학교 행정실 업무 배우기

개인의 비중이 압도적

한국의 자가점유율은 2014년 기준으로 전국 53.6%, 수도권 45.9%이다. 즉 전 국민의 절반은 자기 집이 아닌 남의 집에 세를 들어서 살고 있다. 전 국민의 반이 세입자이니 임대차 시장이 클 수밖에 없다.

그런데 국가나 지방자치단체 등 공공 부문에서 공급하는 임대차 물량은 13%에 불과하며, 나머지 87%의 주택을 민간이 공급하고 있다. 정부의 주택정책을 비판하는 사람들이 주로 지적하는 것도 이 부분이다. 한국은 공공 임대차 주택공급이 너무 적다.

영국이나 네덜란드처럼 오랫동안 주거 복지에 주력해온 나라들은 공공임대주택의 비중이 70%대에 이르고, 유럽의 여러 선진국들도 대부분 40% 이상이다. 그런데 여기에서 주목할 점은 국가별로 공공임대주택 비율의 차이가 매우 크다는 점이다. 주거 선진국이라는 독일은 11%에 불과하고, 미국은 3%대이다. 그래서 이 문제를 단순히 공공임대주택 비율만 보고서 어느 나라의 정책은 훌륭하고 어느 나라는 나쁘다고 할 수는 없다는 점을 미리 밝혀둔다.

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위에 말했듯이 한국의 임대차 시장에서 민간 임대비율은 87%인데, 여기에도 매우 특징적인 면이 있다. 기업의 비중이 극단적으로 낮다는 점이다. 민간기업의 임대 물량은 전체의 1%에 불과하고, 나머지 99%는 모두 개인이 공급하고 있다. 임대차 시장에서 개인의 비중이 이처럼 압도적으로 높은 나라는 세계적으로 유례가 없을 정도이다.

한국의 주택임대차 시장은 전체 GDP 의 2%를 차지하는 매우 큰 시장이다. 이상영 명지대 부동산학과 교수에 따르면, 2014년 주택임대차 시장의 총 규모는 26조 3,445원에 달한다.

그런데 이렇게 큰 시장에 왜 대기업은 물론이고, 중소기업도 거의 진출하지 않는 것일까? 대기업이 동네 빵집이나 떡볶이 가게까지 진출하는 나라가 아닌가? 이윤이 있는 곳이라면 어디든 참가하는 것이 기업의 속성인데 말이다. 그 이유는 다음과 같다.

왜 기업이 안 들어왔는가?

한국의 임대차 시장은 개인들에게 압도적으로 유리한 시장이다. 바로 세금 때문이다. 개인의 경우 월세 수익은 6~32%의 소득세가 부과되며, 전세는 전세금을 이자율(약4% 내외)로 환산해 세금을 부과한다. 반면 기업에는 10~22%의 법인세가 부과된다.

그러나 개인들은 실제로 임대소득에 대해 거의 세금을 내지 않는다는 것이 중요하다. 한국에서 임대 소득가구는 총 750만 가구(전세 377만,월세 385만)인데, 이 중에서 임대소득을 자진 신고한 사람은 주택임대사업 등록자 7만 7천여 명을 포함해 경우 8만 3천여 명에 불과하다. 임대차 소득에 대한 신고의무가 없기 때문이다.

현행 임대소득세는 전세는 1가구 3주택, 보증금 총액 3억원 이상에 대해서만 간주임대료(임대보증금에 대한 시중금리를 감안한 일정 비율을 곱해 계산한 금액)을 적용해 과세하고, 월세는 다주택자, 또는 1주택자만 주택 공시가격이 9억원을 초과(전세 동일)하는 경우 과세하고 있다.

그런데 이마저도 의무가 아니라 자진신고가 원칙이다. 그래서 대부분의 임대인들은 신고하지 않고 이를 숨겨버린다. 주택임대차 시장에서 발생하는 연간 44조원의 소득에 대해서는 거의 세금이 없는 상태로 방치되고 있는 것이다.

