# 돈되는 아파트 고르는 법
- 아파트 분양을 고민하는 사람들 모두가 주거환경도 좋고 살면서 집값도 올랐으면 하는 바람을 가지고 있을 것이다. 그렇다면 어떤 아파트를 분양받는 것이 좋을까? 여기서 언급하는 체크 포인트만 잘 확인하면 성공적인 투자가 될 것이다.
첫째, 지하철 역세권이다. 역세권은 도보 5분 이내의 거리가 가장 좋다. 예를 들어 같은 아파트 단지라도 지하철역에서 가까운 동은 전월세 가격도 높고 매매가격도 높게 형성된다. 또한 불황기에 가격이 떨어져도 상대적으로 하락 폭이 작다. 따라서 지하철 역세권은 투자시 가장 중요한 지침으로 삼아야 한다.
둘째, 분양가이다. 아무리 잘 지은 아파트라 하더라도 분양가가 주변 시세 대비 터무니없이 비싸다면 나중에 매도하기도 힘들어진다. 예를 들어 파주시 탄현역 역세권에 분양한 두산 위브더제니스 아파트는 초고층 고급 주상복합 아파트라는 타이틀을 가지고 있었지만 당시 주변 시세보다도 거의 80% 이상 높은 가격으로 분양하여 계약률이 아주 미미했고, 2016년 현재까지도 미분양 물량이 남아 있는 상태이다. 새 아파트의 프리미엄을 고려하더라도 주변 시세 대비 15%이상 높다면 청약을 신중하게 고민해봐야 할 것이다.
셋째, 교육 여건이다. 맹모삼천지교라는 말이 있듯이 우리나라의 교육 열기는 세계 최고라 해도 과언이 아니다. 그래서인지 좋은 학교가 있고 좋은 학원이 발달된 곳은 집값이 높게 형성된다. 대표적인 곳이 서울 강남구 대치동, 서초구 반포동, 양천구 목동, 노원구 중계동이다. 청약하고자 하는 아파트 주변에 좋은 초등학교, 중학교, 고등학교가 있으면 학군 수요로 아파트에 대한 수요가 오르기 때문에 집값이 상승하게 된다.
넷째, 주거환경이다. 주변에 백화점이나 할인점, 영화관, 카페거리 등 쇼핑과 문화를 즐길 수 있는공간이 있어야 하고 병원, 관공서 등도 가까운 곳이면 좋다. 또한 경쟁 사회에 지쳐있는 직장인에게 힐링이 될 수 있는 녹지공간이 있다면 금상첨화이다. 주변에 사계절을 감상할 수 있는 산이나 대규모 공원이 있거나 또는 단지 내 조경이 잘 되어 있으면 쾌적한 환경에 거주하고자 하는 수요를 충족시킬 수 있다. 서울의 경우 서울 숲, 용산민족공원, 한강수변공원 등 대규모 공원을 끼고 있는 곳은 집값이 매우 높게 형성되어 있고 수요도 많다.
다섯째, 세대 수이다. 세대 수가 많을 수록 단지 내 조경도 예쁘게 조성되고 피트니스센터, 골프 연습장, 독서실, 카페테리아 등 부대시설이 충실해서 경쟁력이 있다. 보통 서울의 경우 500세대 이상, 기타 지역의 경우 1,000세대 이상이면 훌륭하다고 할 수 있다. 이러한 단지들은 집값 상승기에 1~2동짜리 적은 세대 수를 가지고 있는 아파트보다 2배 이상 높게 가격이 상승한다.
여섯째, 아파트 수요 대비 공급이 부족한 지역이다. 다시 말해 아파트에 거주하고자 하는 사람은 많지만 아파트 공급이 부족한 지역에서 공급하는 아파트는 수요가 많아 가격 상승 여력이 많다는 것이다. 최근에 귀농,ㅏ 귀촌이 활발해지면서 군,면 지역까지도 젊은 부부 등을 중심으로 아파트에 거주하고자 하는 수요가 많아지고 있다. 필자의 처형은 전라북도 고창에 거주하는데 수요에 비해 아파트 공급이 많지 않은 편이어서 아파트 가격이 꾸준히 올라가고 있다.
일곱째, 업무밀집 지역과의 접근성이다. 서울에서 업무밀집 지역은 강남, 광화문, 여의도 일대 등을 들 수 있다. 최근에는 서울 강서구 마곡지구, 마포구 상암 DMC에 대규모 업무지역이 형성되고 있다. 한 신문사 설문조사에 의하면 주택 선택 시 가장 중요하게 고려하는 요소가 출퇴근에 소요되는 시간이라고 할 만큼 직장에서 집까지의 거리는 매우 중요하다. 차량으로 30분 거리가 가장 이상적인 거리이다.
# 모델하우스는 모델하우스일 뿐이다.
- 아파트를 청약하기 전에 반드시 가 보는 곳이 모델하우스다. 우리나라 아파트는 건축물이 만들어지기 전에 사전 분양하기 때문에 아파트가 어떤 모습으로 지어지는지 알 수 가 없다. 그래서 준공 후 아파트의 모습과 똑같이 샘플하우스를 지어서 고객에게 홍보하고 설명하게 된다.
실제로 모델하우스에 가 보면 지금 당장 들어가 살아도 될 정도로 완벽하게 내부 인테리어를 해 놓고 이싿. 현관 입구 벽면을 장식하고 있는 멋진 그림, 최신형 TV와 냉장고 등의 가전제품, 트렌드를 잘 반영한 세련된 소파, 침대, 식탁 등의 가구 ,용도에 맞게 잘 꾸며져 있는 각 방의 인테리어. 무엇 하나 나무랄 데 없이 딱 내가 꿈꾸어 오던 집이 그곳에 있다.
