# 뜨는 부동산의 조건
# 소형주택이 뜬다
- 1인 가구는 1980년대 총가구의 4.8%에 불과하였으나 2015년에는 27.2%로 520만 가구에 달한다. 이처럼 1인 가구가 급등한 이유는 사회 변화에 따라 결혼이 늦어지고, 성인이 되면 부모로부터 독립을 하는 경우가 과거보다 늘었기 때문이다.
- 1인 가구가 거주하기 적당한 주택 형태는 원룸형 오피스텔과 원룸형 도시형 생활주택이다. 하지만 이들 주택은 공급이 낳이 이뤄지고 있어 수요 대비 공급이 많은 곳은 투자를 피하는 것이 좋다.
- 최근에는 전통적인 투자 지표인 역세권, 학세권 이외에 물세권(한강이나 중랑천, 양재천 등과 같이 강이나 천 도는 호수를 조망할 수 있는 곳), 몰세권(쇼핑몰이 가까운 곳에 위치), 숲세권(산이나 숲 또는 대형 공원을 가까이에 두고 있는 입지조건)이 새롭게 뜨고 있다. 갈수록 경쟁이 치열해지는사회에서 삶의 안식처로서 집의 역할은 더욱 중요해지고 있다.
- 아파트 청약시장에서 가장 분양이 잘 되는 평행대는 현재 전용면적 60㎡(25평형)이다. 가구원 수 감소, 1~2인 가구의 증가, 아파트 평면의 개선등의 변화이다.
- 또한 임대수익률을 높일 수 있는 실제적인 노력을 기울일 필요가 있다. 엘리베이터를 설치하여 3층 이상의 임차인에게 높은 임대료를 받는다든지, 낡고 노후한 외관을 깨끗하게 페인트를 칠하고 타일을 붙인다든지 하여 사람들이 관심을 가질 수 있는 예쁜 건물로 만들 필요가 있다. 세입자가 멀물고 싶어지는 공간으로 만들어야 한다.
# 10년 후에도 후회 없는 부동산
# 부동산 투자 지도가 변하고 있다.
- 2015년 서울시에서는 서울 동북부 4개 구(노원, 도봉, 강북, 성북)를 신경제 중심지로 개발한다는 동북권 청사진을 발표했다. 만약 동북 4구 개발 청사진이 실현될 경우 노원역 인근은 동북 4구 170만 명과 인근 경기도 지역인 남양주, 동두천, 포천, 구리, 의정부의 150만 명 등 총 320만 명을 포괄하는 업무, 상업, 경제의 중심지가 될것이다. 그동안의 서울 베드타운 역할에서 벗어나 서울 강북의 새로운 업무 중심지로 도약할 것으로 기대된다.
- 강북의 중심으로 떠오른 용산. 가장 큰 호재는 용산공원 조성과 업무단지 조성이다. 용산민족공원은 2012년 국제 현상공모전을 통해 마련된 마스터플랜에 따라 용산공원 조성계획을 수립하기 위한 기본 설계를 진행 중에 있다. 2018년에 미군기지 이전이 완료되면 심층 조사를 마친 후 2019년 부터 착공을 개시하여 2027년까지 단계적으로 공원을 조성할 계획이다. 그렇게 되면 남산에서 용산으로 연결되는 대규모 녹지 축을 갖게 되어 향후 강북 부동산 발전의 중심 역할을 할 것으로 기대된다.
- 대표적인 재개발 지역인 한남뉴타운이 완성되면 대표적인 명품 주거지역이 될 것이다. 용산의 중심상권이 대기업이나 유명연예인들이 매입하면서 상한가를 높이고 있다.
- 또한 하얏트 호텔에서 국군재정관리단으로 연결되는 경리단길이 완성되면 새로운 상권이 형성되어 가격이 상승할 것이다.