반면 기업의 경우 이런 식의 얼렁뚱땅이 통하지 않는다. 실제로 상가나 오피스텔의 임대차 사업 법인들은 대부분 임대 소득에 대해 세금을 납부하고 있다. 이렇게 세금 문제에서 개인과 법인의 차이가 확 벌어지기 때문에, 한국 민간 임대차 시장은 개인들이 대부분을 차지하게 되어버렸다.

의외로 낮은 이익률

부동산 임대업은 생각보다 이윤이 높지 않다. 2015년 9월 기준으로 한국 아파트의 평균 임대수익률은 4%이다. 그렇지만 실제 수익률은 이보다 훨씬 낮다. 게다가 기업들이 감당하기 어려운 각종 리스크를 부담해야 하기 때문에 임대 시장 참여가 저조한 것이다.

흔히 자조적으로 “조물주 위에 건물주가 있다.”라고들 한다. 집주인은 딱히 하는 일도 없이 매달 월세만 따박따박 받아가는 것 같다. 이처럼 부러움을 사는데, 왜 대부분 노인이고, 늘 ‘성격이 깐깐하고 온갖 간섭을 하는 인물’로 그려질까? 그런데 통계를 보면 이런 현상이 왜 일어 나는지 알게 된다. 앞에서 말했듯, 아파트의 평균 임대수익률은 연간 4%수준이다. 물론 현재 예금금리가 1.5~2%대이니 지금 상황에서는 높다고도 볼 수 있을 것이다. 정말 그럴까?

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기업으로 따지면 매출액이나 마찬가지로, 원가를 전혀 반영하지 않는 수익률이다. 그렇다면 임대수익의 원가를 생각해보자.

첫째, 자금의 기회비용이다. 은행에 1억원을 맡겨두어도 적어도 1.5%의 수익을 올릴 수 있다. 이 수익을 포기하고 아파트에 투자한 것이기 때문에 이 비용은 당연히 공제해두고 생각해야 한다.

둘째, 건물의 감가상각분이다. 물론 토지는 감가상각이 되지 않지만, 건물에는 분명히 수명이 있게 마련이다. 명목상의 수익률에서 감가상각분을 빼고 계산해야 한다. 1억원의 아파트의 매매 감가상각률이 2%라면, 감가상각으로 연간 100만원씩 없어지는 셈이다.

셋째, 주택의 유지수선 비용이다. 우리 민법은 제623조 임대의 의무 조항에서 “그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”라고 규정하고 있다. 형광등, 문고리, 수도꼭지처럼 사용수익에 큰 불편이 없고 소액인 경우는 임차인이 부담한다. 하지만 보일러가 터졌다든가 벽이 갈라지고 천장에서 물이 새는 등의 하자가 발생하면 큰 비용이 들 경우 임대인이 책임지고 부담해야 한다.

집이 새 집이라면 큰 비용이 들지 않겠지만, 낡아질수록 무시하기 힘든 비용이 든다. 이런 비용을 일괄적으로 계산할 수는 없지만, 연간 임대료 중 약 0.5%정도의 비용은 감안하는 것이 안전할 것이다.

넷째, 주택의 공실 위험이다. 공실률은 부동산 수익률에서 매우 중요한 문제이다. 1년 12개월중에서 딱 2개월만 임차인을 구하지 못하면, 수익률은 연간 2/12만큼 떨어져버린다.

이제 한국도 주택보급률이 100%를 넘어섰다. 따라서 과거와 달리 빈집이 생겨나고 있으며, 임대에 실패한 주택이 생길 가능성이 높아졌다. 물론 아직 주택의 공실률은 오피스에 비해서는 현저하게 낮은 수준이지만, 임차인을 구하지 못해서 몇 달씩 집을 비워두어야 하는 경우를 더러 볼 수 있다.

이 경우 새 임차인을 구할 때까지 월세를 받지 못하고, 공인중개사에게 비용을 지불하고 임차인을 적극적으로 유치해야 한다. 중개수수료는 사실상 공실을 피하기 위한 비용이라고 할 수 있으며, 주택임대차기간인 2년마다 집주인들이 꼬박꼬박 치러야 하는 비용이다.

