# 아파트 청약할 때 알아야 할 것들(2)
이어서 설명하겠습니다.
- 좀 더 자세히 설명하면 전용면적 40㎡ 초과 주택의 입주자 선정 1순위는 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정금액이 많은 사람이다. 반면 전용면적 40㎡이하 주택은 3년 이상 무주택 세대구성원으로서 납입인정 회차가 많은 사람이다. 대부분의 아파트가 전용면적 40㎡초과로 공급되는 점을 고려하면 납입인정금액이 많아야 하므로 최고 금액인 10만원을 납입하는 게 좋다는 의미이다.
한편 청양저축통장을 가지고 있는 사람은 민영주택에도 청약할 수 있는데 입주자 모집공고일 전날까지 청약저축의 납입인정금액 범위 내에서 청약예금으로 전환이 가능하다.
청약부금은 민간택지에서 공급하는 민영주택에 청약할 수 있는 통장이다. 이러한 청약저축과 청약부금은 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 분양받을 수 있는 반면에 청약예금은 85㎡를 초과하는 공공아파트를 포함해 모든 민영아파트를 분양받을 수 있는 통장이라고 이해하면 된다. 그런데 이렇게 이원화되어 있는 청약제도에 대한 일대 손질이 가해지는데 그것이 바로 주택청약종합저축이다.
주택청약종합저축은 기존의 청약저축과 청약예금, 청약부금의 기능을 하나로 통합해 국민주택 및 민영주택에 모두 청약이 가능한 '만능통장'으로 불리며, 2009년 5월 6일 출치시어 2016년 8월 말 기준 전체 청약통장 가입자(2,092만 1,395명)의 89.6%에 해당하는 1,874만 7,989명이 가입했다. 이중에 가입한 지 1년이 넘은 1순위자는 1,017만 명에 달한다. 신규로 청약통장을 만드는 사람은 주택청약종합저축만을 가입할 것이기 때문에 주택청약종합저축의 점유율은 시간이 흐를수록 높아질 전망이다.
이처럼 주택청약종합저축이 인기를 끄는 이유는 무주택 세대구성원과 연령에 관계없이, 외국인 거주자를 포함해 누구나 1인 1계좌 가입이 가능하기 때문이다. 즉 미성년자도 가입이 가능하여 2년 이상 계좌를 유지하면 제1금융기관의 1년 정기예금 금리보다 높은 이자를 주기 때문에 자녀의 적금 마련 차원에서도 많이 가입되고 있다.
2016년 8월 현재 주택청약종합저축 통장을 2년 이상 유지할 경우 적용 이자율은 연 1.8%이다. 적용 이자율은 정부 고시에 의해 변동될 수 있고, 변경일 기준으로 변경 후 이자율이 적용된다. 2009년 출시 당시에는 2년 이상 유지 시 연 4.5% 이자를 줬지만 기준금리가 내려가면서 연 1.8%로 많이 하락한 상태이다.
주택청약종합저축은 자유롭게 적립해도 되지만 납입인정금액, 인정 회자츨 산정하는 경우에는 매월 약정납입일에 연체 없이 납입해야 유리하다. 저축 가능 금액은 각 회차당 2만원 이상 50만원 이하로 자유롭게 납입하면 된다.
주택청약종합저축에 가입하면 소득공제 혜택도 있는데 총 급여액이 7,000만 원 이하 근로소득이 있는 거주자로서 과세 연도 중 주택을 소유하지 않은 세대주는 과세 연도 납입금액(연 240만 원 한도)의 40%(최대 96만원)까지 소득공제가 가능하다.
청약자격(순위)발생은 국민주택에 청약하는 경우와 민영주택에 청약하는 경우가 다르다. 먼저 수도권9서울,인천,경기)에서 국민주택에 청약하는 경우 1순위가 되려면 입주자 모집공고일 현재 기준으로 가입 후 12개월이 경과하고 납입인정 회차가 12회차 이상이어야 한다. 반면 수도권 이외 지역은 가입후 6개월이 경과하고 납입인정 회차가 6회차 이상이어야 하낟. 단, 주의할 점은 적립금을 연체할 경우 회차에 대한 납입인정이 지연되어 순위 발생이 늦어질 수 있다는 것이다.
민영주택에 청약하려는 경우에는 입주자 모집공고일 현재 납입인정금액이 신청하고자 하는 면적의 지역별 청약 예치기준 금액 이상이어야 한다. 수도권에서 1순위는 가입 후 12개월이 경과해야 하고 수도권 이외 지역은 가입 후 6개월이 경과하면 된다.
만약 서울지역 거주자이고 주택청약종합저축 300만원 통장을 가지고 있는 사람이 방이 4개가 필요해서 전용면적 102㎡ 아파트에 청약하고 싶다면 더 큰 평형대로의 변경은 입주자 모집공고일 전날까지 해당 평형 청약예칙므을 추가로 예치하면 된다. 즉, 서울의 102㎡ 이하는 600만원이 필요하므로 부족한 300만원을 추가로 예치하면 된다.
