한국은행은 내년 국내 경제성장률을 2.8%로 전망했다. 어마어마한 경제불황을 겪고 있으며, 내년에는 좀더 추운 경제난을 겪게될 것을 걱정하는 가운데 재테크에 대한 관심은 날로 높아지고 있다. 위기 속에서도 꽃은 피어나듯 기회를 엿보는 투자자들의 심리가 반영된 것은 아닌가 한다.

지난해를 되돌아보면, 국내 경제를 부동산이 끌고왔다고 해도 과언이 아니다. 제조업 등 대부분의 산업이 하향세를 면치못하고 있을 때 유일하게 건설업만이 상승세를 보였다. 그러나 건설업이 낳은 대규모의 주택공급량은 내년도 부동산투자에 오히려 악재가 될 가능성이 많다.

새 정부가 들어서고 강력한 부동산대책이 발표되고 있습니다. 다주택자들의 부동산소유를 제한하고 과도한 가계부채를 연착륙시키는 것이 주요 골자 입니다. 규제가 강화되면서 시장엔 불안한 전망과 하락론이 힘을 얻는 것처럼 보이기도 하는데요. 하지만 여전히 낮은 시중금리와 갈 곳을 못 찾은 부동자금 때문에 돈 될 만한 곳은 여전히 시장이 움직이고 있습니다. 서울 등 인접지역, 교통 및 개발 등의 호재를 갖춘 곳들은 가격이 떨어지지 않고 올랐습니다. 이 때문에 상승론도 힘을 잃지 않고 있습니다.

규제 강화-> 주택구매 심리 위축 우려…오피스텔도 규제 강화 앞둬

새정부 들어 연이어 발표된 부동산대책은 심리적으로 부담을 주는 것이 사실입니다. 특히 갭투자, 집단대출 등으로 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 양도세중과(내년), 보유세인상, 기준금리 인상 가능성 등의 이유로 주택구입을 꺼리게 됩니다. 국토교통부에 따르면 9월 주택거래량은 8만4,000여건으로 8월보다 12.7% 감소한 것으로 집계 됐습니다. 거래가 계속 줄면 주택가격 하락으로 이어질 수 있습니다. 주택규제 강화되면서 수익형 부동산은 오히려 관심이 늘어 오피스텔 같은 수익형 부동산 공급이 활발하게 이어졌습니다. 관심이 높아지다 보니 공급이 크게 늘면서 일부 지역에서는 공실률이 증가했습니다. 또한 오피스텔 전매제한, 인터넷청약의무화(300실 이상 규모) 같은 규제강화 소식은 오피스텔 투자에 부담이 될 수 있습니다.

불안할수록 수익률 안정적인 수익형 부동산 관심 증가

최근 정부가 기준금리인상을 시사 하면서 시장에 대한 불안감이 커졌고 결국 안정적인 수익률을 낼 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심이 높아졌습니다. 기준금리가 인상되면 예금금리는 찔끔 상승하고 대출금리는 그 이상 인상되죠. 적어도 수익형 부동산은 은행이자보다 4배 이상 수익을 낼 수 있기 때문에 불안한 시장에서는 더욱 주목을 받게 됩니다. 오피스텔 규제가 강화된다고 하지만 결국 잘 될 곳은 잘 팔립니다. 가계부채대책이 발표된 직후인 지난 10월말 인천 송도에 공급된 송도 SK뷰 센트럴 오피스텔은 180실 모집에 9,226명이 몰려 평균 51.3대 1 경쟁률을 기록하며 마감된 것처럼 말이죠.

입지의 중요성…수요가 유입될 수 있는 환경인가?

모든 부동산에서 가장 우선 봐야 할 것은 역시 입지 입니다. 수요가 유입될 수 없는 환경의 입지에선 어떤 상품적 장점을 가져도 좋은 수익을 기대할 수 없고 공실에 대한 리스크도 높습니다. 부동산컨설팅업체 알투코리아의 ‘서울지역 오피스의 공실률 추이 분석’에 따르면 최근 3분기 강남, 도심 등 주요 업무지역의 오피스 공실률은 급격한 상승 없이 소폭 상승하거나 하락했습니다. 하지만 중심업무지역이 포함되지 않은 기타권역의 오피스 공실률은 2분기 10.6%에서 3분기 14.8%로 4.2%P 상승했습니다. 종로, 여의도, 강남 등의 중심업무지구들은 대중교통이 집중되고 업무시설 이외에도 다양한 편의시설들이 갖춰져 수요가 탄탄합니다.