다섯째, 주택의 보유에 따른 세금 문제이다.

앞에서 개인은 임대소득세를 거의 부담하지 않는다고 했지만, 보유세는 피할 수 없다. 한국의 주택보유세는 재산세와 종합부동산세로 나눌 수 있다. 주택보유세는 누진세이므로 주택의 가격이 비쌀수록 세금도 누진적으로 커지지만, 아직까지 소액부동산에 대한 보유세는 그리 크지 않다. 또 은행예금 같은 다른 자산도 세금이 붙기 때문에 세금까지 비용에 넣기는 힘든 면이 있다. 그래서 세금 부분은 잠시 언급만 하고 따로 계산하지는 않겠다.

아무튼 이처럼 주택 임대에 따른 비용을 따져보면, 또 하나의 비밀이 풀린다. 한국 집주인들이 왜 세입자에게 잔소리를 하며 깐깐하게 구는지에 대한 답이 여기에 있다. 임대인의 입장에서는 임대에 따른 비용중에서 줄일 수 있는 것이 유지·수선 비용밖에 없기 때문이다. 이 비용을 줄이고 잘 관리해야 겨우 은행수익률과 균형을 맞출 수 있다. 그래서 임차인들이 집을 쓰는 데 사사건건 간섭하고 잔소리를 하는 경우가 자주 발생한다. 임대인들이 연장통을 둘러메고 직접 보일러를 고치거나 도배를하는 경우도 흔히 볼수 있다. 이런 일까지 사람을 불러서 시키면 오히려 수익을 까먹을 수도 있기 때문이다.

임대수익률이 왜 낮았는가?

현재의 주택 임대수익률은 그나마 시중은행의 예금금리보다 높은 수준이다. 그러나 이런 상황은 불과 몇 년 되지 않았다. 2013년 이전에는 오히려 예금금리가 서울 아파트의 임대수익률보다 높았다. 상식적으로는 이해하기 힘든 일이다. 은행에 예금하는 게 편하고 수익률도 높은데, 무엇하러 집을 사서 임대를 주고 피곤한 온갖 유지·수선까지 해주어야 하는가?

그 이유는 집주인들이 부동산 임대 수익보다 집값이 올라서 얻는 수익을 훨씬 중요하게 여겼기 때문이다. 주택의 수익률은 크게 자본수익률과 소득수익률로 나눌 수 있다. 여기서 자본수익률이란 집값이 올라서 얻는 수익이며, 소득수익률이란 전월세로 인해 얻는 수익이다.

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투자수익률 = 자본수익률 + 소득수익률

국민은행에서 2011년 발표한 자료에 따르면, 지난 24년간 전체 주택시장의 연평균 수익률은 약 8.3%이며, 이 중에서 자본수익률(집값 상승)은 3.8%, 소득수익률은 4.4%를 차지했다. 이렇게 장기간의 누적으로 보자면 임대 소득수익률이 비중이 더 크다. 그러나 언론의 관심이 집중되는 서울 강남의 아파트로만 대상을 좁혀서 보면, 자본수익률은 7.6%, 소득수익률은 5.0%로 임대소득보다 시세차익에 따른 수익이 더 크다. 그래서 부동산 시장 참가자들의 관심도 집값 상승에 몰리게 되고, 의외로 낮은 임대수익률을 감수했던 것이다.

지난 시기에 저금리 기조가 계속되자, 부동산 임대수익이 은행금리를 훌쩍 넘었다는 기사가 자주 등장했다. 예금 이자수익은 무위험 수익이기 때문에 낮을 수밖에 없다. 당연히 임대수익률이 예금금리보다 높아야 하며, 과거처럼 임대수익률이 예금금리보다 낮은 것은 오히려 비정상이었다.

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그러나 공식적인 주택의 임대수익률이 4%라면, 집주인의 실제 수익률은 2%를 넘기 힘들다. 앞에서 소개한 이런저런 비용이 숨어 있기 때문이다. 이런 사실로부터 우리는 2가지 사실을 분명히 배울 수 있다.

