학교 행정실 업무 배우기

- 신길뉴타운, 브랜드 아파트 들어서며 사람 몰리고 집값 오르는 등 신흥 주거지역으로 변모

- 교통망 개발되며 주목 … 주요 업무지구 가깝고 편의시설도 풍부

- 9구역 ‘힐스테이트 클래시안’ 11월 분양, 8구역, 3구역도 사업 박차 가해

브랜드 아파트들이 속속 들어서며 신길뉴타운이 여의도와 강남 대체주거지로 떠오르며 집값이 상승하고 거래량이 늘어나는 등 강세가 이어지고 있다.

실제 신길뉴타운에는 인기지역에서만 들을 수 있던 억 대의 프리미엄과 분양단지 완판소식이 연이어 들릴 정도다. 또 이러한 소식에 수요자들은 주목도는 더욱 높아지고 있어 눈길을 끈다.

▣ 노후주택 허물어지고, 브랜드타운으로 … 서남권 교통의 요충지로도 주목

신길뉴타운은 서울특별시 영등포구 신길동 일대를 재개발하는 뉴타운 지구다. 총 개발면적은 146만㎡다. 이는 서울시의 추진 중인 뉴타운 지구 중 2번째로 큰 크기다.

개발초기만 하더라도 신길뉴타운의 주목도는 낮았다. 뉴타운으로 개발되는 신길동 일대가 비탈진 지형에 노후주택이 많았기 때문이다. 이렇다 보니 초기에 분양을 실시한 단지들은 미분양 사태를 벗어나지 못했다. 실제 11구역을 재개발 해 분양한 ‘래미안 영등포 프레비뉴(2013년 10월 분양)’와 7구역을 재개발 해 분양한 ‘래미안 에스티움(2014년 12월 분양)’ 등은 모두 미분양 물량을 기록했다.

하지만 대규모 브랜드아파트가 입주를 시작하면서 분위기가 바뀌었다.

특히 ‘래미안 영등포 프레비뉴’, ‘래미안 에스티움’의 입주와 동시에 이뤄진 현대건설, GS건설 등의 브랜드아파트의 입주 및 분양소식은 브랜드타운 형성을 기대케 하며 많은 수요가 몰리는 계기가 됐다. 브랜드타운이 형성되면, 자연스레 교육, 교통, 편의시설 등 기반시설이 완성되고 주거환경이 개선되기 때문이다.

신길뉴타운이 가진 기존 장점도 신길뉴타운의 가치를 높이는 데 한몫을 하고 있다. 신길뉴타운은 지하철 1·5·7호선을 통해 강남·여의도 업무지구 및 가산·구로디지털단지의 이동이 편리한 직주근접성을 갖춘데다, 인근으로 영등포 타임스퀘어, 현대백화점 디큐브시티, 신도림 테크노마트, 롯데백화점 등의 편의시설이 다수 위치해 편리한 주거생활이 가능하다는 장점이 있다.

업계 관계자에 따르면 "신길뉴타운은 여의도와 강남 등 업무지구로의 교통이 용이한 지리적 장점을 갖추고 있다. 특히 최근에는 여의도 주거지가 노후화 되면서 이들 직장인 수요의 유입이 이어지고 있다"며 "매수자 발길이 이어지고 있지만 매물이 부족해 가격 상승세가 이어지고 있다"고 전했다.

여기에 주변으로 이어진 향후 교통개발도 호재로 작용하며 신길뉴타운의 가치를 높이고 있다. 현재 신길뉴타운 주변으로는 여의도~서울대를 이어주는 신림선 경전철 보라매역(2022년 개통예정)과 여의도~광명~안산을 잇는 신안산선 신풍역(2023년 개통예정) 등의 교통개발이 예정된 상태다. 특히 이들이 완공되면 신길뉴타운은 기존의 지하철 1·5·7호선과 함께 풍부한 교통망을 갖추게 돼 서남권 교통의 요충지로 거듭날 전망이다.

▣ 분양가 대비 억대의 프리미엄 붙어 거래 … 신규단지는 완판행진 이어져

이에 힘입어 신길뉴타운은 현재 입주단지에는 억대의 프리미엄이 붙어 거래되고 신규 단지들은 완판행진을 이어가고 있는 것으로 알려졌다.

