10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기(2)-건물가격 산출 요령

 

내가 소유한 건물 가격이 얼마나 될까? 공인중개사를 통해 소개받은 건물의 적정 가격이 어떻게 될까? 공인중개사나 투자자 누구라도 내가 주목한 건물에 대하여 가격을 적정치로 산출할 수 있다면 얼마나 좋을까라고 생각해 본 적이 있을 것이다. 아파트나 오피스텔의 경우 부동산포털에 접속하면 금세 시세를 파악할 수 있겠지만, 건물은 풀빵처럼 찍어낸 것도 아니고 물건마다 제각각이다. 건물을 전문으로 취급하는 중개전문가를 만나기도 쉽지 않아서 가격에 관핞나 시장에 나와 있는 매물의 매도호가를 기준으로 요모조모를 따져보고 오직 자신의 감과 주변 중개업소를 통한 귀동냥으로 가격의 적정설을 판단할 수 밖에 없는 것이 현실이다.

오랫동안 빌딩중개를 전문으로 해오면서 습득한 건물가격 산출요령을 밝히고자 한다. 투자자나 공인중개사 공히 건물가격 산출요령을 숙지한다면 가격과 관련된 불필요한 오해라든가 매매와 관련된 의사결정 과정에서 시간낭비를 상당히 줄일 수 있는 등 긍정적 효과가 크다는 판단이다.

서울지역에서 건물 중개를 전문으로 하는 업게 전문가들이 현업에서 건물가격을 산출할 때 적용하는 방법으로는 복성식평가법, 수익률평가법, 연면적평가법을 들 수 있다. 복성식평가법과 수익률평가법은 특별히 새로운 것은 아니겠으나, 연면적평가법에서 서울시를 주요 지역별로 임의로 구분하였고 각 지역별 연면적평당 단가를 오랜 연구 결과를 바탕으로 제시하였다.

 

1. 복성식 평가법

복성식 평가법은 토지 가격과 건물의 잔존가치를 합한 평가방식으로 고전적 방식이다. 이 방식은 토지 시세를 알고 건물의 준공년도를 알면 쉽게 건물 가치를 산출할 수 있다. 대상 물건이 잘 모르는 지역에 있다면 해당 지역의 공인중개사에게 물어 대략적인 시세를 구할 수 있다. 여의치 않은 경우에는 토지이용계획확인서를 열람하여 공시지가를 구한다. 일반적으로 공시지가는 시세의 60%정도를 반영한다고 간주한다. 따라서 공시지가에 1.5~2배를 하면 대략적인 토지 가격을 산출할 수 있다. 물론 지역적인 차이나 용도로 인한 차이, 혹은 특정 이슈에 의한 호재나 악재 등이 있는 경우는 예외로 한다. 관리지역이나 농림지역의 경우 공시지가는 시세의 60%를 반영한다고 보기가 어렵지만, 도시지역의 경우 이 평가법은 상당히 유용하다.

건물가격의 산출은 다소 복잡하다. 무허가 건축물이 아니라면 건축물대장을 열람하여 가격 평가 시점에서 재조달원가를 산출하고 내용연수를 40년으로 하여 감가상각하면 잔존가액을 산출할 수 있다. 2015년 현 시점을 기준으로 일반 사무실용 건물 신축 비용은 평당 350만원 선으로 추정한다. 만약 IBS(지능형 빌딩 시스템)라도 구축된 건물이라면 당연히 평당 건축비는 상향하여 추정하여야 한다.

예컨대 330.5(100)의 대지 위에 연면적 991.5(300)(지하1/지상5)의 건령 15년의 근생건물이 있다. 토지시세를 해당 건물 주변의 공인중개사에게 알아보니 평당 2,000만원선이다. 공시지가는 평당 1,155만원이다. 공시지가를 시세로 전환하기 위하여 전환율 60%로 반영하면 1,157만원/0.6=1,925만원이다. 따라서 해당 토지의 시세는 평당 1,900~2,000만원으로 추정할 수 있고, 해당 건물의 토지가격은 19~20억 원으로 추정된다. 해당 건물이 신축 건물이라면 건물 가격은 약 105,000만원 이다. 사용연수가 15년이므로 잔존연수는 25, 따라서 건물 잔존가격은 약 65,000만원이다. 따라서 토지가격과 건물자논가격을 합한 건물가격은 약 258,000만원으로 추정할 수 있다.

 

 

 

서울 서남부권 지역에서 확보한 동일 도로변에 있는 실제 매물을 복성식평가법을 적용해보자. 이 건물들은 같은 도로상에 서로를 마주보고 있다. 이곳 토지시세는 평당 3,000만원을 호가한다. 진입로를 끼고 있으면 3,500만원 정도이다. 위 그림의 좌측 건물(A)은 토지 330.5(100), 건물 연면적 793.2(240), 건령 22년의 건물로 필자가 매도호가 35억원에 의뢰받은 건물이다. 현재 보증금 3억원, 월차임 770만원이므로 임대수익률은 2.9%이다. 준공 후 22년 경과되어 잔존연수가 18년이다.

