학교 행정실 업무 배우기

불황에 강한 수익성 부동산

수익성 부동산은 우리가 가야 할 길입니다. 반드시 알아야 할 기본적인 동산입니다. 만약 일하지 않고(정확히 말하면 근로소 득으로 벌지 않고) 임대소득으로 살고 싶다면 수익성 부동산에 통하여야 하며 수익률은 기본입니다. 요즘 같은 불황에 수익성 부동산은 효자 노릇을 합니다. 만약 수익성 있는 부동산이 없이 불황에 팔리 지 않아 생활비를 투자용 부동산에 치우쳐 있다면 까먹을 수밖에 없고 이자 부담이 크면 개인파산에 이를 수도 있습니다.

수익률이 좋으냐 나쁘냐 흔히들 묻습니다. 수익성 부동산을 살 때 가장 먼저 고려해야 할 점이습니다. 그럼, 수익률을 결정할 때 어느 정도 되어야 수익률이 좋다고 할까요?

수익률은 10%를 기준으로 보고 그보다 높으면 수익률이 좋 은 것이고 그보다 낮으면 수익률이 나쁘다고 판단합니다 왜 10%일까요무 그 기준은 은행이자일 것입니다. 부동산에서 수익성 부동산 은 은행이자보다 많이 나와야 수익률이 좋다고 볼 수 있겠습니다. IMF 때와 같이 예금을 하면 이자가 17% 심지어 20%까지 올 라갔다면 10%의 수익성 부동산은 결코 높다고 볼 수 없습니다. 이럴 때는 오히려 예금을 혀는 것이 낫습니다. 그러나 수익성 부동산 대부-분은 예금을 상회하는 것이 많습니다. 그래야 부동산에서 발생하는 불편한 점을 상쇄하기 때문이습니다. 예금은 은행에 돈을 넣어두면 이자가 착착 나오는데, 부동산 은 세입자에게 매달 전화해서 월세 받아야 하고 세금문제 신경 써야 하고 수리도 해줘야 하고 임차인의 나가면 부동산중개업소 에 내놔야 하고 예금에 비해서 불편한 일이 한두 가지가 아닙니다.

10%는 얼마일까? 실투자금 3억에 월세 약 250만 원 정도 나온다면 수익률 10% 입니다. 일 년은 12달이므로 3.000만 원이 10%인데 12로 나눠야 합니다. 이것도 복잡하다면 3억 넣고 300만 원 나오면 대충 10% 이상이 라고 보면 됩니다. 그럼 수익성 부동산을 여 러 개 놓고 어떤 것이 좋은지 생각해 보기로 합니다.

첫째 소형 아파트를 놓고 보겠습니다. 서울이나 수도권 아파트는 수익성이 현저히 떨어집니다. 월 세만을 놓아서 수익률 109£를 내는 아파트는 드뭅니다. 월세는 보증금 500만 원에 30만 원이 기본입니다. 보증금이 다소 낮다 하여도 월세 30만 원은 거의 기본이라고 볼 수 있습니다. 현재 수도권에 4,000만 원 이하의 아파트는 거의 전멸했다고 봅니다. 소형 아파트 가격이 다 올랐기 때문입니다. 경기도 어딘가에 있기는 하지만 일반적이 아닙니다. 웬만한 아파트는 수익률 5% 넘기 힘들며 서울 강남의 고가 아파트는 3%도 채 되지 않습니다. 아파트는 일반매매보다 경매가 유리합니다. 왜냐하면 일반매 배로 산다면 LTV, DIT 규제 때문에 4,000만 원짜리 아파트에 대 출이 2,000만 원이 채 나오지 않으며 500만 원의 보증금을 넣는다 해도 실투지금은 1,500만 원이 들어갑니다. 그럼 2,000만 원 에 대한 이자가 8%일 때 약 14만 원 정도 나오는데 월세는 30만 원이라면 수익은 16만 원 정도 될 것입니다. 그럼 1,500만 원 실투자금에 16만 원 수익이니 10%가 넘습니다.