100번을 강조해도 지나치지 않는 ‘입지’..수도권 신도시는 역시 접근성

수도권에서는 역시 서울과의 인접, 접근성이 강조되며 지방권역으로 이동하기 좋은 입지는 선호도가 높습니다. 위례신도시의 경우 한때 역전세난이 우려됐으나 지금은 높은 시세를 기록 중입니다. 2015년 1월 입주한 위례 송파푸르지오는 전용 108㎡가 7억7000만원선에 분양, 현재는 11억원까지 시세를 형성해 3억원 이상 프리미엄이 붙었습니다. 경기 동부지역을 대표하는 남양주 다산신도시는 2015년이후로 분양된 단지들 모두 완판을 기록 중입니다. 최근에는 9월 분양한 다산신도시 자이 아이비플레이스가 아파트 6.8대 1, 오피스텔 68.11대 1 경쟁률로 조기에 완판 됐습니다. 다산신도시는 북부간선로(서울도심), 강변북로(서울중심, 강남), 외곽순환로(서울강남, 수도권남부), 8호선 연장 별내선(개통예정), 서울~세종고속도로(2022년 1단계 개통예정) 등 현재와 미래의 교통망이 좋아 수요가 줄지 않고 있습니다.

관심 증가하는 지식산업센터, 섹션오피스도 교통 편의성 중요

지식산업센터는 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업 등이 입주할 수 있는 시설을 말합니다. 입주 대상이 기업들이기 때문에 임대료가 비교적 높아 수익률이 좋습니다. 대형 오피스를 작게 쪼개 임대 해 투자비용 부담을 줄인 섹션오피스도 기업이 임차인이 됩니다. 한번 입주한 기업체가 오랫동안 머무르기 때문에 공실 부담이 적습니다. 두 상품 모두 대중교통이나 차량의 접근성이 좋아야 합니다.

무엇을 갖췄느냐가 앞으로의 가치를 결정 할 것

소비자들이 원하는 것에 큰 비중을 두는 것을 ‘특화’라고 합니다. 공급자들은 특화시설 갖춰 소비자들로부터 주목을 받길 원합니다. 최근 재건축 시공사 선정 과정에서 어떤 건설사는 고층부에 스카이라운지를 설치하고 어떤 건설사는 옥상에 인피니티 풀장을 설치하겠다는 등 고급호텔에서나 볼 수 있는 특화시설들이 회자됐었습니다. 또한 주변 자연환경과 연계한 단지공원 조성 등 다양한 특화전략은 수요 증가로 이어져 부동산 가치도 상승시킵니다. 오피스(섹션오피스), 지식산업센터 같은 경우 좋은 근무환경을 위해 공용회의실, 정원(공원), 렌터카서비스 제공 등 다양한 방식으로 차별화를 하고 있습니다.

특화시설로 편의성과 수익성 두마리 토끼를 잡아라

수익형 부동산 가운데 오피스텔의 경우 심심치 않게 발생하는 문제점이 주차난입니다. 대부분 오피스텔은 세대당 주차대수가 1대가 되지 않는 경우가 많습니다. 또한 진출입에 불편한 기계식 주차 방식도 선호도가 낮죠. 때문에 세대당 1대 이상 주차가 가능하거나 자주식 주차가 가능한 오피스텔은 주차시설 특화로 상대적인 선호도가 높습니다. 또 다른 수익형 부동산인 지식산업센터의 경우 기업의 근무환경을 좋게 할만한 특화설계를 하기도 합니다. 상주 직원들을 위한 다양한 편의시설이나 오피스텔형 기숙사도 함께 들어옵니다. 옥상 정원 조성은 기본이 됐고 상업시설은 스트리트형, 오픈형 등의 설계를 통해 집객률을 높이는 노력을 하고 있습니다.

우선 업무시설이 모여있는 곳에 투자해야 한다. 수익형부동산투자를 위해서는 그저 모여있는 것 만으로는 안된다. 밀집된 지역이어야만 한다. 아무리 경제가 불황이라고 하더라도 회사들은 존재한다. 대부분 교통편의성이 좋은 중심지에 위치하는데, 일자리가 몰리는 곳을 중심으로 소형 원룸, 오피스텔 등을 기준으로 투자를 고려하도록 하자. 경제불황일 수록 사람들은 교통비라도 아끼기 위해 회사근처의 주택을 선호하기 마련이다.

그렇다면 업무시설이 많고, 일자리가 많다는 것은 무엇으로 알수있을까. 해당역세권 인근에 김밥, 토스트를 파는 노점이 많다면, 인근 점심시간에 쏟아져나오는 직장인들로 카페가 많다면 그곳은 업무시설이 많은 곳일 수 있다.

