수도권 2기 신도시

[요약] 수도권 1기 신도시 개발 후 집값이 다시 상승하자 2003년부터 건설된 신도시

2003년 노무현 정부 당시 서울 집값이 급등하는 것을 막기 위해 경기도 김포ㆍ파주ㆍ화성ㆍ판교ㆍ평택, 인천 청라 등에 대규모 주택을 공급하면서 수도권 2기 신도시 사업이 시작됐다. 1기 신도시(경기 분당ㆍ일산 등지)가 주로 서울 도심 반경 20km에 위치하고 있는 반면, 2기 신도시는 30km 이상 떨어진 곳에 조성돼 있다. 하지만 2기 신도시의 경우 2006년 판교 분양 때에는 큰 관심을 끌었지만 이후 인천 검단2지구, 경기 오산, 충남 아산 등지의 사업은 취소, 축소된 바 있다.

1기신도시 대표주자 분당, 부진 털고 반등

1기신도시의 대표 주자 ‘분당’은 서울 강남으로의 접근성이 좋아 90년대 경기도의 부촌으로 자리매김한 지역입니다. ‘천당 위에 분당’이란 말이 나올 정도로 그 위세가 대단했지만 금융위기 전후로 집값이 크게 하락했죠. 특히 준공 후 20년이 훌쩍 지난 노후 아파트들이 급증하면서 수요자들이 관심이 소원해졌습니다.

하지만 최근 분당신도시는 새롭게 조명 받고 있습니다. 통계청 주민등록인구현황에 따르면, 2014년 대비 2017년 10월 현재 분당신도시가 자리한 성남시 수정구의 인구는 6.4%p 증가했습니다(22만3539명 -> 23만7794명). 이는 동기간 경기 전체 인구 증가율 3.8%p 보다 2배 가량 높은 수치입니다. 2013년 바닥을 찍은 집값도 차츰 회복세를 보였고, 최근 1년 사이 분당 아파트 가격은 1기신도시 전체 평균보다 크게 올랐습니다.

분당이 재평가 받는 이유

이처럼 분당신도시가 재평가 받게 된 이유는 기본적으로 주거환경이 좋기 때문이란 것이 중론입니다. 분당은 계획된 신도시로 교통, 교육, 편의시설이 잘 갖춰져 있고 최근 뜨고 있는 정자동 카페거리처럼 여가시간을 보낼 수 있는 공간이 많습니다. 강남, 판교신도시와 인접해 직주근접이 가능하면서도 상대적으로 가격이 저렴한 것도 분당신도시의 매력입니다. 특히 8.2대책 이후 재건축과는 달리 규제가 덜한 리모델링에 대한 기대감이 커지면서 분당신도시에 수요자들의 관심이 이어진 것이죠.

광역교통망 확충되며 조명 받는 1기신도시

1기신도시 가운데 분당만 재조명 받는 것은 아닙니다. 완성된 인프라를 갖춘 1기신도시 가운데 광역교통망이 확충되는 지역의 경우도 마찬가지죠. 일례로 고양시에 위치한 일산신도시는 GTX(2023년 예정) 호재를 품고 있는데요. GTX가 예정대로 개통되면 삼성역까지 30분대 진입이 가능해지기 때문에 지역 가치가 오르고 있습니다. 게다가 일산신도시는 수도권 청약조정대상지역에서 제외됐기 때문에 실수요는 물론 투자수요까지 유입되는 추세입니다.

자족여건 강화한 2기 신도시

한국은 제조업국가 대한민국 GDP 상당수 경기도 산업단지에서 창출

2기신도시 주민들이 서울로 출퇴근할까? 결코 아니다. 2기신도시 배후에는 어마어마한 일자리가 있다. 일본이나 서구권 대도시와는 다르게 서울은 일찌감치 과밀억제권역을 지정하여 인구가 밀집할 수 있는 공장용지, 대학같은 인구집중시설을 수도권 교외로(성장관리권역) 대거 분산배치했다.(흔하게 비교하는 일본의 수도권은 임해지역에 산단이 조성되어 수도권 외곽에는 이렇다할 산업단지가 없다) 경기남부 북부 불문하고 대기업, 중소기업들의 산업용지가 국내에서 가장 많이 들어선곳이 바로 수도권 산업단지이다. 공장용지라고 소득수준이 낮을것이라 섣부른 판단을 하면 안된다. 대한민국은 수출 제조업 국가이며 GDP의 상당부분(61% 874조원)이 수도권 에서 창출된다.