만약 이것이 경매로 나왔다면 어떻겠습니까? 4,000만 원에 최소 70%까지 대출이 가능하니 2,800만 원가 지 대출이 나오고 500만 원 보증금에 월세 30만 원의 조건이 같 다면 실투자금 700만 원에 대출이자 18만 원이니 30만 원 - 18만 원: 12만 원입니다. 즉 700만 원 실투자금에 12만 원 수익이니

수익률이 20% 가까이 나옵니다. 여기서 취등록세 등 부대비 넣지 않았습니다. 경매가 일반매매보다는 훨씬 좋은 것은 대출이 많이 나와 수익률이 더 좋다는 것이습니다. 게다가 경매는 한꺼번에 많은 것을 살 수 있습니다. 그러나 아파트는 수익성 부동산으로서 적당하려면 4,000만 원 이하여야 적당합니다. 다기구와 비교해 보았을 때 아 파트가 관리에 있어서 유리한 점(수리, 관리실, 임대 편함, 내구성 등 등)이 있긴 하지만 타기-구에 비해서 그리 큰 장점은 아닙니다. 어 카피 유리창 깨지면 끼워 줘야 하고 도배 장판 더 러워지면 갈아 줘야 하니 말입니다. 그럼 왜 4,000만 원 이하일까요? 아파트 10채를 샀다고 칩시다. 그럼 가격이 4억이 되겠네요. 그럼 4억짜리 다가구는 방이 몇 개일까? 지방의 다가구는 방이 18개, 제가 경매로 낙찰 받은 것은 36 개짜리도 있습니다. 방이 18개라고 봤을 때 다같이 월세 30만 원 을 받는다면 다가구가 아파트보다 훨씬 유리하다는 것이습니다. 4억짜리 다가구를 경매로 낙찰을 받았다고 칩시다. 방이 18 개이며 월세 30만 원씩 나온다면 540만 원이 됩니다.(위의 아파트 는 300만 원이니 240만 원이 더 많습니다.) 그럼 다가규는 대출이 얼마 나 나올까요? 만약 대출 받을 때 방빼기를 한다면 답이 없습니다. 그러나 제2금융권을 이용한다면 대출이 50%까지도 나오고 잘하면 60%까지도 가능합니다. 계산하기 쉽게 대출을 50% 받을 수 있다고 보고 2억을 대출 받았습니다. 물론 대출이자는 약 10%로 받았다고 한다면 이자 가 월 170만 원 정도 될 것입니다. 그렇다면 월세 540만 원 170만 원- 370만 원이 월소득입니다. 게다가 300만 원씩 보증 금을 받는다면 5,400만 원이 되며 실투자금은 약 1억 5,000만 원 투자해서 370만 원이니 30% 가까이 수익성이 됩니다.

그리고 다가구는 전세를 일부 놓아 실투자금을 줄일 수도 있습니다. 전세를 몇 개 놓으면 수익률이 더 올라갈 수도 있겠습니다. 그러나 아파트 경우는 대출이 80%까지 있다면 전세 놓기 힘듭니다. 수익률을 조절할 수가 없습니다. 위의 경우처럼 1억 5,000만 원 실투자에 370만 원의 수익을 얻는다면, 수익률이 10%가 정상이라고 봤을 때 4억 정도 실투자 로 얻을 수 있는 수익과 같으므로 내가 370만 원의 월세를 만들 어놓는 순간 4억-1억 5.000=2억 5,000은 싸게 산 꼴이고 2억 5,000을 더 붙여서 팔 수도 있다는 뜻이 됩니다. 원룸도 수익 성만 좋게 만들어놓는다면 팔리는 부동산이 라는 것이습니다. 물론 원룸을 부동산중개업소에서 수익률 10%라고 소개 하는 새 것을 산다면 이미 비싼 값에 산 것이고 이젠 떨어질 수 밖에 없는 것 입 니다. 여기서 수익률을 높게 만들려면 경매가 필수입니다. 그리고 수익률에 대한 이해와 시장조사, 미래가치는 기본이 됩니다. 서울의 웬만한 다가구는 15억 정도의 매매가에 월세가 400만 원 정도 나옵니다. 수익률 3%에 도전하고 있습니다. 물론 더 좋은 것 도 있지만 찾기 힘들며 요즘엔 경매시장에선 구경하기도 힘듭니다. 대부분은 경매로 산다면 이자내기도 빠듯하며 월세를 받아도 이자를 더 내기도 합니다. 왜냐햐면 재개발 때문입니다. 다가구가 재개발 때문에 매매가가 상승하여 무지하게 올랐기 때문입니다. 상가는 어떻습니까? 상가는 요즘 서울 대부분의 역세권 상가가 수익률 3%에 도전 합니다. 수익률 3%보다 차라리 정기적금 6%를 넘어 7% 가까이 가는데 적금을 들지 왜 상가를 사겠습니까? 상가는 사업차등록을 한 임대차쳬 약서를 썼다면 임대사업자로 등록을 하지 않아도 세무서 직권으로 임대사업자로 등록됩니다. 세원 노출이 쉬워서, 주택보다 상가는 더 많은 리스크를 안 고 있습니다. 상권이 죽은 지역의 상가는 잘 팔리지도 않고 세입 자가 들어오지도 않아서 애물단지가 됩니다. 어떤 분은 아파트 단지 내 상가를 분양받았는테 7년째 한 번 도 상가에 세입자를 넣지도 못했다고 합니다. 그만큼 골칫거리가 되기 쉽다는 것을 상가에 세입자를 넣어 보면서 느꼈습니다.

