복해서 수익 을 얻는 경우가 대부분이지만, 나는 그렇게 하지 않았다. 부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불리는 전략은 성장에 한계가 분명히 있기 때문이다. 1 十1 =2, 2+2=4, 4+4=8, 8+8=16과 같이 이러한 식으로 투자한 물건은 100% 수익을 얻을 수 있다. 하지만 이 전략으로 부자가 되려면 부동산 가격이 계속 오르는 행운'이 꾸준히 이어져야 한다. 하지만 누군가 와 가위바위보 게임을 한다고 할 때 10번 연속 상대방을 이 길 수 있을까? 물론 아예 불가능한 일은 아니 지 만 그 확률은 매우 희 박하다. 만약 앞의 공식 중 마지막 ‘16'이라는 결과를 얻는 것에 실패한다면 단번에 무너 질 수도 있다.

그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다. 이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.

그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다. 앞서 소개 한 너바나의 시스템에서처럼 부동산을 100채 정도 소유하게 되면, 전 세금 상승이나 월세 수익으로 자연스럽 게 시스템은 더욱 공고히 굳혀 질 것이다. 이 정도의 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다

다음부터 언급할 사례 들은 투자 초보시 절부터 최근까지 내가 투자 한 물건들에 관한 것들이다. 부동산 투자에 익숙하지 않은 이들도 이해 할 수 있도록 가급적 쉬 운 내용을 골랐다. 소개하는 내용 중 모르는 용어가 많다면 투자에 관해 더 공부할 필요가 있다. 다만 너바나라는 월급쟁이가 어떤 방식으로 수익형 부동산과 시세차익형 부동산 등을 매 입해 시스템을 마련해나갔는지 참고한 뒤 지신만의 투자 계획을 세워 보길 바란다.

# 500만 원으로 시작한 지방 부동산 투자[천안 25평 아파트]

투자 공부를 시작한 후부터 1년 넘게 하루도 빠지지 않고 경제신문을 읽었다. 자연스럽 게 부동산 투자가 다른 투자보다 수익률이 높다는 것 을 깨달았다. 부동산 관련 서적도 50권 이상 읽었다. 처음에 가졌던 물 음표가 느낌표로 변하는 과정 이 었다. 그러나 당장 어 디에 투자해야 할 지 갈피를 잡을 수 없었다. 2007년 당시 만 해도 투자 선호도가 가장 높 은 지역은 ‘버블세븐'이라 불렸던 강남과 목동, 분당, 수지 등이었다 지금 와서 보니 당시 그 지역에 들어가는 건 최악의 투자였는데, 그때 언론들은 연일 유망한 투자처 로 그 지 역 들을 소개 했다 내 입장에서는 그림의 떡이었다. 당시 내가 모았던 약 1,000만 원 정 도의 투자금으로는 어 림도 없을 정도로 이 지역 아파트들의 가격이 굉 장히 비쌌기 때문이다. 그러던 어느 날, 회사 직원들 몇몇과 커피를 마 지며 대화를 나누게 되었다. 그중 한 명이 당시 직장이 있뎐 천안의 모 아파트에 전세로 들어가려고 하는데 . 매매가가 7,000만 원인데 전세가 가 6,000만 원이라 어쩐지 계약하기 불안하다는 이야기를 했다. 흥미 로운 얘기였다. 그 말이 사실이라면 단돈 1,000만 원으로 집 1채를 마 련할 수 있다는 이야기였기 때문이다 나는 그 지역에 오래 거주해온 지인에게 물었다. 그는 오래전부텨 이 미 그 지 역 아파트의 전세가와 매매가가 붙어 있었다고 말했다. 부동산 시세 정보를 살펴보니 2년 전에는 이 아파트의 매매가가 5,500만 원 전세가는 4,500만 원으로 기쟤되어 있었다. 만약 2년 전에 투자했다면 약 1 ,500만 원의 시세차익을 얻을 수 있었던 것이다. 갑자기 가슴이 뛰 기 시작했다. 그 시절 내가 거래히.는 서울의 저축은행 이자율이 7%였는데, 여기에 투자하면 은행 적금 수익률과는 비교도 안 될 정도의 놀 타운 수익 을 얻을 수 있을 것 같았다. 지금 알고 있는 것을 그때도 알았더 라면, 나는 당장 투자했을 것이다. 하지만 그때의 나는 투자를 해야 할지 말아야 할지 주저했다. 고민 끝에 당시 부동산 투자와 관련해 가장 저명하다는 전문가에게 정성들 여 메일을 써서 보냈다. 간절한 마음을 느꼈는지 답변이 왔다. 그러나 내가 기 대 했던 내용과는 달랐다

“사지 마세요. 지방 부동산은 원래 오르지 않습니다.”

