# 부동산 투자 지형도
# 정책을 읽으면 돈이 보인다.(정책에 맞서지 말고 적극 활용하라)
'정책에 맞서지 마라'는 격언이 있다. 아무리 똑똑한 투자자도 정책에 거스르면 성공하기 어렵다는 것이다. 투자에서 승자가 되려면 정부의 정책을 잘 읽어야 한다. 즉 정책을 잘 할용하는 능력이 필요하다. 부동산은 정책에 따라 움직이는 생물체이다. 주변에도 정책 흐름을 잘 타서 높은 투자 수익을 올리는 사람들이 많다. 돛단배가 순풍을 이용하여 목적지까지 힘들이지 않고 도달하는 것과 같은 원리이다. 요즘 들어 정부가 부동산 정책에 직접 개입하는 일이 잦아지면서 정책 변수의 비중이 높아지고 있다. 단기적으로는 부동산 시장에서 정책 변수가 70~80%까지 차지할 때도 있다. 오죽하면 '부동산 가격은 정부에게 물어 보라'는 우스갯소리까지 나올까? 정부 정책은 투자 결정에서 중요한 잣대가 될 수 밖에 없다.
서울 강남에 사는 자영업자 000씨는 2003년 9월 소형주택건설의무화제도가 시행될 것이라는 언론 보도를 접하고 뭔가 잡히는 '감'이 있었다. 강남권에 중대형 수요가 늘어나는 상황에서 재건축을 통해 평수를 못 늘리게 하면 일반 중대형 아파트의 가격이 오를 수밖에 없다고 생각했다. 소형주택건설의무화 제도는 수도권 과밀 억제 권역에서 재건축을 할 때에 전체 건립 예정 가구수의 60%이상을 전용 면적 85㎡(25.7평) 이하의 국민주택으로 짓도록 의무화한 것이다. 이전에는 과밀 억제 권역의 300가구 이상의 단지만 전체 가구 수의 20% 이상을 60㎡(18평)으로 짓도록 되어 있었다.
000씨는 투자처를 물색한 끝에 송파구 문정동의 올림픽 훼밀리타운 아파트를 골랐다. 1989년에 입주한 이 아파트는 105~224㎡(32~68평형) 4,494가구로 구성되어 중대형 중심의 대단지에 속했지만, 재건축 가능성이 적어서 값이 거의 오르지 않았던 곳이다. 000씨가 산 아파트는 142㎡(43평형)이었다. 당시 시세는 6억 9,000만원이었다. 000씨의 판단은 주효했다. 이 아파트는 대책이 나오고 나서 두달도 되지 않아 8억 5,000만원으로 1억 6,000만원이나 껑충 뛰었다.000씨는 재건축을 누르면 일반 아파트값이 풍선 효과 때문에 오를 수밖에 없다는 점을 알고 미리 움직였고 결국 큰 시세 차익을 얻었다.
노태우 정부 시절, 경기도 파주나 김포 등의 접경 지역에 투자를 했던 사람들도 마찬가지였다. 노태우 정부의 북방 정책에 이들 지역의 땅값이 천정부지로 치솟았다. 김영삼 정부의 준농림지 규제 완화 때에도 수도권 도로변의 논밭을 산 사람들 역시 큰 부자가 됐다. 김대중 정부가 그린벨트 해제를 본격 추진했을 때에는 대도시 주변의 그린벨트 내 땅 투자자들이 상당한 수익을 챙겼자.
노무현 정부가 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세하자 그 파장을 예상하고 미리 움직여 부자 대열에 오른 사람들이 많았다. 양도소득세를 무겁게 매기면, 외곽 지역 주택을 처분하고 똘똘한 중대형 한 채를 보유하려는 쏠림 현상이 나타날 것으로 내다본 것이다.
하지만 정부 정책의 흐름을 읽지 못해 손해를 본 사람들도 적지 않았다. 강원도나 충청권, 제주도에 있는 수익형 펜션에 투자하거나 펜션 부지를 매입한 사람들이 대표적인 예다. 10% 이상의 높은 수익을 보장한다는 광고를 믿고 수익형 펜션에 묻지마 투자를 했던 사람들은 지금도 골머리를 앓고 있다. 전체 면적 45평 이상의 펜션에 숙박업 등록을 의무화한 농림수산식품부의 규제가 시행되면서 상당수의 수익형 펜션 업체들이 부도가 나거나 공사를 중단했다.
시장이 지나치게 뜨거우면 이를 진정시키기 위한 정부의 규제가 반드시 뒤따른다. 수요층이 두텁지 않은 틈새 시장이 지나치게 과열되어 있을 때에는 일단 한 발 물러서는 것이 좋다. 실수요가 뒷받침되지 않기 때문에 금세 시장이 얼어붙고 규제가 풀리지 않는 한 되살아나기도 어렵다.
정보가 늦을 수밖에 없는 일반인들이 정책보다 앞설 수는 없다. 특히 정부 정책 가운데 미시적인 내용까지 내다보고 일일이 대처할 수 없는 노릇이다. 그러나 시장의 큰 흐름을 바꿔놓을 거시적인 내용은 일반인도 파악할 수 있다. 좀 늦더라도 정책의 큰 흐름을 활용하면 적어도 손해 볼 일은 없다. 주택 시장도 마찬가지이다.