둘째로 살아 움직이는 도심지는 비교적 안전하다. ‘살아 움직인다’는 것은 소비와 지출, 거래가 활발하다는 것을 의미한다. 경제불황에 빠지면 가장 먼저 타격을 입는 곳은 지방이나 수도권의 신생 신도시나 작은 택지지구가 된다. 주로 이런 지역들은 업무시설과 연계돼 있다기 보다는 의식주 중 ‘주거’의 개념이 강한 곳이다. 하지만 경제불황속에서도 교육, 교통편의성이 좋은 곳은 언제나 수요와 공급이 요동침을 알 수 있다.

마지막으로 대중적인 수익형부동산에 투자하라. 대중적인 지역이나, 부동산일수록 ‘환금성’이 높다. 대표적으로 대치동 학원가, 강남으로 진출이 용이한 역세권 등이 대표적이다. 중소형아파트나 소형 원룸 등이 될 수 있다. 별개로 불황을 고려해 세입자의 편의성이 추가될수록 좋다. 더불어 거대 업무지구 뒤의 배후주거단지 역시 환금성이 좋다. 하남과 위례신도시 등이 유명해진 것은 강남으로의 진출이 쉽다는 요인이 컸다. 가깝게는 대형산업단지와 대학가 인근에는 늘 원룸촌이 조성되어 있는 것도 이러한 이유 때문이다.

교통 등 입지 좋은 수익형 부동산 공급은?

유승종합건설이 경기 남양주시 다산신도시 최초로 공급하는 다산 블루웨일은 업무동과 분리된 별동형 기숙사가 들어섭니다. 빌트인, 옥상정원, 층별 회의실 등의 편의시설과 도보권내의 다산신도시 1만여 배후세대, 현대프리미엄 아울렛(예정) 수요까지 기대할 수 있습니다. 복층설계를 통한 공간활용 등도 눈길을 끕니다. 부천 중동에 들어서는 오피스텔 부천시청역 솔라리움은 7호선 부천시청역을 이용할 수 있으며 세대당 110%의 자주식 주차장을 갖췄습니다. 상업시설로는 고양 한류월드에 들어서는 라몬테 이탈리아노는 자유로, 제2자유로 등과 외곽순환로 등으로 접근성이 좋습니다. GTX킨텐스구간 추진 역시 호재입니다.

시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련…투자방향, 목적 명확히 해야

혹자들은 투자환경이 좋지 않다고 하지만 위기는 곧 기회가 될 수 있습니다. 투자적인 관점에서 둘러보면 시장은 넓고 투자할 곳은 있기 마련이죠. 계속된 저금리, 불안한 노후, 정년이 보장되지 않은 직장생활 등은 수익형 부동산을 찾게 합니다. 인구의 변화도 눈여겨볼 필요가 있습니다. 통계청의 ‘2016년 인구증가율’ 통계를 보면 서울, 부산, 대구 등 대도시 인구증가율은 마이너스를 기록한 반면 신도시와 대규모 택지지구가 조성 등 개발지역의 인구증가율은 플러스를 기록했습니다. 수도권의 화성 동탄2신도시, 남양주 다산신도시, 김포 한강신도시, 파주 운정신도시 등으로 수요가 이동하고 있는 셈입니다. 투자의 방향과 목적을 명확히 할 때 투자를 결정하기 수월하다는 점도 명심해야 합니다.

서울·경기·울산 1~2인가구 증가에 오피스텔 수요도 '高高’

서울과 경기, 울산 등 1~2인 가구 증가율이 두드러지는 지역에서 주거 오피스텔이 주목 받고 있다. 여기에 정부의 대출규제 등의 영향까지 더해지면서 오피스텔이 자금 부담이 덜하고 안정적인 임차 수요를 확보할 수 있는 투자처로 다시 주목받고 있는 것이다.

6일 통계청 자료를 보면 지난 2015년 전국 1~2인 가구는 1019만7258가구로 5년 전(2010년)에 비해 22.16% 증가했다. 1~2인 가구가 전체 가구수(1911만1030가구)에서 차지하는 비율도 53.36%로 이 기간 동안 5.22% 포인트 늘었다.

