간척지와 야산개발: 무에서 유를 창조한 기업형 땅 부자들
정부에서 하는 각종 사업으로 인하여 불모지에 불과한 간척지나 야산이 쓸모 있는 농지 등으로 개발되고 여기서 다시 주거 등 신도시로 개발되는 과정에서 땅 부자들은 계속해서 생겨나고 있는 것이다. 그러므로 정부에서 추진하는 각종 사업들이나 개발계획 등을 보고 좋은 투자로 대응하면 땅 부자가 될 기회는 과거의 일이 아니라 앞으로도 많이 있으리라 생각한다.
직장 다니며 사업하며 땅 모으기, 적금타기식 땅 투자 스토리
직장을 다니며 봉급을 받으면서 한편으로는 농사를 짓고 가을에 목돈이 생기면 대출을 끼고 다시 농지를 사고 그러다가 대출금을 다 갚으면 또 다시 농지를 샀다. 지금은 농지가 1만여 평에 이르고 일부 농지는 전용해서 임대를 주어 연간 소득이 억대가 훨씬 넘는다.
농사를 짓지 않더라도 평소 부동산사업소 사장님과 친분이 쌓이다 보면 우연한 투자계획을 통해 공동투자에 대한 것이다. 전문가를 활용하는 것, 내가 알고 있는 지식만으로는 한계가 잇다는 것, 내가 하는 일에서는 내가 최고이듯이 다른 분야에서는 전문가를 적극 활용하는 것이 본인에게 더 유리하다.
제2부 그들은 어떻게 땅 부자가 되었는가?
# 어떻게 땅 부자가 되었는가?
- 땅은 주택과 다르게 싸게 살수 있고 비싸게 팔수 있다.
- 가치가 10배, 100배 오를 때까지 기다릴수 있는 신념이 있어야 하는데, 중요한 것은 안정된 소득이 있어야 가능하다.
- 우리나라 토지 발전 방향은 주거지의 확장과 공업지의 확장이다. 공업지의 확장은 지방의 땅값을 올려놓았고, 도심지의 확장은 서울을 비롯한 도심지의 확장 및 신도시 택지 개발에 영향을 미쳤다.
# 부자 되는 공식을 익혀라
- 생활비가 남으면 그 여유자금을 가지고 투자 해야 한다. 쪼들리지 않으니 꾸준하게 땅을 늘릴수 있었고 급하게 팔지 않아야 한다. 저축을 땅으로 한 것이다.
- 수십배, 수백 배 오르는 땅이었다. 가격이 정해진 물건을 사서는 부자가 될 수 없다. 누구도 일정 가격 이하로는 팔지 않고 누구도 일정 가격 이상으로는 사지 않기 때문이다.
- 처음부터 싸게 샀다. 남들이 쳐다보지도 않는 쪼가리 땅이었다. 그래서 싸게 살 수 있었다. 이미 이겨놓고 투자하는 경우이다.
- 투자금이 적게 들어간다. 토지와 주식은 액면가 자체가 그리 비싸지 않기 때문이다. 토지는 경매로 가치가 하락해 있거나 여러가지 권리관계가 얽혀 있는 땅을 싸게 살수 있다. 당장 이용하는게 아닌 묵혀 두고 나중에 처분할 수 있는 것이다.
- 향후 유명한 땅을 산다. 나중에 많이 오를 때에 가서 판다.