실제 국토교통부 실거래가에 따르면 올해 4월 입주를 시작한 ‘래미안 에스티움’은 지난 7월 전용 84㎡타입이 8억3000만원에 거래됐다. 이는 분양 당시 가격(5억5000만원) 보다 2억8000만원이 오른 가격이다. 또 2015년 12월 입주한 ‘래미안 영등포 프레비뉴’는 8월 전용 84㎡타입이 7억5000만원에 거래됐다. 이는 분양 당시 가격(5억3000만원)보다 2억2000만원이 오른 가격이다.

신규 분양단지들의 완판행진도 눈에 띈다. 실제로 지난 2016년 10월 분양한 ‘신길뉴타운 아이파크(14구역)’는 평균 52.4대 1의 청약경쟁률을 기록, 전가구가 단기간에 완판됐으며, 올해 5월 분양한 ‘보라매 SK뷰(5구역)’는 평균 27.6대 1의 청약경쟁률을 기록, 전 가구가 5일만에 주인을 찾았다. 이어 7월 분양한 ‘신길센트럴자이(12구역)’ 역시 평균 56.9대 1의 청약경쟁률을 기록 전 가구가 5일만에 완판된 것으로 알려졌다.

신길뉴타운 N공인중개사무소 관계자는 "과거와 달리 현재의 신길뉴타운은 입주단지에 억대의 프리미엄이 붙고, 분양하면 완판되는 성공사례가 이어지면서 분위기가 확 바뀐 것이 사실”이라며 “때문에 수요자들의 매물 문의가 꾸준하고, 남은 구역들은 이러한 분위기를 이어가려 재개발 사업을 적극적으로 추진중인 상태“라고 전했다.

▣ 9구역 ‘힐스테이트 클래시안’ 11월 분양 … 8구역, 3구역도 사업 박차 가해

이러한 신길뉴타운의 남은 재개발 구역 중 사업이 가장 빠른 곳은 9구역이다.

신길뉴타운 9구역에서는 현대건설이 11월 ‘힐스테이트 클래시안’을 분양한다. 총 1,476가구(전용면적 39~114㎡)규모로 조성되며, 이 중 701가구(전용면적 42~114㎡)가 일반분양된다. 7호선 신풍역 역세권 단지로 1·5호선 신길역의 이용도 편리하다. 신길뉴타운 중심에 편의·교육·녹지시설을 모두 가까이서 누리는 것이 장점이다. 영등포타임스퀘어, 현대백화점 디큐브시티, 롯데백화점(영등포점, 관악점) 등의 편의시설과 대방초(혁신초), 우신초, 대영초·중·고, 영신고 등의 초중고교, 신길근린공원, 보라매공원, 용마산, 도림천 등의 녹지시설이 가깝다.

9구역과 맞닿은 8구역도 사업에 박차를 가하고 있다. 현재 철거를 진행중인 이곳은 GS건설이 시공을 맡아 향후 600여가구 규모의 ‘자이’ 아파트로 탈바꿈될 예정이다. 여기에 가마산로 북쪽에서 유일하게 속도를 내고 있는 3구역은 포스코건설이 시공사로 참여해 향후 700여가구의 ‘더샵’아파트로 변모할 예정이다. 이밖에 1구역과 2구역, 10구역은 현재 조합설립 추진 및 인가를 적극적으로 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

업계관계자는 “환골탈태한 신길뉴타운에는 여의도와 강남 접근성이 좋아 이들 지역 직장인 수요가 몰리고 있다”며 “아직 학군이 약하다는 말이 있지만 이는 대단지가 차례로 들어서면 극복이 가능한 부분인 만큼, 당분간 신길뉴타운의 인기는 꾸준할 것으로 예상된다”고 말했다.

분양가 대비 3억원 뛴 신길뉴타운 8.5억 준대도 매물 없어

곳곳에 덤프트럭과 중장비 물결…지역 전체가 거대한 공사장

비가 갠 오후 찾은 서울 영등포 신길뉴타운. 궂은 날씨에도 불구하고 덤프트럭과 중장비가 바쁘게 오가고, 곳곳에 타워크레인이 우뚝 서 있어 지역 전체가 공사장을 방불케 했습니다. 이처럼 대대적인 공사가 진행되는 이유는 소형아파트값이 3.3㎡당 3000만원에 육박하고 분양단지마다 청약경쟁률 고공행진이 이어지면서 재개발, 재건축 사업 추진에 속도가 붙었기 때문입니다. 한 지역 주민은 “신길뉴타운 개발이 완료되면 깨끗하게 정비된 신도시급 주거환경을 갖춘 ‘부자동네’로 탈바꿈할 것이라고 생각한다”라며 기대감을 드러냈습니다.