이처럼 모델하우스는 모든 것이 완벽하게 갖추어져 있지만 거기에 속아서는 안된다. 우리가 보고 있는 모델하우스에는 생활감이 없다는 것을 간과해서는 절대 안된다.다시 말해 현실에서는 모델하우스처럼 주방의 그릇들이 언제나 깔끔하게 수납된 상태로 있을 수 없고, 빨래 건조대에는 빨래가 널려 있고, 모든 공간에는 물건들로 넘쳐난다. 모델하우스는 모델하우스일 뿐이다.
그래서 모델하우스를 방문했을 때는 화려한 인테리어보다는 방이나 욕실 크기, 주방이나 다용도실 등 각 공간의 쓰임새와 동선을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 실제로 준공 후에 가 보면 과거 모델하우스에서 봤을 때보다 규모가 작다는 느낌을 받는 경우가 흔히 있다.
그리고 또 하나 중요한 체크 포인트는 아파트의 방향이다. 우리는 남향, 남동향, 남서향 쪽을 선호한다. 하지만 서향은 해가 저무는 시간에 햇볕이 많이 들어 여름에 덥다. 반대로 북향은 햇볕이 전혀 들지 않아 겨울에 춥고 음산한 느낌이 있어 잘 선호하지 않는다.
아파트의 방향을 보면서 조망도 함께 확인할 필요가 있다. 아파트 앞에 건물이 있어 조망을 가리거나 근처에 묘지나 쓰레기 소각장 등 기피 시설이 있으면 투자 가치는 현저히 떨어지므로 거실이나 방 앞쪽의 조망이 좋은지 아파트 주변에 어떤 시설이 있는지 확인하는 작업이 매우 중요하다.
# 분양권 전매 무조건 좋은가?
- 분양권이란 아파트를 청약해서 당첨된 사람이 향후 아파트에 입주 할 수 있는 권리를 말한다. 인기가 높은 지역의 경우에는 분양권 거래가 활발하다. 아파트에 청약했지만 당첨이 안 된 사람들이나 청약통장이 없는 사람, 그 아파트에 거주하고 싶은 사람, 투자 목적으로 사 두려는 사람들이 모두 수요자이다.
지방, 수도권 가릴 것 없이 주택 시장이 상승하는 시기에는 어김없이 분양권 전매가 활발하게 진행된다. 3~4년 전만 하더라도 지방의 분양권 전매가 활발했지만, 최근에는 서울의 재개발, 재건축 아파트 그리고 수도권의 동탄2신다시, 송파위례신도시, 남양주다산신도시 등에서 분양권 전매가 활발하게 이뤄지고 있다.
분양권은 아파트 소유권을 등기한 상태가 아니므로 주택 수에는 포함이 되지 않는다. 따라서 분양권 매입 시에는 취득세를 납부하지 않아도 되고 향후 등기를 하게 되면 그때 취득세를 납부하면 된다.
그런데 매도자 입장에서는 분양권을 매도하면 양도소득세를 납부해야 한다. 구입후 1년 이내 매도하면 양도차익의 50%, 1년 이상 2년 이내는 40%, 2년 이상 보유한 후 매도하면 양도차익에 따라 일반과세되낟. 따라서 분양권 매도자 입장에서는 2년 이상 보유한 후 매도하는 게 절세 측면에서 유리하다.
하지만 실재 거래에서는 프리미엄을 적게 적용하여 양도소득세를 거의 안 내거나 조금만 내는 ㅓㄴ에서 거래가 이뤄지는 경우가 많다. 예를 들어 매매가격이 6억원이고 프리미엄이 5,000만원이 붙어 총 매매가격이 6억 5,000만원이라면 프리미엄을 1,000만원만 붙여서 6억 1,000만원에 계약하고 나머지 4,000만원은 현금으로 지급하는 식이다. 매수자 입장에서는 취득세가 줄어들수 있지만 나중에 매도시 양도소득세가 늘어나는 단점이 있다. 하지만 좋은 지역의 분양권 매입을 위해 세금 부분을 감수하고 매입하는 경우가 대부분이다.
분양권은 전매제한이 있는데 일반 민간 아파트의 경우 수도권은 6개월의 분양권 전매제한 기간이 있고 지방은 없다. 하자민 수도권 공공택지지구에서 분양하는 아파트는 1년동안 분양권 전매제한 기간이 있으니 유의해야 한다.
그런데 2016년 11월 3일 정보는 서울 재건축 및 재개발 지역의 신도시 분양권 시장이 과열 조짐을 보이자 분양권 전매제한 제도를 강화하였다. 서울 강남 4구(강남,서초, 송파,강동) 민간과 공공택지는 소유권이전 등기 시까지 전매제한을 두었고 강남 4구를 제외한 나머지 서울지역(민간택지) 전매제한 기간이 기존 6개월엣 ㅓ1년 6개월로 강화되었다.
그리고 공공택지(과천,성남,하남,고양,화성 동탄2신도시, 세종시)에서 분양하는 아파트도 전매제한 기간이 소유권이전 등기 시까지로 강화되었다. 여기서 주의할 것은 과천시 민간택지도 소유권이전 등기 시 까지 전매제한이 강화됐다는 점이다.
만약 분양권 전매제한 기간에 분양권을 거래할 경우 거래 당사자인 매도인과 매수인은 3년 이하의 징역이나 3,000만원 이하의 벌금형에 처해질수 있다. 또 거래를 중개한 공인중개사도 3년 이하의 징역이나 2,000만원 이하의 벌금형에 처해지고 중개 등록취소나 영업정지도 받는다. 그리고 분양권 불법 전매로 발각될 경우 분양 계약도 취소되므로 주의해야 한다.
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