지역적으로는 서울, 경기, 인천, 울산, 광주, 대전 등 일자리가 풍부하고, 인프라가 잘 갖춰져 있는 대도시지역을 중심으로 1~2인 가구 증가세 및 증가비율이 전국 평균을 상회하고 있다

특히 울산의 경우 2015년 1~2인 가구가 20만7652가구로 5년 전에 비해 29.57% 증가했으며 1~2인 가구가 차지하는 비율도 이 기간 동안 42.89%에서 49.04%로 6.15% 포인트나 늘었다. 광주 역시 1~2인 가구가 30만1239가구로 5년 전에 비해 27.24% 늘었고, 1~2인 가구가 차지하는 비율도 7.22% 포인트(45.89→53.11%) 증가했다.

여기에 10.24 가계부채대책에 따라 대출 문턱이 높아진 점도 자금 부담이 덜한 오피스텔로 관심이 높아질 것으로 기대되고 있다. 부동산 114자료를 보면 올해 10월까지 전국 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 890만원으로 올해 분양했던 전국 소형(전용 60㎡ 이하) 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 1157만원)의 77% 수준이다.

최근 오피스텔 분양시장에서 1~2인 가구 증가지역의 단지들은 청약경쟁률도 높게 나오고 있다. 금융결제원 자료를 보면 SK건설이 지난달 말 청약을 받은 ‘송도 SK뷰센트럴’ 오피스텔은 180실 모집에 9226명이 접수하며 평균 51.26대 1의 경쟁률을 기록했다. 이에 앞서 지난 9월 청약을 받은 ‘다산자이 아이비 플레이스’ 오피스텔도 270실 모집에 1만 8391명이 접수해 평균 68.11대 1의 경쟁률을 보였다.

업계관계자는 “오피스텔은 대출 부담과 전매 등의 규제가 아파트에 비해 덜하고, 상품도 아파트 못지 않게 설계되다 보니 틈새상품으로 부각 받을 수 있다”며 “특히 오피스텔의 주수요층이 1~2인 가구인 만큼 1~2인 가구 증가지역의 신규 분양 단지를 눈 여겨 보는 것도 좋다”고 설명했다.

연내(11~12월)에도 1~2인 가구 증가율이 전국 평균을 상회하는 서울, 경기, 인천, 울산, 광주 등 지역에서 8300여실(부동산114 기준)의 오피스텔이 공급될 예정이다.

현대산업개발은 11월 1~2인 가구 증가폭이 두드러지는 울산에서 주거용 오피스텔 ‘태화강 아이파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 35층, 전용면적 31~59㎡ 총 377실 규모로 조성된다. 단지가 9개 공공기관이 입주해 있는 우정혁신도시와 약 1㎞ 거리에 있는 것을 비롯해 현대자동차, 미포국가산업단지, 석유화학공단 등의 산업단지로 이동도 수월하다.

대우건설은 11월 서울 금천구 가산동 일대에서 ‘가산 센트럴 푸르지오 시티’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 20층, 전용면적 17~35㎡ 총 1454실 규모다. 단지가 조성되는 금천·구로구 G밸리는 입주기업이 9588개, 근무인원이 15만 여 명인 3개 단지로 구성된 국가산업단지로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다.

신한종합건설(주)은 11월 경기 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지에서 복합주거단지인 ‘안양 센트럴 헤센’을 분양한다. 오피스텔은 지상 24층 1개동 전용면적 27~47㎡ 총 437실로 규모로 이뤄졌다. 단지 반경 1Km 내에 IT기업 및 관련업체가 밀집한 안양IT밸리가 있어 임차수요 모집에 유리하다.

동양건설산업은 11월 경기 화성시 동탄2신도시 C9블록에서 주상복합단지인 ‘동탄역 파라곤’을 분양한다. 지하 3층∼지상 39층, 총 4개동 중 오피스텔은 전용 82~84㎡ 총 110실로 구성된다. 삼성반도체 공장, 화성일반산업단지, 동탄오산산업단지 등 배후산업단지 수요가 풍부하며, 상업·업무지구로 조성되는 광역비즈니스 콤플렉스 내에 들어서 주거편의성이 높다.

'물류 전성기' 경기권 A급 물류 부동산 거래 활발

국내 물류 부동산 시장이 뜨겁다. 올해도 경기도 용인과 김포, 인천 등의 A급 주요 자산에 대한 투자와 거래가 활발한 것으로 나타났다. 물류 자산에 대한 투자 수요는 계속해서 강세를 보였다. 오피스 시장 공실률은 보합세를 보였고 실질임대료는 조금 내린 것으로 조사됐다.

글로벌 부동산전문기업 CBRE 코리아는한국 상업용 부동산 시장을 오피스, 리테일, 물류, 투자시장 등을 분야별로 분석해 이 같은 내용을 골자로 한 제 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서를 6일 발표했다.