수요가 늘어나는 1기신도시들은 교통 호재를 품고 있거나 강남 등 도심 접근성이 개선되는 곳들입니다. 이는 베드타운으로 전락한 1기신도시의 단점을 개선, 비로소 계획도시로서의 가치가 빛을 발하는 결과라 할 수 있는데요. 때문에 1기신도시의 단점을 타산지석(他山之石)으로 삼아 초기 계획단계부터 자족도시로서의 여건을 갖추고 조성 중인 2기신도시의 인기는 남다를 수밖에 없습니다.

제2외곽순환고속도로, 수도권 산업벨트 이어주는 수출창구

제2 외곽순환도로는 이러한 수도권 산업단지의 물류이동을 용이하게 하기 위하여 만드는 주요 교통망이다. 대부분 수도권의 산업단지를 지나게 되는데, 이들 지역에서 생산되는 물류 이동을 앞으로 제2외곽순환도로에서 담당하게 된다. 제2외곽 순환도로를 통해 직결되는 인천신항만을 통해 대외 수출 통로가 되며, 인천공항을 통해 첨단산업체품을 수출하게 된다. 앞으로 지가가 저렴하고 규제로부터 자유로운 제2외곽순환도 인근은 꾸준하게 성장하게될 곳이며 기업들의 집중과 대기업들의 투자가 이루어질 지역이다. 앞으로의 한국 GDP의 상당부분을 차지할곳이 바로 제2외곽순환고속도로를 따라 조성된 산업단지들인것이다.

산업단지에 양질의 인력공급 가능한 2기신도시

이러한 산업단지가 아무리 GDP기여도가 높아도 양질의 주거지와 양질의 도시가 없다면 근로자의 생활수준은 저하될것이고 근로자 이탈로 산업단지 경쟁력 저하로 이어질것이다. 하지만 정부에서는 2기신도시를 조성하여 서울/수도권 주거문제 해결함과 동시에 수도권 산업단지 근로자들을 위한 양질의 주거지를 조성한것이 바로 2기신도시이다. 왜 서울과 멀리 떨어진 2기신도시에 조성했을까 의하해 하지만, 서울에 종속된 도시가 아닌 독자적인 산업생태계를 갖춘 도시가 바로 2기신도시이다. 좋은 주거지에는 양질의 인력(근로자)이 산다. 2기신도시에 양질의 고학력 근로자들이 거주가 가능하게 되면서 수도권 산업단지내 고용의 질이 높아지게 되고 자연스레 산업단지에서 창출되는 GDP도 오르게 된다.

업그레이드되는 2기 신도시 배후 산업단지

수도권의 제조업체들은 과거 계획관리지역에 계획성 없이 조성된측면이 있다. 이들 산업단지내에서도 성공한 기업들은 새롭고 깔끔하게 조성된 산업단지에 입주하고 있다. 김포 한강신도시 배후로는 김포 양촌/학운일반산업단지,검단일반산업단지 같은 새로조성된 일반산업단지들이 대거 조성되었다. 파주 운정신도시 배후로는 파주LG디스플레이의 파주엘씨디 일반산업단지, 파주월롱첨단산업단지, 파주선유일반산업단지, 파주당동일반산업단지, 파주 신촌일반산업단지가 있다.경기남부 동탄신도시는 대기업의 밀도가 높은편인데, 화성일반/삼성전자나노시티/동탄일반/오산가장/등 대규모로 산업단지가 조성되어있다. 경기남부권의 산업단지는 대기업과 성공한 기업의 밀도가 높아 고소득근로자들을 많이 고용하고 있다. 그만큼 동탄신도시등 경기남부권 신도시들의 부동산가격이 탄탄하게 유지될 수 있는 이유도 거기에 있다. 파주 운정은 엘지디스플레이 라는 초거대 기업이 있지만 경기남부권에 비하면 대기업의 다양성이 다소 부족한 측면이 있다. (좋은기업이 엘지하나뿐이라는것..) 김포 한강신도시는 아직 배후 산업단지는 이렇다할 대기업이 없다. 그대신에 파주와 김포에는 문화와 미디어 등을 접목한 트랜디한 산업단지를 조성을 계획 했는데, 그것이 바로 파주출판문화정보산업단지(파주출반단지)와 김포 한강신도시 부근에 조성되는 김포시네폴리스일반지방산업단지(한강시네폴리스) 이다. 이미 파주출판단지는 대한민국의 대다수 유명 출판업체를 유치했고, 영상분야도 접목하여 영화제작사까지 유치에 성공하여 상당히 화려하고 트랜디한 분위기의 산업단지로 변신했다. 김포한강 시네폴리스도 파주출판단지와 유사한 컨셉으로 한강변의 산업단지로 조성되는데, IT계열,영상미디어 계열을 유치할것으로 보인다. 금년도 상반기중에 토지보상이 완료되었다. 이러한 양질의 고급 산업단지는 근방으로 확대되어 나갈 예정이다.

