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서울 고덕이 뜬다…가격 급등에 분양권 웃돈

서울 변방으로 취급 받던 서울 고덕이 뜨고 있습니다. 재건축으로 인한 아파트 청약 열기가 식을 줄을 모릅니다. 지난해 11•3대책 발표 이후에도 아파트 청약에 수요자들이 몰리고, 새 아파트의 가격이 급등하면서 ‘피 끓는 고덕’이라는 말이 나오기도 했습니다. 여기서 ‘피’는 사람의 ‘피(血)’가 아닌 아파트 분양권 웃돈인 프리미엄(Premium)의 ‘피(P)’입니다.

잇따른 부동산 규제에도 고덕 재건축 열기 후끈

문재인 정부는 6•19부동산대책에 이어 8•2부동산대책, 10•24가계부채 종합대책 등을 쏟아내며 부동산과 전쟁을 치르고 있습니다. 이런 탓에 급등하던 아파트값이 약보합세에 접어들면서 수요자들의 눈치보기가 시작됐습니다.

“정부의 8.2부동산 규제로 임대수익을 많이 얻을 수 있는 오피스텔로 투자자들이 몰리고 있다. 역세권 오피스텔은 전통적으로 임차인들의 선호도가 높아 공실률이 낮고 수익을 높게 얻을 수 있어 자산가치가 좋기 때문이다.”

정부의 8.2부동산 대책 이후 부동산 업계의 전문가들이 “지하철역과 인접할수록 이동이 편리하고 주변 상권이 잘 갖춰져 있어 임차인들의 선호도가 꾸준하다”며 진단한 부동산 시장 상황이다.

위퍼스트(시행사)가 서울 강동구 고덕동 일대에 선보인 ‘고덕역 더퍼스트’도 고덕역 바로 앞 10m 거리에 위치해 초역세권으로 시장의 눈길을 끌고 있다. 지하철 5호선 고덕역 4번 출구 바로 앞에 있고, 2023년 지하철 9호선 환승역으로 개통되면 강남의 업무지역까지 15분이면 이동이 가능해지기 때문이다. 한영외고, 한영고, 배재고 등 전구 최상위권 수준의 명문학군이라는 것도 강점이다.

고덕역 더 퍼스트는 지하 6층~지상 20층 전용면적 19~36㎡ 총 410실 규모로, 지하층은 주차장이고 지상 1층~4층은 연면적 6,288㎡ 규모의 상가시설이, 지상 5층~20층에는 오피스텔이 들어선다. 원룸 구조의 스튜디오타입부터 별도의 방을 갖춘 1.5룸 등 다양한 라이프 스타일을 충족시키는 트렌디한 공간으로 구성됐다.

단지 앞에 송림근린공원을 비롯해 명일근린공원, 두레근린공원, 까치근린공원, 샘터공원, 고덕산 등의 녹지시설이 인근에 있다. 또한 이마트가 도보 1분 거리에 있고 강동경희대학교병원, 온조대왕문화체육관, 강동아트센터 등의 편의시설도 모두 걸어서 이용 가능하다.

고덕로, 동남로, 올림픽대로, 서울외곽순환도로 상일 IC 등도 가까이 있어 도심은 물론 수도권전역으로 차량 이동도 수월하다. 2024년에는 서울~세종 간 고속도로가 개통될 예정이라 교통여건은 더욱 좋아질 전망이다.

대규모 상업업무 복합단지 조성으로 배후수요도 풍부하다. 단지 주변으로 삼성엔지니어링, 세스코, 세종텔레콤 등 수용인원 1만 5,000여명에 달하는 첨단업무단지가 입주해 있고 엔지니어링복합단지, 고덕상업업무복합단지 등이 각각 2019년, 2020년에 완공될 예정이어서 배후수요만도 6만 9000여명에 달할 전망이다.

고덕역 더 퍼스트 분양관계자는 “젊은 세대를 중심으로 오피스텔에 대한 선호도가 높다”며 “주변에 형성된 인프라와 인접한 대규모 상업업무 복합단지가 있어 풍부한 임차 수요가 예상된다”고 말했다.

입주 후 시세차익에 대한 기대감 높아

현대건설과 대림산업이 주공3단지를 재건축하는 ‘고덕 아르테온’ 모델하우스를 지난 27일 개장 후 3일 만에 4만2,000여명이 방문했습니다. 이 단지의 분양가는 전용 59㎡의 경우 5억원 후반~6억원 중반, 전용 84㎡는 7억원 후반~8억원대로 책정되는 등 3.3㎡당 평균 2,346만원입니다.

고덕 아르테온에 수요자들이 몰린 것은 분양권 전매제한으로 당첨된다 해도 팔 수는 없지만 입주 후 상당한 시세차익을 올 수 있다는 기대감 때문입니다. 지난해 9월 주공2단지(2771가구)를 재건축하는 ‘고덕 그라시움(4932가구)’은 현재 1억원 이상의 프리미엄이 형성되어 있습니다. 또한 지난 5월 주공7단지(890가구) 재건축인 ‘고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)’도 분양가 이상의 가격을 형성하고 있다는 후문입니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 1_고밀도 재건축

정부의 강력한 부동산대책에도 불구하고 고덕의 재건축 아파트의 인기가 치솟는 이유가 무엇일까요? 먼저 고덕이 저층 서민아파트에서 고층 중산층 아파트단지로 변모하기 때문입니다. 고덕지구는 1980년 택지개발촉진법이 제정된 뒤 본격적으로 개발됩니다. 대한주택공사(현 LH)는 고덕주공1단지(1750가구)를 시작으로 주공7단지(890가구)까지 모두 9,198가구를 분양합니다. SH공사도 고덕시영아파트 2,500가구를 분양했고, 공무원 임대아파트인 고덕상록아파트도 둥지를 틉니다.