# 부자가 되는 진정한 비밀은 '알까기'에 있다.
- 임대인과 임차인(소작농)이 있다. 직장생활하면서 여유자금을 모아 대출을 받아 땅을 사고 임차인(소작농)에게 맡긴다. 소작농은 3천여평의 땅을 경작하면서 모든 농기계가 있다. 임대인은 임차인(소작농)에게 소출의 10분의 3을 현금으로 받기로 한다. 겉으로는 소작농에게는 많은 토지를 경작하면서 덤으로 얻은 것이라 생각되지만, 그렇지 않다. 임대인은 직장생활에서 나오는 것으로 생활을 하고 있기 때문에 임대료는 대출원금과 이자를 갚고 조금씩 매년 모을수 있다. 시간이 지나면 지날수록 대출 상환 시기가 앞당겨진다. 그러면 다시 땅을 사서 임차인(소작농)에게 주면서 자산을 늘려 갈수 있다. 하지만, 임차인(소작농)은 모든 농기계를 구비하여 농사를 짓기 때문에 당장은 이득인 것 같으나, 농기계 대출 및 감가상각에 따른 기계를 주기적으로 구입해야 하고, 생활비가 전부 토지 생산물에 얽매여 있기 때문에 잘 해야 본전이다.
# 기발한 생각으로 땅 투자하기
- 생각은 힘이다. 생각의 힘은 우리를 부자로 만들어주는 원동력이다. 출퇴근을 하며 핸드폰만 볼 것이 아니라, 문명의 이기를 잠시 꺼두고 생각에 잠겨 보는 것은 어떨까? 생각에 생각을 거듭하다 보면, 꼬리에 꼬리를 물고 돈 벌 일들이 떠오른다. 부동산 투자자라면 최소한 남들보다는 많은 생각을 해야만 남들보다 더 큰 이익을 낼 수 있다.
# 시각을 바꿔라
- 비산 땅을 사서 더 비싸게 파는 것보다는 싸게 사서 조금 더 비싸게 팔기가 쉽다. 그러면 어떤 땅을 사야 하는가. 바로 누구나 살 수 있는 가격이 저렴한 땅이다. 그래서 돈 많은 사람, 아는 것이 많은 사람들만의 전유물이 아니다. '내가 무슨 땅 투자를' 이라고 생각하고 있는가? 생각을 바꿔보라. 생각을 바꾼 사람들은 이처럼 부자가 되었다.
# 우리 주변 땅 부자들은 어떻게 부자가 되었을까?
- 집을 사려면 집을 가진 사람들에게 물어보아야 하고 땅을 사려면 이미 땅을 가지고 부자로 잘 사는 사람들에게 물어보거나 그들이 앞서 실행한 방법들을 알기 위해 노력해야 한다. 그게 부자로 가는 올바른 지름길이다.
제3부 어떻게 땅 투자를 할 것인가?
# 노지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각
- 토지는 무엇인가? 생산수단이 산업혁명이 일어나면서 공장, 기계 등으로 바꿔었고 사유재산제도가 생기면서 월세를 받는 건물 등도 생산수단이 되었다.
- 자본은 무엇인가?
인간의 생존 연령대가 높아지면서 근로세대를 벗어나게 되면 막막하게 된다. 따라서 매월 10만원씩 투자해서 50세 은퇴시 40배, 400배 오를 곳에 투자해야 한다. 적게는 30배에서 많게는 100배까지 올라주는 투자 종목은 바로 땅과 주식이다. 지난 50년간 땅값 변화를 살펴보면 밭은 971배, 대지는 2,309배가 올랐다. 주가도 마찬가지이다. 계속해서 올라간다. 빌딩을 사거나 상가를 구입하려면 우선 주식과 토지에 대한 투자가 기본이다.
# 부자가 되려면 '투자자'의 단계를 반드시 거쳐야 한다.
- 노동자에서 자본가로 가려면 투자자라는 중간단계를 반드시 지나야 한다. 태어날 때부터 부모가 안정적인 자본가라면 투자자라는 단계를 거칠 필요가 없지만 대부분의 서민은 노동자로 태어나고 투자자를 거쳐 자본가로 거듭난다. 그렇기 때문에 투자자 단계를 거치지 않으면 자본가가 될 수 없다.
- 투자자는 투자를 하는 사람이다. 투자란 토지와 자본, 생산구조를 만들어내기 위한 작업니다. 투자를 해야 하는 이유는 60세를 넘어가면 노동력이 현저히 떨어지기 때문이다.