임대사업을 해야 하는 이유

1. 안정적이다

임대사업은 안정적인 수익을 올릴 수 있습니다. 어머니는 제가 어렸을 적부터 이렇게 말씀하시곤 했습니다. 안정적인 직장에 다녀 라. 그래서 항상 공무원이나 선생님이 되라 그러셨습니다. 평생직장의 개념을 가진 회사가 일본에는 아직 많이 있을지 모르지만 한국은 이미 IMF 때 사라졌습니다. 삼성전자는 50대 이상 의 비율이 1.3%라고 합니다. 회사가 젊다는 의미로 받아들일 수 도 있지만 그만큼 50세 이전에 그만두는 직원이 많다는 점도 됩니다. 삼성전자가 이럴진대 다른 회사는 오죽하겠습니까? 아마 도 평생직장을 보장하는 회사가 있다면 신문에 날 일이습니다. 그런 면에서 임대수익은 우리에게 더 절실합니다. 부동산에서 재개발. 분양권, 재건축 등 트렌드가 최고조일 때 돈 벌어 수익형 부동산에 투자하지 않은 사람들치고 안정적으로 사는 전문가는 없습니다.

2. 불황에 강하다

경기가 좋지 않아도 꾸준히 수익을 올릴 수 있습니다. 불황이 되면 가장 먼저 얼어붙는 것이 부동산과 주식 시장입니다. 주식은 값이 떨어지기는 하지만 팔리기라도 합니다. 부동산은 떨어지면 급매로 내놓아도 팔리질 않습니다. 사람이 직접 사는 것이라 그럴 것입니다. 새 아파트에 입주해야 하는데 살고 있는 아파트가 팔리지 않아서 들어가지 못하는 경우가 종종 있습니다. 소유하고 있는 집 이 많아도 불황기에는 팔리질 않아서 생활비가 없는 집거지(하우 스푸어)가 생겨납니다. 임대사업까지 할 필요가 있냐고 하던 빌라 신축업차를 만났습니다. 예전에 호황일 때는 빌라가 지어지기도 전에 전부 팔려 나가서 다른 부지 물색하러 다녔습니다. 그런데 금융위기가 터지자 빌라를 지어도 분양이 안 되니 땅 대출 받은 돈과 건축비 등의 이자로 한 달에 수천만 원이 듭니다. 한 달에 300만 원씩 벌어 봐 야 일 년이면 3,600만 원이지만, 빌라 한 채 팔면 바로 3,000만 원 남는데 뭐 하러 머 리 아프게 임대사업 하느냐더니 요즘엔 생각이 바뀌 었습니다. 불황기 에는 전부 어렵습니다. 세입자들도 돈이 안 돌아 월세 내기 빠듯한 사람도 많습니다. 하지만 요즘같은 불황기에 빌라신축업자와 같이 꽁꽁 묶여 있는 것보다는 임대사업이 훨씬 낫습니다.