2기신도시 꾸준한 인구유입 / 양질의 고용환경 갖춰나갈가능성 높아.

2기신도시는 그만큼 1기신도시와는 약간 다른 배후환경을 지니고 있는편이다. 배후로 거대한 공업지구를 보유하여 자족이 어느정도 가능한 신도시로 만들어진것이다. 경기 남부권역은 삼성그룹을 중심으로한 여러 협력업체가 대거 포진하여 지역내에서 고소득 근로자를 고용하고 있으며, 경기서북부지역은 엘지그룹을 중심으로 미디어장치산업 중심의 양질의 고용환경을 만들어나가고 있다. 아직 경기남부에비해 경기북부는 대기업 진출환경이 어려운 편에 속하는데 대북 리스크 해소로 기업들의 대북진출환경이나 안보이슈가 해소되는 정치환경이 마련된다면 파주/김포지역은 고도의 지역경제 상승장이 만들어질 가능성이 높다. 대기업이나 해외유수 산업시설을 유치할 수 있기때문이다. 파주 엘지디스플레이도 남북경협 환경이 좋을때 조성된 산업단지 이다.

수도권 교외지역의 슬럼화 우려 불식시키는 2기신도시 고용환경

일부 미디어에서는 일본수도권을 예로들며 수도권 교외지역의 슬럼화를 예견하며 도심권 부동산의 미래만을 긍정적으로 그린다. 하지만 그 반대이다. 도심권의 인구나 출산율은 꾸준히 감소하고 고령화 되어가는반면 대기업 산업 단지가 있고 집값이 저렴한 2기신도시의 인구성장과 출산율은 꾸준하게 증가하고 있다. 한국 GDP의 상당수는 경기도 소재 대기업 산업단지에서 창출되고 신규고용도 이러한 경기도소재 산업단지에서 유발된다. 그 중심에 2기신도시가(동탄/송도/운정/한강등...) 있는데 과연 이들 2기신도시지역이 배후에 어떠한 산업시설도 없는 일본의 다마신도시같은 케이스처럼 몰락할 지는 미지수이다. 그 말은 바로 한국 제조업 산업의 몰락을 의미하는것이다. 더군다나 일본은 임해지역에 산업단지/업무지구가 모두 조성되어있고 일본의 신도시는 지진이나 지리적 환경때문에 저밀도 주거지로 조성되어 근린생활시설의 발달이 어렵다. 인구밀도가 낮아서 학원이나 상권등의 형성이 어렵다는 이야기이다. 뿐만아니라 대중교통도 서울처럼 환승시스템이 안되고 톨게이트비용이 너무비싸서 도쿄의 수도권 교외지역의 물리적/심리적 거리감이 서울수도권보다 월등하게 크고 고용환경도 매우 열악한 편에 속한다. 이렇게 일본 수도권과 서울수도권을 단순 생산인구 감소, 인구구조의 변화 에대한 예를 들며 단순 비교하는것은 너무나도 비분석적이고 정확하지 못한 주장이다.

