아파트 전월세 상한선 묶일수 있을까?

부동산 임대차 시장에 큰 반향을 불러일으킬 전월세 상한제가 이달 주거복지로드맵 발표와 함께 도입될 것인지는 전월세 수요자는 물론 부동산 업계에서는 초미의 관심사다.

문재인 정부의 5년간의 서민주거 지원 방안이 될 주거복지로드맵이 이달 발표를 앞두고 있는데 구체안이 나오지 않았기에 그 안에 전월세 상한제와 계약갱신청구권(전월세 자동 재계약을 요구하는 권리) 도입이 포함될지를 놓고 업계는 엇갈린 추측을 하고 있다.

8.2 부동산대책에 제시된 '신혼부부 희망타운' 등 공공임대주택 공급 확대 방안과 다주택자의 임대사업자 등록 유도 방안 등이 포함될 것은 기정사실로 굳어졌으나 정부는 전월세상한제 등 임대차 안정화 방안에 대한 대책은 단계별로 시행할 것이라고만 밝히고 있기 때문이다.

문재인 대통령의 대선공약으로 100대 국정과제에도 포함될 만큼 정부가 강력한 의지를 가지고 추진할 것이란 의견과 당초 9월에 예정된 주거복지로드맵 발표가 계속 늦춰지면서, 당초 포함될 것으로 알려진 임대차 안정화 방안이 제외될 것이라는 관측이 함께 나오고 있는 것이다.

김현미 국토교통부 장관은 최근 국정감사에 출석해 "가계부채 대책을 발표했으니 빠르면 이달(10월)이나 11월 중으로 주거복지 로드맵을 발표하겠다"면서 "관계부처와 협의를 더 열심히 진행해 나가도록 하겠다"고 밝혔지만 궁금증은 갈수록 더하고 있다.

제도 도입의 여부 뿐만 아니라 당위성에 대해서도 전문가들은 설전을 벌이고 있다. 세입자들의 주거불안과 임대료 폭등 등의 문제해결을 위해서는 반드시 도입돼야 한다는 의견과 재산권 침해와 함께 시장 혼란을 가중할 뿐이라는 의견이 팽팽히 맞서고 있는 형국이다.

참여연대가 지난 9월 정책토론회 당시 인용한 한국도시연구소 자료에 따르면 참여정부당시 주택가격은 상승했지만 소득 대비 주거비 부담 비율(RIR)은 비교적 낮은 수준을 유지한 반면, 이명박 정부에서 RIR이 가장 큰 상승폭을 기록하고, 박근혜 정부의 주거비 부담 비율은 역대 최고였다.

전월세 상한제 도입을 주장하는 사람들은 국민의 약 45%인 세입자들이 과도한 전월세 부담에 시달리고 있다면서 이를 막기 위해 선진국 여러 나라에서 도입했다고 목소리를 높인다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 전월세 상한제는 사실 이미 법률로 정해놓아 도입 찬반논란은 의미가 없다면서 다만 실효성이 없어 사문화된 것이라는 의견을 내놓았다.

전월세 상한제는 1984년 1월 1일부터 주택임대차보호법에 따라 이미 시행되고 있다. 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)에는 '당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다. 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다'고 하는 전월세 상한제 내용이 명기돼 있다. 이 법의 시행령에 '차임이나 보증금의 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다'라는 조항이 있다.

두 연구위원은 "이미 임대료 상승에 따른 임대료 부담이 큰 상황이다. 임대인들은 전월세 상한제 적용으로 수익이 낮아진다면 현재의 전세 공급마저도 월세로 돌리거나, 단기로는 집을 내놓지 않아 임차인들의 주거불안이 가중될 가능성도 있다"고 우려했다.

그는 "현재 부동산 정책에 따라 주택 매매시장도 묶인 상황에서 임대차시장까지 경색되면 부동산 시장 전체에 미치는 부정적 영향이 클 수 있다"고 내다봤다.

다른 업계 관계자는 "지난 1989년 전세 계약기간을 1년에서 2년으로 연장하는 주택임대차보호법 개정안 통과 당시에도 법 시행을 앞두고 집주인들이 전세값을 올려 전세가가 16.8% 폭등했다"면서 "다른 선진국에서도 임대료 상승을 억지로 제한하는 제도가 성공을 거둔 예는 찾기 어렵다. 수익이 낮아진 집주인들이 관리비 등의 비용을 줄이면서 임차인들의 주거환경은 더욱 나빠졌다"고 전했다.

