서울·경기·울산 1~2인가구 증가에 오피스텔 수요도 '高高’

서울과 경기, 울산 등 1~2인 가구 증가율이 두드러지는 지역에서 주거 오피스텔이 주목 받고 있다. 여기에 정부의 대출규제 등의 영향까지 더해지면서 오피스텔이 자금 부담이 덜하고 안정적인 임차 수요를 확보할 수 있는 투자처로 다시 주목받고 있는 것이다.

6일 통계청 자료를 보면 지난 2015년 전국 1~2인 가구는 1019만7258가구로 5년 전(2010년)에 비해 22.16% 증가했다. 1~2인 가구가 전체 가구수(1911만1030가구)에서 차지하는 비율도 53.36%로 이 기간 동안 5.22% 포인트 늘었다.

지역적으로는 서울, 경기, 인천, 울산, 광주, 대전 등 일자리가 풍부하고, 인프라가 잘 갖춰져 있는 대도시지역을 중심으로 1~2인 가구 증가세 및 증가비율이 전국 평균을 상회하고 있다

특히 울산의 경우 2015년 1~2인 가구가 20만7652가구로 5년 전에 비해 29.57% 증가했으며 1~2인 가구가 차지하는 비율도 이 기간 동안 42.89%에서 49.04%로 6.15% 포인트나 늘었다. 광주 역시 1~2인 가구가 30만1239가구로 5년 전에 비해 27.24% 늘었고, 1~2인 가구가 차지하는 비율도 7.22% 포인트(45.89→53.11%) 증가했다.

여기에 10.24 가계부채대책에 따라 대출 문턱이 높아진 점도 자금 부담이 덜한 오피스텔로 관심이 높아질 것으로 기대되고 있다. 부동산 114자료를 보면 올해 10월까지 전국 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 890만원으로 올해 분양했던 전국 소형(전용 60㎡ 이하) 아파트 평균 분양가(3.3㎡당 1157만원)의 77% 수준이다.

최근 오피스텔 분양시장에서 1~2인 가구 증가지역의 단지들은 청약경쟁률도 높게 나오고 있다. 금융결제원 자료를 보면 SK건설이 지난달 말 청약을 받은 ‘송도 SK뷰센트럴’ 오피스텔은 180실 모집에 9226명이 접수하며 평균 51.26대 1의 경쟁률을 기록했다. 이에 앞서 지난 9월 청약을 받은 ‘다산자이 아이비 플레이스’ 오피스텔도 270실 모집에 1만 8391명이 접수해 평균 68.11대 1의 경쟁률을 보였다.

업계관계자는 “오피스텔은 대출 부담과 전매 등의 규제가 아파트에 비해 덜하고, 상품도 아파트 못지 않게 설계되다 보니 틈새상품으로 부각 받을 수 있다”며 “특히 오피스텔의 주수요층이 1~2인 가구인 만큼 1~2인 가구 증가지역의 신규 분양 단지를 눈 여겨 보는 것도 좋다”고 설명했다.

연내(11~12월)에도 1~2인 가구 증가율이 전국 평균을 상회하는 서울, 경기, 인천, 울산, 광주 등 지역에서 8300여실(부동산114 기준)의 오피스텔이 공급될 예정이다.

현대산업개발은 11월 1~2인 가구 증가폭이 두드러지는 울산에서 주거용 오피스텔 ‘태화강 아이파크’를 분양한다. 이 단지는 지하 4층~지상 35층, 전용면적 31~59㎡ 총 377실 규모로 조성된다. 단지가 9개 공공기관이 입주해 있는 우정혁신도시와 약 1㎞ 거리에 있는 것을 비롯해 현대자동차, 미포국가산업단지, 석유화학공단 등의 산업단지로 이동도 수월하다.

대우건설은 11월 서울 금천구 가산동 일대에서 ‘가산 센트럴 푸르지오 시티’를 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 20층, 전용면적 17~35㎡ 총 1454실 규모다. 단지가 조성되는 금천·구로구 G밸리는 입주기업이 9588개, 근무인원이 15만 여 명인 3개 단지로 구성된 국가산업단지로 풍부한 배후수요를 확보할 수 있다.

신한종합건설(주)은 11월 경기 안양시 만안구 안양동 옛 국립농산물품질관리원 부지에서 복합주거단지인 ‘안양 센트럴 헤센’을 분양한다. 오피스텔은 지상 24층 1개동 전용면적 27~47㎡ 총 437실로 규모로 이뤄졌다. 단지 반경 1Km 내에 IT기업 및 관련업체가 밀집한 안양IT밸리가 있어 임차수요 모집에 유리하다.

동양건설산업은 11월 경기 화성시 동탄2신도시 C9블록에서 주상복합단지인 ‘동탄역 파라곤’을 분양한다. 지하 3층∼지상 39층, 총 4개동 중 오피스텔은 전용 82~84㎡ 총 110실로 구성된다. 삼성반도체 공장, 화성일반산업단지, 동탄오산산업단지 등 배후산업단지 수요가 풍부하며, 상업·업무지구로 조성되는 광역비즈니스 콤플렉스 내에 들어서 주거편의성이 높다.

