임대사업자 등록 유인책
516만채 임대주택 등록 안하면 '稅폭탄'
8년이상 임대하면 인센티브
임대등록 `양지`로 안 나오면 종부세 카드까지 꺼낼듯
전월세상한·계약갱신청구권제 2020년 이후 단계적 도입 검토
정부가 13일 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놨다. 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하겠다는 취지에서 마련한 ‘당근책’이다. 임대사업자로 등록하는 다주택자의 취득세·재산세 감면기한을 3년 연장하고, 건강보험료 인상분을 최대 80% 감면하는 게 대책의 골자다. 음성적인 임대주택 시장을 양지로 끌어내는 일은 부동산 투기억제 못지않게 서민 주거안정을 위해 중요한 과제다. 현재 개인이 보유한 임대용 주택 595만채 중 등록 임대주택은 13.2%인 79만채에 불과하다. 지난해 11월 말 현재 주택을 두 채 이상 가진 다주택자가 289만3000가구에 달하는 것을 고려하면 더욱 실망스러운 수치다.
정부가 이날 내놓은 대책은 임대주택 등록에 따른 다주택자의 부담을 최소화하는 데 초점이 맞춰져 있다. 그러다 보니 임대사업자로 등록하지 않는 다주택자에게 불이익을 주는 방안은 빠져 실효성을 기대하기 어렵다. 임대사업자 등록에 따른 혜택도 그리 많지 않아 다주택자들이 ‘버티기’에 들어갈 가능성도 높다. 정부는 다주택자의 임대사업자 등록을 의무화하는 방안을 이번 대책에 포함시키지 않았다. 임대사업자 등록이 활성화되지 않으면 2020년까지 등록의무제를 단계적으로 도입할 방침이라고 했지만 서민 주거안정을 위해서라면 시급하게 도입했어야 마땅하다. 다주택자가 임대사업자 등록을 하지 않으면 과태료를 부과하거나 임차인이 임대료를 신용카드로 내도록 해 임대소득이 드러나도록 하는 적극적인 대책을 내놓지 않은 것도 아쉬운 대목이다.
무엇보다 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 같은 세입자 보호 대책을 또다시 미룬 것은 납득하기 어렵다. 전·월세 상승폭을 일정 수준(연 5%) 이하로 묶는 전·월세 상한제와 2년 계약기간이 끝난 뒤 세입자가 원하면 의무적으로 계약을 연장하도록 하는 계약갱신청구권 도입은 서민주거안정을 위해 필수적이다. 다주택자의 투기수요를 차단하고, 임대사업자 등록을 활성화하기 위해서는 재산세·종합부동산세 등 보유세 인상만큼 효율적인 대책은 없다. 집을 많이 보유할수록 세금부담만 늘어난다는 것을 피부로 느끼게 하면 다주택자의 투기수요를 잠재울 수 있다. 정부는 더 이상 좌고우면하지말고 보유세 인상에 나서야 한다. 그게 조세정의를 실천하는 길이기도 하다. 다주택자가 두려워하는 것은 정부의 우회적인 대책이 아니라 정공법이라는 것을 잊어서는 안된다.
구체적으로 정부는 개인주택 임대사업자의 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화한다. 임대사업을 등록하면 최소 8년간 매매를 못 하고 전월세상한제를 적용받지만 내년 4월부터 시행하는 양도세 중과를 피하고 건강보험료도 대폭 감면받을 수 있다. 임대등록을 하지 않거나 그간 4~5년 단기 임대 후 세금감면 효과를 챙겼던 다주택자들에게는 '세금·건보료' 폭탄이 예고됐다.
특히 정부는 2020년까지 유예기간을 두고 자발적 등록을 하지 않은 경우, 과태료를 동반한 임대등록의무화까지 검토키로 했다. 국토교통부는 13일 이런 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다.
종합부동산세 합산 배제 기준도 8년으로 늘어난다. 준공공임대주택으로 등록하면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 또 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없고, 등록기간 중에는 임의로 주택을 팔지도 못한다. 그 대신 2019년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 60%에서 70%로 올라간다. 반대로 미등록 사업자는 50%로 현행 대비 10%포인트 깎인다.
국토교통부 관계자는 "임대등록을 통해 공공의 주거복지에 기여하는 사람과 아닌 사람의 차이를 확실하게 두겠다는 것"이라고 설명했다.
내년 말까지 유예했던 연 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세도 예정대로 2019년부터 시작해 임대사업자에 대한 과세부담을 높였지만 임대등록자에겐 대폭 세부담을 낮춰준다. 연 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40%다.
임대사업자 등록 때 처음에 선택한 임대주택 유형을 바꾸지 못했던 조항도 변경됐다. 임대의무기간이 4년인 임대주택을 8년짜리로 바꿀 수 있다. 이 경우 잔여기간에 각종 세제혜택을 8년형 임대주택에 맞게 받을 수 있다.
정부가 8년 이상 주택임대사업자에게 집중적인 혜택을 준 것은 장기임대를 유도하기 위한 포석이다. 예컨대 임대소득이 연 2000만원일 경우 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 하지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아진다. 반면 미등록자는 연 56만원에서 연 84만원으로 늘어난다. 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 전용 40㎡ 이하 소형주택은 한 채만 임대해도 재산세를 감면한다. 다가구주택도 마찬가지다.
국토부에 따르면 개인의 임대주택 595만채 중에 임대등록이 된 곳은 79만채(13%)에 불과하다. 등록임대주택 중에서도 4년 단기임대가 93%를 차지하고 있다. 정부는 내년 4월부터 임대차시장 통합시스템(DB)을 구축해 2020년 임대등록의무화와 전월세상한제·계약갱신청구권 도입을 위한 기초 조사를 시작한다고 이번에 밝혔다. 8년 장기임대 또는 임대등록을 통해 '양지'로 나오지 않을 경우엔 양도세 중과 조치가 적용되는 내년 4월 이전에 사실상 주택을 팔라는 메시지다.
등록임대주택은 임대의무기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부하는 것이 불가능해 계약갱신청구권이 있는 것과 마찬가지다.
정부가 이번에 8년 장기 임대등록 사업자에 집중적으로 혜택을 준 것은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 간접 실행한 것이나 마찬가지라는 해석이 나오는 이유다. 다주택자를 향한 압박은 이뿐 아니다. 정부가 '보유세 카드'를 처음으로 공식적으로 밝혔다.
국토부는 "내년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세체계의 종합적인 개편 방향을 마련하겠다"고 이날 밝혔다. 주택 공시가격 기준 완화가 빠진 것이 결국 종합부동세를 조정하는 것까지 내다본 수순 아니냐는 관측도 나온다. 실제로 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑 자리에서 "가칭 조세재정개혁특별위원회에서 법 개정을 최소화하는 큰 틀에서 논의가 이뤄질 것"이라면서도 "개인적으론 보유세 문제를 논의할 시기가 되지 않았나 생각한다"고 밝혔다. 정부 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 다주택자의 등록 유도를 위한 '최후의 카드'를 꺼낼 수 있다는 생각을 내비친 셈이다.
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