중도금 무이자 대출

경기가 조금씩 회복되는 모습을 보이면서 기준금리 인상 가능성이 높아지고 있다.

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)의 추가 금리인상 신호가 확실해지면서 한국은행도 연내 기준금리 인상 가능성을 고려하는 것으로 나타나 향후 가계대출 부담은 더 커질 것으로 보인다.

지난 1일 연준은 금리를 동결하기로 했지만 미국의 경제상황이 점차 나아지는 모습을 보이고 있다는 평가를 내렸다. 시장에서는 내달(12월)에는 기준금리의 인상 가능성이 높다는 평가다.

한국은행도 우리나라의 경제성장률과 물가 상승률이 적정수준에 이르면, 금리인상이 불가피 하다는 입장을 지속적으로 내놓고 있다. 이주열 한국은행 총재는 지난달 23일 한국은행 국정감사에서 "물가상승률과 경제성장률이 일정수준을 회복한다면 지금의 저금리 및 양적완화 정책의 정도를 줄여나갈 필요가 있다"며 금리인상의 가능성을 시사했다.

기준금리 인상에 앞서 이미 시중 금리는 상승세다. 주요 시중은행은 이미 주택담보대출 금리가 5%를 돌파했다.

시중금리 인상 속도는 가팔라지면서 내 집 마련을 원하는 수요자들에게는 적잖은 부담이 되고 잇다. 이같은 이유로 수요자들은 건설사가 중도금 대출을 무이자로 제공하는 단지를 주목한다.

중도금 무이자 단지는 분양가의 60%에 해당하는 중도금을 무이자로 대출해주는 제도로, 사실상 계약금만 가지고 내 집 마련이 가능한 실제 수요자를 위한 제도다. 중도금 대출에 대한 추가비용 부담이 없어 사실상 분양가 인하 효과도 얻을 수 있다.

부동산 전문가들은 “과거에 분양시장에서는 대다수의 현장에서 찾아볼 수 있던 중도금 무이자 단지가 정부의 규제, 은행의 대출금리 상승 등 다양한 요인으로 최근 시장에서는 찾아보기 힘들어졌다”면서 “분양에 나서는 단지 중에서도 중도금 무이자를 내세운 단지는 사실상 계약금 이외에는 입주 시 까지 추가 부담이 없는 것이 수요자들에게는 큰 매력으로 작용할 것”이라고 평가했다.

중도금 무이자 단지들은 서울 시내보다는 지방에서 분양하는 곳이 많아 지역의 실거주를 목적으로 하는 예비청약자에게 유리하다. 광주에서 현대엔지니어링은 ‘힐스테이트 연제’를 분양한다. 단지는 광주광역시 북구 연제동 226번지 일원에 들어선다. 규모는 지하 1층 ~ 지상 최고 25층 17개 동, 총 1196가구며 전량이 일반분양된다. 광주 북구에서 선보이는 최대 규모의 힐스테이트 아파트로, 중도금(60%) 무이자 혜택을 제공한다.

호반건설은 경기도 이천시 이천 마장지구 B4블록에서 '이천 마장 호반베르디움 2차'를 분양한다. 단지는 지하 1층~지상 12~18층, 9개동 전용면적 82㎡로만 구성된 총 533가구다. 단지는 중도금(60%) 무이자 융자 혜택을 제공한다.

현대산업개발은 ‘별내역 아이파크 스위트(SUITE)’를 분양한다. 이 단지는 중도금 50%에 대해 무이자 혜택을 제공할 예정이다. 경기도 남양주시 별내지구 S1 상11블록(별내동 1005번지)에 들어서는 이 단지는 지하 4층~지상 최고 40층, 5개 동, 전용면적 66~83㎡(안목치수 적용 시 61~77㎡), 총 1100실 규모로 주거가 가능한 생활숙박시설이다.

현대산업개발은 부산진구에서 ‘서면 아이파크’를 분양한다. 이 단지는 중도금(60%)에 대해 무이자 혜택을 제공할 예정이다. 부산광역시 부산진구 전포 2-1구역 주택을 재개발하는 단지는 지하 3층~지상 최고 30층, 27개 동, 전용면적 42~101㎡, 총 2144가구 규모로 일반분양은 1225가구다. GS건설도 부산 수영구 광안동 광안1구역을 재개발하는 ‘광안자이’를 분양한다. 단지는 지하 3층 ~ 지상 34,층, 8개동, 971가구 규모로 170가구가 일반분양 몫이다. 광안자이도 중도금(60%)을 무이자로 제공할 예정이다.