첫째, 길거리에 널려 있는 부동산 관련 현수막 중에 얼마나 허황된 소리가 많은가 하는 점이다. 지금도 월세로 연10% 이상의 수익률을 올릴 수 있다는 현수막을 흔히 볼 수 있다. 그런데 예금금리가 2% 내외인 세상에서 임대수익률이 10%대 이상인 부동산 물건이 있다면, 그것은 절대로 현수막에 써서 광고하지 않을 것이다. 금리 4% 정도로 대출을 받아서 그 부동산을 사면 가만히 앉아서 6%를 벌 수 있는데, 이런 훌륭한 투자기회를 자신이나 친인척, 친구들과 먼저 가져가지 왜 광고를 하겠는가? 그러니 이런 광고는 무조건 의심해야 한다.

둘째, 건물주가 조물주보다 더 부러울 것까지는 없다는 점이다.

물론 대부분의 건물주들은 일반인의 눈으로 보면 부러울 수밖에 없다. 건물을 가졌고, 거기서 나오는 수익을 향유할 수 있기 때문이다.

그렇지만 차분히 따져보면 건물주가 부러운 이유는 그가 건물을 가졌기 때문이라기보다는 그저 ‘돈이 많아서’ 일 것이다. 예금을 해도 2% 내외의 수익을 얻을 수 있는데, 세를 주고 이것저것 제하고 나서 겨우 2~3%의 수익을 얻는다면 그게 무슨 큰 차이가 있겠는가? 집주인들도 이런저런 곤란함을 자주 호소한다. 새벽에 보일러가 터졌다는 전화를 받고 깬다거나, 월세 꼬박꼬박 내는 세입자를 만나려면 전생에 큰 공을 세워야만 된다는 둥 하면서 말이다.

주택 구매의 리스크가 줄어들었다.

집을 산다는 것은 대부분의 사람들에게 전 재산을 거는 일이다. 전 재산으로도 모자라서 은행에서 대규모의 대출을 받기도 한다. 개인의 경제생활에서 이보다 더 중요한 결정은 별로 없을 것이다. 그래서 평범한 생활인들이 내집마련을 계획할 때 염두해 두어야 할 고려사항을 체크리스트 식으로 정리해보았다.

주택 구매의 결단은 크게 3단계로 나누어진다. 첫째, 전월세와 주택 구매 사이에서 결단을 내려야 한다. 둘째, 어디에 집을 살 것인지 입지를 결정해야 한다. 셋째, 언제 사야 하는지 타이밍을 결정해야 한다.

이 세가지 문제는 여러 면에서 연관되어 있기 때문에 칼같이 분리해서 생각하기 힘들다. ‘주택 구매’를 결정하는 문제와 ‘언제 집을 사느냐’의 문제는 거의 동전의 양면과 같고, ‘어떤 동네’로 갈 것인가의 문제도 그 지역의 투자가치를 고려하지 않을 수 없기 때문이다.

2000년대 중반의 호황기와 현재

부동산 경기가 좋았다고 할 만한 시점인 2000년대 중반기를 떠올려보자. 연간 주택매매가격지수가 10%씩 오르고, 일부 지역에서는 2,3배 씩 오르는 일도 허다했다.

언론이나 주변의 평가는 극단적으로 나뉘었다. 한쪽에서는 앞으로도 집값이 크게 오를 것이므로, 지금 집을 사지 못하면 평생 내집마련을 꿈도 꾸지 못할 것이라며 조급해 했다. 다른 쪽에서는 급등하는 가격은 반드시 꺾여 내려갈 수밖에 없으며 무리하게 빚을 냈다가는 평생 빚더미에 깔려 죽을 고생을 해야 할 것이라는 공포감을 조성했다. 그리고 사람들은 이 양 극단의 이야기를 들으면서 어떤 식이든 결단을 내려야만 했다. 만약 그때의 나였다면 어떤 결단을 내렸을가? 이 질문을 스스로에게 던져보자. 당시 상황에서 나는 집을 살 것인가? 아니면 전세를 구할 것인가?