보고서에 따르면, 올해 3분기 서울 주요 3대 권역 A급 오피스 시장의 실질임대료는 전분기 대비 0.15% 하락한㎡당 2만681원을 기록했다. 강남권역 내 일부 A급 오피스의 인센티브 제공 수준이 미미하게 회복되며 강남권역의 평균 실질임대료는 다소 상승한 반면, 여의도권역의 장기 공실과 침체된 수요로 실질임대료는 전분기 대비 0.8% 하락했다.

또 3분기 서울 A급 오피스 시장 평균 공실률은 전분기대비 0.17%포인트 내린 11.18%로 보합세를 유지했다. 도심권역과 강남권역을 중심으로 활발한 임대차 활동과 선임대 유치가 진행 되면서 3분기 준공된 하나은행 사옥과 새롭게 시장에 공급된 마제스타시티 타워 2동의 공급효과를 상쇄한 것으로 나타났다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치팀장은 “지난 3분기 강남권역과 도심권역에 발생된 신규 공급에도 견고한 임대 수요와 적극적인 선임대 유치 전략으로 서울 평균 오피스 공실률은 큰 변화가 없었다"변서 "지속적인 e-커머스 시장에 강세에 따른 경기권역 내 A급 물류센터의 수요는 여전히 높게 유지되고 있으며 이에 따른 신규 물류센터 개발 수요 또한 높은 것으로 파악된다”고 밝혔다.

서울 리테일 시장의 경우 3분기 임대 수요는 국내 H&B(헬스·뷰티) 브랜드와 해외 신규 H&B 브랜드에 의해 주도되는 양상이 나타났다.

국내 H&B 시장에서 가장 큰 점유율을 보유하고 있는 CJ 올리브영은 2015년 기준 550개인 매장을 올해 약 1000개까지 확대할 것으로 관측됐다. 또한 영국 H&B 브랜드인 부츠(Boots)가 국내 유통업체인 신세계와 제휴해 국내 시장 규모를 확장하고 있다. 이처럼 H&B 시장의 경쟁이 치열해짐에 따라 각 H&B 브랜드는 시장내 차별화와 입지 강화를 위한 방편으로 신규 플래그쉽 스토어의 출점을 지속할 것으로 전망됐다.

물류시장은 물류 자산에 대한 투자 수요로 여전히 강세를 보이고 있다. 독일계 자산운용사인 도이치자산운용은 용인 MQ백암물류센터(연면적 6만5508㎡)를 약 827억원에 사들였다. 코람코자산운용은 최근 준공된 인천 티제이물류센터 (연면적 5만5430㎡)를 약 980억원에 매입했으며 모건스탠리가 주요 투자자로 알려졌다.

또 켄달스퀘어자산운용은 330억원에 이천의 태은물류센터(연면적 1만6264㎡)를 사들였고 경기 광주의 한솔 냉장보관(연면적 2만6705㎡)도 외국계 투자자가 매입한 것으로 알려졌다.

국내 A급 물류 투자시장의 평균 수익률(Gross Yield)은 7.3%로 전분기와 동일한 수준으로 유지됐으며, 프라임급 프물류센터의 평균 수익률도 6.6%로 보합세를 나타냈다. 그러나 현재의 물류 투자시장 경쟁 심화는 향후 수익률 감소에도 영향을 미칠 것으로 전망된다

3분기 투자시장 총 규모는 전분기 대비 1.6% 증가한 1조7300억원으로 나타났다. 거래건수는 31건으로 2분기 발생된 거래 건수의 2배를 기록했다. 대형 규모의 거래는 많지 않은 반면, 평균 거래 규모 270억원 수준의 중소형 오피스 거래 건수는 17건 (약 4552억원 규모)로 크게 증가해 총 거래 규모의 25%를 차지했다.

주요 거래로는 최근 강남권역에 신규 공급된 A급 오피스 2동과 리테일이 함께 구성돼 있는 복합 자산인 마제스타 시티가 있다. 오피스동 가운데 마제스타시티 타워1 (연면적 4만6638㎡)은 이지스자산운용이 2530억원에 매입 완료 하였으며, 마제스타시티 타워2 (연면적 3만6235㎡)는 1360억원 규모로 코람코자산신탁에 팔렸다. 리테일 부문인 마제스타시티 스토어존 (연면적 4만2619㎡)은 2060억원에 유경PSG자산운용이 매입한 것으로 조사됐다.