앞에서 설명한 공식에 대입해 보면 건물 가격은 337,800만원으로 매도호가보다 낮다. 건물가격이 20~30억 원대 매물 중에서 임대수익률이 4%이하일 경우 매매될 가능성이 낮다. 위 경우 사옥이나 병원 등 특수목적으로 매수하려는 의뢰인을 만나게 되면 거래될 수도 있다.

우측 건물(B)은 대지 429.65(1300, 평면적 1,751.65(530), 건령 22년이다. 진입로를 접하고 있어 토지가치를 평당 3,500만원으로 적용하면 건물가격은 557,000만원으로 추산된다. 그런데 이 매물은 44억원에 매도의뢰 받았다. 보증금이 47,000만원, 월차임이 1,600만원으로 임대수익률이 4.9%이다.

위 두 매물 중 건물(A)는 수익성 측면에서는 낙제점이라 할 수 있다. 그러나 지상의 건물 가치를 없는 것으로 하고 토지 가치만으로 매매하되, 본 매물의 용도구역인 준공업지역에 주어진 용적률 400%를 최대로 적용하여 건물을 신축한다면 선택이 달라질 수 있다.

이렇게 지상 건물이 용적률을 제대로 활용하지 못한 건물이거나 건물이 낡아 시장에서 건물가치를 평가받을 수 없어 수익성이 좋지 못한 건물은 복성식평가법을 적용하여 가격을 산정한 후, 건물가치는 포기하고 신축 부지로 매도하는 것이 현실적인 대안이다. 결국 이런 물건은 건물이 아닌 토지로 매매 하는 것이 거래가능성이 클 것이다. 한편, 봉석식평가법은 대부분의 투자자들이 중시하는 시장성과 수익성에 대한 고려가 결여된 단점을 가진 방식이다. 따라서 수익성 물건을 구하는 투자자들을 대상으로는 적용하기 어렵다.

 

2. 수익률 평가법

수익률 평가법은 해당 부동산의 수익성을 산출하여 가치를 평가하는 방식으로 거의 대부분의 매수인들이 선호하는 방식이다. 평가방법은 매우 간단하다. 매도호가와 보증금, 월차임을 알면 건물가격을 구할 수 있다. 매도호가 30억원 이하의 매물에 대해서는 수익률 4%를 적용하고, 30억원 초과의 매물에는 수익률 5%를 적용하자. 가령 매도호가 20억원, 보증금 1억원, 월차임 634만원에 대한 수익률을 계산해 보자. 연간임대수입이 7,608만원이므로 매가에서 보증금을 제한 19억원이 실투자금이다. 연간임대수입을 실투자금으로 나누어 100을 곱하면 4%가 된다. 따라서 이 매물은 거래 가능성이 있는 물건이라고 볼 수 있다. 이를 공식으로 나타내면 다음과 같다.

 

적정가격=연간임대수입/0.04(적정수익률 4%)+보증금

 

결국 매도호가가 적정가격을 초과하면 거래 가능성이 낮고, 그 이하인 경우에는 거래 가능성이 높은 괜찮은 매물로 간주할 수 있다.


건물A는 서울 서남부권의 대로변 코너에 입지한 대지 161.94(49), 3층 건물로서 노출성이나 진출입성이 특급이라 할 수 있다. 매도인은 18억원을 원한다. 보증금 14,000만원, 우러차임 350만원이다. 이 건물을 매수하려면 실투자금액이 166,000만원이고 연간 임대수입은 4,200만원이므로 연간수익률은 2.5%이다. 이면 도로변에 위치한 건물B는 대지 204.91(62)인 건물로 매도호가 17억원, 보증금 9,000만원, 월차임 700만원이다. 같은 방법으로 계산하면 실투자금액은 161,000만원이며 연간 수익률은 5.2%이다.

서울과 수도권의 경우 구분상가나 빌딩의 우량 수익률 판단 기준점은 5%이다. 이는 금리, 증권투자, 채권투자 등 제반 투자 수익률과 함께 고려한 수치이다. 요즘처럼 저금리시대에 수익률 5%는 상당히 매력적인 수치이다. 그런데 구분상가의 경우 수익률 5%는 매수의뢰인이 만족하지 않고 6% 이상을 원하는 반면, 건물의 경우 특히 가격대가 30억원 이하인 건물의 경우 5%를 넘는 물건은 귀한 것이 사실이다.

더구나 10억원대 매물 중에서 가장 흔한 매물인 상가주택의 경우5%는커녕 3%이하도 부지기수이다. 구분상가의 경우 토지지분이 미밓여 부동산상승기에도 가격이 별로 오르지 않는 반면, 견물의 경우 토지가격 상승에 따른 자본이득이 크기 때문에 10~20억원대 수익률 3~4% 소형 건물도 매매가 되는 것이다.