그로부터 10년이 넘게 지난 지금의 시점에서 이러쿵저러쿵 평가하는 것은 너무나 쉽다. 우리는 이미 결과를 알고 있기 때문이다. 그런데 문제는 우리가 미래를 알 수 없는 시점에서 극단적으로 나뉜 주장들 속에서 어떻게든 판단을 해야 한다는 점이다.

지금 시점에서도 마찬가지다. 앞으로 부동산 가격이 어떻게 변할지는 그저 예상만 할 수 있을 뿐이며, 우리는 결단을 내려야만 한다. 굳이 2007년으로 돌아보려는 것은 당시가 가장 혼란스러워했던 시기였기에, 어떻게 객관적인 판단을 유지할 수 있을 것인지 이야기하기에 가장 적당해 보이기 때문이다. 냉정하게 숫자의 문제로 풀어보자.

당시 강남 아파트는 평당 3천만원을 돌파했고, 서울 전 지역에서 부동산 상승세가 지속되고 있었다. 투자열기가 가장 뜨거웠던 강남의 30평형대 10억원 아파트를 두고 고민한다고 하자.

이때 가장 먼저 고려해야 할 점은 바로 금리이다. 이 금리는 주택 구매의 기회비용을 그대로 말해주는 것이기 때문에 가장 중요하다. 2007년 당시 한국은행의 기준금리는 5%였고, 3년 만기 회사채의 금리는 5.7% 수준이었다. 은행의 대출금리는 대략 7%선에 육박하고 있었다. 즉 10억 아파트의 연간 이자비용은 7천만원 정도였다.

2017년 현재 주택담보대출금리는 약 3% 수준이다. 그렇다면 지금은 10억원 아파트에 소요되는 비용은 연간 3천만원이라 할 수 있다. 두 아파트의 명목가격은 똑같이 10억원이지만, 자본비용은 2배 가까이 차이가 나는 것이다.

한편, 당시 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가율은 겨우 40% 초반대였다. 강남의 경우에는 이보다 더 낮은 경우도 허다했다. 10억 아파트의 전세가가 평균 4억을 넘기 힘들었다. 똑같은 아파트에서 살면서 자기 집으로 살면 연간 소요비용이 7천만원이고, 전세로 살면 연간 2,800만원이다. 이런 시기에는 전세가 좋은 선택일 수 있다. 그런데도 시장에서는 왜 이런 차별적인 가격이 형성되고, 또 유지되는 것일까?

아파트에 전월세로 살든 자기소유로 살든 간에 생활편익은 동일하게 누릴 수 있지만, 투자수익은 자기 소유일 때에만 누릴 수 있다. 집주인 입장에서는 전세금 2,800만원만큼은 생할 편익을 위한 비용이고, 차액 4,200만원은 향후 시세차익을 누릴 수 있는 옵션을 구매하는 비용이라고 생각할 수 있다.

당시 시장은 부동산 가격 상승을 강하게 전망하고 있었고, 그 때문에 이런 가격구조가 형성될 수 있었다. 시세차익을 위한 비용인 4,200만원은 아파트 가격인 10억원의 4.2%에 해당한다. 연간 이 수익 이상을 올려야만 최소한의 비용을 회복한다. 게다가 진짜 투자수익을 올리려면 주택가격이 여기에서 물가상승률을 더한 수준으로 올라야만 한다. 2007년 물가상승률은 2.5%였기 때문에 아파트 가격은 연간 6.7%이상 올라야만 실질적인 투자수익이 가능하다는 말이다.

주택 구매의 리스크가 줄어든 이유

그럼, 다시 현재의 관점에서 생각해본다면 어떨까?

2016년 12월 시점에서 다시 한 번 같은 기준으로 판단해보자. 최근 매매가 대비 전세가율은 서울 기준으로 68% 수준까지 뛰어올랐다. 10억짜리 아파트의 평균 전세가가 6.8억원이라는 의미이다. 그리고 은행의 대출금리는 담보대출 기준으로 약 3~4%수준이다.