나는 실망했다. 과거 2년 동안은 가격이 올랐다고 해도 향후 2년은 어떻게 될지 이무도 모르는 것이었다. 당시 나는 투자한 차이나펀드에서 약 50%의 손실을 본 상황이었고, 가진 돈도 얼마 없는데다 곧 태어날 아기가 있었기에 신중을 기할 수밖에 없었다. 그래서 다른 지역을 좀 더 조사해보기로 했다. 우선 회사 근처 라 잘 아는 천안과 그때 내가 살고 있던 굉명을 중심으로 임장을 다녔다. 6개월 정도 돌아다녔던 것 현장을 발로 뛰다 보니 어느 지역의 어떤 물건이 저렴한지 피부로알 수 있게 되었다. 그렇게 6개월 만에 나는 아내 명의로 처음 집을 쟝만했 다. 첫 번째 집을 마련하고 나니 그다음은 어 렵지 않았다. 가진 돈과 마 이너스 통장을 이용해 추가로 몇 개월 사이에 6채의 집을 매입했다. 그 때 매입 한 물건 중 하나가 천안 주공 7단지였다. 이 물건을 선택한 이유 는 소액으로 투자가 가능했기 때문이다. 당시 매매가와 전세가 차이가 2,000만 원이었는데 , 주공 아파트에는 약 1,500만 원가량의 기본 융자 라는 게 있었다. 이 기본 융지를 .빼면 약 500만 원으로 집을 1채 장만할 수 있었던 것이 다 같다

임장을 통해 배우다.

이 렇게 실제 로 투자를 한 이후 부동산을 대하는 나의 자세는 완전히 달 라졌다. 신문이나 인터넷에 소개되는 매물을 그냥 지나치는 것이 아니 라 실체 투자 대상으로 삼기 시 작한 것이다. 천안 아파트를 매입 한 이 후에도 계속해서 그 주변 지역을 살폈다. 임장을 통해 투자 후보지를 많이 물색하다 보니 매물에 대한 이해도 훨씬 쉬웠다. 그 물건의 가격을 보면 급매로 나온 것인지 일반 시세로 나온 것인지 바로 알 수 있었다. 언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게 됐다. 부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다. 여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저 렴 하게 구할 수 있다.

내가 투자한 천안 주공 7단지도 일반 시 세가 8 ,500만 원이었는데 여름 장마철이라 급매로 8,000만 원에 나온 것이었다. 그래서 그 가격에 다른 물건이 나오면 50만 원이 라도 더 깎으려고 노력하면서 하나둘씩 더 매입해 갔다.

그렇게 투자한 결과 다음과 같은 수익을 얻게 되 었다. 당시 500만 원 을 들여 매입한 8,000만 원짜리 아파트는 현재 매매가가 1억 5,000만 원이고, 전세가는 1억 2,000만 원이 됐다. 그 사이 전세로만4,00()만 원 의 수익을 얻었으니 수익률로 따지면, 800%의 수익률인 셈이다. 아마 아파트를 매도한다면 더 큰 수익을 얻을 수 있을 것이다. 이 천안 아파트 투자를 시 작으로 나는 여 름과 겨울철마다 급매 물건 이 나왔을 때 300만~1,000만 원 정도를 들여서 물건을 계속 매입했고, 보너스가 나오거나 전세금으로 투자금이 회수될 때 그 지역에서만 16채의 물건을 더 매입 했다.

지방 부동산 괜찮을까?

많은 사람들이 내게 지방 부동산에 투자해야 하는지 말아야 하는지를 묻는다. 사실 이에 대한 대답은 시기다 물건에 따라 달라진다. 지금은 수도권 부동산 시장에 투자하는 것이 가장 좋긴 하다. 그러나 이 런 제 안이 언제까지 유효할지는 모르겠다. 그리고 분명 한 건 지방에도 매력 적 인 투자처 가 있다는 것이다. 많은 투자지들이 수도권 부동산으로 몰 려갈 때 지빙쩨서 좋은 수익을 얻을 수도 있다는 말이다. 실제 2010년에 많은 사람들이 지 방 부동산에 집 중할 때 나는 역으로 수도권 부동산 에서 좋은 물건들을 찾아냈다 지방 부동산 투자에도 장점과 단점 이 있다. 장점 이 라면, 소액으로 투자가 가능하고 리스크가 크지 않다는 것이다. 또 수도권 부동산 투자와 비교할 때 수익 률도 더 높은 편이다. 다만 투자자가 수도권에 거주하고 있을 경우 거리가 멀어 관리가 어렵다는 것이 단점이다 시실 많은 투자자들이 지 방 부동산에 투자하는 것을 꺼 린다. 가장 큰 이유로 지방 인구의 감소를 꼽는다. 수도권의 인구가 점차 늘고 있는 데 반해 지 방 인구가 감소하고 있다는 건 누구나 알고 있는 사실이다. 하지만 지방 중에서도 선호도가 높은 광역시나 각 도에서 중심이 되는 도시가 있다. 이런 도시들의 경우 그 외곽 주변 도시 인구들의 유입이 꾸준히 이뤄지고 있으므로 지속적으로 수요가 늘어날 확률이 높다. 또 한 기업의 이주 같은 사업 장의 이동이나 공장 증설에 따라 인구가 늘어 나는 곳도 있다. 그런 지역의 경우 부동산 물건의 매매가는 오르지 않 아도 전세나 월세 수요가 많으므로 임대가가 오른다는 것이 특징이다 그리고 이 에 따라 결국 매매가도 동반 상승하게 마련이다 지방에 임장을 다녀온 지인의 말에 따르면. 지방 아파트 32평의 전세 가자 수도권 아파트의 전세가와 비슷한데도 전세 매물이 없다고 한다 특히 고연봉을 주는 대기업 이 위치한 지 역이나 향후 우리나라를 먹여 살릴 만한 기술을 보유한 기업 이 있는 지 역은 유심히 살펴 볼 필요가 있 다. 그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다 면 , 주저 하지 말고 투자하라.