중소형건물 시장에는 10억원 정도를 보유한 매수의뢰인들은 흔하다. 10억원 선으로 건물투자를 하려는 사람들이 그만큼 많은 것이다. 강남권 주요지역의 30평대 아파트 한 채만 매도할 경우 대략 10억원을 손에 쥔다. 이돈으로 상가주택을 매입하여 한 층은 자기가 거주하고, 잔여 층은 임대소득용으로 노후를 대비하고자 의뢰인들이 많다. 그런데 막상 현실에서 만나는 10억원 대 매물들은 매수인의 기대에 부합하는 매물이 단연코 없다. 그들이 희망하는 10억원대 상가주택은 현실에서는 대개 20억원대 매물이다. 건물가격이 20억원이 넘으면 수익률 5%가 넘는 물건들이 어쩌다 나오고, 30억원이 넘으면 종종 나온다. 50억원대가 넘으면 5%대 물건은 어렵지 않게 구 할 수 있다. , 가격대가 높아질수록 수익성 좋은 물건이 많이 나온다. 그 이유는 규모의 경제논리 때문이라 할 수 있다. 20억원 이하의 소규모 건물로는 수익성을 내기가 만만치 않다가, 30억원대를 넘어서면 토지면적도 50평 이상이 되어 최소한의 기대치를 만족시키게 되고, 이면 지역에서 점차 도로변으로 나올수 있게 되어 유동인구도 증가하고 임대료도 높아지면서 공실도 줄어 수익성도 높아져 결국 매매도 쉬어지는 것이다.

 

3. 연면적 평가법

연면적 평가법은 불과 2~3분안에 특정 건물의 대략적인 가격을 추살할 수 있는 평가법이다. 이 평가법은 연면적이 얼마인지 알게 되면 해당 건물의 입지를 감안하여 즉흥적으로 가격을 산출할 수 있는 방법이다. 빌딩을 보지도 않고, 임대내역을 알기도 전에 쉽게 대략적인 가격을 산출할 수 있는 장점이 있다.

우연히 거리를 지나다 자신의 마음에 드는 건물을 발견한 경우 지하 몇 층에 지상 몇 층인지 먼저 해당 건물의 총 층수를 파악해 보자. 다음으로 연면적 파악을 위해서는 대지면적을 파악해야 하는데, 대지의 가로와 세로를 보폭으로 측정하여 대략적인 대지면적을 구한다. 구해진 대지면적의 50%를 층당 면적으로 간주한다. 여기에 지상층수와 지하층수의 합을 곱하면 연면적이 나온다. 예컨대 대지 330.5(100)선이고, 지하1/지상5층이라 한다면 층당 건평을 대지면적의 50%165.25(3000가 된다. 이렇게 파악된 연면적에 주요지역별 3.3()단가를 대입하면 된다.


1번은 서울 동부지역 대로변 지하1/지상8층 신축건물 이다. 대지는 보폭으로 측정한 결과 약 100평 정도이다. 층당 건편을 50%50평으로 보고 총 층수인 9를 곱하면 연면적이 450평 정도가 된다. ‘기타지역 대로변1급 지 값의 중간치인 1,100만원을 대입하면 50억원쯤 나오며, 1,200만원을 대입하면 54억인 나온다. 따라서 이 건물은 대략 50~54억원 정도라고 보면 크게 틀리지 않다. 실제로 이 물건은 대지 333.8(100), 연면적 1,563.26(473)이며, 매도호가 53억원에 접수된 수익률 5%인 우량 매물이다.

이 방법은 말 그대로 척 보고 가격을 산출하는속성 평가법이므로 어림가격이 필요한 경우에 한하여 적용해야 한다. 다음 사진 매물들은 연면적평가법을 적용하여 산출한 가격 대비 실제 시장에 나온 가격과 차이가 거의 나지 않는 사례들이다.

1번 건물은 연면적 1,563(473)이고 서울 동부지역 대로변에 입지한 매물로서 기타지역 1급지 대로변 중간가격인 평당 1,100만원을 적용하면 52억원이 되며 매도호가는 553억이다. 2번 건물은 연면적 1,198(362)이고 2호선 역세권 이면에 입지하였으므로 2호선 역세권 이면지역 중간치인 1,100만원을 대입하면 40억원이 되며 매도의뢰가격은 40억우너이다. 3번 건물은 테헤란로 이면에 입지한 건물로서 연면적 1,444.28(437)이다. 단가 테헤란로 이면지역 3급지 1,500만원을 대입하면 655,000만원이다. 매도의뢰가격과 거의 같다. 4번 건물은 서부지역 대로변에 입지한 연면적 2,554.76(773)으로서 기타지역 대로변 낮은 가격인 1,000만원을 대입하면 77억원이되며 중간가격을 대입하며 85억원이 된다. 매도의뢰 가격은 78억원이다.

주의할 점은 위 가격을 적용하려면 소형건물의 경우 신축한지 15년 이내의 건물에 한한다. 20년 정도 되었다면 여기서 적절히 감가해야 하낟. 30년이 넘었다면 투자자들이 건물가치를 인정하지 않으므로 연면적 평가법을 적용하기는 부적절하다. 이런 경우에는 복성식평가법에서 건물가치를 배제하고 토지가치만 산출하는 방식으로 처리해야 할 것이다. 요는 상권이나 입지, 건령에 따라 적절히 가감하여 적용하는 센스가 기본적으로 필요할 것이다.

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