'물류 전성기' 경기권 A급 물류 부동산 거래 활발

국내 물류 부동산 시장이 뜨겁다. 올해도 경기도 용인과 김포, 인천 등의 A급 주요 자산에 대한 투자와 거래가 활발한 것으로 나타났다. 물류 자산에 대한 투자 수요는 계속해서 강세를 보였다. 오피스 시장 공실률은 보합세를 보였고 실질임대료는 조금 내린 것으로 조사됐다.

글로벌 부동산전문기업 CBRE 코리아는한국 상업용 부동산 시장을 오피스, 리테일, 물류, 투자시장 등을 분야별로 분석해 이 같은 내용을 골자로 한 제 3분기 국내 상업용 부동산 시장 보고서를 6일 발표했다.

보고서에 따르면, 올해 3분기 서울 주요 3대 권역 A급 오피스 시장의 실질임대료는 전분기 대비 0.15% 하락한㎡당 2만681원을 기록했다. 강남권역 내 일부 A급 오피스의 인센티브 제공 수준이 미미하게 회복되며 강남권역의 평균 실질임대료는 다소 상승한 반면, 여의도권역의 장기 공실과 침체된 수요로 실질임대료는 전분기 대비 0.8% 하락했다.

또 3분기 서울 A급 오피스 시장 평균 공실률은 전분기대비 0.17%포인트 내린 11.18%로 보합세를 유지했다. 도심권역과 강남권역을 중심으로 활발한 임대차 활동과 선임대 유치가 진행 되면서 3분기 준공된 하나은행 사옥과 새롭게 시장에 공급된 마제스타시티 타워 2동의 공급효과를 상쇄한 것으로 나타났다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치팀장은 “지난 3분기 강남권역과 도심권역에 발생된 신규 공급에도 견고한 임대 수요와 적극적인 선임대 유치 전략으로 서울 평균 오피스 공실률은 큰 변화가 없었다"변서 "지속적인 e-커머스 시장에 강세에 따른 경기권역 내 A급 물류센터의 수요는 여전히 높게 유지되고 있으며 이에 따른 신규 물류센터 개발 수요 또한 높은 것으로 파악된다”고 밝혔다.

서울 리테일 시장의 경우 3분기 임대 수요는 국내 H&B(헬스·뷰티) 브랜드와 해외 신규 H&B 브랜드에 의해 주도되는 양상이 나타났다.

국내 H&B 시장에서 가장 큰 점유율을 보유하고 있는 CJ 올리브영은 2015년 기준 550개인 매장을 올해 약 1000개까지 확대할 것으로 관측됐다. 또한 영국 H&B 브랜드인 부츠(Boots)가 국내 유통업체인 신세계와 제휴해 국내 시장 규모를 확장하고 있다. 이처럼 H&B 시장의 경쟁이 치열해짐에 따라 각 H&B 브랜드는 시장내 차별화와 입지 강화를 위한 방편으로 신규 플래그쉽 스토어의 출점을 지속할 것으로 전망됐다.

물류시장은 물류 자산에 대한 투자 수요로 여전히 강세를 보이고 있다. 독일계 자산운용사인 도이치자산운용은 용인 MQ백암물류센터(연면적 6만5508㎡)를 약 827억원에 사들였다. 코람코자산운용은 최근 준공된 인천 티제이물류센터 (연면적 5만5430㎡)를 약 980억원에 매입했으며 모건스탠리가 주요 투자자로 알려졌다.

또 켄달스퀘어자산운용은 330억원에 이천의 태은물류센터(연면적 1만6264㎡)를 사들였고 경기 광주의 한솔 냉장보관(연면적 2만6705㎡)도 외국계 투자자가 매입한 것으로 알려졌다.

국내 A급 물류 투자시장의 평균 수익률(Gross Yield)은 7.3%로 전분기와 동일한 수준으로 유지됐으며, 프라임급 프물류센터의 평균 수익률도 6.6%로 보합세를 나타냈다. 그러나 현재의 물류 투자시장 경쟁 심화는 향후 수익률 감소에도 영향을 미칠 것으로 전망된다

3분기 투자시장 총 규모는 전분기 대비 1.6% 증가한 1조7300억원으로 나타났다. 거래건수는 31건으로 2분기 발생된 거래 건수의 2배를 기록했다. 대형 규모의 거래는 많지 않은 반면, 평균 거래 규모 270억원 수준의 중소형 오피스 거래 건수는 17건 (약 4552억원 규모)로 크게 증가해 총 거래 규모의 25%를 차지했다.

주요 거래로는 최근 강남권역에 신규 공급된 A급 오피스 2동과 리테일이 함께 구성돼 있는 복합 자산인 마제스타 시티가 있다. 오피스동 가운데 마제스타시티 타워1 (연면적 4만6638㎡)은 이지스자산운용이 2530억원에 매입 완료 하였으며, 마제스타시티 타워2 (연면적 3만6235㎡)는 1360억원 규모로 코람코자산신탁에 팔렸다. 리테일 부문인 마제스타시티 스토어존 (연면적 4만2619㎡)은 2060억원에 유경PSG자산운용이 매입한 것으로 조사됐다.