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세종시 초강도 부동산 규제 현실화로 인한 대전시 인기 유발

“반신반의했는데…당혹스럽습니다”

세종특별자치시가 2일 투기과열지구와 투기지구로 중복 지정됐다.

부동산 투기 억제를 위해 정부가 뽑아 든 초강도 강수에 세종시가 포함됐다는 소식이 전해지면서 지역부동산 시장은 숨죽이고 있다.

정부와 여당은 이날 오전 국회에서 주택시장 안정화 방안 당정협의를 열어 부동산 시장 종합대책을 논의하고, 서울 강남·서초·송파·강동 강남4구와 세종특별자치시를 투기과열지구와 투기지역으로 중복 지정했다.

김태년 더불어민주당 정책위의장은 이날 당정협의 결과 브리핑에서 "투기 과열 지역의 투기 수요 유입 차단을 위해 투기과열지구 지정을 논의했다"며 "서울 강남4구와 세종시에 대해 소득세법 제104조의2에 따라 투기과열지역과 투기지역으로 중복 지정키로 했다"고 밝혔다.

투기과열지구로 지정되면 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, 지역조합 조합원 선착순 모집 금지 등 14가지 규제의 적용을 받는다.

특히 투기과열지구 및 투기지역에서는 주택유형이나 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)이 각각 40% 적용된다.

이들 지역은 올해 도시재생뉴딜사업 선정대상에서도 제외된다.

세종시의 경우 이미 6·19 부동산 대책에 이어 지난해 발표된 11·3부동산 대책으로 △청약 1순위 제한 △재당첨 제외 △입주 때까지 분양권 전매 제한 등 신규 분양 시장에 대한 규제를 적용받고 있다.

정부가 부동산 거품을 차단하기 위한 부동산 종합 대책을 내놓은 2일 세종시의 한 아파트 단지 상가에 위치한 공인중개소에 시민들이 지나가고 있다. 정부는 서울 전 지역과 경기도 과천과 세종시를 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등을 투기지역으로 지정해 규제를 강화

엎친 데 덮친 지역부동산 시장은 크게 동요하고 있다.

세종시 보람동의 한 공인중개사무소 관계자는 “서울 강남4구와 같이 묶일 정도로, 세종시 시장상황이 엄중한 상황인지 의문이 든다”면서 “가뜩이나 많은 규제에 소비 심리가 위축되면서 시장경기가 아예 위축되지 않을까 걱정이다”고 한숨을 내쉬었다.

도담동의 한 공인중개사무소 관계자도 “정부의 세종시 투기지구 지정 소식에 문의전화를 많이 받았다”며 “강도 높은 규제에 일단 시장상황을 관망한 뒤 매도에 나서려는 사람들의 전화가 대부분”이었다고 말했다.

이번 정부의 초강도 대책에 풍선효과와 시장 경착륙을 우려하는 목소리도 나온다.

김관호 한국공인중개사협회 세종시지부장은 “정부 대책 발표 전까지도 반신반의했다”면서 “ 부동산 시장이 주저앉게 되면 건설투자 위축에 따른 내수 침체, 하우스푸어 양산, 가계 부채폭탄 등 경제에 상당한 충격을 줄 수 있다”고 했다.

이어 “어느 정책도 마찬가지지만, 부동산 정부 정책은 일관성 있게 진행돼야 한다”며 “정권이 바뀔 때마다 널뛰듯 바뀌는 정책은 시장에 혼란만 가중시킬 뿐”이라고 덧붙였다

한껏 달아오른 대전

대전 분양시장이 한껏 달아올랐습니다. 지난 7월 분양한 '반석더샵'은 2만 7764건의 1순위 청약통장이 접수되며 평균 57.73대1의 경쟁률로 4일만에 모두 팔려 나갔습니다. 앞서 대전 서구 '복수센트럴자이'도 정당계약 2주만에 100% 분양이 완료됐습니다. 분양 1년이 채 지나지도 않은 현재 두 단지에는 전용 84㎡ 기준 최대 2500만원 가량의 웃돈이 형성돼 있습니다. 반면 승승장구하던 세종시는 웃돈이 뚝 떨어지는 등 부동산 규제에 직격탄을 맞고 있습니다.

대전 청약열기 왜? 10년 이상 노후아파트 비율 82.6%, 그러나 신규공급은 전국 최저

대전의 청약열기는 당분간 지속될 것이란 분석입니다. 주택수요가 공급보다 많을 것으로 예상됩니다. 국토연구원이 발표한 ‘지역별 주택수급 진단과 정책과제’에 따르면 전국에서 유일하게 대전을 2016~2018년 동안 수요 초과 예상지역으로 분류했습니다. 그 주된 이유로 82.6%에 달하는 대전의 노후아파트 비율과 이에 반해 턱없이 부족한 새 아파트 공급입니다. 실제 지난 1년간 대전에서 분양한 새 아파트는 5,269가구로 전국 최저 수준입니다.

대전의 신규공급 부족한 이유는?

그렇다면 대전에 새 아파트 공급이 부족한 이유는 우선 대전은 대규모 아파트를 공급할 일반 택지가 부족합니다. 때문에 신규 아파트 공급의 출구는 도시정비사업을 통한 재건축•재개발 물량인데, 이들 사업들이 그간 지지부진하자 공급 가뭄을 겪었던 것입니다.