- 서울역 일대는 호텔, 오피스텔, 컨벤션 및 상업시설로 개발될 예정이다. 아시아 컨벤션산업 허브를 목표로 개발이 이루어지면 많은 일자리와 생산유발 효과가 나타나게 될 것이다.
- 상암 DMC는 하늘공원, 평화공원 등이 지척에 있고 인천공항철도, 지하철 6호선, 경의선 환승역인 DMC역이 위치하고 있어서 서북권의 업무, 교통 중심지로 부상하고 있다.
- 부동산 가격에 상승과 하락의 사이클이 존재하는 것처럼 새로운 도시가 형성되면 그쪽으로 부동산 시장의 중심이 이동한다는 것을 우리는 경험을 통해 알고 있다. 우리가 한강 이북, 서울 강북 부동산 시장에 관심을 가져야 하는 이유이다.
# 10년 후에도 후회 없는 부동산 고르기
- 저금리시대를 맞아 수익형 부동산을 통해 노후를 준비하고 인대수익을 얻으려는 것은 당연하다. 수익형 부동산 투자 시 유의해야 할 투자 포인트를 몇가지 소개한다. 첫째, 임지가 좋아야 한다. 지하철역에서 도부 5분 이내의 역세권이 좋은 예이다. 둘째, 상가는 상권의 부침이 심해 보수적으로 접근하되 주변 임대와 매매 시세를 반드시 체크해 보아야 한다. 셋째, 기존 건물은 수익률이 낮기 대문에 개발이나 리모델링으로 가치가 상승할 수 있는 건물에 주목해야 한다. 넷째, 구입 후 임대관리가 중요하다.
# 부동산 투자의 재발견
# 아파트 청약할 대 알아야 할 것들
- 내집을 마련하는 가장 고전적인 방법의 하나가 신규로 분양하는 아파트를 구입하는 방법이다. 신규 아파트를 분양받으려면 청약통장이 필요한데 청약통장에는 청약저축, 청약예금, 청약부금, 주택청약 종합저축 등이 있다. 청약통장 가입 시 주의할 점은 금융기관을 통해 주택청약종합저축, 청약저축, 청약예금, 청약부금 중 1인 1계좌만 보유할수 있다는 것이다.
- 청약저축에 가입하고 일정 자격 요건을 갖추면 공공택지에서 LH공사 등이 분양하는 국민주택(공공주택)을 청약할 수 있다. 청약저축은 무주택세대 구성원만 가입이 가능한데 유망 입지에 당첨이 될 경우 수억 원대의 높은 투자차익을 얻을 수 있어서 청약 우선순위를 얻기 위해 내 집 마련을 미루는 경우가 나타나기도 했다. 서울 송파 위례신도시, 판교신도시, 서울 내곡지구, 세곡지구, 마곡지구 등이 대표적이다. 하지만 청약저축은 현재 신규 가입이 불가하나. 2008년 4월 1일부터 신규 취급이 중단되었기 때문이다.
- 청약저축을 통해 분양을 받으려면 매월 약정납입일에 월 저축금을 1순위에 해당하는 기간 이상 납입하고 이정 청약자격을 갖추어야 한다. 적립방법은 회차별 2만원 이상 부터 10만원까지 5,000원 단위로 자유롭게 납입이 가능하다. 여기서 주의할 점은 순차제에 따라 입주자를 선정하므로 전용면적 40㎡를 초과하는 주택에 청약하고자 할 경우 회차별로 10만원을 납입하는 게 유리하다.
- 좀더 자세히 설명하면 전용면적 40㎡ 초과 주택의 입주자 선정 1순위는 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정금액이 많은 사람이다. 반면 전용면적 40㎡이하 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정 회차가 많은 사람이다. 대부분의 아파트가 전용 면적 ㎡ 초과로 공급되는 점을 고려하면 닙입인정금액이 많아야 하므로 최고 금액인 10만원을 납입하는 게 좋다는 의미이다.
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