이 단지들이 세월이 흘러 재건축되면서 고덕이 들썩입니다. 주공1단지가 2011년 고덕아이파크(1,142가구)로 변모했고, 고덕시영아파트는 고덕래미안힐스테이트(3,658가구)로 재건축돼 올해 1월 입주했습니다. 또한 4단지(437가구)인 고덕숲아이파크(687가구)는 오는 11월 입주를 앞두고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 2_도시의 팽창

저층 아파트들이 고밀도로 개발되면서 고덕의 스카이라인이 변모하고 있습니다.

도시의 팽창으로 고덕의 위상도 달라졌습니다. 강변미사지구와 상일동이 개발되면서 고덕은 더 이상 서울의 동쪽 끝이 아닙니다. 이들 지구가 개발되면서 고덕은 ‘변방’에서 후방 배후도시(단지)를 둔 지역으로 바뀌고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 3_교통망 확충

교통망도 확충되고 있습니다. 2015년 6월 구리암사대교가 한강의 31번째로 개통된 데 이어 2024년 6월 서울~세종 고속도로가 개통 예정입니다. 세종고속도로가 개통되면 주변 땅값뿐 아니라 아파트값 자연스럽게 상승할 것입니다.

지하철도 속속 연장 개통될 예정입니다. 서울 암사동과 경기도 별내신도시를 잇는 지하철 8호선 별내선이 2022년 개통 예정이며, 고덕~미사지구로 이어지는 지하철 9호선도 연장 논의되고 있습니다.

고덕의 인기가 치솟는 이유 4_자연•교육환경

고덕은 샘터공원과 동명근린공원, 까치근린공원 등 도시에서 공원이 차지하는 비율이 47%에 이를 정도로 쾌적합니다. 또한 유흥업소 없고 배재중고, 한영외고, 한영중고, 명일중, 상일여중고 등 학군도 좋습니다.

재건축으로 촉발된 고덕의 가치는 계속 오를 것

재건축 아파트 분양으로 시작된 고덕의 가치는 계속 오를 것으로 보입니다. 1만가구의 저층단지가 2만4,000여가구의 고층단지로 변모하고, 교통망 확충으로 도시가 제 기능을 하면 그 진가를 드러낼 것이기 때문입니다.

[진짜 집값] 서울 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 84㎡ 8억2500만원

6일 국토교통부에 따르면 서울시 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡(16층)가 5월 1~10일 사이 8억2500만원에 거래됐다. 해당 전용면적 기준 최고가다.

지역 중개업소에선 고덕동 일대가 투자자들의 관심을 끌면서 주변 재건축 단지 일반 분양가가 상승할 조짐을 보이는 가운데 이 아파트가 이 상대적으로 저평가됐다는 평가가 나온다고 한다.

서울시 강동구 고덕동 고덕래미안힐스테이트

고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡는 지난 2월 4층짜리 저층 매물이 6억7400만원에 매매가 이뤄졌고, 이를 제외하면 올해 7억200만~7억7700만원 선에서 거래가 체결됐다. 그러던 것이 5월 들어 8억원을 돌파한 것이다.

고덕동 고덕래미안힐스테이트 전용 84.94㎡ 실거래가 추이

고덕래미안힐스테이트는 고덕시영아파트를 재건축한 총 3658가구의 초대형 아파트 단지로 51개동 최고 35층으로 구성돼있다. 주로 전용 59㎡(1074가구)와 전용 84㎡(2009가구)로 이뤄졌고, 펜트하우스인 101㎡ 4가구, 141㎡ 4가구, 161㎡ 2가구, 192㎡ 1가구 등이 있다. 지난 1월 입주를 시작한 이후 지역 시세를 이끄는 ‘대장주 아파트’의 반열에 올랐다. 삼성물산과 현대건설이 시공을 맡았다.

고덕래미안힐스테이트는 지리적으로 서울 송파구와 붙어있는 범강남 생활권이다. 지하철 5호선 고덕역이 500m 정도 거리에 있다. 명덕·묘곡초등학교, 명일중, 배재고 등이 가깝다. 주변에 녹지 비율이 높은 것도 장점이다.

고덕래미안힐스테이트가 있는 강동구는 강남·서초·송파구 등 강남3개구와 함께 재건축 사업이 활발한 대표적인 지역이다. 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구), 고덕주공3단지재건축(4066가구), 고덕주공5단지재건축(1745가구), 고덕주공6단지재건축(1824가구) 등이 올해 줄줄이 분양을 앞두고 있다.

고덕동 공인중개사무소 관계자는 “강동구는 재건축이 완료되면 ‘서울 속 신도시’로 자리 잡을 것”이라며 “고덕래미안힐스테이트는 ‘강남 3구’ 대비 저렴한 편이어서 환경과 학군을 중요시하는 젊은 부부나 은퇴자 등에게 인기가 높다”고 말했다.