“지난 몇 년간 바로 옆 동네인 세종시로 수요층이 빠져나가며 대전의 재개발, 재건축도 속도를 좀처럼 내지 못했습니다. 하지만 최근 세종시가 규제의 직격탄을 맞고 전통 구도심으로서 교육, 교통 등 인프라가 풍부한 대전의 가치가 새롭게 부각되며 도심권 재정비사업동 속도를 내고 있는 것입니다. 충청권 분양시장 핵심키워드가 대전 재개발•재건축으로 옮겨지는 분위기입니다.”(K대학교 부동산학과 교수)

대전 내 120곳에서 도시정비 추진 중

대전시청에 따르면 현재 대전에서 추진 중인 도시 및 주거환경정비사업은 모두 121곳으로 재개발 48곳, 재건축 34곳, 주거환경 12곳, 도시환경 27곳입니다. 이 가운데 재개발•재건축 추진단계 마지막 절차인 '관리처분인가'를 받은 곳은 5개 단지로 용운동, 탄방1•2, 법동1, 목동3입니다. 관리처분 전단계인 ‘사업시행인가’를 받은 곳도 6곳(장동1, 도마변동8, 신흥3, 용두2, 도룡3, 은행1)에 이릅니다.

용운주공아파트 2000가구 넘는 브랜드 대단지 아파트로 재탄생

관리처분인가를 받은 사업지 중 올해 분양이 확정된 단지는 동구 용운주공1단지 재건축입니다.

대림산업과 고려개발이 시공을 맡아 총 2267가구의 ‘e편한세상 대전 에코포레’로 거듭날 예정입니다. 전용면적 43~84㎡에 일반분양분도 1,320가구에 달해 새 아파트를 원하는 실수요층이 노려볼만합니다. 일반분양은 올 12월에 진행될 예정입니다.

단지가 들어서는 동구는 대전역 역세권 개발사업(예정), 외곽순환도로망 구축사업(계획), 대전의료원 설립(계획) 등 풍부한 개발호재로 미래가치가 높은 지역으로 손꼽힙니다. KTX대전역, 대전 지하철 1호선 대동역∙신흥역∙판암역 등이 인접해 있어 우수한 교통환경을 갖췄으며, 용운초∙중교, 용운도서관, 용운국제수영장, 용운시장, 롯데마트 등 교육편의시설도 다양합니다.

내년에도 신규분양 줄줄이

이후 나머지 4곳은 내년에 분양이 예정돼 있습니다. 대덕구 법동1구역 중리주공1단지아파트는 대림산업 계열사인 삼호건설이 시공을 맞아 지하 2층∼지상 최고 29층 18개 동, 1,503가구로 탈바꿈됩니다. 이 중 424가구가 일반분양될 예정입니다.

중구에서는 목동3구역이 지난해 10월 관리처분인가를 마치고 조합원 이주를 준비하고 있으며, 내년 5월 중 일반분양이 예고된 상태입니다. 포스코건설과 계룡건설이 함께 시공사로 선정됐으며, 총 993가구 중 736가구를 일반분양할 예정입니다.

서구에서는 탄방1구역과 2구역이 관리처분인가 상태로 가장 빠르게 진행되고 있습니다. 탄방1구역은 사업 추진 이후 시공사만 세차례 변경될 정도로 우여곡절이 많았지만 현대산업개발과 GS건설이 공동 시공해 총 1995가구를 지을 예정입니다. 탄방2구역은 대림산업•고려개발이 시공사로 선정됐으며, 총 776가구를 조성할 계획입니다.

대전 재건축 아파트, 높은 수익 기대로 ‘들썩’

도시정비사업으로 전통 구도심인 대전의 가치가 다시금 재조명되자 제자리걸음이던 재건축 아파트도 가격 상승세를 이어가고 있습니다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 12월 신규분양을 앞둔 용운주공아파트 전용 59㎡는 올해 1월까지만 해도 1억원에 거래됐으나 이달엔 1억880만원에 손바뀜됐습니다. 중리주공1단지 전용 39㎡도 올 초 9500만원 수준에서 현재 1억1600만원까지 올랐습니다.

재개발•재건축 성패가 대전 부동산 시장을 좌우

장기간 지연됐던 도시정비사업이 활기를 되찾으면서 대전의 재개발•재건축 신규단지들이 속속 분양 채비를 갖추고 있습니다. 당장 올 연말부터 ‘e편한세상 대전 에코포레’ 등 대규모 단지들이 출격을 앞두고 있습니다. 추진 중인 사업장 중 38개 사업장이 구역지정 및 추진위 구성에 머물러 있다는 점은 아쉽지만 당분간 재개발•재건축이 대전 분양시장을 주도할 것이란 전망인데요. 마지막으로 부동산 관계자의 말을 들어보시길 바랍니다.

“사업에 속도를 내며 재건축이 확정된 곳은 물론 주변 아파트까지 가격 상승세가 이어지고 있습니다. 여기에 더해 그간 세종시로 쏠려있던 수요층의 시선이 대전으로 유턴하고 있어 인프라가 갖춰진 대전 도심 내 신규 분양시장의 훈풍은 당분간 지속될 것입니다.”