3. 오래도록 수입이 일정하다

평균수명이 길어졌습니다. 80세를 평균수명뜨 봤을 때 공 무원이라면 60세 전후에 은퇴를 합니다. 물론 일반회사틀 다닌 다면 더 빨리 그만두어야 할 것입니다. 은퇴를 하고 20년 이상 더 산다고 봐야 합니다. 그동안 먹고 살 것을 마련해야 합니다. 한 달에 생활비로 300만 원이 들어간다고 봤을 때, 1년이면 3,600만 원, 10년이면 3억 6,000만 원, 20년이면 7억 2,000만 원 이 되겠습니다. 거주할 아파트 가격을 더해서 은퇴할 때 10억은 있어 야 한다고 해서 한때 10억 모으기 열풍이 불었습니다. 그러나 은퇴할 때 10억 가지고 은퇴하는 사람이 몇이나 될까? 은퇴하고 마땅히 일할 직장이 있는 것도 아닙니다. 어쩔 수 없이 아파트 경비 를 하거나 청소 하는 일로 다운그레이드 됩니다. 그래서 은퇴자 들이 가장 선호하는 것이 임대사업일 것입니다. 원룸을 사든 상가를 사든 마찬가지 입니다. 한 달에 월 300만 원 나온다면 10년이건 20년이건 이론상으로 버틸 수 있습니다. 물론 건물의 노후화, 임대조건, 주변상황에 따라 많이 달라지겠지만 현금을 가지고 있는 것보다는 오랫동안 가치와 수익을 올릴 수 있습니다.

耳. 시간에서 자유.롭다

병 원을 개업한 내과 의사가 있습니다. 환자 한 사람을 보면 환자부담금과 의료보험 합해서 만 원 정 도 된다고 합니다. 하루 동안 눈이 팽팽 돌아가게 환자를 본다면 100명 정도 된다고 합니다. 하루에 100만 원이고 한 달에 휴무4 일 쉬고 26일 일하면 2,600만 원이 됩니다. 여기서 간호사, 건물 임대료, 의료기기 리스료, 대출금, 공과금 .등등을 빼면 1,000만 원 정도 남는다고 합니다. 아주 양호한 의사가 이 정도입니다. 자 1 ,000만 원을 버는 의사와 500만 원을 버는 임대업자가 있 습니다. 그럼 어느 편이 더 시간적으로 자유로울까요? 삶의 질에 서도 많은 차이가 나겠습니다. 물론 수입에서는 의사가 훨씬 낫습니다. 하지만 의사는 환자틀 보느라 별로 시간이 없습니다. 여름휴 도 남들 몰리는 7월 말과 8월 초를 이용해야 하고 해외여행을 가려 해도 추석 연휴나 설을 이용해야 합니다. 부원장 두면 된다

1 ,000만 원 남는데 부원장 800만 원 주면 뭐 남습니까? 의사 가 사회적 지위와 높은 수입을 얻을지 몰라도 500만 원 버는 임 대업자의 삶의 질은 훨씬 더 낫습니다. 해외여행을 다녀도 미수 기인 4-5월에 가면 비행기, 숙박 모든 것이 할인되습니다. 평일에도

시간이 많아서 취미생활과 여가생활을 즐길 수 있습니다. 시간 을 마음대로 쓸 수 있으니 삶의 질은 임대업자가 더 낫다고 볼 수 있습니다. 얼마 전에 친구가 이런 얘기를 했습니다. 우리 동남아에 집 한 채 사놔야 되는 것 야니야? 그 친구가 필리핀에 집 사놓고 골프 치면서 여생 즐기려면 임대사업은 필수입니다. 시간에서 자유로우면 할 일이 훨씬 더 많습니다. 여행전문가가 되 어 전국 일주를 할 수도 있고 세계 일주를 할 수도 있습니다. 사진작가가 될 수도 있고 돈의 여유가 많지 않다면 극장에서 아니면 집에서 하루 종일 영화만 볼 수도 있습니다. 시간의 자유는 우리가 생각한 어떤 자유보다 훨씬 더 많은 자유입니다. 나름 성공하신 분들이 종종 하는 말이 있습니다. ‘시간이 없어서 못 놀지, 돈이 없어서 못 노냐?'

5. 일석 이조입니다.

현금 10억이 있거나 월 300만 원 나오는 10억짜리 부동산이 있다고 칩시다. 산술적으로만 계산해서 현금 10억은 30년간 300 만 원씩 쓰면 모두 사라지는데 비해서 10억짜리 부동산은 300만 원씩 쓰고도 10년 후에는 건물과 땅이 남습니다. 현금이거나 연금 형태라면 같은 300만 원이라 하디 라도 물가 가 오르니 오이 려 처음 가지고 있을 때보다 돈의 가치가 줄어들기도 하겠습니다. 그러나 부동산은 그 반대입니다. 물가에 따라서 오를 것이고 노후화로 가치가 다소 떨어지겠지만 땅의 가치는 영원하며, 재개발 등 건물의 가치를 상쇄하고도 남을 만큼 가치가 있습니다.