# 선거가 집값을 끌어 올린다.
- 대통령 선거나 국회 의원 선거가 잇는 해다 되면 집값이 오를 것으로 기대하는 경우가 많습니다. 선거 때에는 돈이 ㅁ낳이 풀려 인플레이션 헤지 수요에 따른 자산을 선호하는 경향이 나타나기 때문에 집값이 오른다는 논리 입니다. 하지만 1990년대 이후 돈 선거 풍조가 사라지면서 이런 경향은 나타나지 않고 있습니다. 과거 대통령 선거 때의 집값 통계를 보면 김영삼 대통령이 당선된 1992년에는 전국의 집값이 전년 말 대비 5%내렸습니다. 15대 대통령 선거가 있던 1997년에는 2% 상승했고 2002년에는 16.4% 나 뛰었습니다. 1992년 당시 집값이 하락한 것은 '200만호 공급 쇼크'를 받았기 때문입니다. 1997년은 5년간의 조정을 끝내고 상승세로 돌아설 때이고 2002년은 외환 위기 건설업체들의 부도로 집을 짓지 않아 수급 불안으로 집값이 급등했던 때였습니다. 대선 재료보다는 당시 경제 여건이나 주택 시장 수금의 영향을 받았다고 볼수 있습니다.
물론 선거가 국지적으로는 부동산 시장에 영향을 주기도 합니다. 후보들이 내세운 개발 공약 때문입니다. 대표적인 사례가 노무현 대통령의 행정 수도 공약입니다. 당선된 이후, 2003년 충남 지역의 땅값은 4.8%올라 전국 평균을 옷돌았습니다. 연기나 공주 지역의 일부 땅값은 배 이상 오른 곳도 많았습니다. 2001년 6월 지방자치단체 선거에서 청계천 복원 공약을 내건 이명박 후보가 당선되면서 청계천 일대의 땅값이 천정부지로 치솟기도 했습니다.
위의 사례에서 보듯 당선된 후보가 어떤 공약을 내놓느냐에 따라 단기적으로 부동산 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 부동산은 실물결기, 금융 시장, 주택 수급, 정부 정책에 무게를 두는 것이 바람직 합니다.
# 부동산에도 기본적인 투자 흐름이 있다.
- 부동산에 투자하여 돈을 버는 가장 좋은 방법은 '싸게 사서 비싸게 파는 것'입니다. 어찌보면 간단할 것 같지만 일반인에게는 그리 쉬운 문제가 아닙니다. 부동산을 이용하여 돈을 벌려면 부동산 시장만의 독특한 속성을 잘 알고 있어야 합니다.
- 자본이 확대 재생산되는 지역을 눈여겨보되 변동성에 유의하라
상승장 때 아파트를 산다면, 실수요보다는 투자수요가 ㅁ낳은 지역이 낫습니다. 자본의 힘이 실수요보다는 투자 수요가 강하기 때문입니다. 그리고 투자 수요는 동네 수요보다는 지역밖 수요가 강합니다. 타지역 사람들까지 욕심을 낼 정도의 부동산이면 일단 투자 가치가 있는 부동산 가능성이 큽니다. 국지거 수요 단계를 넘어서야 가격이 많이 오를 수 있다는 말입니다.
간혹 일부 투기꾼들이 장난을 쳐서 시장을 왜곡시키는 경우는 있지만, 일반적으로 부동산 가격은 실수요보다는 투자 수요와 비례하는 경우가 많습니다. 실수요에다 투자 수요까지 겹친 곳이면 금상첨화일 것입니다.
2006년, 인천 검단 신도시 계획이 발표되자 주변의 아파트값이 하루 아침에 천정부지로 치솟았습니다. 인천 지역 주빈들은 이미 오래 전부터 검단 신도시 개발 계획에 대해 알고 있었습니다. 인천광역시가 검단 신도시를 개발하는 내용의 2020년 도시 기본 계획을 확정하여 건설교통부에 이미 승인을 얻어 놓은 상태였기 때문입니다. 처음에는 이런 사실이 알려진 뒤에도 값은 크게 오르지 않았습니다. 하지만 개발 재료가 매스컴을 타고 전국으로 알려지자 값이 크게 뛰기 시작했습니다. 국지성을 띠었던 재료가 전국화한 것입니다. 강남구 대치동 타워팰리스나 은마 아파트값이 바싼 것도 시골 농부까지 알 만큼 유명해졌기 때문이 아닐까? '청와대는 몰라도 은마 아파트는 안다'는 우스갯소리가 나올 정도였으니 말입니다. 2004~2006년 지방에서 토지보상자금을 받은 상당수의 사람들은 타워팰리스나 은마 아파트를 사들였다. '아파트를 살 때에는 택시 운전 기사가 아는 아파트를 사라'는 이야기가 있습니다. 일반 사람에게 널리 알려진 아파트는 그 만큼 이름값을 합니다. 마케팅 기법 중에 '노이즈 마케팅'이라는 것이 있습니다. 화젯거리를 만들어 소비자의 이목을 현혹시키는 수법으로 판매량을 닐리는 것입니다. 부정적이든 긍정적이든 어떤 이슈에 의해 그 상품이 ㅁ낳이 알려지면 그 만큼 상품 판매도 늘어납니다. 아파트도 유명세를 타는 곳을 사야 값이 잘 오르고 팔기도 수비습니다. 언론에서 관심의 대상이 되는 이슈 지역은 타지의 투자자도 항상 눈독을 들입니다.
다만 하락장일 때에는 이슈 지역의 낙폭이 다른 지역보다 더 클 수 있다는 점에 유의 해야 합니다. 외지인 투자 수요에 의해서 지나치게 가격이 부풀려저 고평가현상이 나타날 경우에는 더욱 그렇습니다. 따라서 상승기에 분위기에 들떠 이들 지역에서 고점에 '묻지마 투자'를 하는 것은 삼가야 합니다. 입지 못지 않게 가격도 매수 판단의 중요 잣대가 되어야 합니다.
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