먼저 자가 소유하는 데 드는 비용은 10억원의 연간 이자비용으로 3천만원이다. 전세라면 전세금 6억 8천만원의 이자비용을 3%로 잡으면 약 2천만원 정도라고 생각할 수 있다.(실제로 서울 강남에서 이 정도 가격으로 전세를 구하는 것이 쉽지 않을 수도 있지만, 같은 기관에서 나온 통계를 신뢰하는 것이 옳을 것이다.)

이런 기준에서 생각해본다면, 이제는 전세의 비용 측면에서 보더라도 투자수익 옵션의 비용으로는 연간 1천만원 정도만 지불하는 것으로 셈할 수 있다. (연간 3천만원의 이자 비용 중에서 전세의 이자비용이 2천만원이기 때문에 나머지 1천만원을 옵션 비용으로 추산할 수 있음.)

최소한 주택을 산다는 것에 대한 위험비용은 2007년에 비해 말할 수 없이 줄어든 셈이다. 당시에는 연간 4200만원의 비용을 치러야 했다면, 이제는 1천만원으로 비용이 줄어든 상태이다. 그만큼 주택 구매의 리스크가 줄어든 것이다. 이런 상황이라면 집을 사는데 용기를 내기가 훨씬 쉬워졌다. 여기에 물가상승률 1%대 안팎이다. 그렇다면 10억원 아파트 구매의 옵션비용은 연 1천만원으로 1%이고, 물가상승률이 1%이기 때문에, 만일 집값이 2%오른다면 실질적으로 수익을 낸 셈이 된다.

사실 지금 현재의 시점에서 가장 ‘경제적으로 합리적인’주거방식을 골라야 한다면 당연히 전세 거주라 하겠다. 여전히 매매가격에 비해 전세가격은 70%에도 미치지 못하며, 기회비용 면에서는 자가 거주에 비해서 무조건 저렴하기 때문이다. 자가 보유를 통해 얻을 수 있는 주거의 안정성이나 향후 집값 상승의 수익을 향유할 수 없다는 점 정도가 약점이 될 뿐이다.

그러나 전세는 점차 줄어드는 경향이 뚜렷하고 월세도 점점 전환되고 있다. 주택에서 투자수익이라는 점을 포기한다면 전세만한 선택이 없겠지만, 주거생활이라는 것이 반드시 이런 계산만으로 이루어지는 것은 아니다.

부동산 전업투자가가 아니라면, 자기가 살 집의 가격상승 가능성에 너무 매달릴 필요는 없다. 다만 너무 비쌀 때 사지 않고, 너무 쌀 때 팔지 않고 싶다는 욕심 정도는 모두가 가지는 바람일 것이다. 그럴 때 현재 상황이 어떤지를 스스로 인식하기 위한 하나의 방법을 제시해보았다.

요약해서 말하자면, 집값의 절대적인 액수가 얼마인가는 중요하지 않고, 현재의 시중금리에 비추어 그 집값의 기회비용이 얼마인가가 훨씬 더 중요하다. 이 기회비용은 순수한 주거비용과 자가 보유를 위해 지불하는 비용으로 나눌 수 있고, 그 비용을 감당할 수 있을 것인가에 따라 투자 여부를 결정해야 할 것이다.

이런 기준으로 생각해보면, 똑같은 10억짜리 아파트라 하더라도 2007년의 부동산 활황기에는 연간 4200만원의 투자비용이 들고, 2016년에는 1천만원의 투자비용이 드는 것으로 계산할 수 있다. 그렇다면 2016년이 투자에는 훨씬 안전한 시기라는 결론에 이르게 된다.

향후 집값 상승에 대해서는 ‘랜덤워크 이론’에 따라 전망을 비워두더라도, 현재의 상황이 어떤가를 경제적으로 최대한 파악하는 것은 가능할 것이다. 최소한 너무 쌀 때 팔지 않고, 너무 비쌀 때 사지 않기 위해서라도 말이다.