한국판 실리콘밸리 판교신도시

그 대표적인 예가 ‘한국판 실리콘밸리’로 불리는 판교신도시입니다. 2008년 12월 최초 입주한 판교신도시는 2015년 테크노밸리가 준공하고 이후 글로벌 R&D센터의 착공 등에 힘입어 엔씨소프트, 안철수연구소, 네오위즈 등 굵직한 IT, 벤처기업의 입주가 시작되면서 집값도 수직 상승하기 시작했죠. 2017년 10월 현재 판교 아파트 3.3㎡당 매매가격은 2560만원으로 2009년 당시 가격인 2556만원을 넘어섰고요. 이러한 분위기에 힘입어 지난 7월 공급된 ‘판교 더샵 파스트파크’는 고분양가 논란에도 불구하고 평균 13.4대1로 1순위 마감, 4일만에 완판됐습니다.

인천의 랜드마크, 송도국제도시

올해로 개발 15년을 맞이한 송도국제도시의 발전도 눈부십니다. 경제자유구역으로 개발된 송도에는 최고층 빌딩인 동북아무역타워와 포스코타워, G-타워 등이 자리합니다. 포스코, 삼성, 동아제약, 셀트리온 등 국내외 유수기업들의 이전이 이어지며 인구 유입세도 수직 상승 중이죠. 통계청에 따르면 송도가 위치한 연수구의 최근 3년간 인구증감율은 8.0%p으로 인천에서 가장 빠르게 인구가 증가하는 것으로 조사됐습니다.

수요가 급증하자 부동산시장에도 훈풍이 불고 있습니다. 작년 10월 분양에 나선 힐스테이트레이크송도2차가 12.5대 1의 높은 경쟁률을 기록한 데 이어 올 7월 분양한 랜드마크시티센트럴더샵도 7.3대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐습니다. 때문에 이달 중 SK건설이 송도국제도시 중심(연수구 송도동 10-30,10-31번지)에 선보일 ‘송도 SK뷰 센트럴’에 대한 수요자들의 기대감도 더욱 커지는 상황인데요. 단지는 아파트(299가구, 전용 84㎡A,B), 오피스텔(180실, 전용 28, 30㎡), 근린생활시설(지상 1~2층, 총 96개 점포)이 함께 들어서는 복합단지입니다. 예정된 단지 앞으로 신세계복합몰, 롯데몰, 이랜드몰 등 대형 복합쇼핑몰이 들어서 인천의 대표 번화가로 자리매김 중입니다.

삼성을 품은 고덕국제신도시

올해 경기 분양시장에서 핫플레이스로 떠오른 곳은 바로 고덕국제신도시입니다. 국내 최대 규모로 삼성전자가 들어서는 고덕산업단지가 위치해 배후수요가 풍부한데다 SRT 개통으로 서울 접근성도 좋아졌기 때문이죠. 평택시 지가도 상승세입니다. 2016년 평택시 지가변동률은 4.2%로 수도권 전역에서 가장 큰 오름폭을 기록해 신도시 파워를 실감케 했습니다.

분양시장도 호조세입니다. 고덕국제신도시 첫 분양단지인 ‘고덕 파라곤’은 평균 경쟁률 49.4대1의 경쟁률로 4일만에 완판됐습니다. 지난 3월 분양한 ‘고덕국제신도시 제일 풍경채 센트럴’도 84.1대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감됐죠. 반면 같은 달 신도시 아닌 평택 원도심에서 공급한 ‘평택비전레이크푸르지오’의 경우 617가구 모집에 청약통장은 792개에 그쳐 사뭇 다른 분위기를 연출했습니다.

향후 10년, 2기신도시가 부동산시장을 주도할 것

이처럼 신도시가 일부 구도심과 달리 높은 인기를 보이는 이유는 다름 아닌 입지 때문입니다. 애초에 사람이 살기 편하게 교통, 인프라가 대대적으로 조성된 신도시와 그렇지 않은 곳과는 시간이 흐를수록 선호도의 차는 벌어지기 마련입니다.. 편리한 주거환경으로 다시금 주목 받는 1기신도시의 선례에서 2기신도시의 미래를 알수 있습니다. 10년쯤 뒤에는 자족여건까지 갖춘 2기신도시가 부동산시장을 주도하지 않을까 예측해 봅니다.