8억 5000만원 준대도 안 팔아…매물 실종

“매물 없습니다.” 신길뉴타운 주변의 중개업소를 방문할 때마다 어김없이 듣게 되는 말입니다. 신길뉴타운에서 가장 핫 하다는 7구역 래미안 에스티움의 분양가는 2014년 11월 당시 전용 84㎡ 기준 5억 6000만원이었지만 현재는 8억 5000만원까지 값이 뛰었습니다. 전용 59㎡는 시세 차익만 3억원에 육박해 위례, 판교 공공분양 수준의 잭팟이 터진 셈입니다. 추가 상승에 대한 기대감과 양도세 부담을 느낀 집주인들이 매물을 내놓지 않는데다 4월 입주가 시작돼 전세계약도 거의 거래가 마무리됐습니다. C중개업소 관계자는 “그나마 거래 공백을 메워줬던 신규 분양권 전매까지 제한돼 사실상 개점휴업 상태에 들어갔다”고 말했습니다.

가격부담∙청약경쟁 덜한 신규분양∙조합원 입주권 반사이익

과열지역의 분양가 규제로 신길뉴타운에 분양하는 아파트는 입주아파트 대비 저렴한 값에 분양가가 책정되고 있습니다. 분양만 받으면 얼마라도 시세차익을 낼 수 있다는 기대에 청약수요자들이 모여들면서 청약경쟁률 고공행진이 이어지고 있습니다. 치열한 청약경쟁을 피해 새 아파트를 마련하려는 수요자, 청약자격 강화와 재당첨 제한 등으로 청약을 할 수 없게 된 수요자들이 조합원 분양권으로 눈길을 돌리면서 반사이익을 보고 있는데요. 분양이 임박한 9구역 조합원 분양권은 이달 초 2억 3000만원의 웃돈이 붙어 거래됐습니다. B중개업소 관계자는 “신규입주아파트의 집값 강세현상과 수도권 청약열기에 힘입어 조합원 입주권 값이 올 봄과 비교해 1억 5000만원 가량 올랐다”며 “매수를 원한다면 대기리스트에 이름을 올리고 기다려야 한다”고 말했습니다.

신길뉴타운의 인기 이유 1) 7호선 역세권, 여의도 바로 앞, 신림경전철(예정) 등 교통호재 풍성

신길뉴타운이 이처럼 서울 뉴타운 중에서도 높은 시세차익을 내며 인기행진을 이어가고 있는 이유는 무엇일까? 전문가들은 탁월한 입지여건과 풍부한 교통호재를 꼽습니다. 신길뉴타운은 여의도 바로 남쪽이면서 7호선을 이용해 강남까지 넉넉잡고 30분이면 출근할 수 있는 탁월한 입지여건을 갖췄습니다. 쇼핑시설이 집결한 영등포역이 멀지 않고 서울 남부지역의 허파로 불리는 보라매 공원이 가까워 거주환경이 쾌적합니다. 교통호재도 풍성한데요. 지구 우측 남단에 위치한 지하철 7호선 보라매역은 신림경전철(9호선 샛강역~서울대앞) 환승역으로 개발돼 3정거장만 이동하면 여의도에 닿을 수 있습니다. 신림경전철은 2022년 개통 예정인데요. 올초 착공을 시작해 공사가 한창입니다. 지구 서남쪽에 위치한 7호선 신풍역도 신안산선과의 환승역이 예정돼있습니다.

신길뉴타운의 인기 이유 2) 1만 5천여 세대 안팎의 대단지 브랜드타운

신길뉴타운은 서울에서도 인기가 높은 뉴타운에 속하고 입지가 탁월해 시장성이 높다 보니 사업 수주에 유리한 대형사 위주로 시공사가 압축됩니다. 중소브랜드가 넘쳐나는 택지지구와 대조를 보이죠. 분양을 앞둔 9구역은 현대건설의 ‘힐스테이트’, 입주가 마무리된 11구역과 7구역은 삼성물산의 ‘래미안’, 14구역∙8구역∙12구역은 GS건설의 ‘자이’ 브랜드를 달게 되는데요. 지구 전체가 국내 굴지의 대형건설사 브랜드 아파트로 채워져 있어 ‘살아있는 브랜드아파트 전시장’이라고 표현해도 무방할 정도입니다.