반대로 102 아파트에 청약할 수 있는 청약통장을 가지고 있는 사람이 마음이 바뀌어 85㎡ 아파트에 청약하고 싶다면 어떻게 하면 될까? 작은 면적으로의 변경은 특별한 조치 없이 아무 때나 가능하므로 기본 청약통장으로 더 작은 평형대로 청약이 가능하다.
청약을 할 때 이러한 기본적인 내용을 숙지한 후, 청약하고자 하는 아파타의 입주자 공고문을 잘 읽어보고 청약에 나서면 많은 도움이 될 것이다. 요즘에는 인터넷 청약이 대부분인데 국민은행에서 청약토장을 가입했을 경우 국민은행 청약 홈페이지에서 신청하면 되고 국민은행 이외의 청약통장을 가지고 있는 사람은 금융결제원의 '아파트 투유' 사이트에서 청약을 신청하면 된다.
수십 대 일의 경쟁률을 뚫고 당첨이 됐다면 내 집 마련에 대한 꿈을 현실화시크는 것과 함께 경쟁률이 높은 만큼 프리미엄도 형성되어 자산 가치 증식 효과도 있다. 따라서 내 닙 마련을 고민하고 있는 사람이라면 최우선적으로 주택청약종합저축에 가입할 것을 추천하고 싶다. 그리고 매일 발행되는 신문이나 부동산 정보업체의 분양정보를 인터넷을 통해 검색하여 향후 투자 가치가 있고 살기 좋은 곳을 꾸준히 찾아야 한다.
신규 분양 아파트는 일반적으로 분양가의 10%에 해당하는 초기 계약금만 있으면 청약이 가능하고 중도금은 아파트를 분양하는 건설회사에서 대출해주므로 잔금 납입까지는 2년에서 2년 6개월 정도의 시잔적 여유가 있어서 2개월 이내에 잔금까지 내야 하는 기존 아파트 매입보다는 여유가 있다.
따라서 본인의 소득과 자금 마련 계획을 꼼꼼히 따져 아파트를 분양 받아야 한다. 만약 잔금이 부족하면 아파트를 전세 놓거나 아파트 담보대출을 받아 자금을 마련하는 방법도 있으니 참고 하기 바란다.
# 청약가점제의 모든 것
- 신규 분양 아파트를 분양받으려면 무조건 청약통장이 있어야 한다. 그런데 또 한가지 중요한 것이 있다. 아파트를 청약할 대 적용되는 청약가점제이다.
청약가점제란 동일 순위 내 경쟁이 있을 경우 무주택 기간, 부양 가족 수 및 청약통장 가입 기간을 기준으로 점수를 매기고 점수가 높은 순으로 당첨자를 결정하는 제도를 말한다. 가점제는 총 84점 만점으로 부양가족수(35점), 무주택 기간(32점), 청약통장 가입기간(17점)으로 구성된다.
부양가족 수는 자신을 뺀 나무지 가족 수를 의미한다. 부양가족 1명당 5점씩 늘어나므로 만점을 받으려면 6명을 넘겨야 한다. 양가 부모를 부양가족에 포함시키려면 3년 이상 주민등록등본에 등재돼 있어야 한다.
무주택 기간은 결혼 여부에 따라 산정 방법이 달라진다. 미혼인 경우 만 30세가 되는 날부터 해당 아파트의 입주자 모집공고일까지가 무주택 기간으로 산정된다. 만약 28세이고 결혼 전이라면 무주택 기간에 대한 가점은 0점이다. 반면 결혼을 한 경우에는 만 30세 전이더라도 혼인 신고일 부터 무주택 기간으로산정하기 때문에 상대적으로 유리하다. 무주택 기간에 대해 매년 2점(최초 2점부터 시작)이 더해지기 때문에 15년 이상 무주택 기간이면 만점인 32점을 받을 수 있다.
청약통장 가입기간 가점은 매년 1점(통장 6개월 유지 시 2점부터 시작, 1년 이상이면 3점)씩 주어져 무주택 기간처럼 15년을 넘기면 만점인 17점을 받을수 있다.
청약가점제도에 따른 가점을 받기가 쉽지 않아 최고 인기 단지인 경우에도 가점 최고점이 60~70점에 그치는 경우가 대부분이다. 또한 2015년 청약 자격 완화로 1순위 청약자만 1,217만 7,520명(2016년 8월 기준)에 달해, 당첨 확률ㅇ르 높이려면 우선 청약가점제 부터 숙지할 필요가 있다.
민영주택 일반 공급에서는 전용면적 85㎡이하에서는 가점제 비율이 40%이고, 추첨제 비율이 60%인데 시,군,구청장이 비율에 대해서는 탄력적으로 조정할 수 있다. 단, 2016년 11.3대책에 따른 조정 대상지역은 85㎡ 이하에서 가점제 비율은 40%로 유지된다. 전용면적 85㎡초과에 대해서는 100%추첨제로 운영된다.
만약 본인의 점수가 높지 않다면 당첨확률을 높이기 위해 전용면적 85㎡초과 아파트에 청약하는 것도 하나의 방법이다. 그러나 2기신도시처럼 수도권에 있는 공공택지지구(그린벨트 해제 면적이 50% 이상인 지역)내 물량 역시 85㎡이하는 100% 가점제를 적용하고 85㎡초과도 절반은 가점제를 적용한다.
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