부동산에 대한 충분한 공부 없이 일부 전문가의 말을 따르다 보면 자산 가치 손실을 보게 된다. 과거처럼 부동산 가격이 많이 오르진 않겠지만 부동산은 여전히 상승 가능성이 높고 안정적인 상품이다. 하지만 이제는 주식에서 오르는 종목도 있고 내리는 종목도 있듯이 부동산에서도 오르는 지역과 상품이 있고 그 반대의 경우도 있다. 오르는 상품이더라도 그 상품에 대해 충분히 공부를 한 후에 투자에 나서야 한다. 즉, 부동산 트렌드를 읽을 필요가 있는 것이다.
이러한 점에 착안하여 1부에서는 부동산 시장의 주요 이슈 및 트렌드에 대해 개괄적으로 살펴보고 2부에서는 아파트, 오피스텔, 상가, 다세대주택, 상가주택, 건물, 토지에 이르는 각 부동산 상품의 특징과 장단점, 투자시 체크해야 할 포인트 등을 상세하게 다루고 있다. 3부에서는 연령대별, 금액대별 투자 요령과 포트 폴리오 전략에 대해 설명하고, 마지막으로 '2017년 투자 유망 지역'을 분석 정리한다.
KB국민은행 경영연구소가 조사한 바에 따르면 노후준비 선호 상품으로 1순위는 부동산이었다. 이는 저금리, 저성장, 고령화 상황에서 당연한 것으로 보인다. 우리나라의 부동산 가격은 지금껏 물가상승률 정도만 상승해 왔기 때문에 다른 재테크 상품보다 안정적이다. 주식은 변동성이 크고, 은행 예금은 이자가 너무 낮기 때문에 안정적인 재테크와 노후준비 상품으로는 한계가 있다.
# 부동산 투자의 새로운 패러다임
# 시대가 변하면 부동산 투자도 변한다.
- 제로금리 시대의 부동산 투자
이젠 과거와 달리 생각의 전환이 필요한 때이다. 자산이 많은 사람이면 예금, 부동산, 주식 등 포트폴리오 구성을 통해 분산 투자를 할수 있겠지만, 자산이 많지 않은 자영업자나 직장인들은 투자의 패러다임이 어떻게 변화하고 있는지를 파악하여 그에 맞는 재테크 방법을 생각해야 하는 시대가 온 것이다.
- 연금만으로 부족한 노후, 부동산이 답이다.
연금저축은 요즘 같은 저성장 저금리 시대에는 공시이율하락으로 인해 생각했던 것보다 연금 수령액이 적을 수도 있다. 또한 10년 이상 유지해야 절세 혜택을 받을 수 있다는 단점도 있다. 급한 일로 자금이 필요하여 해지할 경우 손해가 크다는 것이다. 그리고 보험료가 2억원이 초과되는 상속형 즉시연금은 세법 변경으로 이자수익에 대해 과세되는 것이 단점이다. 수익형 부동산은 연금과 달리 5% 이상의 임대수익이 나오고 물가가 상승하게 되면 월세도 상승할 수 있다는 이점이 있고 입지가 양호할 경우 주변 개발에 따른 자산 가치 상승효과도 기대할수 있다.
- 부동산이 돈을 벌게 하라
본인이 일을 안해도 꼬박꼬박 월세가 나오는 부동산이 있다면 얼마나 행복하겠는가? 부동산 임대업을 하려면 구입자금이 있어야 한다. 그러기 위해선 하고 있는 사업 및 직장에서 잘해야 한다. 본인에게 주어진 일을 열심히 하면서 부동산에 대한 공부도 하고 현장을 돌아보고 하면서 부동산에 대한 안목을 키워 나가야 하는 것이다.
# 한국 부동산 시장의 미래 전망
- 한국의 부동산 시장은 일본과 다르다.
우리나라 부동산도 일본처럼 거품이 많이 끼어 있는 것일까? 물론 아니다. 한국과 일본의 부동산 시장은 상당히 다른 환경을 기반으로 하고 있다.
첫째, 우리나라 부동산 가격은 물가 상승률 수준의 안정적인 성장세를 기록하고 있다.
둘째, 우리나라 정부는 LTV, DTI 제도를 시행하고 있어서 은행 부실로 인해 부동산 거품이 붕괴될 가능성이 낮다.
셋째, 생산가능인구가 감소하더라도 부동산 가격이 상승하는 경우도 많다.
넷째, 우리나라는 경제성장률이 일본보다 높고 인구의 고령자 비율도 아직은 한참 낮다.
다섯째, 우리나라 주택보급률은 103.5%로 일본의 115.2%보다 낮고, 인구 1,000명당 주택 수도 383호로 일본의 476.9호에 비하면 많이 낮은 수준으로 일본처럼 거품 붕괴 과정은 겪지 않을 것으로 예상된다.
- 인구가 감소하면 부동산 가격도 하락할까?
버블 경제의 붕괴로 과다하게 형성된 부동산 가격의 거품이 한꺼번에 꺼져버린 일본과 그러한 거품이 없는 우리나라를 비교하는 것은 이치에 맞지 않는다. 부동산 가격은 인구 이외에도 해당국가의 경제성장 여건, 수급 여건, 물가 상승률, 금리 등 다양한 변수에 의해 결정 되기 대문에 인구 하나만의 변수를 가지고 부동산 가격을 판단하는 것은 지나친 비약이다.
- 한국 부동산, 아직 더 오른다.