신길뉴타운의 인기 이유 3) 3040 학부모들 마음 훔친 교육환경

신규입주아파트의 전용 59㎡ 시세도 7억원을 상회하는 부촌인 만큼 학군 여부는 뉴타운의 성패를 좌우하는 주요 요소로 떠올랐는데요. 신길뉴타운 지구 내에는 초중고교 총 4개소가 소재합니다. 7구역 래미안 에스티움의 북쪽, 8구역 신길 자이와 5구역 보라매 SK 사이에 신길뉴타운 중학교(가칭) 설립이 추가로 확정됐고요. 11월 분양을 앞둔 9구역(힐스테이트 클래시안)의 경우, 일대에서 선호도가 높은 대방초로 배정받기 때문에 벌써부터 젊은 학부모들의 관심이 높습니다. 뉴타운 개발 성공을 위해 교육 당국이 다양한 지원을 아끼지 않는데다 자금여력을 갖추고 교육에 관심이 많은 수요층이 주로 계약하는 만큼 입주 후 명문학군 반열에 오를 것이라는 게 대체적인 의견입니다. 보라매 SK뷰 앞의 중개업소는 “이곳은 고등학교 학군에서 명문인 여의도고∙여의도여고는 물론 동작구의 수도여고 배정도 간간히 이뤄진다”라며 “보라매 SK뷰의 경우 초등학교를 품은 ‘초품아’ 아파트로 젊은 학부모들이 즐겨 찾는다”고 말했습니다.

신길뉴타운의 인기 이유 4) 도심 속 신도시급 주거환경

신길뉴타운은 지하철 7호선 신풍역과 보라매역 사이에 조성됩니다. 역에서 거리가 먼 편인 래미안 영등포 프레비뉴도 신풍역과의 거리가 450미터(도보 7분 거리)에 불과하죠. 체계적인 도시계획하에 대단지 브랜드아파트를 비롯해 널찍한 도로, 초∙중∙고교, 공원 등 편의시설이 잘 갖춰져 있어 신도시에 맞먹는 편리한 생활을 누릴 수 있습니다. 보라매역에서 700미터 거리에는 서울 남부의 허파로 불리는 보라매공원이 위치하구요. 영등포역과 여의도의 대형 쇼핑시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.

신규아파트 분양 초 읽기…치열한 청약전쟁 예고

청약경쟁률 고공행진이 이어지고 있는 신길뉴타운의 9구역에 11월 현대건설이 ‘힐스테이트 클래시안’을 분양할 예정입니다. 앞서 분양 흥행한 신길센트럴자이와 비슷한 수준으로 분양가가 책정될 전망이라 치열한 청약경쟁이 예고됩니다. 9구역 앞 C중개업소 관계자는 “입지여건이 엇비슷한 신길뉴타운에서 최고 수준의 브랜드 인지도와 단지규모를 갖춰 청약경쟁이 치열할 것”이라고 말했습니다.

‘힐스테이트 클래시안’은 신안산선 환승역으로 바뀌게 될 지하철 7호선 신풍역이 약 280미터 거리의 역세권 아파트입니다. 전용 42㎡의 초소형부터 114㎡까지의 다양한 면적으로 조성되는 1476가구의 대단지입니다. 9구역과 맞닿은 8구역도 철거가 이뤄지고 있습니다. 641가구로 9구역에 비해 규모는 2배 이상 작지만 ‘자이’브랜드의 선전이 예상됩니다.

오를 대로 올랐다 VS 더 오른다

올 봄까지만 해도 래미안 에스티움 전용 84㎡ 가격은 현재보다 5000만원 이상 저렴한 7억원대 후반이었습니다. 당시 값이 너무 많이 올라 추가상승 여력이 높지 않다는 우려가 많았지만 결과는 달랐습니다. 지금도 더 오를 것이라는 의견과 값이 오르기 어렵다는 의견이 팽팽하게 엇갈리고 있습니다. 전문가들은 현 수준의 시장상황이 유지된다면 신길뉴타운의 인기행진이 이어질 것이라는 의견을 내놓고 있습니다. 신림경전철, 신안산선 등 추가호재가 예정돼있고, 다른 뉴타운과 달리 입주단지가 2곳에 불과해 또 한번의 상전벽해가 남아있기 때문입니다. 하지만 정부의 부동산 정책을 간과할 수는 없습니다. 얼마 전 정부가 10.24대책으로 대출규제에 대한 의지를 밝힌 만큼 합리적 수준의 대출로 내 집을 마련하는 것이 현명한 선택 일 것 같습니다.