- 투자자가 되기 위한 전제조건은 노동소득이 생활비를 반드시 넘어서야 한다. 잉여자금이어야만 토지나 주식에 장기투자를 할수 있기 때문이다. 잉여자금이 생기려면 반드시 버는 것보다 생활비를 덜 쓰거나 생활비보다 더 벌거나 둘중 하나이다.
- 한마디로 투자자란 월급쟁이, 임대사업자, 주식 데이트레이더, 부동산 매매사업자 등의 직업이 중요한 것이 아니라, 매월 꾸준히 잉여자금이 생기고 잉여자금을 토지와 주식에 투자하는 사람들이다.
# 결국 땅과 주식 투자뿐이다.
- 왜냐하면 100배 오르는 종목 자체가 주식과 땅밖에 없기 때문이다. 주식은 시대의 거대한 흐름에 따라 투자를 해야 하고 사면 팔지 않아야 한다. 어떤 일이 있어도 산 주식은 팔면 안된다. 따라서 처음부터 팔 주식이었다면 사지 말아야 한다. 그럼 주식투자는 어떻게 해야 하는가? 앞으로 올 제4차산업혁명에 투자를 해야 한다. 10년 후면 세상이 바뀔 것이다. 지금이 세상이 바뀌기 전 10년인 것이다.
- 땅 투자는 싼 가격의 토지를 투자하되 남들이 쳐다보지 않는 토지에 주목해야 한다. 맹지, 분묘기지권, 공유지분, 그린벨트 등과 같이 남들이 볼 때는 쓸모없는 곳에 길이 있다. 오르는 공시지가를 주목하고 농지연금과 산림조합 등을 잘 이용하면 큰 수익을 거둘수 있다.
# 땅 투자자에게 요긴한 산림공간정보 서비스
- 산림청에서 개발한 산림정보서비스는 땅에 투자하는 사람들에게 매우 요긴하다. 많은 돈을 들여 사용하기 쉽도록 개발했는데 아는 사람이나 이용자가 많이 않다. http://116.67.44.22/forest/#/
- 현장사진, 위성사진, 3년간 공시지가 흐름, 그밖에 등산로, 산길, 산림명소, 나무지도 등 토양, 지형, 기후대, 암석, 토양 배수 등의 설명도 볼수 있다. 우리는 경매를 통해 땅을 사기 전 '이곳이 어떤 곳인지'에 대한 정보를 그곳에 가지 않고도 알 수 있다는 뜻이다.
# 1,000원짜리 임야 투자법
- 대중국의 수출이 늘어나면서 서해안이 주목 받게 되었다. 공업지역은 빈 땅이 많은 만큼 공장의 신, 증설도 활발히 진행되고 있다. 아직 개발이 덜 된 만큼 주거지가 부족하고 개발될 여지가 많다. 공업지역과 주거지역간 거리 차가 존재하며 그 중간은 빈 땅 투성이다.
이런 지역 임야를 사면 어떻게 될까? 향후 공업지역과 주거지역의 확장으로 수용이 되거나 개발이 되지 않을까 라는 것이다. 당장 팔수 있는 땅이 아니기에 좋은 땅을 살 필요가 없다. 권리관계가 복잡한 땅을 경매로 사야 하낟. 지분경매, 분묘기지권, 맹지, 보전녹지 등 복잡할수록 땅의 가격은 더 떨어진다. 유찰도 5번, 6번씩 된다. 그러다 보면 평당 1,000원짜리 땅도 되는 것이다.
- 비단 개발로 인한 수용가치가 전부가 아니다. 그보다 더 큰 효용은 수종갱신이라는 제도를 이용할 때 발생한다. 산림조합에서는 리기다소나무와 같은 쓸모없는 나무나 잡목이 우거진 곳을 대신 벌목을 해주고 새로운 나무를 심어주는 사업을 진행하고 있는데, 이를 수종갱신이라 한다. 낙찰받은 임야를 산림조합에 수종갱신여부를 확인하고 신청하여 수익을 얻는 것도 좋은 방법 중 하나이다.
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