KB국민은행 경영연구소의 보고서에 따르면 서울의 중위 주택 가격은 4억 3,000만원선으로 도쿄, 런던, 시드니, LA, 뉴욕 등의 세계 주요 대도시보다 낮은 수준으로 나타났다. 이러럼 우리나라와 서울의 주택 가격은 세계 주요 국가나 주요 도시와 비교해서 높지도 않고 낮지도 않은 평균적인 상승 흐름을 보여 왔음을 알 수 있다.
- 아직도 부족한 한국의 주택
부동산 시장을 애기 할때 주택보급률이 100%가 넘었기 때문에 주택 가격이 하락할 것이라고 애기하는 사람이 있다. 하지만 주택보급률이란 주택 수를 가구 수로 나눈 것으로, 가구 수보다 주택 수가 많으면 주택이 남아도는 것으로 생각한다. 이론상으로는 맞을수 있지만 주택 임대차 시장이 원만하게 이뤄지고 주택 가격이 안정화되기 위해서는 110%는 되어야 한다는 게 정설이다.
우리나라는 보급률이 100%가 넘었지만 주택 가격이 오르는 이유는 첫째, 가구 수 분화가 많이 이루어지고 있다. 둘째, 새로운 아파트에 대한 수요가 계속 증가하고 있다. 셋째, 갈아타기 수요가 존재한다. 넷재, 세컨드하우스에 대한 수요의 증가로 가구당 집을 두 채 이상 보유하는 경우가 늘어나고 있다. 이러첨 주택에 대한 수요가 계속 살아 있기 때문에 주택보급률이 100%가 넘어도 여전히 시장이 식지 않고 있는 것이다.
# 100세 시대를 대비하는 부동산 투자
- 내집이 있어야 하는 이유
우리나라에만 있는 전세 제도는 완전히 없어지지는 않겠지만 이러한 시대적 흐름과 저금리, 저성장 기조 등으로 인해 머징낳은 시기에 부동산 임대 시장의 대부분이 월세로 전활 될 것으로 보인다. 그로 인해 집이 없는 무주택자의 주거비용 부담은 앞으로 더욱 늘어날 것으로 예상되기에 내 집 마련의 필요성도 함께 높아질 것이다.
- 역모기지론을 활용한 노후대책
'역모기지론'이란 주택연금이라고도 하는데 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정 기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 자기 집에 그대로 살면서 집을 담보로 맡기고 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도이다. 따라서 똘똘한 집을 보유하고 있어야 한다. 즉, 가격이 지속적으로 오를 수 있고 임대 수요가 많아 임대가 잘 되는 집이다. 무주택자라면 가족의 보금자리와 노후준비를 위해 내 집 마련은 빠를 수록 좋다.
# 부동산과 맞벌이하라
- 부동산 투자로 제2의 월급을 준비하라
매월 월세가 나오는 수익형 부동산은 예금 금리보다 3배 높은 연 5%이상의 수익률을 기대할 수 있다. 우리는 흔히 '부동산 투자'라 하면 큰돈이 있어야 한다고 생각한다. 물론 주식보다는 큰돈이 있어야 하는 것이 사실이다. 하지만 최소 3,000만원의 자금만 있어도 투자가 가능하다 주식과 달리 부동산을 담보로 대출을 많이 받을 수 있기 때문이다. 퇴직금 중간 정산을 통해 마련할수도 있을 것이며, 주택을 보유하고 있으면 평형을 줄이거나 주택가격이 더 저렴한 지역으로 이사하여 여유자금을 만들수 있다.
- 100세 시대에 주목받는 수익형 부동산
수익형 부동산으로 월 300만원의 현금 흐름을 창출하려면 7억 2,000만원의 자금이 필요하다. 이는 5% 임대수익률이 나오는 부동산에 투자했을 경우를 가정한 것이다. 만약 6%임대수익률이 나오는 부동산에 투자한다면 6억원으로 줄어든다. 연금으로 150만원이 준비가 된다면 수익형 부동산으로 월 150만원을 생각한다면 준비자금은 절반인 3억~3억 6,000만원을 생각하면 된다.
- 은퇴 후 최고의 직엄, 임대사업자
돈이 없다고 포기하지 말고 본인의 여건에서 최대한 할수 있는 방법으로 만들어야 하며, 오피스텔, 다세대주택을 고려하다가 여력이 생기면 상가, 상가주택, 단독주택, 빌딩등도 알아보야 한다. 투자를 실행에 옮길 때는 임대수익이 최소 4% 이상 나올 수 있는 곳이어야 한다. 그래야 향후 매각 차익도 기대할 수 가 있는 것이다.
- 부동산 정책은 투자의 시그널
부동산 정책은 크게 4가지로 나눌 수 있는데 거래규제, 조세규제, 공급규제, 금융규제가 있다.
거래규제에는 투기과열지구와 투기지역 지정, 분양권 전매제한제도, 청약제도 강화, 재건축 개발이익환수제 등이 있다.
조세규제는 부동산에 부과되는 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세 등 세금을 통해 간접적으로 부동산 시장에 대한 완급을 주려는 정책이다.
공급규제는 직적접으로 주택 공급을 제한하는 정책이다. 재건축 심사 강화나 분양가 상한제 실시, 주택도시보증공사의 분양보증 심사 강화 등이 있다.
금융규제는 부동산 정책 중 가장 효과가 큰 정책이다. LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상황비율)의 요율을 하향 조정하는 것이다.
정부는 부동산 시장이 과열되거나 침체 될 경우에 4가지 정책을 적절하게 혼합하여 시행한다. 각 정책의 효과와 의미에 대해서 공부를 해 둔다면 언제 부동산에 투자해야 하고 빠져나와야 할지를 결정하는 데 도움이 될 것이다.
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